TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M. et Mme [L]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/11683 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBTZM

N° MINUTE : 8/2026

JUGEMENT

rendu le mercredi 08 avril 2026

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de Paris, vestiaire : B0096

DÉFENDEURS

Monsieur [Q] [L]

Madame [K] [L]

demeurant [Adresse 2]

non comparants, ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection,

assisté de Audrey BELTOU, Greffière lors des débats, et de Jihane MOUFIDI, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 avril 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 08 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/11683 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBTZM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 mai 2015, [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti à Monsieur [Q] [L] un bail d’habitation portant sur des locaux situés [Adresse 3] (escalier 1, 8ème étage, porte n°43) à [Localité 2] incluant une cave pour un loyer mensuel hors charges de 375,61 euros.

À la suite de son mariage avec Monsieur [Q] [L], Madame [K] [L] (nom de jeune fille ignoré) est devenue cotitulaire du bail.

Informé que les locataires n’habiteraient plus sur place, [Localité 1] HABITAT-OPH les a, par actes de commissaire de justice du 10 avril 2025, mis en demeure de justifier de l’occupation du logement puis a fait dresser un procès-verbal de constat d’abandon des lieux le 27 mai 2025.

Par actes de commissaire de justice du 6 octobre 2025, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la résiliation du bail aux torts des preneurs pour inoccupation personnelle et abandon des lieux,

— leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou à défaut de la signification du jugement à intervenir, et ce pendant un délai de trois mois en se réservant la liquidation de l’astreinte,

— la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— leur condamnation solidaire et à défaut in solidum au paiement de la somme de 22 013,34 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 30 % et des charges locatives récupérables jusqu’à libération des lieux avec capitalisation des intérêts,

— leur condamnation solidaire et à défaut in solidum au paiement de la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût de la mise en demeure du procès-verbal de constat.

Au soutien de ses prétentions, [Localité 1] HABITAT-OPH fait valoir au visa des articles L.441 à L.441-2-6, R.441-1 à R.441-5 du code de la construction et de l’habitation et 2, 7,14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 que le logement donné à bail ne constitue plus l’habitation principale des époux [L] qui l’ont abandonné, ce qui justifie la résiliation du bail à leurs torts.

À l’audience du 21 janvier 2026, [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 32 437,59 euros selon décompte arrêté au 15 janvier 2026 incluant un supplément de loyer de solidarité (SLS) appliqué depuis janvier 2025.

Assignés selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, faute pour le commissaire de justice d’avoir pu déterminer leur domicile actuel, Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L] n’ont pas comparu, ni personne pour eux. Les lettres recommandées adressées par le commissaire de justice lui ont été retournées avec la mention « pli avisé et non réclamé ». En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur à l’appui de ses prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 avril 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

Il résulte de l’article 1134 du code civil, devenu l’article 1103, que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites

Aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements et il ressort de l’article 1184 du même code, devenu 1224, que la résolution doit être demandée en justice, la juridiction saisie devant apprécier si le manquement reproché est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat.

S’agissant plus précisément d’un contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. Par ailleurs, en application des articles L.442-3-5, L.442-6 et R.641-1 du code de la construction et de l’habitation, les locaux loués doivent être occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

S’agissant de la preuve d’une absence d’habitation dans les lieux, la preuve peut être rapportée par la réception de documents administratifs à une autre adresse, la justification de la propriété d’un autre domicile ou encore un constat d’huissier. À ce titre, il sera rappelé qu’en application de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat du 27 mai 2025 que si le logement est meublé et comporte des vêtements masculins, le réfrigérateur est débranché et vide. Il n’y a pas d’aliments, de médicaments, ni de serviettes de toilette et aucun papier ni courrier à l’exception d’un billet d’avion daté du 2 décembre 2024. Le commissaire de justice indique que la gardienne de l’immeuble lui a déclaré que Monsieur [Q] [L] serait décédé en septembre ou octobre 2024 et que Madame [K] [L] serait partie vivre au Maroc.

Aucune consommation d’eau n’a été relevée depuis avril 2024 ainsi que cela ressort de l’examen des relevés des compteurs versés aux débats.

À cela s’ajoute une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement du 10 avril 2025 demeurée vaine et une assignation délivrée par procès-verbal de recherches infructueuses avec le retour de la lettre recommandée adressée le même jour, revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

Si aucun de ces éléments n’est suffisant en soit à justifier d’un défaut d’occupation, leur cumul fait toutefois présumer cet état de fait, aucune réaction des locataires n’étant observée depuis près d’un an. Les défendeurs, non comparants, n’apportent aucun élément pour renverser cette présomption.

Le prononcé de la résiliation du bail sera par conséquent ordonnée, aux torts des locataires, pour défaut d’occupation des lieux.

Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L] devenant ainsi sans droit ni titre, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les époux [L] et tout occupant de leur chef, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Selon l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, mais le juge peut réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, le défaut d’occupation du bien à titre de résidence principale justifie que le délai légal soit supprimé afin que le logement social puisse être récupéré au plus vite par la bailleresse afin qu’il puisse être réattribué à une personne répondant aux conditions sociales requises et le nécessitant plus que le défendeur qui manifestement habite ailleurs.

Il est enfin rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, leur maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, [Localité 1] HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L] sont redevables de la somme de 32 437,59 euros à la date du 15 janvier 2026, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés et du supplément de loyer de solidarité (SLS) appliqué à compter de janvier 2025.

S’agissant d’une habitation à loyer modéré, le bail est soumis aux dispositions des articles L.441-9 et suivants du code de la construction qui implique que les locataires doivent justifier une fois par an de leur avis d’imposition pour permettre de vérifier qu’ils remplissent toujours les conditions pour bénéficier de ce logement à caractère social.

Mais, il résulte de ce texte qu’en l’absence de réponse l’organisme d’habitation à loyer modéré n’est fondé à liquider et appliquer au locataire le supplément de loyer maximum exigible qu’après une mise en demeure restée infructueuse pendant les quinze jours destinés à justifier des revenus de l’année précédente, l’organisme HLM ne pouvant procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer en l’absence de preuve de la réception de la mise en demeure.

Or, en l’espèce il ressort des avis d’échéance et du décompte produits que [Localité 1] HABITAT-OPH a appliqué un supplément de loyer de solidarité de 2 012,69 euros à compter de l’échéance de janvier 2025 pour un total de 24 152,28 euros ainsi que des frais d’enquête SLS (25 euros) sans pour autant justifier de l’envoi d’une mise en demeure notifiant son intention de faire application d’un supplément de loyer de solidarité.

Il en résulte qu’après déduction des sommes réclamées au titre des surloyers (24 151,80 euros) et des frais d’enquête (25 euros) Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L] sont redevables de la somme de 8 260,31 euros (32 437,59 euros – 24 152,28 euros – 25 euros) selon décompte arrêté au 15 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, à laquelle ils seront solidairement condamnés compte-tenu de la solidarité légale des dettes ménagères de l’article 220 du code civil et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L] seront également solidairement condamnés au paiement à compter de l’échéance de janvier 2026 en lieu et place des loyers et charges d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer hors SLS et des charges mensuelles dûment justifiées, étant précisé que le dernier loyer charges incluses s’élève à la somme de 591,75 euros, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de de la mise en demeure par acte de commissaire de justice du 10 avril 2025 et du procès-verbal de constat du 27 mai 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 1] HABITAT-OPH les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à laquelle les défendeurs seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en premier ressort par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 6 mai 2015 entre [Localité 1] HABITAT-OPH et Monsieur [Q] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation (escalier 1, 8ème étage, porte n°43) et la cave situés [Adresse 3] à [Localité 2] à compter du présent jugement, aux torts des locataires,

ORDONNE à défaut de libération volontaire des lieux l’expulsion de Monsieur [Q] [L] et de Madame [K] [L] et celle de tous occupants de leur chef avec si besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

SUPPRIME le délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande d’astreinte,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est régi par les articles L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L] à verser à [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 8 260,31 euros (décompte arrêté au 15 janvier 2026, incluant la mensualité de décembre 2025), correspondant à l’arriéré des loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2025,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L] à verser à [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, hors SLS à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière à compter du 6 octobre 2025,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L] à verser à [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE [Localité 1] HABITAT-OPH de ses demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [L] et Madame [K] [L] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,