TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

14 Janvier 2026

N° RG 19/12123 – N° Portalis DB3R-W-B7D-VNMW

N° Minute :

AFFAIRE

[G] [U]

C/

[N] [M] [J], [P] [W], [A] [O] épouse [J]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Monsieur [G] [U]

[Adresse 5]

[Localité 11]

représenté par M^e Pauline LE MORE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0277

DEFENDEURS

Monsieur [N] [M] [J]

[Adresse 6]

[Localité 11]

représenté par M^e Armelle DE CARNE DE CARNAVALET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 415

Madame [P] [W], [A] [O] épouse [J]

[Adresse 6]

[Localité 11]

représentée par M^e Armelle DE CARNE DE CARNAVALET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 415

L’affaire a été débattue le 14 Octobre 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Carole GAYET, Juge

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [U] est propriétaire depuis le 27 juillet 1984 d’un bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 11] cadastré section L n°[Cadastre 9] et par extension sur la commune de [Localité 13] en prolongement du [Adresse 3] cadastré section X n°[Cadastre 2].

Monsieur [N] [J] et Madame [P] [O] épouse [J] ont acquis le 13 juillet 2007 une propriété voisine, sise [Adresse 6] à [Localité 11] et cadastrée section L n°[Cadastre 8], ainsi qu’une parcelle attenante en nature de jardin sur la commune de [Localité 13] lieudit « [Localité 12] » cadastrée section X n°[Cadastre 1].

Par arrêté municipal de la Direction de l’urbanisme de la commune de [Localité 11] en date du 20 novembre 2012 les époux [J] se sont vu accorder un permis de construire aux fins d’extension de leur maison sur l’espace non construit situé entre leur pavillon et celui de M. [U].

Craignant que ces travaux ne soient cause de désordres ou de nuisances M. [U] a, suivant acte du 3 mai 2013, initié devant le président du tribunal de grande instance de Nanterre une procédure de référé préventif.

Par ordonnance du 20 juin 2013 le juge des référés a fait droit à sa demande et désigné Monsieur [V] [Z], ingénieur ETP – conseil en structures et gros œuvre, en qualité d’expert.

M. [Z] a déposé son rapport le 28 avril 2017. Il conclut que le seul contentieux résiduel reste la position de la limite de propriété, lequel ne peut être résolu que par un bornage.

M. et Mme [J] ont fait réaliser les travaux d’extension de leur maison.

Aucun bornage des propriétés n’ayant pu être amiablement établi, les époux [J], par acte d’huissier en date du 31 janvier 2018, ont fait assigner M. [U] devant le président du tribunal d’instance d’Antony afin de voir désigner tel géomètre expert avec mission essentiellement de procéder à un mesurage des propriétés des époux [J] et de M. [U], donner son avis sur le statut mitoyen ou privatif du mur pignon du pavillon de M. [U] situé du côté du fonds des époux [J] et préciser à quels emplacements doivent être implantées les bornes destinées à matérialiser la limite séparative des propriétés respectives.

Par jugement du 13 septembre 2018 le tribunal d’instance d’Antony, considérant les conditions de l’action en bornage réunies, a ordonné avant dire droit une expertise à cette fin et désigné M. [S] [R], géomètre expert, pour y procéder.

M. [R] a déposé son rapport le 30 avril 2019.

Par jugement du 14 janvier 2021 le tribunal de proximité d’Antony, devant lequel l’affaire avait été rappelée, indiquant que « l’action en bornage des époux [J] [dissimulait] depuis son origine une action en revendication de propriété », s’est déclaré incompétent pour en connaître au profit du tribunal judiciaire de Nanterre.

Cette affaire, transmise en conséquence à la 8e chambre du tribunal judiciaire de Nanterre, a été enrôlée sous le numéro RG 21/03330.

Dans l’intervalle, suivant acte du 19 décembre 2019, M. [U] a fait assigner M. et Mme [J] devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins essentiellement de voir, à titre principal, constater le caractère privatif du mur pignon de son pavillon, à titre subsidiaire, constater l’acquisition de la propriété dudit mur pignon par prescription et, en tout état de cause, ordonner sous astreinte la publication du jugement à la conservation des hypothèques aux frais des époux [J] ainsi que la démolition de l’extension de la maison desdits époux avec remise en état complète.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 19/12123.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 9 décembre 2021 les deux affaires ont été jointes pour se poursuivre sous le numéro RG 19/12123.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 10 décembre 2021, M. [U], au visa des articles 544, 2258, 653 et 654 du code civile demande au tribunal de :

RECEVOIR Monsieur [G] [U] en ses demandes et l’en dire bien fondé ;

DEBOUTER Monsieur [N] [J] et Madame [P] [J] de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre principal,

RECONNAITRE le caractère privatif du mur pignon du pavillon de Monsieur [G] [U] côté [Adresse 6] à [Localité 11], depuis l’origine ;

A titre subsidiaire,

RECONNAITRE le caractère privatif du mur pignon du pavillon de Monsieur [G] [U] côté [Adresse 6] à [Localité 11], par nature ;

A titre plus subsidiaire,

RECONNAITRE l’acquisition du mur pignon du pavillon de Monsieur [G] [U] côté [Adresse 6] à [Localité 11], par prescription acquisitive ;

Par conséquent et en tout état de cause,

ORDONNER la publication du jugement à la conservation des hypothèques aux frais exclusifs et solidairement de Monsieur [N] [J] et Madame [P] [J], et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la date du jugement à intervenir ;

ORDONNER la démolition de l’extension de la maison de Monsieur et Madame [J] en empiètement du mur pignon privatif du pavillon de Monsieur [G] [U] sis [Adresse 6] à [Localité 11], avec remise en état complète, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la date du jugement à intervenir ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [J] et Madame [P] [J] à payer à Monsieur [G] [U] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [J] et Madame [P] [J] à payer à Monsieur [G] [U] la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

Selon dernières écritures notifiées par voie électronique le 11 mai 2022 M. et Mme [J], au visa des articles 653, 654 et 646 du code civil demandent au tribunal de :

DIRE que toute clôture séparant des fonds contigus est réputée mitoyenne et qu’il n’y a en l’espèce ni titre ni marques contraires ;

CONSTATER le caractère mitoyen du mur séparatif construit sur l’axe de la limite divisoire ;

DEBOUTER Monsieur [U] de toute demande en démolition de la construction [J] située sur la parcelle dont les époux [J] sont propriétaires et de toute demande de dommages-intérêts et d’article 700 du code de procédure civile ;

DECLARER les époux [J] recevables en leur action en fixation des limites séparatives en raison du caractère contigüe de leur parcelle L7 sise [Adresse 6] avec celle propriété de Monsieur [U], L8 ;

En conséquence,

DIRE y avoir lieu à déterminer la limite séparative des fonds ;

HOMOLOGUER le rapport déposé par l’expert le 30 avril 2019 et FIXER les limites séparatives des fonds [U] et [J] en fonction de l’axe du mur mitoyen, du pignon mitoyen de l’habitation [U] et de l’axe du mur mitoyen matérialisé par la ligne rouge du plan établi par le géomètre expert [R], désigné judiciairement, en annexe de son rapport déposé le 30 avril 2019 ;

ORDONNER sa publication au service de la publicité aux frais de Monsieur [U].

HOMOLOGUER le rapport d’expertise et CONSTATER le caractère mitoyen du mur pignon de l’habitation [U] au regard des plans [I] du 7 novembre 1975, [L] de mai 1975 et de la propriété [F] ainsi que de la présence d’un fer datant de 1975 ;

CONSTATER en conséquence l’empiètement de la toiture [U] au-delà de la limite séparative au niveau du mur pignon ainsi qu’au niveau des débords de toitures ;

En ORDONNER la démolition sous astreinte de 200 € par jour de retard ;

CONDAMNER Monsieur [U] au paiement des surcoûts résultant de la facture ANM ;

En l’absence de signature par Monsieur [U] d’un procès-verbal de bornage amiable et de la poursuite des bornages amiables lui IMPUTER paiement de la totalité des frais ayant permis l’établissement d’un bornage judiciaire soit la somme de 7 060,18 € ;

Le CONDAMNER au paiement de la somme de 50 000 € de dommages-intérêts pour atteinte au droit de propriété par l’obstruction systématique aux droits à construire des époux [J] ;

Ainsi qu’au paiement de la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais de transcription au service de la publicité foncière.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 juin 2023 et l’audience de plaidoirie, initialement fixée au 25 mars 2025, a été reportée au 14 octobre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir « Reconnaître », « Constater » ou « Dire » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

Aux termes du dispositif de ses dernières écritures, qui lie le tribunal, M. [U] demande :

A titre principal de « RECONNAITRE le caractère privatif du mur pignon du pavillon de Monsieur [G] [U] côté [Adresse 6] à [Localité 11], depuis l’origine »,A titre subsidiaire de « RECONNAITRE le caractère privatif du mur pignon du pavillon de Monsieur [G] [U] côté [Adresse 6] à [Localité 11], par nature »,A titre plus subsidiaire de « RECONNAITRE l’acquisition du mur pignon du pavillon de Monsieur [G] [U] côté [Adresse 6] à [Localité 11], par prescription acquisitive ».

Il convient de relever que ces demandes, malgré leur formulation, constituent en réalité une prétention unique, au soutien de laquelle sont soulevés trois moyens distincts, visant à la revendication de la propriété du mur pignon du pavillon de M. [U] situé du côté du fonds des époux [J]. Ceci ressort d’ailleurs du « 1. » de la partie « Discussion » des écritures de M. [U], intitulé : « Sur la revendication de la propriété du mur pignon de Monsieur [U] ». En application de l’article 12 du code de procédure civile c’est ainsi que les demandes de M. [U] seront en conséquence requalifiées et c’est sur cette action en revendication qu’il sera statué.

Parallèlement, aux termes du dispositif de leurs dernières écritures, M. et Mme [J] demandent au tribunal, d’une part, de « CONSTATER le caractère mitoyen du mur séparatif construit sur l’axe de la limite divisoire », d’autre part, de « CONSTATER le caractère mitoyen du mur pignon de l’habitation [U] au regard des plans [I] du 7 novembre 1975, [L] de mai 1975 et de la propriété [F] ainsi que de la présence d’un fer datant de 1975 ».

En dépit de leurs formulations, ces demandes s’analysent en une prétention unique qu’il convient de requalifier, en application de l’article 12 du code de procédure civile, en action en revendication de propriété (pour moitié) du mur pignon litigieux selon les termes du rapport d’expertise établi par M. [R] le 30 avril 2019 et dont les époux [J] demandent l’homologation.

Il en va de même de la demande des époux [J] de « DIRE y avoir lieu à déterminer la limite séparative des fonds » qui s’analyse en une demande de bornage des fonds sur le fondement de l’article 646 du code civil et sur laquelle il sera par conséquent statué.

En revanche, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de M. et Mme [J] de « DIRE que toute clôture séparant des fonds contigus est réputée mitoyenne et qu’il n’y a en l’espèce ni titre ni marques contraires » et « CONSTATER en conséquence l’empiètement de la toiture [U] au-delà de la limite séparative au niveau du mur pignon ainsi qu’au niveau des débords de toitures » qui ne constituent pas de véritables prétentions.

Enfin, il ne sera pas statué sur la recevabilité des demandes des parties qui n’est pas contestée.

I Sur les actions en revendication de la propriété du mur pignon

M. [U] revendique la propriété du mur pignon de son pavillon situé du côté du fonds des époux [J]. Il soutient que ce mur constitue en effet un mur privatif et fait valoir à cet effet trois moyens. A titre de moyen principal, M. [U] affirme que ce mur est privatif depuis son l’origine et entend ainsi contester la présomption de mitoyenneté posée par les articles 653 et 654 du code civil. Il expose que la jurisprudence impose de se placer à la date de construction du mur pour apprécier si les conditions de la présomption légale sont réunies et qu’en l’espèce le mur litigieux a été construit en 1931, date à laquelle aucun ouvrage ne venait s’y accoler du côté du fonds [J]. Il ajoute que l’extrait d’acte de vente du 21 novembre 1936 indique qu’existait un mur mitoyen, à gauche, séparant sa propriété de celle du [Adresse 4], et d’un côté à droite, mais ne fait pas mention d’un mur mitoyen avec la propriété de Monsieur [D] aux droits duquel viennent aujourd’hui les époux [J], ce que confirme encore le « plan [F] » de 1936. Il entend ainsi démontrer que son pavillon ayant été construit avant celui des époux [J], à une époque où le mur pignon litigieux ne pouvait être considéré que comme lui appartenant exclusivement, son titre prévaut sur la présomption de mitoyenneté. Il critique par ailleurs les conclusions du rapport d’expertise de M. [R] qu’il estime confus, partial et établi sur des données erronées, en particulier sur une lecture lacunaire des plans. Il relève notamment que l’expert a indiqué que la construction [U] venait s’encastrer dans la construction [J] alors qu’il s’agit de la situation inverse ou encore que la toiture de son pavillon était récente alors qu’elle a été réalisée en 1995. Il ajoute que l’expert a commis une faute professionnelle en établissant son rapport alors que la ligne de séparation des parcelles était entièrement construite dès lors que des opérations de bornage ne peuvent être réalisées dans de telles conditions.

M. [U] soutient, à titre de moyen subsidiaire, que le mur litigieux, en raison de son caractère pignon, est privatif par nature. Il expose que de jurisprudence constante un mur pignon ne peut en aucun cas être mitoyen et appartient systématiquement au fonds sur lequel se situe la construction, quand bien même ce mur serait sur la ligne séparative entre les deux fonds. Il explique qu’en effet la présomption de mitoyenneté d’un mur séparatif n’a pas lieu lorsqu’il n’existe de bâtiment que d’un seul côté comme c’était le cas à l’époque de l’édification de son pavillon, le mur litigieux n’ayant pas été construit pour séparer sa propriété de celle du [Adresse 6].

M. [U] soutient, à titre de moyen plus subsidiaire, que le mur pignon est privatif par le jeu de la prescription acquisitive en application des articles 2258 et 2261 du code civil. Il expose que depuis l’acquisition de son pavillon en 1984 il a toujours cru, de bonne foi et au regard tant de son titre de propriété que des titres de propriété antérieurs, qu’il était l’unique propriétaire du mur litigieux et qu’il s’est comporté comme l’unique propriétaire du mur de façon continue pendant 10 ans. Il explique avoir effectué, à ses seuls frais, des travaux de ravalement sur le mur pignon en 1995 sans que Monsieur [X], son voisin de l’époque, n’ait jugé utile de participer financièrement ou de donner son accord aux travaux. Il relève que les époux [J] n’ont jamais participé à l’entretien du mur pignon et que la question de sa mitoyenneté n’a été soulevée par eux qu’en 2018. Il conteste enfin avoir jamais reconnu le caractère mitoyen du mur litigieux et oppose que les époux [J] confondent le mur pignon et la clôture figurant sur les plans du permis de construire qu’il a déposé en vue d’agrandir son pavillon en 1984.

M. [U] sollicite également, par conséquent et en tout état de cause, que le présent jugement soit publié à la conservation des hypothèques aux frais exclusifs, et solidairement, de M. et Mme [J], et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la date du jugement à intervenir.

M. et Mme [J] s’opposent à ces demandes et concluent au caractère mitoyen du mur pignon du pavillon de M. [U]. Ils font valoir qu’en application des articles 653 et 666 du code civil applicables en l’espèce ledit mur est présumé mitoyen, que les titres de propriété des parties et de leurs ayants-droits ne confèrent aucun caractère privatif à ce mur et qu’aucune marque de non mitoyenneté (pente du mur, chaperon ou corbeau) n’existe par ailleurs de sorte que l’article 654, alinéas 1 et 2, ne peut trouver à s’appliquer. A l’inverse ils exposent notamment que sur les plans cadastraux de 1937 et 1969 les murs séparatifs sont expressément mentionnés comme mitoyens par l’apposition de deux traits et que « le plan [L] d’août 1939 d’une propriété appartenant à M. [F], ayant-droit de M. [U] » démontre que l’habitation de M. [U] est construite sur les limites séparatives, le mur pignon litigieux étant à cheval sur la ligne divisoire. Ils ajoutent que M. [U] a lui-même reconnu que ledit mur était mitoyen, dans ses dires à l’expert du 25 mars 2019 comme lors de ses demandes de permis de construire et/ou de travaux en date des 31 août 1984, 4 juin 1993, 7 avril 1995, 24 janvier 1996 et 27 août 1997. Ils font encore valoir que l’expert judiciaire dans son rapport du 30 avril 2019, se référant à trois plans antérieurs, conclut au caractère mitoyen du mur séparatif sur la totalité de la longueur y compris le pignon du pavillon et qu’il indique que la mitoyenneté du mur pignon est « incontestable ». Ils soutiennent qu’un mur pignon peut parfaitement être mitoyen lorsque, comme en l’espèce, il a été édifié pour séparer des fonds. Ils s’opposent enfin à tout usucapion, exposant que la mitoyenneté existante constitue déjà un droit de propriété et que les permis et déclarations de travaux de M. [U], mentionnant le mur comme mitoyen, sont exclusifs de toute bonne foi.

Les époux [J] sollicitent en conséquence l’homologation du rapport d’expertise de M. [R] du 30 avril 2019 concernant le caractère mitoyen du mur pignon de l’habitation [U].

*

L’article 653 du code civil dispose que dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire.

La présomption de mitoyenneté d’un mur séparatif n’a pas lieu lorsqu’il n’existe de bâtiment que d’un seul côté (Civ. 3e, 7 mars 1973, n°72-10.554).

L’article 654 du même code précise que : « Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d’un côté, et présente de l’autre un plan incliné.

Lors encore qu’il n’y a que d’un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur.

Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l’égout ou les corbeaux et filets de pierre. »

L’article 666, alinéa 1er, du même code dispose que : « Toute clôture qui sépare des héritages est réputée mitoyenne, à moins qu’il n’y ait qu’un seul des héritages en état de clôture, ou s’il n’y a titre, prescription ou marque contraire. »

En vertu des articles 2258 et 2261 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi. Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

L’article 2272 du même code dispose que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, comme le prévoyait déjà en substance l’ancien article 2265, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

Enfin, en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [U] est actuellement propriétaire de la parcelle cadastrée section L numéro [Cadastre 9], sise [Adresse 5] à [Localité 11], laquelle est séparée de celle de M. et Mme [J], cadastrée section L numéro [Cadastre 8] et sise [Adresse 6] de la même rue, par le mur pignon de son pavillon.

L’acte de vente du 23 avril 1974 produit aux débats stipule que la maison acquise des consorts [X] par les époux [J] le 13 juillet 2007 a été construite en 1930 « environ ». M. [U] indique pour sa part dans ses écritures que le mur pignon de son pavillon, qu’il a acquis suivant acte du 27 juillet 1984 de Monsieur [T] [B], a été construit en 1931 et ne rapporte pas la preuve de ce que son pavillon aurait été construit avant celui dont sont actuellement propriétaires les époux [J]. Monsieur [E] [H], géomètre expert, dans un courrier adressé aux époux [J] le 15 février 2013 énonce que « Le pavillon sis [Adresse 5] à [Localité 11] a été construit probablement dans les années 30 de même que ceux du [Adresse 4], [Adresse 6] et [Adresse 7] de la même rue » ce que corrobore l’acte transcrit à la conservation des hypothèques le 26 avril 1929 portant règlement du lotissement constitué de ces pavillons.

Il est ainsi établi qu’à la date de construction du pavillon aujourd’hui propriété de M. [U], le mur pignon litigieux servait de séparation entre deux terrains bâtis.

La présomption de mitoyenneté de l’article 653 du code civil a dès lors vocation à s’appliquer, à défaut de prescription, de titre ou de marque contraire, au mur séparatif des deux fonds, la qualité de mur pignon du pavillon de M. [U] n’étant pas exclusive de son caractère mitoyen (V. not. Civ. 3e, 5 octobre 1994, n°92-15.926) et une contiguïté des bâtiments situés sur les fonds n’étant pas exigée par le texte.

Si M. [U] fait valoir que, quel que soit en définitive le statut du mur pignon de son pavillon, il a en tout état de cause acquis la propriété exclusive de ce mur par usucapion, il échoue toutefois à en rapporter la preuve. En particulier il ne démontre pas une possession continue et non équivoque à titre de propriétaire exclusif de son mur pignon. Les travaux de ravalement du mur qu’il a entrepris en 1995 ne manifestent ainsi pas suffisamment sa volonté de se comporter en propriétaire exclusif du mur pignon et ne sont pas incompatibles avec la seule qualité de propriétaire indivis dudit mur. Le fait que M. [X], voisin à l’époque de M. [U], aux droits duquel viennent aujourd’hui les époux [J], n’ait pas proposé de participer financièrement aux travaux est à cet égard indifférent.

Il ressort par ailleurs des pièces versées aux débats que M. [U] a acquis son fonds de M. [B] suivant acte notarié du 27 juillet 1984 et que les époux [J] ont acquis le leur des consorts [X] suivant acte notarié du 13 juillet 2007. Or, aucun de ces actes ne précise que le mur pignon du pavillon de M. [U] a un caractère privatif, pas davantage que les titres antérieurs produits (acte de vente en date du 21 novembre 1936 par M. et Mme [Y] à M. et Mme [F] s’agissant du fonds [U] ; acte de vente du 23 avril 1974 s’agissant du fonds [J]).

Les parties s’accordent enfin pour exclure toute marque de non mitoyenneté au sens de l’article 654 du code civil, qu’il s’agisse des caractéristiques de la sommité du mur, de l’existence d’un chaperon ou de filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur.

Dans ces conditions, en l’absence de preuve contraire suffisante rapportée par M. [U] sur le caractère du mur pignon de son pavillon, il y a lieu de présumer ce mur mitoyen.

Ce statut est en outre corroboré par les conclusions du rapport d’expertise judiciaire déposé le 30 avril 2019, M. [R] indiquant que « les différents plans transmis, établis par des géomètres experts à différentes époques, sont unanimes sur le statut mitoyen du pignon du pavillon [U]. »

L’expert relève en effet qu’au vu du modificatif du parcellaire cadastral établi par le cabinet [I], géomètre expert à [Localité 10], le 7 novembre 1975 ainsi que du modificatif du parcellaire cadastral établi par le cabinet [L], géomètre expert à [Localité 11] en mai 1975, « la limite de la propriété [U] avec l’actuelle propriété [J] comporte sur la commune de [Localité 11], un mur mitoyen sur la totalité de la longueur, y compris le pignon du pavillon. »

Il ajoute, en réponse au courrier du Conseil de M. [U] du 14 mars 2019, « J’ai bien pris note que Monsieur [U] était opposé à la mitoyenneté de son mur pignon. Toutefois celle-ci est incontestable. (…) Tous les documents en ma possession sont unanimes, et en particulier les plans établis aux différentes époques par les géomètres experts intervenus sur la propriété [U]. Le plan de la propriété [F] (…) fait état d’un mur mitoyen en limite avec la propriété [J]. Cette mention peu[t] visible du fait de la taille de la copie du document est renforcée par la largeur sur rue de la propriété (…) qui ne laisse aucun doute possible. Il s’agit de la position du géomètre Expert, Monsieur [L] en 1939. Cette mention est reprise par d’autres géomètres experts à d’autres époques, il ne peut y avoir un hasard. (…) On a pu retrouver de plus un fer, figurant au plan de 1975, en fond de parcelle de la propriété [U], matérialisant la limite. »

De l’ensemble de ces constatations et en l’absence d’éléments probants en sens contraire apportés par M. [U] il y a lieu de considérer que le mur pignon du pavillon de ce dernier, situé du côté du fonds des époux [J], est un mur mitoyen.

M. [U] sera en conséquence débouté de ses demandes.

Les époux [J] demandent d’homologuer le rapport d’expertise et de « constater le caractère mitoyen du mur pignon de l’habitation [U] au regard des plans [I] du 7 novembre 1975, [L] de mai 1975 et de la propriété [F] ainsi que de la présence d’un fer datant de 1975

Au vu des éléments précédemment exposés, il convient de faire droit à leur demande, concernant le caractère mitoyen du mur, sans qu’il ne soit cependant besoin d’homologuer le rapport d’expertise.

II Sur la demande de fixation des limites séparatives des fonds

Les époux [J] sollicitent l’homologation du rapport d’expertise de M. [R] du 30 avril 2019 ainsi que la fixation judiciaire des limites séparatives entre leur fonds et celui de M. [U] « en fonction de l’axe du mur mitoyen, du pignon mitoyen de l’habitation [U] et de l’axe du mur mitoyen matérialisé par la ligne rouge du plan établi en annexe dudit rapport ». Ils demandent également la publication du rapport d’expertise judiciaire au service de la publicité foncière aux frais exclusifs de M. [U].

M. [U] conclut au débouté de ces demandes sans toutefois développer de moyen spécifique à cette fin. Il expose néanmoins au soutien de sa demande en revendication de propriété que l’expert judiciaire, M. [R], a commis une faute professionnelle en établissant son rapport alors que la ligne de séparation des parcelles était entièrement construite, dès lors que des opérations de bornage ne peuvent être réalisées dans de telles conditions.

*

Aux termes de l’article 544 du code civil la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En application de l’article 646 du même code tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs.

L’action en bornage a pour objet de fixer définitivement les limites séparatrices de deux héritages contigus et d’assurer par la plantation de pierres bornes le maintien des limites ainsi déterminées (Civ. 11 décembre 1901, DP 1902. 1. 353).

L’action en bornage cesse de pouvoir s’exercer lorsqu’il s’agit de bâtiments qui se touchent (Civ. 3e, 25 juin 1970, n°68-13.674).

Dès lors que le caractère non mitoyen d’un mur n’est pas démontré, l’action en bornage est sans objet, la ligne séparative des fonds étant nécessairement située sur l’axe médian du mur mitoyen (Civ. 3e, 30 octobre 2012, n°11-24.141).

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En l’espèce, il a été jugé que le mur pignon du pavillon de M. [U] situé du côté du fonds des époux [J] est mitoyen.

L’action en bornage des époux [J] est dès lors sans objet.

Les époux [J] seront en conséquence déboutés de leur demande de fixation judiciaire des limites séparatives entre leur fonds et celui de M. [U] par homologation des termes du rapport d’expertise du 30 avril 2019 ainsi que, consécutivement, de leur demande de publication dudit rapport aux services de la publicité foncière.

III Sur les demandes de démolition d’ouvrages

M. [U], sur le fondement de l’article 544 du code civil, demande au tribunal d’ordonner la démolition de l’extension de la maison des époux [J], au motif qu’elle empiète sur son mur pignon privatif, ainsi que la remise en état des lieux complète, le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la date du jugement à intervenir.

M. et Mme [J] s’opposent à cette demande. Ils sollicitent à l’inverse que soit ordonnée la démolition de l’empiètement de la toiture du pavillon de M. [U] au-delà de la limite séparative au niveau du mur pignon et des débords de toitures, sous astreinte de 200 euros par jour de retard. Ils exposent que la ligne verte du plan annexé au rapport d’expertise du 30 avril 2019 permet de constater que les tuiles de rives de l’habitation de M. [U] débordent sur leur propriété.

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Aux termes de l’article 544 du code civil la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il a été jugé que le mur pignon du pavillon de M. [U] est un mur mitoyen. La ligne séparative des deux fonds est donc située sur l’axe médian de ce mur mitoyen.

M. [U] sera en conséquence débouté de sa demande de démolition de l’extension du pavillon des époux [J] qui n’empiète pas sur sa propriété.

En revanche, il ressort du plan annexé au rapport d’expertise judiciaire du 30 avril 2019 que la toiture de M. [U] est en surplomb par rapport à cet axe médian.

Il sera en conséquence fait droit à la demande des époux [J].

M. [U] sera condamné à démolir le débord de son toit qui empiète, au-delà de l’axe médian du mur mitoyen de son pavillon, sur la propriété des époux [J].

Aucune circonstance n’impose toutefois le prononcé d’une astreinte venant assortir cette condamnation.

IV Sur les demandes financières

M. [U] sollicite la condamnation des époux [J] à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, en raison du préjudice de jouissance subi, sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Il expose que l’existence d’un empiètement, qui constitue une violation de son droit de propriété, suffit à caractériser l’existence d’une faute.

M. et Mme [J] concluent au débouté de cette demande de dommages et intérêts. Ils sollicitent pour leur part la condamnation de M. [U] à leur verser la somme de 50.000 euros de dommages et intérêts en raison de l’atteinte portée à leur droit de propriété et au trouble anormal de voisinage causé. Ils exposent que M. [U] n’a de cesse de leur nuire depuis le début de la construction de leur extension par des demandes infondées et des procédures juridiques alors qu’eux ne font qu’exercer leur droit à construire en raison de l’agrandissement de leur famille. Ils ajoutent que la saisine d’un expert dans le cadre du référé préventif, le refus d’un bornage amiable ou d’homologuer le rapport d’expertise ainsi que son action en démolition caractérisent un comportement excédant les inconvénients normaux de voisinage dans un environnement pavillonnaire.

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Aux termes de l’article 544 du code civil la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 1240 du même code dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse de rapporter la triple preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.

En vertu de la théorie des troubles anormaux du voisinage, nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage (Civ. 2e, 19 novembre 1986, n° 84-16.379).

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage, lesquels doivent être prouvés par celui qui les invoque, est établie objectivement, sans que la preuve d’une faute soit exigée.

De jurisprudence constante, pour être réparable, le préjudice doit être certain, direct et personnel.

En l’espèce, le sens du présent jugement, qui exclut tout empiètement des époux [J] sur la propriété de M. [U], conduit à débouter ce dernier de sa demande de dommages et intérêts.

De leur côté M. et Mme [J] ne rapportent pas la preuve de l’intention de nuire de M. [U] à leur égard. L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit, et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol (Civ. 1ère, 18 juillet 1995, n°93-14.485) non démontrée en l’espèce. Elle ne constitue pas davantage en soi un trouble anormal du voisinage.

Les époux [J] ne s’expliquent pas, par ailleurs, sur leur demande de condamnation de M. [U] au paiement des « surcoûts résultant de la facture ANM ». Si une facture de l’entreprise ANM Développement d’un montant de 1.812 euros TTC, en date du 12 janvier 2016, est bien produite aux débats, le tribunal ignore le contexte de réalisation de ces travaux et le fondement juridique qui justifierait la condamnation financière de M. [U] à s’en acquitter.

Enfin s’agissant des frais « ayant permis l’établissement d’un bornage judiciaire » dont les époux [J] demandent qu’ils soient imputés en totalité à M. [U], il sera relevé, d’une part, qu’aucun bornage judiciaire n’a été établi, d’autre part, que les demandeurs ne s’expliquent ni sur le fondement juridique de leur demande ni sur le montant de 7.060,18 euros censé représenter les frais engagés.

Dans ce contexte M. et Mme [J] seront déboutés de leurs demandes financières.

V Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [U], qui succombe, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

Aucune publication n’ayant été ordonnée aux services de la publicité foncière, les dépens ne comprendront pas de frais de transcription à ce titre.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, M. [U] sera condamné à payer à M. et Mme [J], ensemble, la somme de 2.000 euros à ce titre.

M. [U] sera corrélativement débouté de sa demande.

Sur l’exécution provisoire

S’agissant d’une assignation délivrée antérieurement au 1er janvier 2020, l’exécution provisoire peut être ordonnée chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort,

JUGE que le mur pignon séparatif des immeubles sis [Adresse 5] à [Localité 11], cadastré section L n°[Cadastre 9], propriété de Monsieur [G] [U], et [Adresse 6] de la même rue, cadastré section L n°[Cadastre 8], propriété de Monsieur [N] [J] et Madame [P] [O] épouse [J], est mitoyen ;

DEBOUTE Monsieur [N] [J] et Madame [P] [O] épouse [J] de leur demande de fixation des limites séparatives des fonds ;

DEBOUTE Monsieur [G] [U] de sa demande de publication du présent jugement aux services de la publication foncière ;

DEBOUTE Monsieur [N] [J] et Madame [P] [O] épouse [J] de leurs demandes d’homologation du rapport d’expertise judiciaire du 30 avril 2019 et de publication dudit rapport aux services de la publication foncière ;

CONDAMNE Monsieur [G] [U] à démolir la partie de la toiture de son pavillon construite au-delà de l’axe médian du mur pignon mitoyen ;

DEBOUTE Monsieur [G] [U] de sa demande en démolition de l’extension de leur maison réalisée par Monsieur [N] [J] et Madame [P] [O] épouse [J] et de remise en état des lieux;

DEBOUTE les parties de leurs demandes de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [N] [J] et Madame [P] [O] épouse [J] de leur demande de condamnation de Monsieur [G] [U] au paiement des surcoûts résultant de la facture ANM ;

DEBOUTE Monsieur [N] [J] et Madame [P] [O] épouse [J] de leur demande de condamnation de Monsieur [G] [U] au paiement de la totalité des frais ayant permis l’établissement d’un bornage judiciaire à hauteur de 7.060,18 euros ;

CONDAMNE Monsieur [G] [U] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [G] [U] à verser à Monsieur [N] [J] et Madame [P] [O] épouse [J], ensemble, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [G] [U] de sa demande à ce titre ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT