TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

24 Février 2025

N° RG 23/09010 – N° Portalis DB3R-W-B7H-Y5YY

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis “Résidence LE DELTA” 8 rue Michel 92210 SAINT-CLOUD : pris en la personne de son syndic :

C/

S.C.I. EMROSA

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis “Résidence LE DELTA” 8 rue Michel 92210 SAINT-CLOUD : pris en la personne de son syndic :

Office Location Transactions (OLT)

5 rue de Verdun

92150 SURESNES

représentée par Maître Caroline BORIS de l’AARPI C3C, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0138

DEFENDERESSE

S.C.I. EMROSA

55 rue de rochebrune

92500 REUIL-MALMAISON

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Janvier 2025 en audience publique devant Elisette ALVES, Vice-Président, statuant en Juge Unique, assistée de Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier dénommé Résidence Le Delta situé 8, rue Michel Salles à SAINT-CLOUD (92210) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de la société civile immobilière EMROSA (ci-après SCI EMROSA) dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société OFFICE LOCATIONS TRANSACTIONS (OLT) l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 06 novembre 2023, aux fins essentiellement de la voir condamner aux paiement de la somme de 12.080,07 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2023 et frais de recouvrement, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation du 10 juillet 2023, outre la somme de 1.500 euros au titre de dommages-intérêts.

Aux termes des conclusions d’actualisation de ses demandes signifiées le 17 mai 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice SARLU Office Locations Transactions (OLT) en ses demandes,

En conséquence,

CONDAMNER LA SCI EMROSA à verser au LE Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis « Résidence LE DELTA » 8 rue Michel SALLES – 92210 SAINT CLOUD représenté par son syndic en exercice SARLU Office Locations Transactions (OLT) la somme de 15.067,34€, arrêtées au 02 mai 2024, appels de charges courantes du 4ème appel de fonds 2023/2024 inclus relatifs aux lots 177, 251 et 25, comprenant les frais nécessaires visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour un montant de 1.910,25€ et ce avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 10 juillet 2023,

ORDONNER la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil,

CONDAMNER la SCI EMROSA à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis « Résidence LE DELTA » 8 rue Michel SALLES – 92210 SAINT CLOUD représenté par son syndic en exercice SARLU Office Locations Transactions (OLT) la somme de 1.500€ à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER la SCI EMROSA au paiement de 1.800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

CONDAMNER la SCI EMROSA aux entiers dépens de la présente instance.

La S.C.I. EMROSA, assignée au visa de l’article 659 du code de procédure civile (lettre recommandée avec avis de réception adressée par le commissaire de justice produite) n’a pas constitué avocat, y compris après la signification des conclusions d’actualisation de la créance du syndicat des copropriétaires. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions précitées du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 07 juin 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 07 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les charges, les frais réclamés et les dépens

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 15.067,34 euros au titre des charges arrêtées au 02 mai 2024, appels de charges courantes du 4ème appel de fonds 2023/2024 inclus, comprenant les frais nécessaires visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour un montant de 1.910,25 euros.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Partant, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les charges, d’un montant de 13.109,09 euros, après déduction des frais, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et les frais de recouvrement, d’un montant de 1.958,25 euros et non de 1.910,25 euros, (soit 48+48+48+48+150+194,83+48+48+120+150+191,42+48+48+720+48 = 1.958,25, dans l’ordre chronologique des décomptes), seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi. En effet, le syndicat a omis dans son calcul du montant des frais une lettre de mise en demeure d’un montant de 48 euros datée du 15 février 2024, portant le coût desdits frais de 1.910,25 euros à 1958,25 euros.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 13.109,09 euros au titre des charges arrêtées au 02 mai 2024, 4ème appel de fonds 2023/2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 10 juillet 2023.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un extrait Kbis de la S.C.I. EMROSA,

— un extrait du compte de la S.C.I. EMROSA pour la période du 14 novembre 2019 au 1er avril 2024,

— les appels de fonds et régularisations de charges adressés à la défenderesse,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété tenues les 04 janvier 2021, 07 décembre 2021, 19 janvier 2023, 17 janvier 2024, et les attestations de non recours afférentes,

— un commandement de payer signifié le 10 juillet 2023 tendant à recouvrer la somme de 11.058,62 euros.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que la S.C.I. EMROSA est propriétaire des lots n°177, 251 et 25 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 04 janvier 2021, 07 décembre 2021, 19 janvier 2023 et 17 janvier 2024 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices clos au 30 juin 2020, 30 juin 2021, 30 juin 2022, 30 juin 2023, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 13.109,09 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 14 novembre 2019 au 1er avril 2024, appels du 1er avril 2024 inclus, après déduction des sommes portées au crédit du compte de la défenderesse..

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2023, date de signification du commandement de payer.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit le commandement de payer signifié le 10 juillet 2023 pour obtenir paiement de la somme de 10.882,20 euros, outre le coût de l’acte.

Or, l’analyse du décompte inséré dans les conclusions d’actualisation des demandes du syndicat des copropriétaires démontre que le défendeur a adressé des règlements postérieurement à la délivrance dudit commandement de payer.

Partant, faute pour le syndicat des copropriétaires de s’expliquer sur l’imputation des versements opérés, les intérêts au taux légal courront sur les sommes mises à la charge de la SCI. EMROSA à compter de la signification des conclusions d’actualisation des demandes du syndicat des copropriétaires, qui portent sur l’intégralité des charges réclamées.

En conséquence, la SCI EMROSA sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13.109,09 euros au titre des charges dues pour la période 14 novembre 2019 au 1er avril 2024, appels du 1er avril 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1.958,25 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 10 juillet 2023.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires, qui supporte la charge de la preuve en application de l’article 9 du code de procédure civile, verse notamment aux débats, outre un extrait du compte de la SCI. EMROSA pour la période du 14 novembre 2019 au 1er avril 2024, le commandement signifié le 10 juillet 2023 pour obtenir paiement de la somme de 10.882,20 euros en principal et le contrat de syndic, les pièces suivantes que le tribunal a dû extraire lui-même de la pièce n°5 intitulée " Appels de charges & travaux depuis l’origine de la dette ":

— différentes mises en demeure adressées par le syndic en date des 09 juin 2021, 29 septembre 2021, 14 mars 2022, 24 mai 2022, 06 septembre 2022, 20 février 2023 et 11 septembre 2023 (avis de réceptions afférents non produits),

— une facture du syndic en date du 25 mai 2022 (150 euros) au titre des frais de commandement de payer,

— deux factures de commissaire de justice relatives aux commandements de payer signifiés les 22 juin 2022, et du 10 juillet 2023 (194,83 euros + 191,42 euros),

— une facture du syndic en date du 30 juin 2023 (150 euros) au titre de la remise du dossier à l’huissier,

— une facture d’avocat en date du 31 janvier 2024 (720 euros), relative à une prise d’hypothèque légale en application de l’article 19,

— une facture d’avocat en date du 23 juin 2023 (120 euros), relative à la transmission des éléments à l’huissier aux fins de commandement /sommation de payer au commissaire de justice.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences des articles 9 du code de procédure civile et/ou l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les dispositions de ce dernier texte étant d’ordre public :

— frais de mises en demeure du syndic en dates des 9 juin 2021, 29 septembre 2021, 14 mars 2022, 24 mai 2022, 6 septembre 2022, 20 février 2023, 11 septembre 2023, et 23 octobre 2023, soit 384 euros (8 x 48) dès lors que les avis de réception justifiant de la réalité de leurs envois à la défenderesse ne sont pas produits ;

— frais de la mise en demeure facturée par le syndic le 15 février 2024, ladite lettre n’étant pas communiquée au dossier, soit 48 euros ;

— honoraires du syndic au titre des frais de commandement en date du 25 mai 2022 (150 euros) et pour la remise du dossier au commissaire de justice en date du 30 juin 2023 (150 euros) ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes, en l’absence de diligence exceptionnelle ;

— honoraires du commissaire de justice pour la délivrance du commandement de payer du 27 juin 2022 (194,83 euros), dès lors qu’il n’est pas versé au dossier ;

— honoraires d’avocat relatifs à la prise d’hypothèque légale en date du 31 janvier 2024 (720 euros), la réalité de la diligence invoquée n’étant pas justifiée par la production de l’inscription à la publicité foncière ;

— honoraires d’avocat relatifs à la transmission d’un commandement /sommation de payer au commissaire de justice en date du 23 juin 2023 (120 euros), cette diligence n’étant pas nécessaire au sens de l’article 10-1 précitée.

Le syndicat des copropriétaires justifie en conséquence d’une créance d’un montant de 191,42 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant au commandement de payer du 10 juillet 2023, qui est produit avec le justificatif de sa signification à la défenderesse et la facture afférente.

Il sollicite que la somme allouée au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2023, date de délivrance de la sommation de payer adressée au défendeur.

L’article 1231-6 alinéa 1 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires produit le commandement de payer signifié le 10 juillet 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 11.058,62 euros.

Or, l’analyse du décompte inséré dans les conclusions d’actualisation des demandes du syndicat des copropriétaires démontre que le défendeur a adressé des règlements postérieurement à la délivrance dudit commandement de payer.

Partant, faute pour le syndicat des copropriétaires de s’expliquer sur l’imputation des versements opérés, les intérêts au taux légal courront sur les sommes mises à la charge de la S.C.I. EMROSA à compter de la signification des conclusions d’actualisation de sa créance.

La SCI. EMROSA sera dès lors condamnée au paiement de la somme de 191,42 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2024.

Débouté du surplus de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci devra recréditer la somme totale de 1.766,83 euros, débitée sans fondement, sur le compte de la SCI EMROSA.

Sur les intérêts capitalisés

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges et les frais soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

En application de ces dispositions, il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les charges et les frais qui lui ont été alloués seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de la SCI EMROSA dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que la SCI. EMROSA sera condamnée à lui payer.

Sur les demandes accessoires

La S.C.I. EMROSA, qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ceux-ci ne comprendront pas le coût des commandements de payer du 27 juin 2022, et du 10 juillet 2023 qui ne relève pas des dépens prévus à l’article 695 du code de procédure civile puisque ces diligences ne sont pas prévues par la loi, et qui ont été examinés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que la S.C.I. EMROSA sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société civile immobilière EMROSA à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Delta situé 8, rue Michel Salles à SAINT-CLOUD (92210), représenté par son syndic :

— la somme 13.109,09 euros au titre des charges dues pour la période 14 novembre 2019 au 1er avril 2024, appels du 1er avril 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2024, capitalisés lorsqu’échus pour une année entière,

— la somme de 191,42 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 mai 2024, capitalisés lorsqu’échus pour une année entière,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (1.766,83 euros) doivent être recréditées sur le compte de la société civile immobilière EMROSA,

CONDAMNE la société civile immobilière EMROSA au paiement des dépens de l’instance, qui ne comprendront pas le coût des commandements de payer du 27 juin 2022, et du 10 juillet 2023.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT