TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/01818 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2DVQ

SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 14 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. MIQUEL

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

S.A.R.L. SARL LES SULTAN S

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Karim HELLAL, avocat au barreau de LILLE

M. [P] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Karim HELLAL, avocat au barreau de LILLE

Mme [E] [S]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Karim HELLAL, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Valérie DELEU, Greffier, lors des débats et Sébastien LESAGE, Cadre greffier, lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 10 Février 2026

ORDONNANCE mise en délibéré au 31 Mars 2026 prorogé au 14 Avril 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé des 11 et 29 janvier 2018, M. [D] [H] et M. [N] [H] ont renouvelé le bail commercial au profit de la SARL Les Sultan’s portant sur un local situé [Adresse 2] à [Localité 3] (Nord) à compter du 26 mars 2017. Conclu pour une durée de neuf années, le contrat a fixé le loyer annuel à 27 600 euros HT, payable par quart et d’avance, outre provision trimestrielle pour charges de 990 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 5 700 euros.

Le 11 janvier 2018, M. [P] [Z] et Mme [E] [S] se sont portés cautions solidaires de la société Les Sultan’s.

Suivant acte authentique du 1er juin 2022, la société civile immobilière Miquel a acquis la propriété de l’immeuble.

Le 18 avril 2025, à la suite d’impayés, la société Miquel a fait signifier à la société Les Sultan’s un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Les 20 et 27 novembre 2025, la société Miquel a assigné la société Les Sultan’s, ainsi que M. [P] [Z] et Mme [E] [S] en qualité de cautions solidaires, devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la condamnation des défendeurs à payer la somme de 47 552,21euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 22 octobre 2025 et une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2025 et renvoyée à l’audience du 27 janvier 2026, puis à celle du 10 février 2026, à laquelle elle a été retenue.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 février 2026 et soutenues oralement, la société Miquel, représentée par son avocat, demande :

— débouter la société Les Sultan’s, M. [Z] et Mme [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— constater la résiliation de la location portant sur les locaux objet de la location, situé à [Localité 3] (Nord), [Adresse 2] à compter du 19 mai 2025 ou subsidiairement à compter du jour de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner, en conséquence, que dans la quinzaine de la signification de l’ordonnance à intervenir, la société Les Sultan’s sera tenue de délaisser les lieux, et que faute par elle de ce faire, la requérante sera autorisée à l’en faire expulser, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique,

— dire que le bailleur pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles au choix de la demanderesse aux frais, risques et périls du preneur,

— fixer au montant du loyer et des provisions sur charges, soit 9 473,04 euros, le montant de l’indemnité trimestrielle d’occupation due par la société Les Sultan’s à compter de la date à laquelle la résiliation sera constatée,

— condamner, à titre provisionnel, la société Les Sultan’s in solidum ou l’un à défaut de l’autre avec M. [Z] et Mme [S] pour le prix de la location et de l’occupation, l’existence de leur obligation à l’égard de la société Miquel n’étant pas sérieusement contestable, par application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile :

* à la somme de 59 570,13 euros due suivant décompte arrêté au 26 janvier 2026,

* au paiement d’une indemnité d’occupation telle que fixée ci-dessus à compter de la date de résiliation jusqu’au jour de l’expulsion définitive de la société Les Sultan’s,

— dire qu’en toute hypothèse le montant de l’indemnité d’occupation variera dans les mêmes termes et conditions que le loyer contractuel au titre de l’indexation,

— dire que la part correspondante aux charges pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient douze fois le montant de la provision sollicitée,

— voir condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre la société Les Sultan’s, M. [Z] et Mme [S] à payer à la société Miquel la somme de 3 500 euros (trois mille cinq cents euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— voir condamner les mêmes parties dans les mêmes conditions aux entiers dépens en ceux compris les frais de commandement et de relevé des créanciers inscrits.

Dans leurs écritures notifiées par voie électronique le 5 février 2026, la société Les Sultan’s, M. [Z] et Mme [S], représentés par leur avocat, demandent de :

à titre principal,

— dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Miquel ;

— débouter la société Miquel de sa demande visant à constater et à défaut, prononcer la résiliation du bail en date du 11 et 29 janvier 2018 au motif de la contestation sérieuse soulevée par la défenderesse,

— débouter la société Miquel de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société Les Sultan’s, M. [Z] et Mme [S], cautions solidaires,

à titre subsidiaire,

— recevoir la société Les Sultan’s en toutes ses demandes, fins et moyens, qu’ils comportent et en conséquence :

— ordonner le maintien dans les lieux,

— dire que le prix de vente du fonds servira prioritairement au paiement du bailleur,

en tout état de cause,

— autoriser la société Les Sultan’s à régler sa dette selon un échéancier établi sur 24 mois à raison de 2 376,05 euros par mois sur une période de 24 mois, jusqu’à parfait règlement, outre le paiement du loyer courant,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— dire que les cautions ne sauraient être poursuivies en référé,

— chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens.

La décision a été mise en délibéré au 31 mars 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Le délibéré a été prorogé au 14 avril 2026 en raison de la charge du service.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 18 avril 2025 (pièce n°6) en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur, et ce, conformément aux stipulations du bail qui prévoient le montant du loyer et de la provision sur charges, et la liste des charges à la charge du preneur.

Ce commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la clause résolutoire et l’article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y sont reproduits.

Il contient toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte détaillé présenté à la deuxième page du commandement.

C’est ainsi qu’y figurent les sommes de 23 075,52 euros au titre de l’arriéré de loyers et provisions pour charges exigibles à la date du commandement de payer, incluant le loyer du 1er trimestre 2025 et la provision pour charges, exigibles le 1er janvier 2025, et 219,44 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, en l’absence de contestations sérieuses quant à la régularité du commandement de payer et la précision du décompte produit, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 18 mai 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la société Les Sultan’s de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’acquisition de la clause résolutoire rend la société Les Sultan’s occupante sans droit ni titre des locaux ; cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

L’indemnité d’occupation compense le préjudice causé au bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre du preneur.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la société Les Sultan’s à compter du 19 mai 2025 si celle-ci ne libère pas les lieux. Il convient de fixer le montant de cette indemnité au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux, sans qu’il y ait lieu à indexation dès lors que l’expulsion a été ordonnée.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation fondant la demande est la seule condition de l’octroi d’une provision. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Selon l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial des 11 et 29 janvier 2018 (pièce n°3 demanderesse), le commandement de payer du 18 avril 2025 et le décompte actualisé au 26 janvier 2026 (pièce n°18 demanderesse).

La société Miquel produit aux débats les justificatifs des charges dont le paiement est réclamé, les avis de taxes foncières pour 2023, 2024 et 2025 (pièces n°9, 14, 17 demanderesse) et les avis d’échéance d’assurance des années 2023 à 2026 (pièces n°8, 10, 15 et 16 demanderesse).

Il convient de déduire les sommesde 294,26 euros “facture Noriance comman. de payer” et de 293,61 “facture Noriance”, qui entrent dans les frais.

L’arriéré locatif constituant une dette non sérieusement contestable s’élève à 58 982,26 euros.

Il convient donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2025, date de l’assignation, sur la somme de 47 552,21 euros et à compter du 11 février 2026, date des conclusions, pour le surplus.

Sur la condamnation de M. [Z] et Mme [S]

L’article 2288 du code civil dispose que le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Selon l’article 2290 du même code, le cautionnement est simple ou solidaire et la solidarité peut être stipulée entre la caution et le débiteur principal, entre les cautions, ou entre eux tous.

Lorsque la caution est une personne physique, l’acte de cautionnement est soumis à un formalisme spécifique prévu à l’article 2297 du code civil, lequel dispose qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres, et qu’en cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Ce formalisme est destiné à assurer à celui qui se porte caution une information précise sur la portée de son engagement en qualité de caution et il est d’ordre public.

Au temps de la conclusion du bail, un formalisme similaire était prévu par le code de la consommation, notamment en son article L.331-1 aujourd’hui abrogé.

Le 11 janvier 2018, par engagements de caution manuscrits (pièces n°4 et n°5 demanderesse), M. [P] [Z] et Mme [E] [S] se sont portés caution solidaire de la société Les Sultan’s pour l’exécution de toutes les clauses et conditions du bail et le paiement de toutes les sommes dues par le locataire à quelque titre que ce soit, loyers, charges, indemnités d’occupation et frais, sans limitation de montant, pendant toute l’occupation effective des locaux.

Aucune stipulation du bail ou de l’engagement de caution ni aucun texte ne prévoit l’information annuelle de la caution en la matière.

Il n’est pas sérieusement contestable que M. [Z] et Mme [S] sont tenus en vertu de leur engagement de caution au paiement de l’arriéré locatif et des indemnnités d’occupation, à titre provisionnel et solidairement avec la société Les Sultan’s.

Il y a lieu de les condamner à ce titre par provision.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil ont la faculté, en accordant des délais, de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil précise le cadre juridique de cette faculté du juge :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

A l’appui de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délai de paiement, la société Les Sultan’s produit aux débats une attestation de la société [Localité 3] Immo pour la prise en charge de la commercialisation du fonds de commerce, incluant une Licence IV, qui est proposé à la vente au prix de 200 000 euros (pièces n°6 et n°7 déf).

La société Miquel s’oppose à ces demandes en soulignant que le dernier règlement effectué par le preneur date du 31 décembre 2024 et que la mise en vente du fonds de commerce n’est pas démontrée.

En l’espèce, si la société Les Sultans a mis en vente le fonds de commerce, elle ne peut préciser quand cette vente pourrait intervenir, a déjà bénéficié d’un plan de redressement (pièces n°2 et n°3 déf), ne dispose d’aucune trésorerie (pièce n°5 déf), a accumulé une dette de près de deux ans de loyers et charges impayés et ne produit aux débats aucun élément de nature à établir une capacité d’apurement de cette dette, privant le juge des référés de la faculté de lui accorder un délai de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il convient de rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délai de paiement formée par la société Les Sultan’s.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la société Les Sultan’s, M. [Z] et Mme [S], partie perdante, les dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer (219,44 euros) et de l’état des inscriptions sur le fonds.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la société Les Sultan’s, M. [Z] et Mme [S] à payer la somme de 1 500 euros à la société Miquel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la société Miquel et la société Les Sultan’s concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 3] (Nord) depuis le 18 mai 2025 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Les Sultan’s et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 3] (Nord) ;

Autorise au besoin la société Miquel à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin, le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 19 mai 2025, le montant mensuel de la provision au profit de la société Miquel à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la société Les Sultan’s au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la société Les Sultan’s à payer à la société Miquel chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la société Les Sultan’s à payer à la société Miquel la somme de 58 982,26 euros (cinquante-huit mille neuf cent quatre-vingt-deux euros et vingt-six centimes) à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation, terme du 1er trimestre 2026 inclus, selon décompte arrêté au 26 janvier 2026, outre intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2025 sur la somme de 47 552,21euros et à compter du 11 février 2026 pour le surplus ;

Condamne solidairement M. [P] [Z] et Mme [E] [S] au paiement des sommes provisionelles précitées à valoir sur l’arriéré locatif et sur l’indemnité d’occupation due à compter du 19 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

Rejette la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délai de paiement formée par la société Les Sultan’s, M. [P] [Z] et Mme [E] [S] ;

Condamne in solidum la société Les Sultan’s, M. [P] [Z] et Mme [E] [S] aux dépens, y compris le commandement de payer du 18 avril 2025 (219,44 euros) et de l’état des inscriptions sur le fond ;

Condamne in solidum la société Les Sultan’s, M. [P] [Z] et Mme [E] [S] à payer à la société Miquel la somme de 1 500 euros (mille cinq cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;