TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 24 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/01298 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2RZU

N° de minute :

SYNDICATDE COPROPRIETAIRES DU [Adresse 9] ET [Adresse 5], représenté par son syndic, le Cabinet PIERRE [Localité 24], dont le nom commercial est CITYABONNEFOI IMMOBILIER

c/

S.N.C. COGEDIM [Localité 26] METROPOLE, Société FAYAT BATIMENT, Société AXA FRANCE IARD, Société ATELIERDUPONT ARCHITECTES ASSOCIES

DEMANDERESSE

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DU [Adresse 11], représenté par son syndic, le Cabinet PIERRE [Localité 24], dont le nom commercial est CITYA [Localité 24] IMMOBILIER

[Adresse 10]

[Localité 19]

représentée par M^e Flore LENORMAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0125

DEFENDERESSES

S.N.C. COGEDIM [Localité 26] METROPOLE

[Adresse 17]

[Localité 15]

représentée par Maître Paula FRIAS de la SELEURL POL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0281

Société FAYAT BATIMENT

[Adresse 30],

[Localité 14]

représentée par Maître Valérie-ann LAFOY de la SELASU DABBENE-LAFOY Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E269

Société AXA FRANCE IARD

[Adresse 12]

[Localité 20]

représentée par Maître Marion PIERI de la SELEURL SELARLU MARION PIERI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R070

Société [Adresse 22]

[Adresse 18]

[Localité 16]

représentée par Maître Anne-sophie PUYBARET de la SELAS LARRIEU ET ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 657

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 09 octobre 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

La société COGEDIM [Localité 26] METROPOLE a fait réaliser, [Adresse 9] et [Adresse 4], un ensemble immobilier à usage principal d’habitation comprenant six bâtiments, 153 logements, des parkings en rez-de-chaussée et en sous-sol, ainsi que divers locaux communs et espaces verts.

Elle a, à ce titre, contracté une police d’assurance comportant un volet « CNR » Constructeur non réalisateur auprès de la société AXA FRANCE IARD.

Elle a missionné la société ATELIER DUPONT, en qualité de maître d’œuvre et d’exécution, et la société SOCOTEC en qualité de bureau de contrôle.

Les travaux ont été confiés à la société FAYAT BÂTIMENT en qualité d’entreprise générale.

Les parties communes ont été réceptionnées et livrées le 21 avril 2023 avec réserves.

Postérieurement à la réception, plusieurs désordres ont également été constatés par les copropriétaires et signalés au syndicat des copropriétaires de l’immeuble is [Adresse 9] et [Adresse 4] (ci-après le syndicat des copropriétaires), qui en a informé la société COGEDIM [Localité 26] METROPOLE.

Par actes de commissaire de justice des 30 avril, 2 mai, 6 mai et 7 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 2], a fait assigner la société COGEDIM [Localité 26] METROPOLE, la société FAYAT BATIMENT, la société AXA France, assureur constructeur non réalisateur « CNR » de la société COGEDlM et la société [Adresse 23], aux fins de :

— Solliciter la désignation d’un expert judiciaire ;

— Statuer ce que de droit sur les dépens.

A l’audience du 9 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a soutenu les termes de conclusions qu’il a déposées lors de cette audience, qui reprennent les demandes formulées dans l’assignation, et qui ajoutent la prétention nouvelle suivante :

Débouter la société Cogedim de sa demande tendant à limiter la mission d’expertise aux 23 désordres listés dans sa pièce n°4.

La société COGEDIM [Localité 26] METROPOLE a soutenu des conclusions aux fins de :

— A titre principal, limiter la mission de l’expert judiciaire aux 23 désordres listés dans la pièce n°4 de Cogedim [Localité 26] Métropole ;

— A titre subsidiaire, prendre acte des protestations et réserves d’usage de Cogedim [Localité 26] Métropole sur la mesure d’instruction demandée, l’instance, l’action et toutes les demandes du Syndicat de copropriétaires ;

Désigner le même expert judiciaire dans la présente procédure et dans celle initiée par les Consorts [S] enregistrée sous le numéro de rôle 25/00231.

La société FAYAT BATIMENT a soutenu des conclusions aux fins de :

Prendre acte des protestations et réserves d’usage de la société FAYAT BATIMENT ;Mettre à la charge du demandeur à la mesure d’instruction les frais d’expertise judiciaires ;Réserver les dépens.

La société AXA France et la société [Adresse 23] ont formulé les protestations et réserves d’usage.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.

Le motif légitime est un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur non manifestement voué à l’échec dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que la mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

le procès-verbal de livraison des parties communes du 21 avril 2023 comprenant des réserves ;la lettre recommandée du 23 octobre 2023 où le syndicat des copropriétaires met en demeure la société COGEDIM [Localité 26] METROPOLE de procéder à la levée des dernières réserves formulées lors de la livraison de l’immeuble ;la lettre recommandée du 9 avril 2024 sollicitant la levée effective des réserves existantes ;les lettres recommandées du 18 avril et 19 avril 2024 faisant état de nouveaux désordres ;la lettre recommandée du 2 septembre 2024 recensant les griefs dénoncés au cours de la première année suivant la livraison et non encore repris ;le procès-verbal de commissaire du 14 avril 2025 constatant la présence et la persistance de désordres affectant les parties communes de l’immeuble.

La société FAYAT BATIMENT, la société AXA France et la société [Adresse 23] ne s’opposent pas à la mesure d’expertise, tout en formulant les protestations et réserves d’usage.

Par ces éléments, le syndicat des copropriétaires justifie d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise selon les modalités prévues dans le présent dispositif.

La société COGEDIM [Localité 26] METROPOLE verse aux débats, en pièce n°3, un tableau dans lequel elle indique que certaines réserves ou désordres seraient « traités », les dernières interventions mentionnées datant de février 2025 et, sur la base de celui-ci, elle demande de limiter la mission de l’expert judiciaire aux 23 désordres listés dans la pièce n°4 qu’elle a communiquée. Or, cette pièce n’est pas signée par le syndicat des copropriétaires et ne comporte pas les multiples désordres recensés par le procès-verbal de commissaire du 14 avril 2025. Au vu du caractère non-contradictoire de ce document, il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de limitation de la mission, étant précisé qu’il appartiendra à l’expert judiciaire de constater la levée ou la non-levée des désordres visés dans l’assignation.

L’expertise étant ordonnée à la demande du syndicat des copropriétaires et dans son intérêt probatoire, les frais de consignation seront à sa charge.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile imposant au juge de statuer sur les dépens, de sorte qu’il n’est pas possible de « réserver les dépens » comme demandé ; aucune partie ne pouvant être regardée comme perdante au sein de la présente instance, il y a lieu, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de laisser à chacune d’entre elles la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

Ordonnons une expertise et commettons pour y procéder :

[K] [Z]

[K] EXPERTISES – [Adresse 7]

[Localité 21]

Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 27]. : 06.73.67.12.15 Mèl : [Courriel 29]

(expert inscrit sur la cour d’appel de [Localité 31] sous la rubrique C-02.01 – Architecture – Ingénierie – Maîtrise d’œuvre)

qui pourra se faire assister de tout spécialiste de son choix dans une autre spécialité que la sienne, avec pour mission de :

avec mission de :

➣ relever et décrire les désordres allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

➣ en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions ;

➣ indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

➣ indiquer si les travaux ont été réalisés dans les règles de l’art ;

➣ indiquer si les travaux ont fait l’objet d’une réception expresse et, dans la négative, fournir toutes les informations sur la date à laquelle les travaux ont été réceptionnés, par lots si nécessaires ;

➣ donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties et évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ;

➣ donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres à la date de livraison des travaux contractuellement fixée et sur ceux restant à subir jusqu’à la date de leur complète réparation et du complet achèvement des travaux et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

➣ donner tous éléments permettant de faire les comptes entre les parties ;

➣ rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

En cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’expert, autorisons le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d’œuvre et par des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l’expert qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

➣ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

➣ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

➣ se rendre sur les lieux, à savoir au sein de la copropriété située [Adresse 9] et [Adresse 6] (parties communes et privatives), et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

➣ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

→ en fixant aux parties un délai limite pour procéder aux interventions forcées, avec date limite de l’assignation

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

➣ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

Disons à ce titre que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile ;

Fixons à la somme de 7 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 3]) entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 8], dans le délai maximum de huit (8) semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ; en privilégiant le paiement par virement, la partie demanderesse devant solliciter les coordonnées de la régie par mail (avec une copie scannée de la décision) :

[Courriel 28]

Disons que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CD-ROM, au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 13] (01 40 97 14 82), dans le délai de dix (10) mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

Disons que, dans le but de limiter le cout de l’expertise, favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Disons qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code, qui statuera sur tous les incidents ;

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

Rejetons toute demande plus ample ou contraire ;

Laissons à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est d’exécution provisoire.

FAIT À [Localité 25], le 24 novembre 2025.

LE GREFFIER

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRÉSIDENT

Marie D’ANTHENAISE, Juge