TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

12 Mars 2026

N° RG 23/03041 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YKA2

N° Minute :

AFFAIRE

[S]

[Z]

C/

Société [Q] [O] ET

[R]

[B],

notaires, [K] [J], [X] [J], [U] [E]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Julien MALLET de la SELAS MVA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0905

DEFENDEURS

Société [Q] [O] ET [R] [B],

notaires

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0499

Monsieur [K] [J]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Monsieur [X] [J]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Madame [U] [E]

[Adresse 5]

[Localité 6]

tous représentés par Maître Michel GRAVE de l’EURL MGR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0082

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Décembre 2025 en audience publique devant Timothée AIRAULT, Vice-Président, statuant en Juge Unique, assisté de Sylvie MARIUS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’une promesse unilatérale de vente établie sous la forme authentique le 30 juin 2022, M. [S] [Z] s’est engagé à vendre à MM. [K] [W] [J] et [X] [J] ainsi qu’à Mme [U] [E] les lots n°3009 (appartement), 3060 (place de stationnement) et 3094 (local pour cycles) de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 7] (92), cadastré section BI n°[Cadastre 1], au prix de 335 000 euros.

Cette promesse, valable jusqu’au 30 septembre 2022, stipulait :

une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximal 110 000 euros, à rembourser sur un maximum de 20 ans, et à un taux nominal d’intérêt maximal de 1,90% hors assurances,une indemnité d’immobilisation d’un montant de 33 500 euros, avec versement de la somme de 16 750 euros avant le 11 juillet 2022 entre les mains du notaire, et du solde avant le 29 septembre 2022.

La réitération de la vente n’est jamais intervenue, et par courrier recommandé avec accusé de réception du 17 février 2023, M. [S] [Z] a mis en demeure MM. [K] [W] [J] et [X] [J] ainsi que Mme [U] [E] de lui payer l’indemnité d’immobilisation dans son intégralité.

Par actes judiciaires des 27 et 30 mars 2023 ainsi que du 3 avril 2023, M. [S] [Z] a fait assigner MM. [K] [W] [J] et [X] [J] ainsi que Mme [U] [E], en présence de la société par actions simplifiée [Q] [O], [R] [B] et [I] [A] [D] devant ce tribunal, au visa de l’article 1104 du code civil, aux fins de voir condamner solidairement les trois premiers à lui verser la somme de 33 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, et libération de la portion de cette somme séquestrée entre les mains du notaire à son profit.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 29 janvier 2024, M. [Z] demande au tribunal de :

— le recevoir en ses demandes ;

y faisant droit,

— juger MM. [K] [W] [J] et [X] [J] ainsi que Mme [U] [E] défaillants dans l’exécution de la promesse du 30 juin 2022 ;

— condamner solidairement MM. [K] [W] [J] et [X] [J] ainsi que Mme [U] [E] à lui verser la somme de 33 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2023 date de la mise en demeure ;

— ordonner la libération du séquestre constitué en l’étude [Q] [O], [R] [B] et [I] [A] [D] et autoriser tout notaire de celle-ci à lui verser la somme de 16 750 euros;

— condamner solidairement MM. [K] [W] [J] et [X] [J] ainsi que Mme [U] [E] à lui verser la somme de 3500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement MM. [K] [W] [J] et [X] [J] ainsi que Mme [U] [E] aux entiers dépens.

Le demandeur fait valoir, au visa de l’article 1104 du code civil, que les consorts [J] – [E] n’ont pas respecté leurs obligations contractuelles telles que stipulées dans la promesse unilatérale de vente, en ce qu’ils ne se sont pas rétractés et lui ont fait parvenir les deux courriers de refus de prêts suivants : un courrier du CIC daté du 14 octobre 2022 refusant un prêt de 100 000 euros sur une durée de 240 mois, et un courrier de la Banque Postale, daté du 20 aout 2022, sans destinataire, refusant de financer un projet pour un montant global de 335 000 euros. Il soutient que ces deux refus de prêt ne sont pas conformes aux stipulations de la promesse, en ce que les défendeurs ne versent pas aux débats les demandes de prêts correspondantes, et qu’il n’est ainsi pas possible de vérifier le taux pratiqué par le CIC et le montant sollicité auprès de la Banque Postale. Il en conclut que les défendeurs sont redevables à son profit de l’indemnité d’immobilisation de 33 500 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 juillet 2023, la société [Q] [O], [R] [B] et [I] [A] [D] demande au tribunal de:

— lui donner acte qu’elle s’en remet à justice quant à la décision à intervenir ;

— dire et juger que la libération du séquestre ne pourra intervenir qu’au montant maximum de 16 750 euros, somme séquestrée en l’étude ;

— condamner la partie succombante à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens.

Celle-ci fait valoir, au visa de l’article 1960 du code civil, qu’elle n’a jamais été rendue destinataire d’un accord concernant la remise à telle ou telle personne des 16 750 euros séquestrés entre ses mains au titre de l’indemnité d’immobilisation. Elle ajoute que le reliquat n’a pas été versé entre ses mains. Elle indique s’en remettre à justice sur le sort de cette somme.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 novembre 2023, les consorts [J] – [E] demandent au tribunal de :

— débouter M. [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. [Z] à leur payer la somme de 3600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [Z] aux entiers dépens sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit de son conseil.

Les défendeurs font valoir qu’ils ont sollicité le 9 septembre 2022 le CIC pour obtenir « un crédit immobilier de 100 000 euros sur une durée de 24 mois », et qu’ils en ont également demandé un à la Banque Postale, pour une durée de 24 mois au taux de 1,90%, les deux établissements leur ayant opposé des refus. Ils soutiennent que le demandeur est de mauvaise foi lorsqu’il prétend qu’il résulterait du courrier de refus de la Banque Postale que le montant du prêt sollicité serait de 335 000 euros, en ce qu’aucune demande de prêt pour le montant total de l’acquisition n’a été déposée et qu’aucun conseiller bancaire n’aurait d’ailleurs même accepté qu’elle puisse l’être, tant il est vrai qu’aucun organisme n’accorde de prêt sur le montant total de l’acquisition envisagée.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties quant à l’exposé détaillé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 14 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Selon l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « donner acte » et « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que des formules de style ou la redite des moyens invoqués. Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

Il ne sera pas davantage statué sur la recevabilité des différentes prétentions formulées, qui n’est en réalité pas contestée.

1 – Sur les demandes relatives à l’indemnité d’immobilisation

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1304 du même code dispose que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Il résulte par ailleurs de l’article 1304-3, alinéa 1er, que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est constant qu’aux termes d’une promesse unilatérale de vente du 30 juin 2022, M. [Z] s’est engagé à vendre aux consorts [J] – [E] plusieurs lots d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 7] (92).

Cette promesse, valable jusqu’au 30 septembre 2022, stipulait :

une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximal 110 000 euros, à rembourser sur un maximum de 20 ans, et à un taux nominal d’intérêt maximal de 1,90% hors assurances, la clause étant rédigée pour le surplus comme suit : « la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 30 août 2022. […] L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire. A défaut de cette notification, le promettant aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Passé ce délai de 8 jours décompté du jour de la première présentation sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait » ;

une indemnité d’immobilisation d’un montant de 33 500 euros, avec versement de la somme de 16 750 euros avant le 11 juillet 2022 et le solde avant le 29 septembre 2022, la clause étant plus précisément rédigée comme suit : « Les parties sont convenues du versement de la somme de 33 500 euros. Le bénéficiaire déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard le 11 juillet 2022, à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes sur un compte dont les références bancaires sont celles susvisées, la somme de 16 750 euros. Le solde étant stipulé être versé par virement sur le même compte au plus tard le 29 septembre 2022. […] En cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et détails prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ; observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au promettant même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option. […] Toutefois, dans cette même hypothèse de non-réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s’il se prévalait de l’un des cas suivants : si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte. »

Il est constant que la réitération de la vente n’est jamais intervenue.

Il ne fait pas débat entre les parties que les conditions suspensives de droit commun, auxquelles il est fait référence dans la promesse, ont été réalisées. S’agissant de la condition suspensive d’obtention ou non d’un prêt par les bénéficiaires, et de la justification par ces derniers de l’accomplissement des démarches qui leur incombaient, comme stipulé dans la promesse unilatérale de vente, il convient de noter que :

le courrier de l’organisme CIC Est du 14 octobre 2022, s’il mentionne une demande de crédit immobilier pour un montant de 100 000 euros, ne précise cependant pas les autres modalités du prêt sollicité, la demande correspondante n’étant pas jointe, ces éléments ne permettant donc pas de déterminer que celle-ci était bien conforme aux stipulations;

de la même manière, s’agissant du courrier de l’organisme La Banque Postale du 20 août 2022, il mentionne une demande de prêt « pour un montant global de 335 000 euros, pour une durée de 240 mois au taux de 1,90% », ce qui n’est pas conforme aux stipulations de la promesse, et sans que la demande correspondante ne soit, là encore, jointe.

Il résulte de ce qui précède : d’une part, que les bénéficiaires échouent à démontrer qu’ils ont réalisé les démarches qui leur incombaient, comme stipulé dans la promesse, s’agissant de la condition suspensive d’obtention du prêt, laquelle est donc réputée accomplie conformément aux dispositions de l’article 1304-3 précité du code civil ; et d’autre part, qu’au vu de la non-réalisation de la vente promise selon les modalités et détails prévus à l’acte, l’indemnité d’immobilisation doit rester acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la promesse, le bénéficiaire échouant de la même manière à se prévaloir de l’un des cas stipulés dans la clause relative à l’indemnité d’immobilisation.

Dans ces conditions, il convient :

d’une part, de condamner solidairement les consorts [J] – [E] à verser à M. [Z] la somme de 33 500 euros, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure qui leur a été valablement adressée le 17 février 2023 ;

et d’autre part, d’ordonner la libération du séquestre constitué en l’étude notariale et d’autoriser tout notaire de celle-ci à verser à M. [Z] la somme de 16 750 euros, laquelle viendra en déduction de la condamnation ci-dessus prononcée.

2 – Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Les consorts [J] – [E], qui succombent en la présente instance, seront condamnés solidairement aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de fixer le montant des dépens de la présente instance.

En outre, ils devront supporter solidairement les frais irrépétibles engagés par M. [Z] dans la présente instance et que l’équité commande de réparer à raison de la somme de 3500 euros, conformément à l’article 700 du code de procédure civile. Le surplus des demandes formulées à ce titre ne pourra qu’être rejeté.

Il convient de rappeler l’exécution provisoire dont la présente décision bénéficie de droit, conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, s’agissant en effet d’une instance introduite à compter du 1er janvier 2020. Il n’y a pas lieu de l’écarter ou de la limiter d’une quelconque manière.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne solidairement MM. [K] [W] [J] et [X] [J] ainsi que Mme [U] [E] à verser à M. [S] [Z] la somme de 33 500 euros, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2023 ;

Ordonne la libération du séquestre constitué auprès de la société par actions simplifiée [Q] [O], [R] [B] et [I] [A] [D] et autorise tout notaire de cette étude à verser à M. [S] [Z] la somme de 16 750 euros, laquelle viendra en déduction de la condamnation ci-dessus prononcée ;

Condamne solidairement MM. [K] [W] [J] et [X] [J] ainsi que Mme [U] [E] aux dépens ;

Condamne solidairement MM. [K] [W] [J] et [X] [J] ainsi que Mme [U] [E] à payer à M. [S] [Z] la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

signé par Timothée AIRAULT, Vice-Président et par Sylvie MARIUS, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT