TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 24 JANVIER 2025

N° RG 24/02392 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZTUQ

N° de minute :

Syndicat des copropriétaires, [Adresse 45] pris en la personne de son syndic, la Société COYSEVOX

c/

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la société D.A.A.S. IMMO,

Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, le Cabinet Immobilier LELIEVRE,

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 14], pris en la personne de son syndic,

Syndicat des copropriétaires, [Adresse 24] pris en la personne de son syndic, la société GROUPE SOGESTIM,

Syndicat des copropriétaires, [Adresse 30], pris en la personne de son syndic,

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC HABITAT RIVES DE SEINE HABITAT,

Syndicat des copropriétaires, [Adresse 20], pris en la personne de son syndic, la société d’expansion Commerciale Réalisations Immobilières et de Gestion

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires, [Adresse 45] pris en la personne de son syndic, la Société COYSEVOX

Domiciliée : chez Société COYSEVOX

[Adresse 47]

[Localité 49] / FRANCE

Représentée par Maître Xavier DUBOIS de la SELAS ASSELINEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 563

DEFENDERESSES

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la société D.A.A.S. IMMO

[Adresse 38],

[Localité 48]

Non-comparant

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, le Cabinet Immobilier LELIEVRE

[Adresse 46],

[Localité 50]

Représentée par M^e Marie-cécile CHARDON-BOUQUEREL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0442

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 14], pris en la personne de son syndic

[Adresse 13]

[Localité 56]

Non-comparant

Syndicat des copropriétaires, [Adresse 24] pris en la personne de son syndic, la société GROUPE SOGESTIM

domiciliée : chez Syndic D.A.A.S. IMMO

[Adresse 39],

[Localité 55]

Représentée par Maître Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0886

Syndicat des copropriétaires, [Adresse 30], pris en la personne de son syndic

[Adresse 30]

[Localité 54]

Représentée par Maître Aurore FRANCELLE de l’AARPI ADONIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0422

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC HABITAT RIVES DE SEINE HABITAT

[Adresse 51]

[Localité 58]

Non-comparant

Syndicat des copropriétaires, [Adresse 20], pris en la personne de son syndic, la société d’expansion Commerciale Réalisations Immobilières et de Gestion

[Adresse 16],

[Localité 57]

Représentée par Maître Aurore FRANCELLE de l’AARPI ADONIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0422

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Quentin SIEGRIST, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 24 janvier 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 22 janvier 2025 et prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

L’immeuble situé [Adresse 42] est soumis au statut de la copropriété et est mitoyen d’immeubles, soumis au même statut, situés [Adresse 26], [Adresse 11] [Adresse 13], [Adresse 29] et [Adresse 18].

Le 1er février 2023, le syndicat des copropriétaires (ci-après SDC) de l’immeuble situé [Adresse 41] a fait réaliser un constat d’huissier portant sur un mur voisin de certaines des autres copropriétés présentant des fissures.

Par actes de commissaire de justice en date des 26 et 27 juin, 29 juillet et 13 novembre 2024, le SDC de l’immeuble situé [Adresse 42] a fait assigner

le SDC de l’immeuble situé [Adresse 25],

le SDC de l’immeuble situé [Adresse 3],

le SDC de l’immeuble situé [Adresse 10],

le SDC de l’immeuble situé [Adresse 15],

le SDC de l’immeuble situé [Adresse 31],

le SDC de l’immeuble situé [Adresse 19],

l’établissement public Office Public Habitat Rives de Seine Habitat,

devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre.

Dans ses dernières écritures déposées et soutenues à l’audience du 9 décembre 2024, le SDC de l’immeuble situé [Adresse 41] demande au juge des référés de :

« DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] ainsi que tout défendeur pouvant les soutenir, de ses demandes en irrecevabilité.

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] ainsi que tout défendeur pouvant présenter les mêmes demandes de sa demande en paiement des dommages et intérêts pour procédure abusive comme irrecevable et subsidiairement mal fondée.

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] ainsi que tout défendeur pouvant présenter demande semblable de sa demande en paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

JUGER qu’en raison de l’état dégradé du mur séparant la parcelle figurant au cadastre de la commune de [Localité 59] section P N° [Cadastre 22] appartenant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 41], des parcelles figurant au cadastre de la commune de [Localité 59] section P ns° [Cadastre 33], [Cadastre 34] et [Cadastre 35],

JUGER qu’en raison de l’état cadastral mentionnant un mur continu entre les parcelles figurant section P ns° [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 33], [Cadastre 34], [Cadastre 35], [Cadastre 36], [Cadastre 37] et [Cadastre 5] et en l’absence de tout élément certain permettant d’établir la qualité privative ou mitoyenne de ce mur séparant ces parcelles,

LA DÉSIGNATION d’un géomètre expert est nécessaire.

ORDONNER une mesure d’expertise, confiée à tel géomètre expert qu’il plaira au Juge des Référés avec pour mission de :

— convoquer les parties,

— prendre connaissance de tous documents utiles,

— se rendre sur les lieux,

— donner tous éléments permettant de qualifier le mur séparant les parcelles considérées privatif ou mitoyen,

— donner tous éléments permettant aux propriétaires riverains du mur d’établir les bornages nécessaires.

STATUER ce que de droit quant à la provision à valoir sur les frais d’expertise.

STATUER ce que de droit quant aux dépens »

Dans leurs dernières écritures déposées et soutenues à l’audience du 9 décembre 2024, le SDC de l’immeuble situé [Adresse 29] et le SDC de l’immeuble situé [Adresse 18] demandent au juge des référés de :

— déclarer irrecevables les demandes formées par le SDC de l’immeuble du [Adresse 41],

— débouter le SDC de l’immeuble du [Adresse 41] de ses demandes,

— les mettre hors de cause

— condamner le SDC de l’immeuble du [Adresse 41] aux dépens,

— condamner le SDC de l’immeuble du [Adresse 41] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures déposées et soutenues à l’audience du 9 décembre 2024, le SDC de l’immeuble situé [Adresse 23] demande au juge des référés de :

— déclarer irrecevables les demandes formées par le SDC de l’immeuble du [Adresse 41]

— débouter le SDC de l’immeuble du [Adresse 41] de ses demandes,

— la mettre hors de cause,

— condamner le SDC de l’immeuble du [Adresse 41] aux dépens,

— condamner le SDC de l’immeuble du [Adresse 41] à lui verser la somme de 4 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du caractère abusif de la procédure,

— condamner le SDC de l’immeuble du [Adresse 41] à leur verser la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures déposées et soutenues à l’audience du 9 décembre 2024, le SDC de l’immeuble situé [Adresse 8] demande au juge des référés de lui donner acte de ses protestations et réserves et de réserver les dépens et demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Le SDC de l’immeuble situé [Adresse 2] et le SDC de l’immeuble situé [Adresse 13], assignés conformément à l’article 654 du code de procédure civile, n’ont pas comparu.

L’établissement public Office Public Habitat Rives de Seine Habitat, assigné conformément à l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

Sur la recevabilité de la demande

L’article 750 du code de procédure civile énonce :

« En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 [actions en bornage] et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution ».

En l’espèce, l’action engagée par le SDC de l’immeuble situé [Adresse 41] a pour objet la réalisation d’une expertise judiciaire et est fondée sur l’article 145 du code de procédure civile. Elle ne constitue donc pas une action en bornage ou en trouble anormal de voisinage, si bien que le demandeur n’avait pas à faire application de l’article précité.

Par conséquent, la fin de non-recevoir soulevée à ce titre sera rejetée.

Sur le fond de la demande

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Cet article suppose l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

En l’espèce et en premier lieu, le SDC de l’immeuble situé [Adresse 41] verse aux débats un constat d’huissier dans lequel ce dernier indique :

— avoir vu un mur pignon séparant le jardin de trois adresses, le [Adresse 7], le [Adresse 8] et le [Adresse 2],

— constater, au niveau des deux premières adresses, des fissures, et, au niveau du [Adresse 2], de très importantes fissures.

Le SDC démontre donc disposer d’un motif légitime, à l’encontre des SDC de ces trois adresses précités, justifiant la réalisation d’une expertise dans les termes précisés ci-après au dispositif de la présente ordonnance.

En deuxième lieu, s’agissant des trois autres copropriétés ([Adresse 32] [Adresse 18], [Adresse 23]), la demanderesse ne produit aucune pièce démontrant que le mur mitoyen les concerne, le procès-verbal n’en faisant pas état.

De surcroît, le SDC de l’immeuble situé [Adresse 23] verse aux débats des photographies dont il résulte que le mur litigieux cesse à la limite du [Adresse 13], et que le mur pignon séparant la propriété du demandeur et celle du SDC de l’immeuble du [Adresse 23] est matériellement distinct du premier en raison de l’absence de tout mur au niveau du [Adresse 17]. Ce moyen vaut a fortiori pour les SDC des immeubles des [Adresse 32] [Adresse 18] qui sont encore plus éloignés du mur litigieux.

Par conséquent, il sera jugé que le SDC de l’immeuble situé [Adresse 41] ne démontre pas disposer d’un motif légitime justifiant la réalisation d’une expertise à l’encontre de ces trois SDC. Il sera donc débouté de sa demande d’expertise formée à leur encontre.

Sur la demande de condamnation du SDC de l’immeuble situé [Adresse 41] à verser des dommages et intérêts au SDC de l’immeuble situé [Adresse 23] en raison du caractère abusif de la procédure

Il résulte de l’article 1241 du code civil que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et qu’elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l’intention de nuire, ou par une légèreté blâmable.

En l’espèce, il ne résulte pas des éléments de la procédure que le SDC de l’immeuble situé [Adresse 41], qui a pu se méprendre sur l’étendue de ses droits, a agi dans l’intention de nuire ou pas une légèreté blâmable.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter cette demande.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner le SDC de l’immeuble situé [Adresse 41] aux dépens exposés par le SDC de l’immeuble situé [Adresse 23], le SDC de l’immeuble situé [Adresse 27], et le SDC de l’immeuble situé [Adresse 18].

Pour le surplus, il y a lieu de laisser à chaque partie la charge de ses dépens.

Sur l’indemnité réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. En l’espèce, et compte tenu de la situation économique des parties et de l’équité, il y a lieu de condamner le SDC de l’immeuble situé [Adresse 41] à verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— au SDC de l’immeuble situé [Adresse 23] la somme de 1 750 euros,

— au SDC de l’immeuble situé [Adresse 27] et au SDC de l’immeuble situé [Adresse 18], la somme globale de 1 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 28], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 19] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 25],

Rejetons la demande d’expertise formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 42] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 25], du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 28], du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 19], et disons que ceux-ci ne seront donc pas parties aux opérations d’expertise,

Ordonnons pour le surplus des parties une expertise et commettons en qualité d’expert :

M. [C] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 52]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.77.19.46.86

Mèl : [Courriel 62]

expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel de Versailles

— Se rendre sur les lieux sis [Adresse 44], après y avoir convoqué les parties ;

— Rechercher la ligne séparative entre les propriétés situées [Adresse 43] à [Localité 59] [Adresse 53] notamment d’après les titres, les bornages antérieurs, la possession, les marques extérieures, le relevé cadastral, les us et les coutumes, en procédant, si besoin est au mesurage et arpentage des fonds,

— Préciser le cas échéant l’emplacement d’ouvrages récents ou de plantations pouvant être considérés comme des empiétements sur la propriété d’autrui, les décrire et les positionner sur un plan, le cas échéant, rechercher tous éléments de nature à déterminer la date de leur réalisation,

— Dresser un plan des lieux avec les limites prétendues par les parties, celles des différents géomètres intervenus, celle cadastrale , et celles qu’il propose,

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original (un exemplaire papier et une copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur clé USB), au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 40] (01 40 97 14 29), dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle et en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties,

Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion, qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il présentera aux parties la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle,

Invitons, dans le but de limiter les frais d’expertise, les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE,

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives,

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous les incidents,

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile,

Fixons à la somme de 2 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 42] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 12], avant le 27 mars 2025, sans autre avis (il convient de privilégier le paiement par virement, la partie demanderesse devant solliciter les coordonnées de la régie par mail (avec une copie scannée de la décision) : [Courriel 61]),

Disons que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Disons qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération,

Rejetons la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 42] à verser des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 25],

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 42] aux dépens exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 25], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 28], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 19],

Laissons pour le surplus à chaque partie la charge de ses dépens,

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 42] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 25] la somme de 1 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 42] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 28] et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 19] la somme globale de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 60], le 24 janvier 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Quentin SIEGRIST, Vice-président