AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 11 JUILLET 2025

N° RG 25/00146 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LHUQ

Minute JCP n° 300/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Séréna KASTLER, avocat au barreau de THIONVILLE

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur [Y] [C]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [M] épouse [C]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 15 mai 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à Me [F] (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le aux défendeurs

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 2 juillet 2019, [Adresse 7] devenue la S.A. BATIGERE HABITATa consenti à Madame [T] [M] épouse [C] et Monsieur [Y] [C] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 2] , pour un loyer mensuel de 596,70 euros ainsi que 23,98 euros pour les charges. Et un bail accessoire pour le local n°3 pour un garage ou un emplacement de garage pour un loyer mensuel de 53,20 euros.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la S.A. BATIGERE HABITAT a fait signifier à Madame [T] [M] épouse [C] et Monsieur [Y] [C] le 15 mai 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1341,41 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025 remis à personne, S.A. BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [T] [M] épouse [C] et Monsieur [Y] [C] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers à titre de provision et la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

Aux termes de son assignation, la S.A. BATIGERE HABITAT demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

Constater la résiliation du bail ; Ordonner l’expulsion de Madame [T] [M] épouse [C] et Monsieur [Y] [C] et de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin et à l’expiration du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du Code de Procédure Civile d’Exécution ;Condamner Madame [T] [M] épouse [C] et Monsieur [Y] [C] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 9258 euros suivant décompte du 14 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Condamner Madame [T] [M] épouse [C] et Monsieur [Y] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 746,02 euros représentant les loyers et charges à compter de la date d’expiration du délai prévu au commandement visant la clause résolutoire, tout mois commencé étant dû en intégralité. Cette indémnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle (article 7a de la loi du 6/07/89 et 1153 du Code de Procédure Civile).Condamner Madame [T] [M] épouse [C] et Monsieur [Y] [C] à payer à S.A. BATIGERE HABITAT la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [T] [M] épouse [C] et Monsieur [Y] [C] à tous les frais et dépens du procès dans lesquels seront compris les frais du commandement de payer (article 696 du Code de Procédure Civile). Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision, (article 514-1 du Code de Procédure Civile).

A l’audience, la S.A. BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes.

En défense, Madame [T] [M] épouse [C] et Monsieur [Y] [C], quoique régulièrement assignés, n’était ni présents ni représentés, sans avoir fait connaître les motifs de leur absence.

L’affaire était mise en délibéré au 11 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 15 mai 2024, et une information de la situation d’impayés a été notifiée à la Caisse d’Allocations Familiales le 9 octobre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par courrier daté du 7 octobre 2024 et réceptionné le 9 octobre 2024, la Caisse d’Allocations Familiales a été informée de la situation d’impayés locatifs.

La saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsqu’une saisine des organismes payeurs des aides au logement a été préalablement effectuée afin de maintenir les aides au logement, ce qui a été fait en l’espèce.

L’assignation a été notifiée le 27 fevrier 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 15 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 15 mai 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1341,41 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 16 juillet 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La S.A. BATIGERE HABITAT produit un décompte actualisé au 14 mai 2025 aux termes duquel Madame [T] [M] épouse [C] et Monsieur [Y] [C] doivent la somme de 92,58 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance du mois d’avril 2025.

Madame [T] [M] épouse [C] et Monsieur [Y] [C], qui n’ont pas comparu à l’audience, ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de leurS dette.

En conséquence, Madame [T] [M] épouse [C] et Monsieur [Y] [C] seront condamnés, à titre provisionnel, à payer à S.A. BATIGERE HABITAT la somme de 92,58 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1341,41 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des dires du bailleur qui expose que les locataires ont versé la somme de 1200 euros en janvier 2025 et que le loyer courant est réglé, Madame [T] [M] épouse [C] et Monsieur [Y] [C] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de Madame [T] [M] épouse [C] et Monsieur [Y] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à leurS départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens:

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Madame [T] [M] épouse [C] et Monsieur [Y] [C], parties perdantes, supporteront la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 15 mai 2024, de l’assignation du 16 janvier 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 27 fevrier 2025, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile:

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [T] [M] épouse [C] et Monsieur [Y] [C], supportant la condamnation aux dépens, recevront également condamnation à payer à la S.A. BATIGERE HABITAT la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de Madame [T] [M] épouse [C] et Monsieur [Y] [C].

Sur l’exécution provisoire:

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 02 juillet 2019 entre la S.A. BATIGERE HABITAT et Madame [T] [M] épouse [C] et Monsieur [Y] [C] concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 16 juillet 2025 ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [T] [M] épouse [C] et Monsieur [Y] [C] solidairement à payer à S.A. BATIGERE HABITAT la somme de 92,58 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance du mois d’avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2024 sur la somme de 1341,41 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [T] [M] épouse [C] et Monsieur [Y] [C], tenus par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 35 mensualités de 257 euros, et une dernière mensualité pour solder la dette ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

qu’à défaut pour Madame [T] [M] épouse [C] et [K] [Y] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. BATIGERE HABITAT pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

que Madame [T] [M] épouse [C] et Monsieur [Y] [C] seront condamnés, à titre provisionnel, à verser à la S.A. BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ;

DISONS que, sous ces réserves, les demandes de la S.A. BATIGERE HABITAT tendant à l’expulsion de Madame [T] [M] épouse [C] et Monsieur [Y] [C] et à leur condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Madame [T] [M] épouse [C] et Monsieur [Y] [C] bénéficieraient des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [M] épouse [C] et Monsieur [Y] [C] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 15 mai 2024, de l’assignation en référé du 16 janvier 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 27 février 2025 ;

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [M] épouse [C] et [K] [Y] [C] à payer à la S.A. BATIGERE HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé le 11 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

La greffière La juge