TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

11 Mars 2026

N° RG 24/09130 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZLZD

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires du SDC 1889,-[Adresse 1], [Localité 2] représenté par son syndic :

C/

,

[W], [Q]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du SDC 1889-1909, [H], [E], [Localité 3], [Adresse 2] représenté par son syndic :

Société WALTER,

[Adresse 3],

[Localité 4]

représenté par Maître Martine LAUTREDOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2565

DEFENDEUR

Monsieur, [W], [Q],

[Adresse 4],

[Localité 5]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Janvier 2026 en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M., [W], [Q] est propriétaire des lots n°319 et 380 au sein de l’immeuble sis, [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, l’a fait assigner en paiement, par acte délivré le 21 octobre 2024 pour tentative puis le 30 octobre 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 19.948,13 euros au titre des charges impayées, 216 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 01 décembre 2023 et à compter de la date du jugement pour le surplus, outre celle de 3000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par conclusions, notifiées par voie électronique le 03 mars 2025, le syndicat des copropriétaires demande, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 36 du décret du 17 mars 1967 de :

«  JUGER le Syndicat des copropriétaires du, [Adresse 6] à, [Localité 2] recevable et bien fondé en son action,

Y faisant droit,

JUGER que Monsieur, [W], [Q] n’est pas à jour du paiement de ses charges de copropriété et qu’au 1er janvier 2025 son compte présente un débit à hauteur d’un montant en principal de 21 554,65 €, se décomposant en 21 122,65 euros d’arriérés de charges et d’appels de travaux et pour 432 euros de frais.

— JUGER que les relances et mise en demeure qui lui ont été adressées sont demeurées vaines;

En conséquence,

CONDAMNER Monsieur, [W], [Q] au paiement de la somme en principal de 21.554,65 €, se décomposant en 19.732,13 euros d’arriérés de charges et d’appels de travaux et pour 432 euros de frais avec intérêts au taux légal sur la somme de 13.450,22 euros à compter du 1er décembre 2023 et à compter de la date de la décision à rendre pour le solde,

CONDAMNER Monsieur, [Q] à procéder au remboursement de la somme de 2.125,01 euros, correspondant aux frais que le syndicat des copropriétaires a été contraint de prendre à sa charge en raison de ses défaillances,

JUGER que Monsieur, [W], [Q] a résisté abusivement au paiement de ses charges pendant près de deux années au préjudice du Syndicat des copropriétaires du, [Adresse 6] à, [Localité 2]

En conséquence,

CONDAMNER Monsieur, [W], [Q] au paiement de la somme de 3.000 € au profit du Syndicat des copropriétaires du, [Adresse 6] à, [Localité 2] au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNER Monsieur, [W], [Q] à verser au Syndicat des copropriétaires du, [Adresse 6] à, [Localité 2] une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du C.P.C. ;

CONDAMNER Monsieur, [W], [Q] au paiement des entiers dépens en ce compris les frais d’huissier (signification assignation, signification écritures …) dont distraction au profit de Maître LAUTREDOU en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile."

M., [Q] a été assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile et les conclusions d’actualisation lui ont été signifiées à étude le 12 mars 2025 mais M., [Q] n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 20 mars 2025 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 06 janvier 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « juger »

Ces demandes dont la formulation ne consiste qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule.

Or, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes suivantes  :

« JUGER le Syndicat des copropriétaires du, [Adresse 6] à, [Localité 2] recevable et bien fondé en son action,", étant au surplus relevé que la recevabilité de son action n’est pas contestée,

« JUGER que Monsieur, [W], [Q] n’est pas à jour du paiement de ses charges de copropriété et qu’au 1 er janvier 2025 son compte présente un débit à hauteur d’un montant en principal de 21 554,65 €, se décomposant en 21 122,65 euros d’arriérés de charges et d’appels de travaux et pour 432 euros de frais."

« - JUGER que les relances et mise en demeure qui lui ont été adressées sont demeurées vaines;"

« JUGER que Monsieur, [W], [Q] a résisté abusivement au paiement de ses charges pendant près de deux années au préjudice du Syndicat des copropriétaires du, [Adresse 6] à, [Localité 2] Sur la demande en paiement des charges de copropriété"

— sur l’arriéré de charges:

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 21.554,65 euros, se décomposant en 19.732,13 euros d’arriérés de charges et d’appels de travaux et 432 euros de frais avec intérêts au taux légal sur la somme de 13.450,22 euros à compter du 01 décembre 2023 et à compter de la date de la décision à rendre pour le solde,

Il justifie par la production d’un relevé de propriété que M., [Q] est propriétaire des lots n°319 et 380 au sein de la copropriété sus-visée.

Il verse également à l’appui de sa demande :

— les appels de fonds émis,

— les procès-verbaux des assemblées générales du:

-17 mai 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020, approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021 ainsi que pour l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022, approuvé la résolution selon laquelle tous les frais et honoraires spéciaux du syndic perçus au titre des actions en recouvrement de charges seront imputés en totalité au copropriétaire débiteur et voté divers travaux, accompagnée de son attestation de non recours,

-22 mars 2022 ayant approuvé le compte travaux de remplacement des colonnes vannes, du compte travaux réparation parking aérien, approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021, confirmé le budget prévisionnel du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022, approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023, approuvé la résolution selon laquelle tous les frais et honoraires spéciaux du syndic perçus au titre des actions en recouvrement de charges seront imputés en totalité au copropriétaire débiteur et voté la mise à jour du règlement de copropriété, accompagnée de son attestation de non recours,

-15 mars 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022, approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023 ainsi que pour l’exercice du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024, approuvé la résolution selon laquelle tous les frais et honoraires spéciaux du syndic perçus au titre des actions en recouvrement de charges seront imputés en totalité au copropriétaire débiteur, accompagnée de son attestation de non recours,

— l’ordonnance en date du 30 juin 2023 rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre ayant condamné M., [Q] à laisser entrer le syndic dans son appartement afin de rechercher l’origine d’une fuite d’eau,

— l’ordonnance en date du 19 avril 2024 rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre ayant autorisé le syndicat des copropriétaires à faire constater les conditions d’occupation du lot de M., [Q] et notamment de procéder à l’établissement d’un inventaire des biens meubles se trouvant dans l’appartement, de procéder à une estimation de leur valeur et de constater l’état de conservation de l’appartement et de la terrasse,

— l’arrêté préfectoral pris le 04 janvier 2024 mettant en demeure M., [Q] de procéder à l’évacuation des objets et substances diverses entreposés, au nettoyage, à la désinfection et à la désinsectisation du balcon de son logement,

— le relevé de compte sur la période du 01 janvier 2022 au 01 janvier 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 21.554,65 euros, incluant les frais de recouvrement suivants :

-39 euros facturés le 22 septembre 2023 au titre de frais de mise en demeure,

-39 euros facturés le 01 décembre 2023 au titre de frais de mise en demeure,

-20 euros facturés le 15 décembre 2023 au titre de frais de seconde mise en demeure,

-39 euros facturés le 30 mars 2024 au titre de frais de mise en demeure,

-20 euros facturés le 22 mars 2024 au titre de frais de seconde mise en demeure,

-39 euros facturés le 05 juin 2024 au titre de frais de mise en demeure,

-20 euros facturés le 28 juin 2024 au titre de frais de seconde mise en demeure,

-39 euros facturés le 29 septembre 2024 au titre de frais de mise en demeure,

-39 euros facturés le 02 décembre 2024 au titre de frais de mise en demeure,

-20 euros facturés le 20 décembre 2024 au titre de frais de seconde mise en demeure,

soit un total de 314 euros.

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale versés aux débats que les copropriétaires ont adopté une résolution aux termes de laquelle tous les frais et honoraires spéciaux du syndic perçus au titre des actions en recouvrement de charges seront imputés en totalité au copropriétaire débiteur.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne produit aucun des contrats de syndic conclus sur la période considérée, de telle sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour le recouvrement de ces frais nécessaires.

La somme de 314 euros n’est donc pas retenue.

Il en va de même s’agissant des sommes réclamées à hauteur de 423 euros au titre des mises en demeure du 07 août 2023, 06 septembre 2023 et 08 novembre 2023.

S’agissant de la mise en demeure du 26 juillet 2023, elle a été adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires et relève ainsi des honoraires du conseil.

Le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible, au titre des charges, selon décompte arrêté au 05 décembre 2024, d’un montant de 21.240,65 euros (21.554,65 – 314), que M., [Q] est condamné à lui régler.

Le syndicat des copropriétaires demande que la somme réclamée soit augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 13.450,22 euros à compter du 01 décembre 2023 et sur le surplus à compter de la présente décision.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure en date du 01 décembre 2023, adressée pour paiement de la somme de 13.450,22 euros, accompagnée de son accusé de réception.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande en paiement de la somme de 2.125,01 euros

Le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 2.125,01 euros, expliquant qu’il a été contraint, en raison de l’état de l’appartement de M., [Q], et des conséquences sanitaires induites pour la copropriété, d’engager des frais pour désigner un huissier constatant et de régler, à ses frais avancés, le coût du nettoyage de la terrasse de l’appartement de M., [Q].

Il indique que ces frais ne sauraient rester à la charge de la copropriété et il considère par conséquent être bien fondé à en demander le remboursement.

Le syndicat des copropriétaires n’explique ni même ne cite le fondement juridique sur lequel il base sa demande.

En l’absence de tout fondement juridique visé, il appartient au juge de donner aux faits leur exacte qualification juridique, en application de l’article 12 du code de procédure civile.

En l’espèce, dans la mesure où le syndicat des copropriétaires explique avoir réalisé des travaux pour le compte de M., [Q], il s’ensuit qu’il agit nécessairement sur le fondement de la gestion d’affaires, tel que définie à l’article 1301 du code civil qui prévoit que « celui qui, sans y être tenu, gère sciemment et utilement l’affaire d’autrui, à l’insu ou sans opposition du maître de cette affaire, est soumis, dans l’accomplissement des actes juridiques et matériels de sa gestion, à toutes les obligations d’un mandataire. »

L’article 1301-2 du même code prévoit ainsi que "celui dont l’affaire a été utilement gérée doit remplir les engagements contractés dans son intérêt par le gérant.

Il rembourse au gérant les dépenses faites dans son intérêt et l’indemnise des dommages qu’il a subis en raison de sa gestion.

Les sommes avancées par le gérant portent intérêt du jour du paiement."

Les pièces produites, et précédemment décrites, attestent que le syndicat des copropriétaires a réalisé plusieurs démarches afin de s’occuper, en lieu et place de M., [Q], du nettoyage de son balcon.

Il ne justifie toutefois, en lien avec ces démarches, que du versement de la somme de 1000 euros au titre de la provision réglée pour la désignation de l’huissier, en exécution de l’ordonnance de référé du 19 avril 2024 précitée.

Les pièces 50 et 51, qu’il vise au soutien de sa demande, se rapportent en effet pour la première aux honoraires du commissaire de justice pour la délivrance de l’assignation par laquelle il a introduit la présente instance, et pour la seconde aux honoraires de son conseil, ces frais relevant respectivement des dépens et des frais irrépétibles.

Il convient par conséquent de condamner M., [Q] à régler au syndicat des copropriétaires à ce titre la somme de 1000 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires explique que c’est avec la plus grande mauvaise foi que M., [Q] résiste au paiement de ses charges depuis plus de deux ans malgré les relances et mises en demeure adressées, cette situation lui causant un préjudice puisque la copropriété subit de ce fait une désorganisation de sa trésorerie et des complications comptables.

Il sollicite donc sa condamnation à lui régler la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de M., [Q] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie, le fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constituant pas en soi un préjudice.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, M., [W], [Q] est condamné aux dépens de l’instance, tels que définis par l’article 695 du code de procédure civile.

Maître Martine Lautredou, avocat qui en fait la demande, est autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Il convient donc de condamner M., [Q] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, «les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M., [W], [Q] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5], la somme de 21.240,65 euros selon décompte arrêté au 01 janvier 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 13.450,22 euros à compter du 01 décembre 2023, et pour le surplus à compter de la présente décision ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] de sa demande en paiement au titre des frais nécessaires ;

CONDAMNE M., [W], [Q] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] la somme de 1000 euros au titre des frais engagés en raison de sa défaillance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M., [W], [Q] aux dépens de l’instance ;

AUTORISE Maître Martine Lautredou à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE M., [W], [Q] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT