TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 22/00045 – N° Portalis DB3R-W-B7G-X2UQ

Minute N° :

Date : 24 Février 2025

OPERATION : Opération de prolongement du tramway T1entre [Localité 20] et [Localité 25]

Monsieur [M] [G]

[Adresse 15]

[Localité 18]

Madame [O] [G]

[Adresse 1]

[Localité 14]

Monsieur [H] [G]

[Adresse 7]

[Localité 19]

Madame [D] [G]

[Adresse 3]

[Localité 19]

Monsieur [S] [G]

[Adresse 2]

[Localité 16]

Madame [K] [G]

[Adresse 11]

[Localité 16]

ENTRE :

DEPARTEMENT DES HAUTS-DE-SEINE

[Adresse 13]

[Localité 17]

représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : T007

et

Madame [W] [V] [A] veuve [G]

[Adresse 10]

[Localité 16]

Madame [E] [G]

[Adresse 11]

[Localité 16]

Monsieur [T] [G]

[Adresse 11]

[Localité 16]

Madame [L] [G]

[Adresse 11]

[Localité 16]

Représentés par Maître Fanny EHRENFELD, de la SELARL MIALOT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

En présence de Mesdames Nathalie TROÏLO, Anne FEUILLERAT et Monsieur Olivier TEXIER, commissaires du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 27 Janvier 2025, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

Le Président : Clément DELSOL

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

L’immeuble situé sur la parcelle BR n°[Cadastre 4] de 1 083 m² sur le territoire de la commune de [Localité 25] constitue une copropriété horizontale située [Adresse 12] et [Adresse 8].

Par mémoire valant offre de l’autorité expropriante visé par le greffe le 19 août 2022, le département des Hauts-de-Seine a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer ainsi les indemnités dues à [C] [G] et [W] [V] [A] épouse [G] au titre de l’expropriation partielle du bien d’une superficie de 60 m² : 0 €.

Par ordonnance du 31 juillet 2023 n°23/94, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 13 septembre 2023 et le 16 octobre 2023. Un procès-verbal des opérations a été établi en présence des parties et mentionne les éléments suivants :

« I/ Environnement

L’emprise partielle située au [Adresse 8] est de forme quasi rectangulaire. Située dans une zone en restructuration au nord de la ville, elle est proche de l’A86 et desservie par deux lignes de bus. Le stade [Localité 27]-du-Manoir est à proximité. Le quartier est relativement excentré mais comporte des commerces et des services tels qu’une pharmacie, une école, un collège et un lycée. Il est composé d’ensembles immobiliers et de pavillons.

La copropriété contient des immeubles à usage d’habitations et, au rez-de-chaussée, un commerce de boucherie, de fruits et légumes. Il y a plusieurs bâtiments au sein de cette copropriété avec des accès séparés soit par l'[Adresse 21] (concernée par l’expropriation) soit par l'[Adresse 22]. A gauche et à droite de la copropriété se trouve des pavillons. En face, il y a un immeuble en R+3, l’avenue offrant des possibilités de stationnement. Un bornage des limites de l’expropriation partielle a été matérialisé afin de faciliter la visite. L’emprise partielle est parallèle à la voie publique mais n’est pas tout à fait parallèle au bâti. Une surface de 105 m2 est prélevée sur la parcelle sise [Adresse 8]. Le numéro 46 et le numéro 48 de l’avenue sont touchés par l’expropriation : la partie sous emprise à droite correspond à une zone à usage de potager (45 m2) et la partie sous emprise à gauche correspond à une zone carrelée devant un commerce de boucherie (60 m2).

Mention : le bornage ne permet toutefois pas de déterminer si le coffrage des rideaux métalliques de la boucherie est touché ou non par l’expropriation en partie. En revanche, le bâtiment lui-même est hors emprise (le coffrage forme un avancement par rapport au bâtiment).

II/ Emprise – zone carrelée

L’emprise comprend notamment une surface de 60 m2 séparée par une cloison de la partie “potager” et qui correspond à un espace carrelé devant un autre bâtiment de la copropriété, en l’occurrence devant un commerce de boucherie et fruits et légumes ainsi que les appartements des deux étages au-dessus. L’espace carrelé se situe directement devant la boutique. Il est séparé de la voie publique par une grille et un portail forgé entre deux piliers en béton. A gauche de l’entrée, au niveau de cet espace carrelé, se trouve une pergola en bois. Sur la gauche, en bordure de cet espace, on peut distinguer un laurier, un figuier et un olivier. Un grand portail coulissant permet le passage d’une camionnette pour entrer dans cet espace carrelé.

En projetant la ligne de l’emprise, le bâti ne sera pas touché mais les occupants indiquent il n’y aura plus de place pour l’activité de rôtisserie et l’étalage de fruits et légumes en extérieur.

Nous décrivons également le bâtiment hors emprise au regard des demandes des parties.

Au rez-de-chaussée, le local commercial actuellement occupé (boucherie, fruit et légumes) est constitué d’une grande pièce carrelée de manière non uniforme et présentant des linéaires de vitrines. Le faux plafond est dans un état d’usage. La boutique dispose aussi de toilettes, d’un accès à la cave et d’une arrière boutique usagée. Il y a également une cour extérieure ouverte. A l’arrière, une pièce attenante à la cour sert d’atelier de préparation de la viande.

A gauche du bâtiment, on accède à la partie habitation (en étage). Etat moyen des accès communs voire dégradé à certains endroits.

La cave est accessible par un escalier. Celle-ci est spacieuse et dépourvue d’humidité. Elle sert de lieu de stockage et abrite l’espace chaufferie. Les murs sont en briques brutes.

Les étages

Les étages sont occupés et à usage d’habitation.

L’escalier et le passage emprunté sont recouverts de carrelage et d’un type de pierre indéterminé.

Le premier étage est carrelé et globalement en bon état. Dès l’arrivée à l’étage, on peut distinguer le salon et la cuisine, cette dernière étant située immédiatement à droite de l’appartement et en très bon état. Le salon dispose d’une fenêtre en double vitrage, en partie cachée par une paroi située en partie inférieure. Elle donne sur une grande terrasse, accessible par la cuisine.

Elle est recouverte d’un carrelage usagé et disposant d’un mur en briques rouges. La terrasse n’est pas touchée par l’emprise. L’étage est pourvu du chauffage au gaz et est dans des tons blancs. Il dispose de toilettes avec lavabo et d’une salle de bain avec une baignoire.

Concernant les chambres, la première a du lino au sol et la seconde au fond est plus grande. Il est noté quelques traces de dégradation au sol.

Le second étage ne dispose pas de double vitrage aux fenêtres. Il y a un espace salon et une chambre à droite, qui sont au nombre de trois à cet étage. On y trouve aussi des toilettes et une salle de bain. Cet étage est néanmoins en moins bon état que le premier.

Après avoir entendu en leurs explications, l’expropriant et les expropriés présents sur les lieux ou leurs représentants, nous avons achevé notre visite et renvoyé la cause et les parties à notre audience publique du 16 Octobre 2023 à 09 H 30, salle A au Tribunal Judiciaire de Nanterre. »

Par mémoire en réplique et récapitulatif n°2, visé par le greffe le 27 janvier 2025, le département des Hauts-de-Seine forme les prétentions suivantes :

« Vu les articles L. 321-1et suivants du Code de l’expropriation et notamment l’article L. 321-5.

Il est demandé à Madame le Juge de l’expropriation près le Tribunal judiciaire de NANTERRE de fixer les indemnités revenant aux Consorts [G] comme suit

INDEMNITÉ PRINCIPALE :

A titre principal : DIRE et JUGER qu’aucune indemnité principale n’est due

A titre subsidiaire : FIXER l’indemnité principale à la somme de 10.956 €

INDEMNITÉS ACCESSOIRES

Indemnité de remploi

A titre principal : 0 € A titre subsidiaire : 1.595,60 € Indemnité pour dépréciation du surplus

A titre principal : 0 € A titre subsidiaire la dépréciation du surplus est compensée par l’augmentation de valeur induite par les travaux et l’arrivée du TRAM Très subsidiairement : 8.008,42 € DONNER ACTE de l’engagement du Département des Hauts de Seine à prendre en charge la reconstitution des clôtures et fonctionnalités (portail, clôture, réseaux, etc…) impactées par l’emprise foncière nécessaire au développement du tramway T1 Ouest. »

Par mémoire complémentaire et récapitulatif n°2, visé par le greffe le 27 janvier 2025, [W] [V] [A] veuve [G], [U] [G], [O] [G], [H] [G], [D] [G], [S] [G], [K] [G], [E] [G], [T] [G] et [L] [G], ceux neufs derniers en qualité d’intervenants volontaires venant aux droits de [C] [G], forment les prétentions suivantes :

« FIXER l’indemnité principale leur revenant à un montant de 18 956,16 € ;

FIXER l’indemnité de remploi leur revenant à un montant de 2 895,62 € ;

FIXER l’indemnité accessoire pour dépréciation du surplus à un montant de 47 716,40 € ;

FIXER l’indemnité accessoire pour frais de géomètre à un montant de 170€;

CONDAMNER le département des Hauts-de-Seine au rétablissement de la clôture et du portail d’accès impactés par l’expropriation partielle de la parcelle [Cadastre 24] sise [Adresse 9] ;

CONDAMNER le département des Hauts-de-Seine au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

LAISSER à sa charge les dépens de la présente instance.

Par conclusions complémentaires et récapitulatives visées par le greffe le 22 janvier 2024, le commissaire du gouvernement retient une indemnité totale d’éviction de 27 220 € correspondant exclusivement à la dépréciation du pavillon.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 27 janvier 2025 conformément aux écritures susvisées.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de constitution.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

I/ Sur la date de référence

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la date d’approbation du PLU de la commune de [Localité 25] est le 30 janvier 2013. La date d’application de la modification du 03octobre 2019 est le 09 novembre, date d’opposabilité aux tiers.

En conséquence, la date de référence est fixée au 09 novembre 2019.

II/ Sur l’indemnité principale

L’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

L’article L322-12 alinéa 1er du même code dispose que les indemnités sont fixées en €.

a) Le principe de la créance

En l’espèce, l’emprise faisant l’objet du présent litige ne concerne pas l’assiette du bien immobilier privatif dont les consorts [G] sont pleinement propriétaires, mais les parties communes au titre desquelles ils bénéficient d’un droit de jouissance privatif.

Or, le droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel (n°06-19.260).

Dès lors, ils bénéficient d’un droit juridiquement protégé qu’il convient d’indemniser.

b) La détermination de la valeur de l’emprise

Conformément à l’accord des parties, la méthode comparative sera utilisée pour déterminer l’indemnité, celle-ci sera fixée en recherchant la valeur vénale à ce jour du bien exproprié, la valeur vénale étant déterminée d’après les données du marché immobilier par comparaison avec des prix de vente constatés à l’occasion de mutations similaires, présentant des caractéristiques comparables, notamment au regard de l’emplacement et de la date de construction, ces transactions reflétant le jeu normal de l’offre et de la demande à un moment donné.

En l’espèce, il convient de relever que les parties sont unanimes quant à la superficie de l’emprise de 60 m², la nature non-bâtie de la surface expropriée et l’épuisement de son caractère constructible donnant lieu à un abattement de 40 %.

Il est opportun de retenir la valeur de 951 €/m² issue du jugement n°RG22/46 ayant notamment pour objet la fixation des indemnités dues à la sarl Boucherie de l’Europe en ce que l’emprise est identique, peu importe que la nature du droit réel diffère entre les expropriés :

• Cession du 13/12/2022 n°9214P03/2022P25868, une parcelle de terrain de 95m² située [Adresse 6] : 842,00 €/m²,

• Cession du 22/12/2022 n°9214P03/2022P00629, une parcelle de terrains de 112m² située [Adresse 5] : 1 060 €/m².

(842 + 1 060) /2 = 951

L’assiette de calcul est donc de 951 €/m².

951 x 60 = 57 060

La valeur de base de la superficie de 60m² est de 57 060.

57 060 / 100 x 60 = 34 236

Après abattement de 40 % pour occupation, la valeur de l’emprise est de 34 236 €.

c) L’articulation avec les droits de jouissance privative

Il est constant qu’un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel (n°06-19.260).

En l’espèce, les consorts [G] détiennent un droit de jouissance privatif sur des parties communes et notamment sur les 60 m² susvisés.

Dès lors, ces copropriétaires sont titulaires d’un droit réel qui est une portion du droit de propriété et qui doit donc être valorisé autant que le droit de propriété doit être réduit.

Il convient de valoriser le droit réel correspondant au droit de jouissance privatif sur des parties communes à 60 % de la valeur du droit de pleine propriété.

En effet, par une appréciation concrète, il convient de retenir que l’emprise a pour objet une partie de terrain dont le potentiel constructible est épuisé, dans le syndicat des copropriétaires n’a pas plus la totale libre disposition, dont l’usage pratique par l’organisation des lieux ne peut servir qu’aux copropriétaires disposant des droits susvisés.

34 236 / 10 x 6 = 20 541,60

Ainsi, le droit de jouissance privative est originellement évalué à 20 541,60 €.

Or, il convient de réduire ce droit de jouissance privatif de 30 % correspondant à la valorisation de l’autorisation d’occupation précaire dont bénéficiait la sarl Boucherie de l’Europe sur la même surface.

20 541,60 / 100 x 70 = 14 379,12

En conséquence, l’indemnité principale est fixée à 14 379,12 €.

III/ L’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire dont sont déduits les éventuels avantages fiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier selon la définition de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. L’indemnité de remploi n’est pas toujours due, comme par exemple en matière de déclaration d’intention d’aliéner, et d’une manière générale lorsque les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire exproprié dans les six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Ils seront calculés comme suit selon la jurisprudence habituelle :

20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 € ;15 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 5 001 € et 15.000 € ;10 % pour le surplus. 5 000/ 100 x 20 + ( 14 379,12 – 5 000) / 100 x 15 = 2 406,868

L’indemnité de remploi est donc de 2 406,87 €.

IV/ L’indemnité pour dépréciation du local d’habitation

Cette indemnité a pour objet de compenser la perte de valeur du pavillon du fait de l’amputation d’une partie de son terrain d’assise laquelle est susceptible de le rendre moins attractif sur le marché et aboutit donc à une perte de valeur. Elle se distingue de l’indemnité principale en ce qu’elle ne compense pas la perte de la valeur extrinsèque de la surface expropriée mais les conséquences de cette expropriation sur le reste du bien.

Dans le cas présent, le principe de ce préjudice résulte de l’imputation de 60m2 de terrain commun à usage privatif dans une zone urbaine très dense et ayant pour objet une parcelle prise entre deux artères de circulation des véhicules dont une destinée au tramway dont la circulation sera très régulière, ceci rapprochant l’environnement urbain et ses nuisances du lieu de vie et d’exercice professionnel des occupants de l’immeuble.

Cette proximité accrue des habitants avec le milieu extérieur en zone urbaine dense est de nature à réduire la valeur du bien sur le marché.

En l’espèce le local d’habitation est d’une surface de 146,38 m².

A ce titre, il convient de retenir les termes suivants du Commissaire du gouvernement qui sont suffisamment récents pour représenter de manière pertinente l’état du marché en petite couronne d’Île-de-France et ont pour objet des appartements dans des immeubles anciens :

Cession du 17/11/2022 n°9214P03/2022P24033 de 130,41 m² : 3 681,00 €/m²,Cession du 17/1/2023 n°9214P03/2023P01723 de 114,55 m² : 3 554 €/m².(3 681 + 3 554) / 2 = 3 617,5

L’assiette retenue est donc de 3 617,5 €/m² pour un total rapporté à la surface de 146,38 m² de 529 529,65 €.

Eu égard à la situation du bien en zone urbaine dense, à l’existence préalable d’un grand nombre de nuisances et du fait que la dévaluation résulte uniquement du rapprochement mesuré de l’environnement extérieur de l’intérieur des locaux de vie dont la moitié de la surface est située à l’étage, et surtout de la discussion des parties s’opposant sur des taux de 1, 3 et 5 %, contrairement à l’affaire [N] dans le cadre de laquelle elles avaient lié le juge sur le taux de 5 %, il convient de retenir un taux de dépréciation de 1,5 %.

529 529,65 / 100 x 1,5 = 7 942,94475

La dépréciation du local d’habitation est fixée à 7 942,94 €.

V/ L’indemnité pour dépréciation du local commercial

En l’espèce, ce local commercial est par nature ouvert la journée et, par son activité, dépend des flux de personnes générés par l’environnement extérieur également dit achalandage, que le rapprochement de cet environnement et l’accroissement des solutions de transport en commun ne sont ainsi pas de nature à générer à son endroit une perte de valeur, au contraire, qu’ainsi, il convient donc de rejeter la demande formée à ce titre.

VI/ Les frais de géomètre

En l’espèce, il est produit une facture de la société Lbs Diag du 4/10/2023 d’un montant de 170 €Ttc dont l’expropriante ne conteste pas la pertinence dans ses écritures.

Ainsi, il convient de retenir ce montant.

VII/ Le rétablissement des fonctionnalités

L’article 4 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Conformément aux prétentions convergentes des parties, il convient de condamner l’expropriante à rétablir les fonctionnalités impactées par l’expropriation partielle de la parcelle [Cadastre 23] n°[Cadastre 4].

VIII/ Sur les autres demandes

Il convient de condamner l’autorité expropriante, à l’initiative de la procédure d’expropriation, aux dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner l’autorité expropriante à payer 2 500 € au total aux expropriés en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en raison de la défaillance de l’expropriée.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

FIXE ainsi le montant des indemnités dues par le département des Hauts-de-Seine à [W] [V] [A] veuve [G], [U] [G], [O] [G], [H] [G], [D] [G], [S] [G], [K] [G], [E] [G], [T] [G] et [L] [G] au titre de l’éviction partielle du bien situé [Adresse 11], sur la parcelle BR n°[Cadastre 4] :

Indemnité principale : 14 379,12 € €

Indemnités accessoires

Remploi : 2 406,87 €Dépréciation du local d’habitation : 7 942,94 €Frais de géomètre : 170 €DÉBOUTE [W] [V] [A] veuve [G], [U] [G], [O] [G], [H] [G], [D] [G], [S] [G], [K] [G], [E] [G], [T] [G] et [L] [G] du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE le département des Hauts-de-Seine à rétablir les fonctionnalités impactées par l’expropriation partielle de la parcelle BR n°[Cadastre 4] et nécessaires au développement du tramway T1 Ouest ;

CONDAMNE le département des Hauts-de-Seine à payer au total 2 500 € à [W] [V] [A] veuve [G], [U] [G], [O] [G], [H] [G], [D] [G], [S] [G], [K] [G], [E] [G], [T] [G] et [L] [G] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le département des Hauts-de-Seine aux dépens ;

En foi de quoi le jugement est signé par le magistrat et par le greffier.

Fait à [Localité 26], le 24 février 2025

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRATION