TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 05 MARS 2026

N° RG 25/02144 – N° Portalis DB3R-W-B7J-27WG

N° de minute :

S.A.S. HOMYA

c/

S.A.S. B2 VILLE [Localité 1] [Localité 2]

DEMANDERESSE

S.A.S. HOMYA

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Dominique FONTANA de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0139

DEFENDERESSE

S.A.S. B2 VILLE [Localité 1] [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Présidente : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 15 janvier 2026, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 février 2023, la société HOMYA a donné à bail commercial à la société B2 VILLE D'[Localité 2] un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 5], pour une durée de douze années à compter de la date de prise de possession des lieux, moyennant un loyer annuel de 85.600 euros hors taxes et hors charges, payable par trimestre d’avance, aux fins d’exploitation d’une activité de boulangerie – pâtisserie.

Par avenant n° 1 au bail commercial daté du 15 septembre 2023, les parties ont convenu :

— de fixer la date de prise d’effet du bail au 16 juin 2023 pour une durée de 12 années entières et consécutives, le bail venant à expiration le 15 juin 2035 ;

— de choisir comme indice de référence pour le calcul de l’indexation du loyer celui des loyers commerciaux du 4ème trimestre 2022 ;

— de fixer le montant annuel de la provision sur charges due par le locataire à 7.770 euros H.T.

Par avenant n°2 au bail commercial daté du 13 octobre 2023, le périmètre du bail est modifié, en ce qu’il porte sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5].

Par avenant n°3 au bail commercial du 14 avril 2025, le loyer est fixé à la somme annuelle de 65.000 euros hors taxes et hors charges, et ce rétroactivement à compter du 20 novembre 2024.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, à la société B2 VILLE D'[Localité 2], pour une somme de 69.513,67 euros au titre de la dette locative arrêtée au 17 avril 2025 (second trimestre 2025 inclus).

Par acte de commissaire de justice du 27 août 2025, la société HOMYA a fait assigner la société B2 VILLE D’AVRAY devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir principalement :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 10 février 2023 à la société B2 VILLE D'[Localité 2].

Dire que faute par la société B2 VILLE D'[Localité 2] de libérer les lieux dans les 8 jours de la décision à intervenir, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 6] Publique si besoin est.

Dans ce cas,

Ordonner le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au propriétaire de désigner aux frais, risques et périls de la partie expulsée soit en garantie des indemnités d’occupation et réparation locative qui pourrait être due.

Condamner par provision la société B2 VILLE D'[Localité 2] à payer à la société HOMYA les sommes suivantes :

la somme de 67.849,94 euros correspondant aux arriérés dus au 6 août 2025, échéance du 3ème trimestre 2025 incluse, majorée des intérêts à compter du commandement et de la dénonciation pour la partie les concernant et de l’assignation pour le surplus ;- à compter du 1 er octobre 2025, une indemnité mensuelle d’occupation égale au double du loyer contractuel qui aurait été exigible si le bail était poursuivi, outre taxes, charges et accessoires qui sera due jusqu’à la complète libération des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion effective ;

— Condamner la société B2 VILLE D'[Localité 2] à payer à la société HOMYA la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner la société B2 VILLE D'[Localité 2] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 15 janvier 2026, la société HOMYA a soutenu oralement les termes de son assignation et remis l’état des créanciers inscrits (néant). Elle verse aux débats un décompte du 31 janvier 2026 qui mentionne que l’arriéré locatif est désormais de 100.151,35 euros.

Régulièrement assignée par acte remis à étude, la société B2 VILLE D'[Localité 2] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément aux dispositions des article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et à la note d’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 1103 du code civil prévoit que le contrat est la loi des parties.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Il est constant que le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail du 10 février 2023 au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il comprend dans son article I.19.1.1. une clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 12 mai 2025 à l’adresse des lieux loués. Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme en principal de 69.513,67 euros au titre de la dette locative arrêtée au 17 avril 2025 (second trimestre 2025 inclus).

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Selon le décompte du 6 août 2025 versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, bien que la société B2 VILLE D'[Localité 2] ait réglé 5 000 euros le 26 mai 2025 et 1 000 euros le 5 juin 2025.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 13 juin 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Sur la provision au titre des loyers, charges et accessoires impayés

En l’espèce, au soutien de sa demande la société HOMYA produit un décompte au 6 août 2025 faisant apparaître un solde de 67 849,94 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 août 2025 (troisième trimestre 2025 inclus).

Le décompte actualisé au 31 janvier 2026 fait apparaître un solde de 100.151,35 euros, donc un solde supérieur à celui sollicité. Il fait apparaître des règlements postérieurement à l’assignation, pour une somme totale de 6.350 ; cette somme venant s’imputer sur les dettes les plus anciennes, il convient de la déduire de la somme de 67.849,94 euros.

Par ailleurs, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit le paiement de l’indemnité d’occupation égale au double du loyer contractuel s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Ainsi, le montant non sérieusement contestable de la dette locative de la société B2 VILLE D'[Localité 2] s’établit à 61.499,94 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 août 2025 (troisième trimestre 2025 inclus), et elle sera donc condamnée à titre prévisionnel au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mai 2025.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

L’occupation sans droit ni titre doit donner lieu en faveur du propriétaire au paiement d’une indemnité en réparation du préjudice qu’il subit, correspondant à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de disposer de son bien, étant toutefois précisé que la part non sérieusement contestable devant le juge des référés ne saurait excéder le montant du loyer au jour de la présente décision.

Dès lors, la société B2 VILLE D'[Localité 2] sera condamnée, à titre de provision, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer hors taxe, augmenté des charges et taxes afférentes, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société B2 VILLE D'[Localité 2], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, dont la liste est fixée par la loi et qui comprend notamment le coût du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société B2 VILLE D'[Localité 2] à payer à la société HOMYA la somme de 1.500 euros sur le fondement de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 13 juin 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société B2 VILLE D'[Localité 2] et de tout occupant de son chef des locaux loués situés [Adresse 2] à [Localité 5], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société B2 VILLE D'[Localité 2] à payer à la société HOMYA la somme provisionnelle de 61.499,94 euros au titre des loyers, charges et accessoires au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 août 2025 (troisième trimestre 2025 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mai 2025 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision concernant la majoration de l’indemnité d’occupation ;

Condamnons la société B2 VILLE D'[Localité 2] à verser à titre provisionnel à la société HOMYA, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ou expulsion effective, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons la société B2 VILLE D'[Localité 2] aux entiers dépens, dont la liste est fixée par la loi ;

Condamnons la société B2 VILLE D'[Localité 2] à payer à la société HOMYA la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 7], le 05 mars 2026.

LA GREFFIERE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LA PRÉSIDENTE

Marie D’ANTHENAISE, Juge