TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 24/00047 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZXJF

Minute N° :

Date : 19 Mai 2025

OPERATION : Projet d’aménagement de la [Adresse 32] à [Localité 29]

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC [Localité 30] [Localité 25]

[Adresse 23]

[Adresse 2]

[Localité 18]

représenté par Maître Guillaume CHAINEAU de la SELAS SERY-CHAINEAU AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1318

et

Monsieur [H] [U]

[Adresse 12]

[Localité 20]

Madame [R] [U]

[Adresse 3]

[Localité 15]

Madame [I] [V] (née [U]) venant aux droits de Madame [O] [J], veuve de Monsieur [S] [U], décédée le 27 août 2021 à [Localité 28])

[Adresse 4]

[Localité 15]

Monsieur [N] [U]

[Adresse 13]

[Localité 19]

représentés par Maître Louis RIBIERE, avocat au barreau de PARIS

*****

Monsieur [X] [G]

[Adresse 6]

[Adresse 26]

[Localité 17]

Madame [F] [J]

[Adresse 21]

[Adresse 27]

[Localité 1]

représentés par Maître Jean-Charles ORLANDINI de la SELARL PLENOT-SUARES-ORLANDINI, avocats au barreau de NICE

*****

Monsieur [T] [D]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Monsieur [S] [J]

[Adresse 9]

[Localité 14]

Madame [A] [M]

[Adresse 11]

[Localité 16]

Madame [Y] [C] veuve [K] [J]

[Adresse 22]

[Localité 10]

non représentés

En présence de Madame Anne FEUILLERAT et Monsieur Olivier TEXIER, commissaires du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 05 Mai 2025, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

Le Président : Clément DELSOL

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

Par un mémoire de saisine visé par le greffe le 22 juillet 2024, l’établissement public territorial Paris La Défense a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer ainsi les indemnités dues à [H] [U], [R] [U], [I] [U], [N] [U], [X] [G], [T] [D], [S] [J], [A] [M], [F] [J] et [Y] [C] au titre de l’expropriation de la parcelle AH n°[Cadastre 7] sur le territoire de la commune de Nanterre : 629 070 € au titre de l’indemnité principale et 63 907 € au titre de l’indemnité de remploi.

Par ordonnance du 23 octobre 2024, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 11 décembre 2024 et le 27 janvier 2025. Un procès-verbal des opérations a été établi en présence des parties et mentionne les éléments suivants :

« I/ Environnement

Le bien exproprié se situe à 5 minutes à pied du RER et 10 minutes du tramway environ, dans une zone en pleine restructuration. Le voisinage immédiat à gauche est composé de terrains et de maisons. En face, se trouve un ensemble immobilier. A droite, un immeuble est en cours de construction.

II/ Extérieur

L’accès au terrain se fait par la voie publique. La parcelle est en longueur et en descente, cloisonnée des deux côtés, en partie bétonnée permettant ainsi l’accès à un véhicule et végétalisée pour le reste. A côté de la maison à gauche se trouve un porche en dur, une fosse et un local de rangement, le tout sous une couverture en fibrociment. Un petit bureau précaire est présent au sein de cet espace. Le garage est sur le côté comportant des rangements et autres aménagements à l’intérieur. Plusieurs étais sont mises en place afin de soutenir les poutres ; on ressent la présence d’humidité. Après le bureau se trouvent des toilettes anciennes qui sont hors d’usage.

III/ Extérieur

L’entrée de la maison se situe sur le côté et dessert immédiatement une pièce de rangement face en face ainsi que la cuisine. Cette dernière est ancienne mais équipée et meublée, avec une fenêtre sur le côté. L’état global est passable voire abîmé. Un couloir en L mène à une pièce de vie à gauche. Les revêtements des murs et le plancher sont détériorés, l’humidité étant présente dans la pièce et le couloir. Ensuite, il y a une salle de bain avec une fenêtre et des toilettes avec du carrelage au sol et aux murs ainsi qu’une douche et une baigneoire. L’humidité est présente sur le mur orienté vers l’extérieur. L’état global est moyen.

A droite de l’entrée se trouve une pièce de vie équipée d’une cheminée et d’une fenêtre sur cour. Ici aussi l’humidité affecte les murs. Une deuxième pièce de vie se trouve plus loin avec la même configuration.

Au bout du bâtiment, vers l’arrière de la parcelle se trouve une pièce murée, le transport s’avère donc impossible concernant cette partie. Il est précisé par les expropriés qu’il s’agit d’une cuisine d’été. Le fond de la parcelle est constitué d’un jardin comportant deux arbres et se terminant par un mur de 4 mètres de haut. Nous poursuivons la visite à l’étage.

L’étage

Il est accessible par un escalier extérieur. Le palier dessert une cuisine à droite, laquelle comporte une fenêtre sur cour et du carrelage au sol et en partie sur les murs. A l’instar du rez-de-chaussée, l’humidité a altéré les murs et plafonds. A droite, dans le prolongement se trouve une chambre avec une fenêtre sur cour et de la moquette au sol et de la tapisserie sur les murs ainsi que des placards de rangement. A sa gauche, le palier dessert une pièce de vie avec deux fenêtres, de la moquette au sol et de la tapisserie aux murs. Ces parties sont aussi abîmées. Au bout de la pièce se trouve la salle de bain mansardé avec un Velux, équipée d’une baigneoire et de toilettes. Il y a de la moquette au sol et s’y trouve un petit espace grenier avec le ballon d’eau chaude. Nous descendons à la cave.

La cave

On y accède par un escalier en béton, le sol est en dur et les canalisations sont apparentes. La chaudière se trouve à cet endroit. La cave apparaît saine mais avec peu de hauteur sous plafond.

Etat global du bien : passable, les matériaux et la menuiserie sont altérés, les lieux n’étant pas habités depuis 4 ans.

Observations des parties : l’expropriant pointe le fait que le bien est particulièrement dégradé. Le commissaire du Gouvernement n’a aucune observation.

Les expropriés expliquent l’état actuel par l’inoccupation de la maison. Ils expliquent l’humidité présente dans la maison par l’activité de la société voisine, METAUFER ainsi que par la prolifération de la végétation, jusqu’aux diligences de la marie. Ils rappelent que le terrain est grand et rare dans la zone. La maison bénéficie de deux entrées distinctes et d’une séparation des locaux. Ils précisent qu’ils étaient volontaires pour vendre le bien auparavant lorsque la mairie avait un projet sur deux parcelles il y a 10 ans. Cependant cette dernière a été substituée par l’Etablissement Public [Localité 30] Ouest La [Localité 24], ce qui les a empêchés de vendre. Il s’agit d’un bien de famille depuis 1956.

Après avoir entendu en leurs explications, l’expropriant et les expropriés présents sur les lieux ou leurs représentants, nous avons achevé notre visite et renvoyé la cause et les parties à notre audience publique du 27 Janvier 2025 à 09 H 30, salle A au Tribunal Judiciaire de Nanterre. »

Par conclusions récapitulatives n°2 et en réponse visées par le greffe le 5 mai 2025, l’établissement public territorial [Localité 30] La [Localité 24] sollicite du juge de l’expropriation qu’il fixe l’indemnité principale à 556 092 € et l’indemnité de remploi à 57 510 €.

Par un mémoire visé par le greffe le 24 avril 2025, [H] [U], [R] [U], [I] [U] et [N] [U] sollicitent du juge de l’expropriation qu’il fixe l’indemnité principale à 2 600 000 € à titre principal et 1 553 000 € à titre subsidiaire et l’indemnité de remploi à 261 000 € à titre principal et 156 300 € à titre subsidiaire et qu’il condamne l’expropriante à leur verser 2 000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des dépens.

Par un mémoire intitulé « observations complémentaires » visé par le greffe le 29 avril 2025, [F] [J] et [X] [G] sollicitent du juge de l’expropriation, à titre principal, qu’il fixe l’indemnité principale à 1 553 000 € et l’indemnité de remploi à 156 300 €; à titre subsidiaire, qu’il fixe l’indemnité principale à 1 183 292,40 € et l’indemnité de remploi à 119 329,24 € ; dans tous les cas, qu’il condamne l’expropriante à leur payer 2 000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des dépens.

Par conclusions récapitulatives du 2 mai 2025 visées par le greffe le 5 mai 2025, le Commissaire du Gouvernement a retenu une indemnité principale de 708 427 € et une indemnité de remploi de 71 843 €.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de constitution.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

I/ Sur la date de référence

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la date d’approbation du PLU de la commune de [Localité 29] par le conseil municipal est le 21 octobre 2003 et sa dernière révision date du 12 octobre 2022. Néanmoins, le bien se situe dans une zone UG et dans la zone d’aménagement différé des Groues par arrêté préfectoral du 1er juillet 2026 publié le 4 juillet 2016.

En conséquence, la date de référence est fixée au 4 juillet 2016.

II/ Sur l’indemnité principale

L’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

L’article L322-12 alinéa 1er du même code dispose que les indemnités sont fixées en €.

a) La consistance du bien et la méthode d’évaluation

En l’espèce, il est renvoyé aux constatations effectuées lors du transport.

Par ailleurs, la présente juridiction doit fixer les indemnités conformément à l’évaluation du bien. Ainsi, il n’entre pas dans ses attributions légales de fixer la responsabilité de l’expropriante qui aurait, volontairement ou non, participé, par le refus de délivrer un permis de construire à tout nouvel acquéreur depuis près de trois décennies, à la détérioration de l’état global du bâti, même par intégration de cette donnée dans la valorisation au cours des calculs.

Ainsi, il appartient aux expropriés de saisir la juridiction compétente pour engager la responsabilité du l’expropriante ou de toute entité à laquelle ils imputent une dépréciation de leur bien.

S’agissant de la méthode d’évaluation à pratiquer, l’expropriante qui emploie la méthode par comparaison s’oppose aux expropriés et au commissaire du Gouvernement qui ont recours, à titre principal, à la méthode par récupération foncière.

A ce titre, les constatations réalisées sur les lieux permettent de démontrer que la parcelle expropriée mesure 657 m² et que l’emprise au sol du bâti est de très loin inférieure. Par ailleurs, le bien est inoccupé depuis plusieurs années et demeure dans un état inhabitable, nécessitant d’importants travaux de rénovation ayant notamment pour objet l’isolation et la couverture. En effet, l’aspect vieillissant, dégradé et endommagé des matériaux et l’état d’abandon des lieux indiquent clairement que le bien est matériellement et économiquement inexploitable. Il convient d’ajouter que la parcelle est a quelques mètres des communes limitrophes et qu’il ressort du transport que la zone fait l’objet d’une ré-urbanisation, passant d’une zone périphérique industrielle à des ensembles immobiliers résidentiels denses et neufs de bon standing.

Dès lors, il résulte de l’ensemble de ces éléments que la méthode par comparaison serait particulièrement désavantageuse pour les expropriés en raison de l’état très dégradé et inexploitable du bien, de l’absence de prise en compte des potentialités du terrain dont le bâti couvre une faible partie, du chantier de rénovation urbain affectant cette zone à la jonction de trois communes favorisant l’implantation de hauts immeubles d’habitation en copropriété et de l’absence de termes de comparaison pertinent, précisément dans cette zone, ceci d’autant plus que le territoire de la commune de [Localité 29] est particulièrement étendu et que l’implantation de termes dans cette commune n’est pas suffisante à démontrer leur pertinence.

Ainsi, eu égard à l’intégralité de ces éléments, il convient d’adopter la méthode d’évaluation par récupération foncière, les potentialités de la parcelle expropriée étant bien plus valorisées sur le marché que le bâti inexploitable.

b) Le calcul de l’indemnité principale

En l’espèce, les expropriés invoquent à titre de termes de comparaison trois ventes mentionnées en page n°15 du rapport établi par Monsieur [Z] [W] lequel est produit en pièce n°4. Or, force est de relever que ce document et ses annexes ne mentionnent pas les références de ces ventes, ceci de telle sorte qu’il convient de les écarter.

Ainsi, ni l’expropriante ni les expropriés ne produisent de terme de comparaison pertinent de terrain à bâtir.

Il convient d’ajouter qu’il y a une pénurie de termes de comparaison de terrain à bâtir sur le territoire de la commune de [Localité 29] en raison de la raréfaction de l’espace non bâti qui est la conséquence des projets de rénovation urbaine successifs.

Ainsi, malgré leur ancienneté, il convient de retenir les deux termes de comparaison invoqués et justifiés par le commissaire du Gouvernement en page n°5/6 de ses dernières écritures :

n°9214P03/2020P03031 du 30 avril 2020 d’une surface de 1 204 m² : 914 €/m²,n°9214P01/2019P09252 du 23 octobre 2019 d’une surface de 930 m² : 1 720 €/m².Le marché permet d’identifier un spectre oscillant entre 914 €/m² et 1 720 €/m² avec une moyenne de 1 317 €/m² et une évolution des prix inversement proportionnelle à la taille de la parcelle, la valorisation au m² régressant par l’accroissement de la surface totale de la parcelle.

Par ailleurs, peu importe que ces parcelles ne soient pas dans une zone UG comme le bien exproprié, les expropriés supportant la charge de la preuve quant à la production de termes de comparaison pertinents avec un régime juridique similaire.

Ainsi, en considération des éléments susvisés, il convient de retenir une valorisation de 1 317 €/m² dans la mesure où la juridiction considère que la localisation mois favorable du bien exproprié est compensée par sa dimension plus modeste eu égard à la tendance du marché à mieux valoriser des terrains nus de taille inférieure.

657 x 1 317 = 865 269

Ainsi, la parcelle nue serait valorisée à 865 269 €. Il convient désormais de soustraire à ce montant le coût de démolition du bâti.

A ce titre, aucun devis ni aucun justificatif n’est produit. Il convient donc, en l’absence de critique des développements du Commissaire du Gouvernement par les autres parties, de retenir un coût de démolition correspondant à 70 €/m² pour la surface totale de 203,9 m². Ce montant intègre la donnée suivant laquelle l’un de termes de comparaison a été valorisé alors qu’il supporte lui aussi une structure à démolir d’une part et celle suivant laquelle il convient de considérer l’intégralité de surfaces bâties d’autre part.

70 x 203,9 = 14 273

Ainsi, le coût de démolition est fixé à 14 273 €.

865 269 – 14 273 = 850 996

L’indemnité principale est fixée à 850 996 € en valeur libre.

III) L’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire dont sont déduits les éventuels avantages fiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier selon la définition de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. L’indemnité de remploi n’est pas toujours due, comme par exemple en matière de déclaration d’intention d’aliéner, et d’une manière générale lorsque les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire exproprié dans les six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Ils seront calculés comme suit selon la jurisprudence habituelle :

20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000€ ;15 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 5 001 € et 15.000 € ;10 % pour le surplus. 5 000/ 100 x 20 + ( 15 000 – 5 000) / 100 x 15 + ( 850 996 – 15 000) / 100 x 10

= 2 000 + 1 500 + 85 099,60 = 88 599,60

L’indemnité de remploi est donc de 88 600 € (arrondie à l’unité).

IV Sur les autres demandes

Il convient de condamner l’autorité expropriante, à l’initiative de la procédure d’expropriation, aux dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner l’autorité expropriante à payer 2 000 € à [H] [U], [R] [U], [I] [U] et [N] [U] et 2 000 € à [F] [J] et [X] [G] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en raison de la défaillance de l’expropriée.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation près du tribunal judiciaire de Paris statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

FIXE ainsi le montant des indemnités dues par l’établissement public territorial de [Localité 31] au titre de l’expropriation de la parcelle AH n°[Cadastre 7] sur le territoire de la commune de [Localité 29] :

Indemnité principale : 850 996 € en valeur libreIndemnité de remploi : 88 600 €DÉBOUTE [H] [U], [R] [U], [I] [U], [N] [U], [F] [J] et [X] [G] ainsi que l’établissement public territorial de [Localité 31] du surplus de leurs prétentions et de leurs prétentions autres ;

CONDAMNE l’établissement public territorial de [Localité 30] La [Localité 24] à payer 2 000 € à [H] [U], [R] [U], [I] [U] et [N] [U] et 2 000 € à [F] [J] et [X] [G] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’établissement public territorial de [Localité 30] La [Localité 24] aux dépens ;

En foi de quoi le jugement est signé par le magistrat et par le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION