TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 19]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

04 Février 2026

N° RG 22/05594 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XPR2

N° Minute :

AFFAIRE

S.C.I. DU [Adresse 7]

C/

Société TAPE à [Localité 15] (TAO)

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.C.I. DU [Adresse 7]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par M^e Fabrice GUILLOUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2613

DEFENDERESSE

Société TAPE à L'[Localité 21] (TAO)

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Guillaume BOULAN de la SCP SANTINI – BOULAN – LEDUCQ – DUVERGER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : 713

L’affaire a été débattue le 25 Novembre 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Carole GAYET, Juge

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 25 juin 1998, à effet du 15 juillet 1998, la société PH International, aujourd’hui société Tape à l’œil (ci-après société TAO), a acquis auprès de la société Quincaillerie [E] le droit au bail des locaux sis [Adresse 7] à Levallois-Perret (92300), propriété de la SCI du [Adresse 7].

Un nouveau bail a été parallèlement conclu entre les parties, à compter de cette même date du 15 juillet 1998, pour une durée de neuf années entières et consécutives, pour se terminer le 14 juillet 2007.

Ce bail a été renouvelé par acte sous seing privé du 4 janvier 2007, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 15 juillet 2007, pour se terminer le 14 juillet 2016.

Le bail s’est ensuite prolongé tacitement.

Par exploit du 8 juin 2017 la société TAO a sollicité auprès de son bailleur le renouvellement de son bail à effet du 1er juillet 2017.

Par exploit du 20 juillet 2017 la SCI du [Adresse 7] a fait notifier à sa locataire une mise en demeure préalable à un éventuel refus de renouvellement, reprochant notamment à la société TAO d’avoir effectué des travaux sans autorisation.

Par exploit du 27 juillet 2017, la société TAO a contesté avoir réalisé lesdits travaux, faisant valoir que ces travaux préexistaient à son entrée dans les lieux.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 4 septembre 2017 la SCI du [Adresse 7] a accepté le principe du renouvellement, pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2017, sous réserve de déplafonnement du loyer et fixation de celui-ci à sa valeur locative motif pris de la réalisation des travaux ayant modifié les caractéristiques des lieux loués, soit 73.000 euros par an en principal, hors taxes hors charges, avec réajustement du dépôt de garantie, toutes autres clauses du bail demeurant inchangées.

La SCI du [Adresse 7] a fait notifier à la société TAO un mémoire préalable daté du 21 mai 2019 aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre puis fait assigner la société TAO en fixation dudit loyer.

En cours de procédure, par exploit du 18 décembre 2020, la société TAO a exercé son droit d’option conformément aux dispositions de l’article L. 145-57 du code de commerce et informé sa bailleresse qu’elle quitterait les lieux le 30 juin 2021.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 9 avril 2021 la SCI du [Adresse 7] a informé la société TAO avoir effectué une visite des locaux en perspective de la restitution des lieux et avoir constaté que ces derniers n’étaient pas en bon état. Elle proposait l’organisation d’une pré-visite d’état des lieux pour évoquer les travaux de remise en état à réaliser et pour que sa locataire puisse lui faire part, à cette occasion, de son positionnement sur le paiement de l’indemnité d’occupation due par elle depuis le 1er juillet 2017.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 6 mai 2021 la société TAO a réfuté le constat de mauvais état des locaux effectué non contradictoirement et accepté la proposition de pré-visite fixée entre temps par accord entre les parties au 20 mai 2021.

Une réunion de pré-visite des locaux s’est effectivement tenue le 20 mai 2021.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 21 mai 2021 la SCI du [Adresse 7] a notamment indiqué à la société TAO : maintenir son choix de remise en état des lieux dans leur état primitif, confirmer son constat de mauvais état d’entretien locatif des locaux et sa demande de remise en état à ce titre, solliciter la remise de plusieurs documents et prendre acte du fait que la société TAO refusait de se positionner sur la question du paiement de l’indemnité d’occupation.

L’état des lieux de sortie a été effectué par deux procès-verbaux de constat dressés par huissiers de justice le 30 juin 2021, à l’initiative de chacune des parties.

Par jugement du 5 juillet 2021 le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nanterre a prononcé l’extinction de l’instance et constaté son dessaisissement.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 22 mars 2022 la SCI du [Adresse 7] a mis la société TAO en demeure de lui régler diverses sommes au titre de l’indemnité d’occupation et des travaux de remise en état des locaux.

Suivant acte du 15 juin 2022 la SCI du [Adresse 7] a fait assigner la société TAO devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°3, notifiées par voie électronique le 27 juillet 2023, la SCI du [Adresse 7], au visa des articles L. 145-57 du code de commerce, 1240 et 1134 du code civil, demande au tribunal de :

CONDAMNER la société TAPE À L’ŒIL (TAO) au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 1 er juillet 2017 et le 18 décembre 2020, sur la base d’une valeur locative annuelle de 73.000 € HT et HC par an ;

CONDAMNER en conséquence la société TAPE À L’ŒIL (TAO) à payer à la SCI DU [Adresse 7] la somme de 253.000 € hors taxes et hors charges pour la période comprise entre le 1er juillet 2017 et le 18 décembre 2020 et ordonner la compensation avec la somme de 161.771,25€ hors taxes et hors charges d’ores et déjà versée par la société TAPE À L’ŒIL (TAO) sur la période, soit un solde à payer à la SCI DU [Adresse 7] de 91.228,75 € HT ;

CONDAMNER la société TAPE À L’ŒIL (TAO) au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 19 décembre 2020 et le 30 juin 2021 à un montant de 40.940,91 € et ordonner la compensation avec la somme de 25.001,01 € hors taxes et hors charges d’ores et déjà versée par la société TAPE À L’ŒIL (TAO) sur la période soit un solde à payer à la SCI DU [Adresse 7] de 15.939,90 € HT ;

CONDAMNER la société TAPE À L’ŒIL (TAO) au paiement de la somme de 46.970,40 € au titre des frais de remise en état des locaux du fait du défaut d’entretien et ordonner la compensation avec la somme de 23.338,54 € conservée à titre de dépôt de garantie ;

CONDAMNER la société TAPE À L’ŒIL (TAO) au paiement de la somme de 72.960,00 € au titre des frais de remise en état pour correspondre à l’état primitif du local ;

DEBOUTER la société TAPE À L’ŒIL (TAO) de ses fins demandes et conclusions ;

NE PAS ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER la société TAPE À L’ŒIL (TAO) au paiement de la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 24 juillet 2023 la société Tape à l’œil demande au tribunal de :

FIXER l’indemnité d’occupation sur une base de 39.059 €/an soit sur la période du 1er juillet 2017 au 30 juin 2021 un montant de 156.236,00 € ;

Par conséquent,

CONDAMNER la SCI DU [Adresse 7] à verser à la Société TAPE A [Localité 15] la somme de 30.536, 26 € HT au titre du trop-perçu résultant de l’indemnité d’occupation, celle-ci ayant versé 186.772,26 € ;

CONDAMNER la SCI DU [Adresse 7] à restituer à la Société TAPE A L’ŒIL le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 23.338,54€, outre les intérêts au taux légal depuis le 1er Juillet 2021 et jusqu’à restitution avec anatocisme ;

o A titre subsidiaire, le cas échéant, ORDONNER que le dépôt de garantie se compensera avec les sommes dues au preneur par le bailleur au titre de la remise en état des locaux ;

DEBOUTER la Société SCI DU [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et singulièrement de ses demandes indemnitaires de remise en état des locaux au titre des prétendues dégradations et de la remise des locaux dans leur état initial ;

CONDAMNER la SCI DU [Adresse 7] au versement de la somme 6.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous frais et dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 janvier 2024 et l’audience de plaidoirie, initialement fixée au 8 avril 2025, a été reportée au 25 novembre 2025 en raison du départ de deux des trois magistrats de la 8e chambre, non remplacés durant plusieurs mois.

MOTIFS

I Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par la société TAO sur la période du 1er juillet 2017 au 30 juin 2021

La SCI du [Adresse 7] demande la condamnation de la société TAO à lui verser la somme de 91.228, 75 euros HT au titre de l’indemnité d’occupation sur la période du 1er juillet 2017 au 18 décembre 2020, date de la levée d’option, et la somme de 15.939,90 euros au même titre sur la période du 19 décembre 2020 au 30 juin 2021, déduction faite des sommes déjà versées par le preneur sur ces périodes. Elle soutient que cette indemnité est statutaire sur la première période et doit correspondre à la valeur locative définie à l’article L. 145-33 du code de commerce tandis qu’elle est de droit commun, en application de l’article 1240 du code civil, sur la seconde, le locataire étant alors sans droit ni titre, et qu’elle peut donc être fixée à un montant supérieur à la valeur locative statutaire puisqu’elle doit réparer tous les préjudices. Il ajoute qu’en toute hypothèse l’indemnité d’occupation ne peut se voir appliquer un abattement pour précarité en cas d’exercice du droit d’option par le locataire dans la mesure où ce dernier est à l’origine de la situation.

Sur la période du 1er juillet 2017 au 19 décembre 2020, soit avant l’exercice de son droit d’option par la société TAO, la SCI du [Adresse 7] estime qu’au vu des caractéristiques des lieux loués, des charges et des conditions du bail, la valeur locative annuelle est de 73.000 euros HT HC par an soit 253.000 euros au total, pour un reste dû après compensation avec la somme de 161.771,25 euros déjà versée par sa locataire sur la période de 91.228,75 euros. A l’appui de ses calculs, elle verse aux débats un plan des locaux avec tableau synoptique des surfaces utiles, plusieurs fiches locatives pour des bureaux et commerces sis à [Localité 16] datés de 2018 et 2019 ainsi que deux contrats de baux commerciaux portant sur des locaux ayant pour activité la vente de vêtements pour enfants (IKKS et Jacadi) situés dans la même zone. Elle se réfère par ailleurs à la charte de l’expertise et à plusieurs décisions de jurisprudence.

Sur la période du 19 décembre 2020 au 30 juin 2021, soit à compter de l’exercice de son droit d’option par la société TAO, la SCI du [Adresse 7] estime la valeur locative de marché à la somme de 76.437 euros par an en additionnant le montant du loyer consenti à son nouveau locataire, la SAS West Coast (71.000 euros HT HC), la taxe foncière (1.701 euros) et la mise en conformité à la charge du preneur qui minore de 5% le loyer facial (3.768 euros). Elle explique que la société TAO a décidé unilatéralement de quitter les lieux le 30 juin 2021, la plaçant dans l’impossibilité pratique de relouer les locaux durant la période estivale, qu’en outre les locaux étaient dans un état dégradé et qu’en conséquence elle a été empêchée durant six mois de louer son bien à la valeur de marché. Elle ajoute que la société TAO a fait preuve de mauvaise foi en refusant d’évoquer la question de l’indemnité d’occupation. Elle estime ainsi que les troubles occasionnés justifient que l’indemnité d’occupation sur la période soit fixée à la somme de 40.940,91 euros, soit un reste dû de la part de son ancienne locataire, après compensation avec la somme de 25.001,01 euros déjà versée, d’un montant de 15.939,90 euros.

La société TAO s’oppose à ces demandes. Elle soutient tout d’abord qu’il n’y a pas lieu de distinguer deux périodes pour déterminer le montant de l’indemnité d’occupation et que celle-ci doit être fixée selon les règles de l’article L. 145-28 du code de commerce, soit à la valeur locative statutaire des locaux. Elle fait valoir que la SCI du [Adresse 7] ne démontre en outre aucun préjudice, en particulier sur la période du 19 décembre 2020 au 31 juin 2021, d’autant qu’elle a toujours réglé une somme équivalente au montant du loyer par provision. Elle fait valoir que la distinction opérée par sa bailleresse est infondée en fait et en droit, qu’elle relève du juridisme, n’a d’incidence qu’en matière de prescription et n’emporte aucune conséquence pratique. Elle expose ainsi que par respect pour sa bailleresse elle l’a prévenue six mois à l’avance de son départ alors qu’elle n’avait aucun préavis à respecter, ceci afin de lui permettre une relocation, de telle sorte que loin de lui causer un préjudice, ce préavis a été à l’avantage de la SCI. Elle ajoute que le contrat de bail avec la SAS West Coast n’est que partiellement produit de sorte que l’on ignore le périmètre du contrat lui-même, mais également que les calculs de la SCI du [Adresse 7] ne sont pas détaillés et en tout état de cause incompréhensibles.

Elle estime l’indemnité d’occupation, au vu des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et du prix au m2 pondéré, à la somme de 156.236,00 euros sur l’intégralité de la période. Compte tenu des sommes déjà versées elle sollicite que la SCI du [Adresse 7] soit condamnée à lui verser la somme de 30.536,26 euros trop perçue. Elle se réfère pour ce faire à la charte de l’expertise, aux usages et à la jurisprudence et verse notamment aux débats plusieurs annonces datant d’août 2019 pour la location de locaux commerciaux situés à [Localité 16] ainsi que des statistiques sur le trafic annuel entrant de la RATP et les chiffres de la population dans la commune.

Elle conteste la pondération des locaux effectuée par la SCI du [Adresse 7] et les valeurs de référence retenues.

*

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

Le preneur peut notifier son option en indiquant une date ultérieure de départ (Civ. 3e, 29 novembre 2005, n°04-16.974).

En l’espèce la société TAO a régulièrement exercé son droit d’option le 18 décembre 2020 et ainsi renoncé au renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2017. Elle est donc redevable depuis cette date d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce et est donc statutaire. Elle doit ainsi être fixée à la valeur locative, conformément aux dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce.

En revanche, il n’en va pas de même de l’indemnité due au titre de l’occupation postérieure à l’exercice de ce droit d’option, cette indemnité ne trouvant son fondement que dans les règles du droit commun. L’indemnité d’occupation due pour la période s’étendant du 19 décembre 2020 au 30 juin 2021, date de la libération effective des lieux par la société TAO, est donc une indemnité d’occupation dite de droit commun dès lors que l’occupation des lieux a eu lieu en dépit de l’exercice qu’elle a fait, en sa qualité de locataire, de son droit d’option.

Il convient en conséquence, comme l’indique la SCI du [Adresse 7], de distinguer les deux périodes que sont celle du 1er juillet 2017 au 18 décembre 2020 et celle du 19 décembre 2020 au 30 juin 2021.

La société TAO sera en conséquence déboutée de sa demande de voir fixer l’indemnité d’occupation sur une base de 39.059 €/an de manière uniforme sur la période du 1er juillet 2017 au 30 juin 2021.

Sur l’indemnité d’occupation due sur la période du 1er juillet 2017 au 18 décembre 2020

En application de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle, à défaut d’accord, est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’état des pièces versées aux débats par les parties, et ces dernières s’opposant très largement sur la valeur locative des locaux, le tribunal ne dispose pas d’éléments suffisants pour fixer l’indemnité d’occupation due par la société TAO sur la période considérée.

Ainsi que le permet l’article 143 du code de procédure civile une expertise sera en conséquence ordonnée à cette fin, avant dire droit, dans les termes du dispositif du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation due sur la période du 19 décembre 2020 au 30 juin 2021

L’indemnité d’occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier.

Il résulte du relevé de compte de la société TAO versé aux débats que le loyer trimestriel s’élevait du 1er avril au 30 juin 2021 à la somme de 11.669,27 euros, hors taxes et hors charges.

La SCI du [Adresse 7] ne s’explique pas sur l’impact du début de la saison estivale sur la relocation de son bien et ne justifie pas par exemple avoir essayé de remettre son bien en location avant le mois de décembre 2021, date de conclusion d’un bail avec la SAS West Coast, alors même qu’elle savait depuis le mois de décembre 2020 que les locaux seraient vides au mois de juillet suivant.

En outre elle ne verse pas aux débats l’intégralité du contrat de bail conclu avec la SAS West Coast de telle sorte qu’il n’est même pas établi que les locaux loués sont identiques à ceux qui étaient loués à la société TAO.

Dans ces conditions, l’indemnité d’occupation pendant la période considérée sera calculée en référence au loyer trimestriel en cours à la date d’occupation des locaux, soit la somme totale de 25.001,01 euros [(11.669,27x2) + (11.669,27x4) X (13/365)].

La société TAO ayant d’ores et déjà versé cette somme sur cette période ainsi que l’indiquent de manière concordante les parties dans leurs écritures, la SCI du [Adresse 7] sera déboutée de sa demande de condamnation de son ancienne locataire à une indemnité d’occupation sur la période du 19 décembre 2020 au 30 juin 2021.

II Sur la demande de dommages et intérêts au titre du rétablissement des locaux dans leur état primitif

La SCI du [Adresse 7] demande au tribunal de condamner la société TAO à lui verser la somme de 72.960,00 euros au titre des frais nécessaires à la remise des lieux dans leur état primitif et produit à cette fin un devis daté du 1er février 2022. Elle explique que la société TAO a réalisé des travaux dans les lieux loués et qu’en vertu des dispositions du 12°/ du contrat de bail elle est en droit de demander le rétablissement des lieux loués dans leur état primitif au jour du départ de sa locataire, ainsi qu’elle l’a rappelé à plusieurs reprises à cette dernière, et ce d’autant plus que les travaux ont été réalisés sans son autorisation. Elle expose que l’état primitif des locaux résulte de l’acte de cession du droit au bail (établi à la même date que le bail et enregistré auprès de la recette de [Localité 16] ce qui lui confère date certaine) et que le plan produit par la société TAO le 20 mai 2021 est erroné. Elle rappelle que de jurisprudence constante il ne peut être exigé du propriétaire la réalisation effective des travaux pour établir la réalité du dommage subi et que la preuve du préjudice est rapportée par la preuve de l’inexécution de son obligation par le locataire. Dans la partie « Rappel des faits » de ses écritures elle explique que le 2 décembre 2021 elle a reloué ses locaux à la SAS West Coast à laquelle elle a dû consentir une franchise de loyers de 23.666,66 euros HT compte tenu des travaux de remise en état nécessaires. Elle expose enfin que ses demandes de « remise en état » ne font pas doublon dès lors que le devis qu’elle produit précise que l’option 1 correspond à la seule remise en état locative tandis que l’option 2 est le complément à ajouter pour remettre les locaux dans leur distribution d’origine.

La société TAO s’oppose à cette demande. Elle expose tout d’abord que cette demande fait doublon avec celle de remise en état des lieux formulée par ailleurs par la SCI du [Adresse 7], cette dernière ne pouvant réclamer à la fois une somme pour la réfection totale des locaux et une autre somme pour la remise en état d’éléments existants qu’elle voudrait déposer. Elle souligne ensuite que la SCI du [Adresse 7] se contredit dans la mesure où, d’une part, lors de la procédure en renouvellement de bail elle prétendait obtenir un déplafonnement du loyer du fait des travaux dont elle demande désormais la dépose, d’autre part, elle prend en considération les aménagements réalisés pour déterminer le montant de l’indemnité d’occupation tout en sollicitant une indemnité pour que ces aménagements soient retirés. Elle soutient surtout que les travaux réalisés ont été autorisés par sa bailleresse, ainsi qu’il résulte du 12°/ du contrat de bail et des pièces du dossier de travaux qu’elle verse aux débats, de sorte que, selon une jurisprudence constante, la SCI du [Adresse 7] ne peut prétendre à un rétablissement des lieux dans leur état d’origine, d’autant que les lieux ont été reloués sans que ces aménagements aient été supprimés. Elle rappelle qu’en outre, la production partielle du contrat de bail conclu avec la SAS West Coast empêche de déterminer la consistance exacte des lieux loués et la nature des travaux ayant justifié la franchise de loyers invoquée. Elle fait enfin valoir que le devis proposé par la SCI du [Adresse 7] correspond à une réfection entière des locaux, et non à une simple suppression des aménagements réalisés, et qu’il a été réalisé selon des plans fournis par sa bailleresse « dont on ignore tout ».

*

En vertu de l’article 1103 (1134 ancien) du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1217 du même code dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En application de l’ancien article 1142 du même code, en vigueur à la date du contrat de bail litigieux, toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d’inexécution de la part du débiteur.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats comme des écritures des parties, que des travaux ont été effectués par la société TAO, bailleresse et locataire s’opposant sur le fait qu’ils ont été autorisés ou non.

Or, le contrat de bail stipule :

« Le présent bail est fait sous les charges et conditions suivantes que le preneur s’oblige à exécuter et accomplir savoir :

(…)

12°/ De ne pouvoir faire aucun percement de gros murs, cloisons ou planchers dans les lieux loués, sans le consentement express et par écrit du bailleur, ces travaux s’ils sont autorisés auront lieu sous la surveillance de l’architecte du bailleur dont les honoraires seront à la charge du preneur, et les transformations, embellissements et améliorations de toute nature qui pourraient être réalisés par le preneur resteront la propriété du bailleur sans indemnité pour le preneur, à moins que le bailleur ne préfère que les lieux loués soient rétablis dans leur état primitif aux frais du preneur avant qu’ils ne soient dégarnis des choses formant la garantie du bailleur.

Dès à présent le bailleur autorise le preneur à réaliser des travaux d’aménagement intérieurs et extérieurs lui permettant d’installer son concept commercial.

(…) ».

En vertu de cette clause d’accession la SCI du [Adresse 7] était donc en droit d’exiger le rétablissement des lieux dans leur état primitif à la date à laquelle la société TAO a quitté les locaux, que ces travaux aient été autorisés ou non.

Il ressort par ailleurs – et notamment – du courrier recommandé avec accusé de réception du 21 mai 2021 adressé par la SCI du [Adresse 7] à sa locataire qu’elle avait fait le choix d’une remise en état des lieux dans leur état primitif.

La faute contractuelle de la société TAO est dès lors établie.

Il est constant que l’indemnisation du bailleur pour la remise en état n’est pas subordonnée à l’exécution des travaux.

En revanche, contrairement à ce que soutient la SCI du [Adresse 7], cette indemnisation est conditionnée à la preuve d’un préjudice qui, dès lors qu’il est établi, oblige le juge à l’évaluer (Civ. 3e, 25 janvier 2006, n°04-20.726).

Or, en l’espèce, la SCI du [Adresse 7] échoue à rapporter la preuve de son préjudice, qui pourtant lui incombe en application de l’article 9 du code de procédure civile.

En effet, elle ne démontre pas par exemple qu’elle aurait eu des difficultés à relouer ses locaux en raison des travaux effectués par la société TAO ou que la franchise de loyers qu’elle invoque serait liée à ces travaux en particulier.

Il convient en conséquence de la débouter de sa demande.

III Sur la demande de dommages et intérêts au titre de l’entretien des locaux et le sort du dépôt de garantie

La SCI du [Adresse 7] sollicite la condamnation de la société TAO à lui verser la somme de 46.970,40 euros pour frais de remise en état du fait du mauvais entretien des locaux durant le bail, produisant à cette fin un devis daté du 1er février 2022, ainsi que la compensation de cette somme avec le montant du dépôt de garantie qu’elle a conservé, soit 23.338,54 euros. Elle fait valoir qu’en vertu du contrat de bail les locaux devaient être rendus en bon état. Elle explique que le bail ayant été conclu avant 2014, l’état des lieux d’entrée n’était pas obligatoire et que l’absence d’état des lieux d’entrée implique de se référer aux dispositions de l’article 1731 du code civil, lesquelles font présumer que les lieux ont été reçus en bon état de réparations locatives. Elle expose que le constat d’état des lieux de sortie du 30 juin 2021 établit que les lieux n’ont pas été rendus en bon état et que cela n’est pas le fait de la vétusté mais d’un défaut d’entretien des locaux par la société TAO. Dans la partie « Rappel des faits » de ses écritures elle explique que le 2 décembre 2021 elle a reloué ses locaux à une tierce société à laquelle elle a dû consentir une franchise de loyers de 23.666,66 euros HT compte tenu des travaux de remise en état nécessaires.

La société TAO s’oppose à cette demande et sollicite la restitution de son dépôt de garantie soit la somme de 23.338,54 euros, outre les intérêts au taux légal depuis le 1er Juillet 2021 et jusqu’à restitution avec anatocisme. Elle fait valoir que le procès-verbal d’état des lieux de sortie du 30 juin 2021 établit que les lieux ont été restitués en bon état, et que la SCI du [Adresse 7] ne peut exiger une remise à neuf des locaux alors qu’en application de l’article 1755 du code civil les réparations réputées locatives ne sont pas à la charge du locataire quand elles sont occasionnées, comme en l’espèce, par la vétusté, notamment s’agissant des murs et des sols. Elle expose que devront également être écartés les postes de travaux qui ne figurent pas sur l’état des lieux de sortie. Elle rappelle à cet égard avoir occupé les lieux durant 23 ans. Elle ajoute que la SCI du [Adresse 7] ne justifie pas avoir fait réaliser des travaux et cache volontairement le contenu du bail conclu avec la SAS West Coast. Elle souligne qu’à supposer que la clause de franchise invoquée en demande soit la contrepartie des travaux de remise en état, le préjudice de la SCI du [Adresse 7] devrait se limiter à la somme correspondante de 23.666 euros. A titre subsidiaire elle sollicite qu’en cas de condamnation prononcée à son encontre au titre de l’entretien des locaux, la compensation de cette somme avec le montant de son dépôt de garantie soit ordonnée.

*

En vertu de l’article 1103 (1134 ancien) du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1731 du même code dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Aux termes de l’article 1755 du même code : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. »

En l’espèce le contrat de bail stipule :

« Le présent bail est fait sous les charges et conditions suivantes que le preneur s’oblige à exécuter et accomplir savoir :

5°/ D’entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives pendant toute la durée du bail, de les rendre à la fin en bon état.

(…) ».

Les parties s’accordent sur le fait qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé. La société TAO, qui ne rapporte pas la preuve contraire, est donc supposée avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives.

De la lecture combinée des deux états des lieux de sortie, établis contradictoirement par huissiers de justice le 30 juin 2021, à la requête de chacune des parties, il peut être dressé la synthèse suivante :

Procès-verbal

SCP [R] [X]

et [V] [B]

Procès-verbal

abcjustice

Façade extérieure

— Parties vitrées en bon état

— Menuiseries recouvertes d’une peinture grise réalisée ce jour

— [Localité 22] en soubassement de la vitrine en état d’usage

— Baie vitrée en bon état

— Enseignes déposées

— Remise en peinture du coffrage en bois achevée ce jour

Rez-de-chaussée

Pièce principale

— Carrelage à l’état d’usage

— Quelques éléments de plinthes en pied de mur

— Au mur : simple couche de propreté de couleur blanche laissant visibles les bandes

— Plafond : peinture blanche défraîchie et noircie

— Au plafond : spots sur rail noircis dont un cassé ; présence de fils électriques sortant du sol

— Dalles de sol en état d’entretien, sans dégradation particulière

— Remise en peinture des murs laissant subsister quelques reliefs mais sans dégradation particulière

— Trous des murs rebouchés

— Peinture du plafond en bon état général, noircie aux emplacements des spots, sans dégradation particulière

— Plinthes déposées sauf en première partie, côté vitrine

— Spots au plafond en bon état de fonctionnement sauf trois

Dégagement à droite

— Revêtements identiques et en même état sans dégradation particulière

— Deux spots au plafond en bon état de fonctionnement

Local à droite

— Porte d’accès recouverte de peinture blanche très sale et nombreuses traces de collants

— Carrelage en état d’usage

— [Localité 18] recouverts d’une peinture blanche très sale, nombreuses traces de collants et de frottement noir

— [Localité 14] plafond recouvert de peinture blanche très sale

— Tuyau d’arrivée d’eau sortant du faux plafond

— Porte d’accès en état de fonctionnement, recouverte de peinture en même état

— Revêtement de sol plus usé avec quelques taches anciennes mais sans dégradation particulière

— Peinture des murs et du plafond ancienne avec forte usure, traces de dépose d’agencements dont certaines très anciennes et de nombreux trous rebouchés mais pas de dégradation majeure ou d’aspect récent

Escalier menant à l’étage

— Porte recouverte de peinture en état d’usage, digicode qui fonctionne

— Escalier recouvert d’une peinture blanche défraichie, sale et écaillée sur les marches

— [Localité 18] dans la montée recouverts d’une peinture blanche sale

— Porte d’accès en état de fonctionnement avec face extérieure remise en peinture et serrure en état de fonctionnement

— Peinture des marches vétuste et en mauvais état, multiples taches et éclats anciens mais sans dégradation particulière ou d’aspect récent

Premier étage

Palier bas

— Sol recouvert de linoléum en mauvais état

— [Localité 18] recouverts de toile de verre très sale avec nombreuses traces d’humidité

— Dalles de faux plafond en état d’usage, marquées par l’humidité dans l’angle gauche ; une dalle manquante

— Fenêtre recouverte d’une peinture blanche sale

— Néon au plafond qui fonctionne

— Deux fils électriques sans protection descendent du bloc prises

— Linoleum vétuste mais sans dégradation majeure ou d’aspect récent

— Toile de verre peinte des murs en état de vétusté

— Des dégradations par infiltrations d’aspect ancien en provenance du plafond affectent la partie gauche du palier

— Dalles du plafond en bon état général sauf du côté gauche

— Néon en état de fonctionnement

— Fenêtre en bon état de fonctionnement, peinture vétuste mais sans dégradation particulière et vitrage en bon état

Palier haut

— Linoleum en mauvais état

— [Localité 18] et plafonds recouverts de peinture blanche sale et noircie

— Linoleum identique et en même état

— Peinture des murs vétuste et légèrement noircie mais sans dégradation particulière ou d’aspect récent à l’exception d’éclats visibles en arrête dans l’accès au petit couloir

— Eclairage de sécurité en bon état de fonctionnement

Petit couloir

— Linoleum sale

— Peinture aux murs de couleur blanche sale

— Flocage du plafond en assez mauvais état avec des manques de matière par endroits

— Néon fonctionnant

— Deux trappes d’accès aux canalisations dont une qui semble bloquée

— Un bloc d’issue de secours fonctionnant

— Peintures identiques et en même état

— Flocage peint du plafond ancien, avec quelques portions absentes et quelques petits trous non rebouchés sans dégradation particulière

— Eclairage en état de fonctionnement

— [Localité 12] de câbles en bon état apparent

— Deux trappes de visite dont une seconde ne peut être ouverte

Sanitaires

— Linoleum sale et usagé

— [Localité 18] recouverts de peinture blanche sale avec plusieurs trous dont certains chevillés

— Flocage du plafond à l’état d’usage

— Porte en bon état sans dégradation particulière

— Linoleum vétuste avec forte usure générale, jauni et présentant de multiples rayures d’aspect ancien

— Peinture des murs présentant une forte usure, sans dégradation particulière ; quelques trous non rebouchés

— Flocage du plafond rayé mais sans dégradation particulière

— Lavabo et cuvette fortement entartrés

— [Localité 11] d’eau chaude en bon état apparent

— Eclairage en état de fonctionnement

Pièce à gauche

— Porte recouverte d’une peinture blanche sale

— Linoleum usagé et sale

— Affaissement du sol au centre de la pièce

— Trou visible sous le revêtement de sol près du coffrage

— Peinture au mur en mauvais état général avec de nombreux éclats

— Plafond recouvert de peinture usagée défraîchie et légèrement noircie

— Fenêtre de droite qui ne s’ouvre pas et carreau manquant obstrué par une planche de bois

— Néons du plafond fonctionnant

En pied de mur une prise arrachée

— Porte d’accès légèrement usée près de la poignée mais sans dégradation majeure

— Linoleum vétuste, multiples rayures et taches d’aspect ancien mais sans dégradation majeure ou d’aspect récent

— Sol affaissé en partie centrale de la pièce

— Peinture des murs et du plafond en état d’entretien avec de nombreux petits décollements semblant provenir de la dépose d’affichages

— Peinture du plafond en bon état général avec flocage de la première partie en bon état

— Ouverture de la fenêtre gauche impossible, vitrage inférieur absent et remplacé par un panneau en bois peint, – Fenêtre de gauche à la fermeture incomplète mais bon état

— Néons au plafond en état de fonctionnement

— Goulottes électriques et informatiques en bon état

Pièce à droite

— Porte recouverte de peinture blanche sale

— Linoleum sale et en mauvais état

— [Localité 18] en très mauvais état général avec de nombreux trous et traces d’humidité de toute part

— Poteau comportant une très importante fissure

— Une conduite d’alimentation de gaz sort du mur

— Plafond en très mauvais état général avec de nombreuses traces d’humidité et des fissurations, constitué en planches de bois du côté gauche de la pièce

— Porte en bon état de fonctionnement, avec une forte usure et quelques taches mais sans dégradation particulière

— Linoleum vétuste mais sans dégradation majeure ou d’aspect récent

— Peintures des murs et plafonds vétustes et fortement dégradées par d’importantes traces d’infiltrations dont certaines sont anciennes

Local climatisation

— Porte recouverte d’une peinture blanche très sale

— Sol recouvert d’un revêtement plastifié en très mauvais état

— Peinture des menuiseries des portes et fenêtres côté façade sur cour sale et en mauvais état ; carreaux des fenêtres remplacés par un grillage

— Plafond en très mauvais état général avec de nombreuses traces d’humidité ; à l’entrée du local le plâtre est pour partie affaissé laissant apparaître des poutres en très mauvais état dégradées par l’humidité

— Façade extérieure en très mauvais état général

— Porte identique aux précédentes, en état de fonctionnement

— Plancher technique vétuste mais sans dégradation majeure ou d’aspect récent

— [Localité 18] et plafond en même état que dans la pièce principale à droite

— Mur de façade en sous pente fortement dégradé par les mêmes effets d’infiltrations anciennes

— Baie vitrée et sa porte condamnée sont d’un modèle ancien, sans dégradation particulière

— Deux postes de climatisation en bon état apparent

Remise des clefs

— Manque la clé du boîtier mural actionnant la porte d’accès

— La clé de commande du système d’ouverture mural de la porte d’accès ne peut être restituée

De ces constats il s’évince que les locaux n’ont pas été restitués en bon état.

La société TAO étant restée dans les lieux durant 23 ans il convient toutefois de tenir compte de la vétusté pour fixer le montant des réparations locatives dont elle doit assumer la charge en vertu des dispositions légales et contractuelles.

La part résiduelle à la charge de la société TAO sera ainsi fixée à :

10% pour les peintures et le nettoyage,20% pour les revêtements de sols,25% pour les sanitaires.

Le coût du ravalement de la façade sera par ailleurs exclu car ne relevant pas des réparations locatives.

Le coût des éléments manquants (plinthes, spots, doublage en bois, dalles de faux plafond, protection du branchement électrique, fenêtres, prise arrachée) ainsi que les travaux de maçonnerie et de ragréage du sol resteront en revanche intégralement à la charge de la société TAO.

Eu égard au devis du 1er février 2022 produit par la SCI du [Adresse 7], le montant des réparations locatives à la charge de la société TAO s’élève ainsi à :

1.815, 80 euros pour la peinture et le nettoyage des spots,1.486 euros pour les revêtements de sols,47,50 euros pour le lavabo,9.914 euros pour les éléments manquants, les travaux de maçonnerie et de ragréage du sol.

Soit un total de 16.612,60 euros que la société TAO sera condamnée à verser à la SCI du [Adresse 7].

La SCI du [Adresse 7] ayant conservé le dépôt de garantie versé par la société TAO d’un montant de 23.338,54 euros, il y a lieu d’ordonner, ainsi que le demandent les parties, la compensation à due concurrence entre ces deux obligations de sommes d’argent, en application des articles 1347 et suivants du code civil.

La société TAO ne formant de demande d’assortir le montant de son dépôt de garantie des intérêts légaux qu’à titre principal, dans le cadre de sa demande tendant à lui voir restituer l’intégralité de celui-ci, il n’y a pas lieu de statuer sur ces intérêts en l’espèce.

En conséquence la SCI du [Adresse 7] sera condamnée à restituer à la société Tape à l’œil la somme de 6.725,94 euros au titre du reliquat du dépôt de garantie.

IV Sur les demandes accessoires

Compte tenu du sens du présent jugement, les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de l’instance seront réservées.

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort,

DEBOUTE La société TAO de sa demande de voir fixer l’indemnité d’occupation sur une base de 39.059 €/an de manière uniforme sur la période du 1er juillet 2017 au 30 juin 2021 ;

DEBOUTE la SCI du [Adresse 7] de sa demande de voir condamner la société Tape à l’œil à lui verser une indemnité d’occupation pour la période du 19 décembre 2020 au 30 juin 2021 ;

DEBOUTE la SCI du [Adresse 7] de sa demande de voir condamner la société Tape à l’œil à lui verser la somme de 72.960 euros au titre du rétablissement des locaux dans leur état primitif ;

CONDAMNE la société Tape à l’œil à verser à la SCI du [Adresse 7] la somme de 16.612,60 euros au titre de l’entretien des locaux ;

ORDONNE la compensation de cette somme, à due concurrence, avec celle de 23.338,54 euros correspondant au montant du dépôt de garantie versé par la société Tape à l’œil et conservé par la SCI du [Adresse 7] ;

CONDAMNE en conséquence la SCI du [Adresse 7] à verser à la société Tape à l’œil la somme de 6.725,94 euros au titre du reliquat du dépôt de garantie ;

AVANT DIRE DROIT sur le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Tape à l’œil pour la période du 1er juillet 2017 au 18 décembre 2020, ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire et commet en qualité d’expert :

M. [F] [I]

[Adresse 6] à [Localité 10]

Tel : [XXXXXXXX02]

[Courriel 17]

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire:

de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,visiter les lieux, les décrire,rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité due par la société Tape à l'[Adresse 20] pour l’occupation des lieux, objet du bail, pour la période du 1er juillet 2017 au 18 décembre 2020 ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre – Service des expertises, [Adresse 13], dans le délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle ;

DIT qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

FIXE à la somme de 3.000 (trois mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la SCI du [Adresse 7] à la régie du tribunal judiciaire de Nanterre au plus tard le 30 mars 2026 ;

DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

DONNE INJONCTION aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

M. [T] [L]

[Adresse 3]

Tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 23]

DIT que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

DIT qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

DIT que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

DIT qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

DIT qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

RAPPELLE que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros ;

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

RESERVE les dépens et les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 10 septembre 2026 pour information du juge de la mise en état sur l’avancée de la mesure d’expertise et de la mesure de médiation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE