TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 09 Septembre 2025

N°R.G. : 25/00113

N° Portalis DB3R-W-B7I-Z6X5

N° Minute :

[M] [D]

c/

S.A.S. AMG

DEMANDEUR

Monsieur [M] [D]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Arnaud CHATILLON de la SELARL CABINET ARNAUD CHATILLON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1596

DEFENDERESSE

S.A.S. AMG

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Véronique SAHAGUIAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1424

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Anne-Cécile LACHAL, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 23 juillet 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet du 1er mars 2017, Monsieur [M] [D] a conclu une convention d’occupation précaire avec la SAS AMG, portant sur un bâtiment de bureaux et d’activité et un parking de cinq places, sis [Adresse 2] à [Localité 3], dont Monsieur [D] est propriétaire, et moyennant une indemnité d’occupation annuelle de 30 000 euros, payable mensuellement et d’avance.

Les parties ont convenu que la convention d’occupation précaire prendrait fin en cas d’expropriation.

Par avenant à la convention d’occupation précaire du 20 septembre 2023, les parties ont convenu que la convention d’occupation précaire porterait sur un bâtiment de bureaux et d’activité et un parking de trois places, sis [Adresse 2] à [Localité 3] et ont ajouté un descriptif de la dimension du local (un atelier de 152m², une surface de rangement de 14m² et des bureaux de 79m²), les autres dispositions de la convention précaire demeurant inchangées.

Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2024, Monsieur [M] [D] a fait assigner la SAS AMG devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre, afin de coir :

constater que la clause résolutoire contenue à la convention d’occupation précaire du 1er mars 2017 consentie par Monsieur [M] [D] à la SAS AMG pour les locaux sis [Adresse 2], est acquise depuis le 25 Juillet 2024 ;constater, en conséquence, la résiliation de ladite convention à compter de cette date ;ordonner l’expulsion de la SAS AMG de tous occupants de son chef des locaux en cause dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 130 euros par jour de retard ;condamner par provision la SAS AMG à payer à Monsieur [D], la somme de 31 600,28 euros, au titre des loyers et charges impayés ;condamner la SAS AMG à payer à Monsieur [D] une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la SAS AMG aux entiers dépens.

A l’audience du 21 juillet 2025, Monsieur [M] [D] est représenté par son conseil a soutenu oralement ses dernières conclusions aux termes desquelles il sollicite du juge des référés de :

constater que la clause résolutoire contenue à la convention d’occupation précaire du 1er mars 2017 consentie par Monsieur [M] [D] à la SAS AMG pour les locaux sis [Adresse 2], est acquise depuis le 25 Juillet 2024 ;constater, en conséquence, la résiliation de ladite convention à compter de cette date ;ordonner l’expulsion de la SAS AMG de tous occupants de son chef des locaux en cause dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard ;condamner par provision la SAS AMG à payer à Monsieur [D], la somme de 53 002,28 euros, au titre des loyers et charges impayés ;condamner la SAS AMG à payer à Monsieur [D] une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la SAS AMG aux entiers dépens.

La SAS AMG, représentée par son conseil, a soutenu oralement ses écritures et demande au juge des référés de :

la déclarer recevable et bien fondée en ses conclusions, fins et prétentions,déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire en matière commerciale du 24 juin 2024,En conséquence,

débouter Monsieur [M] [D] de ses demandes,constater l’existence d’une contestation sérieuse,En conséquence,

dire n’y avoir lieu à référé,Subsidiairement,

lui accorder un échéancier de vingt-quatre mois afin de régler l’arriéré,En conséquence,

suspendre les effets de la clause résolutoire,débouter Monsieur [M] [D] de toute autre demande fin et prétention,condamner Monsieur [M] [D] au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,le condamner aux dépens.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise à disposition au greffe de la décision le 9 septembre 2025.

***

MOTIVATION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes afférentes

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1224 du code civil, « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1225 du même code dispose que « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

En l’espèce, il n’est pas contesté que :

— les parties ont convenu au sein de la convention d’occupation précaire que la société AMG s’acquitterait d’une indemnité d’occupation annuelle de 30 000 euros, soit 2 500 euros mensuels ;

— la convention d’occupation précaire comporte en son article 9 une clause résolutoire prévoyant qu’ « en cas de violation de son devoir d’occupation paisible ou de non-paiement de l’indemnité d’occupation et un mois après un commandement demeuré infructueux, la présente convention sera résiliée de plein droit et constatée par une simple ordonnance de référé. »

Par acte d’huissier du 24 juin 2024, Monsieur [D] a fait signifier à la société AMG un commandement de payer visant la clause résolutoire en reproduisant in extenso l’article 9 de la convention précaire et mentionnant le délai d’un mois pour s’acquitter des causes du commandement. La somme visée au commandement de payer est de 22 140 euros au titre des indemnités d’occupation impayées, hors frais.

La société AMG soutient en premier lieu qu’elle soulève une contestation sérieuse en ce que le commandement de payer vise les dispositions du code de commerce relatives aux baux commerciaux, (article L. 145-41 du code de commerce) alors que la convention d’occupation précaire n’est pas soumise à ces dispositions, de sorte qu’il est irrégulier et encourt la nullité.

Il convient de relever que, si, en effet, les dispositions relatives aux baux commerciaux sont bien mentionnées dans le commandement de payer, la société AMG était informée de manière claire et sans ambiguïté qu’elle devait s’acquitter du montant précis contenu dans le commandement de payer, dans un délai d’un mois, sous peine de voir la clause résolutoire s’appliquer, le délai de droit commun et le délai applicable aux baux commerciaux étant identique. La seule mention erronée des dispositions du code de commerce dans le commandement de payer n’était donc pas de nature à empêcher la société AMG de comprendre la nature de l’obligation qui lui était faite, de sorte que le commandement de payer n’encourt pas la nullité et qu’aucune contestation sérieuse n’est démontrée sur ce fondement.

En second lieu, la société défenderesse se prévaut d’une exception d’inexécution en faisant valoir que la superficie des locaux mis à sa disposition a été réduite et entérinée dans un avenant sans que l’indemnité d’occupation soit révisée.

Il apparaît toutefois que les parties ont contractuellement convenu d’un nouveau descriptif des lieux occupés, sans modifier les autres clauses de la convention, notamment celle relative au montant de l’indemnité d’occupation.

Il n’est donc pas sérieusement contestable que la société AMG est redevable de l’indemnité d’occupation contractuellement convenue avec Monsieur [D], et qu’elle devait s’acquitter de la somme de 22 140 euros dans un délai d’un mois à compter du 24 juin 2024.

Il résulte du décompte locatif produit pour la période du 25 janvier 2019 au 15 décembre 2022, de la sommation de payer du 11 septembre 2023, du décompte du 19 avril 2024 et du décompte contenu dans les conclusions de la société AMG, non contesté par la défenderesse, que cette dernière ne s’est acquittée d’aucune somme depuis la délivrance du commandement de payer.

Dès lors, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit de la convention d’occupation précaire au 25 juillet 2024 à 24 heures.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation de la convention d’occupation précaire, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’expulsion de la défenderesse étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, il résulte des décomptes précédemment mentionnés que la société AMG ne s’est pas acquittée :

— d’un reliquat d’indemnités d’occupation pour l’année 2022 à hauteur de 3 750 euros ;

— des indemnités d’occupation pour l’année 2024 à hauteur de 36 780 euros ;

— des indemnités d’occupation pour la période du 1er janvier au 30 avril 2025 à hauteur de 12 472,28 euros.

Par conséquent, il apparaît que la somme de 53 002,28 euros n’est pas sérieusement contestable et il convient de condamner, à titre provisionnel, la société AMG au paiement de cette somme au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation arrêté au 30 avril 2025.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 alinéa 1er du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’octroi de délais de paiement autorisé par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique précaire de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, la société défenderesse fait état de l’impact de la crise sanitaire ainsi que de ses difficultés économiques.

Il convient de relever qu’elle n’a procédé à aucun paiement depuis la délivrance du commandement de payer, de sorte qu’il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société AMG, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

La société AMG, condamnée aux dépens, devra payer à Monsieur [D] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 1 500 euros.

Monsieur [D] n’étant ni partie perdante ni tenu aux dépens, la demande formulée à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

***

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans la convention d’occupation précaire liant les parties sont réunies à la date du 25 juillet 2024 à 24 heures ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS AMG, et de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Condamnons, à titre provisionnel, la SAS AMG à payer à Monsieur [M] [D] la somme de 53 002,28 euros, au titre des indemnités d’occupation dues au 30 avril 2025 ;

Déboutons les parties de leurs autres demandes ;

Condamnons la SAS AMG aux dépens ;

Condamnons la SAS AMG à payer à la Monsieur [M] [D] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présence ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À NANTERRE, le 09 Septembre 2025.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

Anne-Cécile LACHAL, Vice-présidente