TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/03168

N° Portalis DB3S-W-B7I-ZECV

Minute : 1387/24

SEINE-SAINT-DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUËB, avocat au

barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [T] [S]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e DOUËB

Copie délivrée à :

M. [S]

Le 20 Décembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Décembre 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, OPH de Seine-Saint-Denis Habitat, EPIC, dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 7]

Représenté par Maître FIGUEREO-FRIAS, du Cabinet de Maître DOUËB, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [S], demeurant [Adresse 6] – [Localité 9]

Représenté par Maître Olivier BROCHARD, Avocat au Barreau de Paris, substitué, désigné le 27.05.2024 au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : C-93008-2024-006279, AJ Totale

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 22 décembre 1999, Semidep SA, aux droits de laquelle vient Seine-Saint-Denis Habitat EPIC a donné à bail à M. [D] [S] un logement situé [Adresse 5], [Localité 9], pour un loyer hors charge de 2 777,16 Francs.

Le [Adresse 5], [Localité 9] a été renuméroté [Adresse 6], [Localité 9] par arrêté municipal en date du 29 janvier 2007.

Le décès de M. [D] [S] a été constaté le 10 août 2023.

Le 10 octobre 2023, Seine-Saint-Denis Habitat EPIC a fait constater par commissaire de justice la présence dans les lieux de M. [T] [S], frère déclaré de M. [D] [S].

Par exploit de commissaire de justice en date du 07 mars 2024, Seine-Saint-Denis Habitat EPIC a fait assigner M. [T] [S] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 27 mai 2024 aux fins, principalement, d’obtenir son expulsion.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2024.

Seine-Saint-Denis Habitat EPIC, comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [T] [S] de l’intégralité de ses demandes et de :

o constater que M. [T] [S] est occupant sans droit ni titre ;

o ordonner l’expulsion de M. [T] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision ;

o supprimer le délai de deux mois conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

o condamner M. [T] [S] à payer :

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail, subissant les mêmes majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du mois de février 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? la somme de 3 510 € à valoir sur l’arriéré des indemnités d’occupation arrêté au terme de septembre 2024 ;

? une somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront le coût de la sommation.

Au soutien de sa demande principale, il invoque les articles L. 621-2 et R. 353-131 du code de la construction et de l’habitation, ensemble l’article 14 et l’article 40 de la loi du 06 juillet 1989, rappelle que le bail a été résilié de plein droit au jour du décès du locataire en titre, que l’occupant n’est pas éligible à un tel transfert, qu’il est occupant sans droit ni titre, qu’il doit être expulsion et paye rune indemnité d’occupation.

M. [T] [S], comparant, représenté, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer un délai d’un an pour quitter les lieux et de rejeter les demandes au titre de l’astreinte, de l’article 700 du code de procédure civile et de la suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement pour quitter les lieux.

Pour un exposé des moyens de M. [T] [S], il convient de renvoyer à ses dernières conclusions, soutenues oralement à l’audience, visées par le greffe, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS

o Sur la résiliation du contrat de bail au décès du locataire en titre

L’alinéa 2 de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

En l’espèce, Seine-Saint-Denis Habitat EPIC produit à la cause le contrat de bail en date du 22 décembre 1999 par lequel il a donné à bail à M. [D] [S] un logement situé [Adresse 6], [Localité 9].

Or, le demandeur justifie que M. [D] [S] est décédé au plus tard le 10 août 2023 par la production de son acte de décès. M. [T] [S] ne sollicite pas le transfert du bail.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du contrat de bail 10 août 2023, par l’effet du décès du locataire en titre.

o Sur la demande d’expulsion

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, M. [T] [S] reconnaît qu’il occupe les lieux objets du présent litige et qu’il ne peut justifier d’un titre d’occupation.

En conséquence, l’expulsion de M. [T] [S] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre l’occupant à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

o Sur les modalités de l’expulsion

Sur le rejet de la demande de suppression du délai de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande de délais d’expulsion

Il résulte des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation et L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il ressort du dispositif du jugement rendu par le juge des enfants du Tribunal judiciaire de Bobigny le 31 janvier 2024 que le défendeur exerce une semaine sur deux dans les lieux objets du présent litige un droit de visite et d’hébergement à l’égard de ses enfants. Il ressort des motifs de cette décision que l’exercice dudit droit est essentiel au bonheur de ces derniers.

S’il ne justifie pas du paiement récent de l’indemnité d’occupation du fait d’une suspension actuelle de ses droits sociaux, il n’en demeure pas moins que celui-ci a effectué des paiements volontaires pendant les huit premiers mois d’occupation, preuve de sa bonne foi.

Au surplus, la mise en place d’une mesure judiciaire d’aide à la gestion du budget familial le 31 janvier 2024 est de nature à permettre, d’une part, la reprise de paiement des indemnités d’occupation grâce au rétablissement probable des droits auxquels le locataire peut prétendre, d’autre part, à la réalisation de démarches pour l’obtention d’un logement social.

Au regard de ces éléments, la perte immédiate de son logement aurait des conséquences importantes sur l’insertion sociale du débiteur alors que le demandeur ne justifie, en l’état, d’aucune nécessité à la reprise immédiate des lieux occupés.

En conséquence, il convient d’octroyer au défendeur un délai de 9 mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [T] [S] depuis le mois de septembre 2024, mois à partir duquel il reconnaît avoir occupé les lieux, constitue une faute civile. Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 22 décembre 1999. Le dernier loyer appelé, charges comprises, avant le décès de la locataire en titre s’est élevé à la somme de 548,91 euros.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail, avec majorations et indexations telles que prévues au contrat initial.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [T] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 3 441,42 euros, arrêté au 30 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, après déduction des frais de pénalité.

Il convient de le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail, avec indexations et majorations, à compter du 01 octobre 2024, terme d’octobre 2024 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût de la sommation en date du 10 octobre 2023.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu le 22 décembre 1999 entre Semidep SA, aux droits de laquelle vient Seine-Saint-Denis Habitat EPIC et M. [D] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], [Localité 9] au 10 août 2023 ;

CONSTATE que M. [T] [S] est occupant sans droit ni titre de l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], [Localité 9] ;

ACCORDE à M. [T] [S] un délai 9 mois, à compter de la signification de la présente décision, pour quitter le logement situé [Adresse 6], [Localité 9] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [T] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [T] [S] à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges, indexables et révisables comme prévu au contrat, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [T] [S] à payer à Seine-Saint-Denis Habitat EPIC une somme de 3 441,42 euros au titre de l’indemnité d’occupation arrêtée au 30 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus ;

CONDAMNE M. [T] [S] à payer à Seine-Saint-Denis Habitat EPIC l’indemnité d’occupation à compter du 01 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE Seine-Saint-Denis Habitat EPIC de sa demande en paiement formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [S] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront le coût de la sommation en date du 10 octobre 2023 ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 12 décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION