TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

05 Mai 2025

N° RG 23/06813 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YXYM

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 23 quai Le Gallo – 56/60 rue de Sèvres 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT représenté par son syndic :

C/

Madame [N] [V]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 23 quai Le Gallo – 56/60 rue de Sèvres 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT représenté par son syndic :

MAVILLE IMMOBILIER

53 rue du Général Delestraint

75016 PARIS

Représentée par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L107

DEFENDERESSE

Madame [N] [V]

23 quai Alphonse Le Gallo

Bât. B – 4ème étage

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

défaillante

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Février 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 23 quai Le Gallo – 56/60 rue de Sèvres à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la carence persistante de Mme [N] [V] dans le règlement des charges dont elle est redevable, alors qu’elle a déjà été précédemment condamnée par jugements en dates des 14 mai 2018 et 20 juin 2022, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société MAVILLE IMMOBILIER, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 24 août 2023, aux fins de :

TENTER de concilier les parties.

A défaut,

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 23 quai Le Gallo – 56/60 rue de Sèvres – 92100 BOULOGNE en sa demande.

LE DECLARER bien fondé.

Y faisant droit :

CONDAMNER Madame [N] [V] au paiement de la somme de 9.790,49 euros avec intérêts de droit à compter de l’assignation, au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 23 quai Le Gallo – 56/60 rue de Sèvres – 92100 BOULOGNE.

CONDAMNER Madame [N] [V] au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du Code Civil, au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 23 quai Le Gallo – 56/60 rue de Sèvres – 92100 BOULOGNE.

RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

CONDAMNER Madame [N] [V] au paiement de la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 23 quai Le Gallo – 56/60 rue de Sèvres -

92100 BOULOGNE.

Mme [N] [V], assignée par acte remis en l’étude de commissaire de justice qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que la demande tendant à voir « déclarer bien-fondé » ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elle ne confère pas de droit à la partie qui la requiert et il n’y a donc pas lieu de statuer sur celle-ci.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

I) Sur la demande de conciliation des parties

Le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal qu’il tente de concilier les parties.

Aux termes de l’article 128 du code de procédure civile, les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance.

L’article 129 du même code ajoute que la conciliation est tentée, sauf disposition particulière, au lieu et au moment que le juge estime favorables et selon les modalités qu’il fixe.

En l’espèce, la défenderesse n’ayant pas constitué avocat, la demande formée par le syndicat des copropriétaires ne peut être accueillie.

II) Sur les autres demandes du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les charges et les frais réclamés

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 9.790,49 euros au titre des charges arrêtées au 1er juillets 2023.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

A la lecture des décomptes produits il apparaît que sur la somme de 9.790,49 euros réclamée au titre des charges, 960 euros constituent en réalité, sans préjuger de leur bien-fondé, des frais de recouvrement.

Partant, les charges, d’un montant de 8.830,49 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 960 euros (360+600), seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 8.830,49 euros au titre des charges, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un extrait du compte de Mme [N] [V] pour la période du 1er décembre 2020 au 1er juillet 2023,

— les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés à la défenderesse,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 23 octobre 2020, 8 juin 2021, 24 juin 2022 et 10 mai 2023 et les attestations de non-recours afférentes.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Mme [N] [V] est propriétaire des lots n°77 et 111 de l’état descriptif de division.

Par ailleurs, concernant le montant des charges de copropriété dû, le décompte laisse apparaître un solde débiteur à hauteur de 8.830,49 euros au 1er juillet 2023, déduction faite des frais de recouvre-ment qui relèvent de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 8 juin 2021, 24 juin 2022 et 24 juin 2022 qui ont approuvé les comptes des exercices 2020, 2021 et 2022 mais aussi voté le budget prévisionnel portant sur l’exercice 2023, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 8.830,49 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er décembre 2020 au 1er juillet 2023, appels de provisions du 3ème trimestre inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. A défaut, les intérêts peuvent courir à partir de la date d’un commandement de payer, de l’assignation, ou de conclusions d’actualisation.

Par conséquent, les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation, qui vaut mise en demeure.

En conséquence, Mme [N] [V] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.830,49 euros au titre des charges dues pour la période du 1er décembre 2020 au 1er juillet 2023, appels de provisions du 3ème trimestre inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 août 2023.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 960 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait du compte de Mme [N] [V] pour la période du 1er décembre 2020 au 1er juillet 2023,

— une facture d’avocat relative aux frais de commande d’une fiche d’immeuble (360 euros),

— le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— honoraires d’avocat pour la procédure de recouvrement de créance (360 euros),

— frais libellés comme « reprise comptable depuis cause des jugements rendus depuis 2008 – reprise sous Excel – entretien prédécesseur – demandes pièces prédécesseur avant assignation » (600 euros), dès lors qu’aucune pièce n’est versée qui permette au tribunal d’apprécier la réalité de ces frais dont, de surcroit, le libellé indique qu’ils se décomposent en plusieurs postes dont aucune pièce ne permet de faire le détail.

Débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 960 euros, débitée sans fondement sur le compte de Mme [N] [V].

Débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des intérêts au taux légal.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence persistante de Mme [V] dans le paiement des charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires pour faire face aux dépenses courantes et urgentes, ou à reporter certains travaux, causant ainsi un préjudice financier à la copropriété dont la trésorerie a été désorganisée. La mauvaise foi de la défenderesse est d’autant plus caractérisée qu’elle a déjà été condamnée par le tribunal d’instance de BOULOGNE-BILLANCOURT en date du 14 mai 2018, au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2017, et par le tribunal judiciaire de NANTERRE en date du 20 juin 2022, au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2017.

Il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 883 euros à titre de dommages-intérêts, que Mme [V] sera condamnée à lui verser.

Sur les demandes accessoires

Mme [N] [V], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Mme [N] [V] sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [N] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 23 quai Le Gallo – 56/60 rue de Sèvres à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100) représenté par son syndic :

— la somme de 8.830,49 euros au titre des charges dues pour la période du 1er décembre 2020 au 1er juillet 2023, appels de provisions du 3ème trimestre inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 août 2023,

— la somme de 883 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (960 euros) doivent être recréditées sur le compte de Mme [N] [V],

CONDAMNE Mme [N] [V] au paiement des dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Carole GAYET, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT