TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

4ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

26 Mai 2026

N° R.G. : N° RG 24/03760 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZLZG

N° Minute :

AFFAIRE

Société ADAGIO

C/

[O] [K] [L] épouse [E], [A] [I] [J] épouse [F]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Société ADAGIO

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Philippe RIGLET de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0008

DEFENDERESSES

Madame [O] [K] [L] épouse [E]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Benjamin CABAGNO de la SELARL CABAGNO ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Madame [A] [I] [J] épouse [F]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Benjamin CABAGNO de la SELARL CABAGNO ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Février 2026 en audience publique devant :

Sylvain THONIER, Juge placé, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Xavier HAUBRY, Vice-président

Camille COSQUER, Vice-président

Sylvain THONIER, Juge placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Elza BELLUNE, greffière placée.

JUGEMENT

prononcé par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La SAS ADAGIO exploite une résidence « [Etablissement 1] » située [Adresse 4] [Localité 4] et composée de 249 logements et d’équipements.

Par acte sous seing privé en date du 11 janvier 2010, Madame [L] [O] a donné à bail commercial à la société ICADE Résidences Services, aux droits de laquelle se trouve la société ADAGIO, les lots n°90,91 et 92 au sein de la résidence « [Etablissement 2] » située au [Adresse 4], pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2009, et moyennant le paiement d’un loyer annuel payable trimestriellement à terme dans les 15 jours.

Par acte sous seing en date du 15 février 2010, Madame [F] [A] [I] a donné à bail commercial à la société ICADE Résidences Services, aux droits de laquelle se trouve la société ADAGIO, les lots n°70,71 et 72 au sein de la résidence « [Etablissement 2] » située au [Adresse 4], pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2009 et moyennant le paiement d’un loyer annuel payable trimestriellement à terme dans les 15 jours.

Alléguant d’irrégularité de paiement, les consorts [F] et [L] ont chacun signifié à la SAS ADAGIO par actes extrajudiciaires en date du 06 septembre 2021, des congés avec refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction à effet du 31 mars 2022.

Par jugement en date du 8 juin 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a condamné la société ADAGIO au paiement de loyers dus et échus arrêtés au 23 mars 2022 aux consorts [F] et [L].

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice en date des 28 et 29 mars 2024 la SAS ADAGIO a fait assigner les consorts [F] et [L] devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de :

A titre principal

juger que les consorts [F] et [L] ne justifient d’aucun motif grave et légitime permettant de refuser le renouvellement des baux sans paiement d’une indemnité d’éviction ;En conséquence

— juger que la société ADAGIO bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction qui lui est due ;

— condamner les consorts [F] et [L] au paiement de la société ADAGIO d’une indemnité d’éviction ;

A titre subsidiaire dans l’hypothèse ou le tribunal judiciaire ne s’estimerait pas suffisamment éclairé :

désigner un expert judiciaire ;En tout état de cause

— condamner les consorts [F] et [L] au paiement des dépens et de la somme de 3.000 euros à la société ADAGIO au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

La SAS ADAGIO a maintenu ses demandes initiales sans produire de nouvelles écritures.

Dans leurs dernières écritures communes, notifiées par voie électronique le 02 avril 2025, les défendeurs [F] et [L] demandent au tribunal, de :

— déclarer recevables et bien-fondés les concluants en leurs demandes, fins et conclusions ;

— débouter la société ADAGIO de l’ensemble de ses demandes ;

À titre principal,

— juger qu’une mise en demeure préalable a valablement été signifiée à l’initiative des consorts [F] et [L] ;

— juger réguliers et comme produisant leurs effets les congés comportant refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction avec prise d’effet au 31 mars 2022 signifiés à l’initiative des consorts [F] et [L] ;

A titre subsidiaire, et si par extraordinaire le tribunal de céans déclarait la société ADAGIO recevable à solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction ;

ordonner une expertise judiciaire ;En tout état de cause,

— condamner la société ADAGIO :

— au paiement de la somme de 3.000 euros par copropriétaire sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— aux entiers dépens de l’instance ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 avril 2025. Par conclusions du 10 février 2026, les consorts [F] et [L] ont demandé la révocation de l’ordonnance de clôture, sans opposition de la SAS ADAGIO. Une audience s’est tenue devant le juge rapporteur le 11 février 2026, avec mise en délibéré au 14 avril 2026. Lors de l’audience, un retrait du rôle a été envisagé oralement mais n’a pas été formalisé par écrit et n’a pas été retenu par le tribunal à l’issue de son délibéré. Pendant le temps du délibéré, la société ADAGIO, par conclusions du 07 avril 2026, s’est désistée de l’instance et de l’action pour les demandes formées contre les consorts [F] tout en demandant que chaque partie conserve la charge des dépens engagés ; seules les demandes formées contre les consorts [L] persistent donc.

Les parties ayant régulièrement constitué avocat, le jugement sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Une demande de révocation de l’ordonnance de clôture est présentée par les consorts [F] aux motifs qu’ils ne sont plus propriétaires des lots 70 et 71, sans que les propriétaires actuels de ces lots n’aient été identifiés à ce stade. La société ADAGIO ne s’opposait pas à cette demande, et c’est depuis désistée des demandes formées à l’encontre des consorts [F].

Sur ce,

Aux termes des dispositions de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En raison du désistement intervenu pour les demandes formées par la société ADAGIO contre les consorts [F], il n’y a plus de raisons de révoquer l’ordonnance de clôture ni de le renvoyer à la mise en état. Le tribunal rejette donc la demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sur le désistement partiel

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 384 du code de procédure civile, en dehors des cas où cet effet résulte du jugement, l’instance s’éteint accessoirement à l’action par l’effet de la transaction, de l’acquiescement, du désistement d’action ou, dans les actions non transmissibles, par le décès d’une partie. L’extinction de l’instance est constatée par une décision de dessaisissement.

En outre, en application des dispositions de l’article 394 du même code, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 395 dudit code, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur mais l’article 397 du même code permet que cette acceptation soit explicite ou implicite. En l’espèce et en absence de réponse aux conclusions de désistement, le tribunal considère qu’il y a eu acceptation implicite par les consorts [F] du désistement des demandes formées contre eux par la société ADAGIO.

Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’évictionPour ce qui concerne les demandes formées contre [O] [L], la SAS ADAGIO soutient que le refus de renouvellement du bail sans offre d’indemnité d’éviction n’est justifié par aucun motif grave et légitime au sens des articles L.145-17 et suivants du code de commerce.

Elle fait valoir, en premier lieu, que les bailleurs ont fondé leur refus sur de prétendus défauts de paiement de loyers à compter de l’année 2020, sans avoir préalablement délivré de mise en demeure régulière par acte extrajudiciaire, alors que ce formalisme est exigé à peine de nullité lorsque le motif invoqué résulte de l’inexécution d’une obligation contractuelle. Elle rappelle que, selon une jurisprudence constante, le défaut de paiement des loyers ne constitue pas une infraction irréversible dispensant le bailleur de cette formalité, de sorte qu’en l’absence de mise en demeure préalable, le congé ne peut priver le preneur de son droit à indemnité d’éviction.

Elle soutient, en second lieu, que les défauts de paiement invoqués ne présentent en tout état de cause aucun caractère grave et légitime. Elle expose que ces difficultés sont exclusivement liées à la crise sanitaire de la Covid-19, aux restrictions administratives ayant affecté son activité et à l’ouverture d’une procédure de conciliation, dans le cadre de laquelle les paiements ont été temporairement suspendus de bonne foi afin de préserver l’exploitation et de négocier des aménagements avec les bailleurs. Elle ajoute que les loyers ont été repris puis intégralement apurés, démontrant l’absence de mauvaise foi et excluant toute faute suffisamment grave.

La société en déduit que le congé avec refus de renouvellement dégénère nécessairement en un refus ouvrant droit au paiement d’une indemnité d’éviction, conformément à l’article L.145-14 du code de commerce. Elle sollicite en conséquence la reconnaissance de son droit au maintien dans les lieux jusqu’au complet paiement de cette indemnité, sur le fondement de l’article L.145-28 du même code.

S’agissant du montant, elle soutient que l’indemnité d’éviction doit réparer l’intégralité du préjudice subi et être évaluée par référence à la valeur marchande du fonds de commerce exploité, déterminée selon les usages de la profession. Elle propose une évaluation fondée sur le chiffre d’affaires moyen antérieur à la crise sanitaire, en excluant les exercices 2020 et 2021 jugés non représentatifs, auquel serait appliqué un coefficient usuel propre aux résidences de tourisme. Elle sollicite enfin l’allocation d’indemnités accessoires, notamment au titre du trouble commercial et des frais de remploi, afin d’assurer une réparation intégrale du préjudice résultant de l’éviction.

[O] [L] soutient que les congés délivrés sont réguliers tant en la forme qu’au fond et qu’ils excluent tout droit du preneur au paiement d’une indemnité d’éviction ainsi qu’au maintien dans les lieux.

Elle fait valoir, en premier lieu, que les exigences prévues par les articles L.145-9 et L.145-17 du code de commerce ont été strictement respectées. Elle expose avoir fait signifier à la société ADAGIO, par acte extrajudiciaire du 7 juillet 2021, une mise en demeure préalable conforme aux prescriptions légales, précisant les manquements reprochés, reproduisant les dispositions applicables et demeurée infructueuse plus d’un mois. Ce n’est qu’à l’issue de ce délai que les congés avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction ont été délivrés.

Elle soutient, en deuxième lieu, que les congés satisfont pour chaque lot à l’ensemble des conditions de forme exigées à peine de nullité, en ce qu’ils ont été signifiés par acte extrajudiciaire, dans le délai légal de six mois, qu’ils énoncent de manière précise les motifs graves et légitimes invoqués et qu’ils rappellent le délai de deux ans, ouvert au preneur pour contester le congé ou solliciter une indemnité d’éviction.

Elle soutient, en troisième lieu, que les manquements reprochés au preneur constituent des motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. Elle fait valoir que la société ADAGIO a cessé de régler régulièrement les loyers dès le premier trimestre 2020, et ce de manière persistante, malgré les relances, les mises en demeure et l’absence de suspension légale de l’obligation de paiement des loyers. Elle ajoute que l’ouverture d’une procédure de conciliation n’a eu aucun effet suspensif sur l’exécution du bail et ne pouvait légitimer la suspension unilatérale du paiement des loyers.

Elle soutient encore que la crise sanitaire ne saurait exonérer le preneur de son obligation contractuelle de paiement, les mesures adoptées par les pouvoirs publics n’ayant jamais eu pour objet d’autoriser un abandon de loyers, mais seulement de suspendre certaines sanctions. Elle se prévaux à cet égard d’une jurisprudence constante, tant des juridictions du fond que de la Cour de cassation, confirmant que les restrictions administratives liées à la Covid-19 ne caractérisent ni un cas de force majeure, ni une perte de la chose louée, ni un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Elle souligne enfin que les loyers n’ont été réglés qu’avec un retard significatif, parfois sous la contrainte judiciaire, et que la gravité des manquements doit s’apprécier à la date de délivrance des congés. Elle en déduit que les défauts de paiement répétés et prolongés sur les exercices 2020 et 2021 constituent un manquement suffisamment grave et légitime au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce pour justifier le refus de renouvellement du bail sans paiement d’une indemnité d’éviction.

[O] [L] conclue en conséquence au rejet de l’ensemble des demandes de la société ADAGIO, tant au titre de l’indemnité d’éviction que du droit au maintien dans les lieux.

SUR CE,

L’article L.145-17 du code de commerce dispose que « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité [d’éviction] […] s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L.145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ». Il résulte des articles L.145-9, L.145-14 et L.145-17 du code de commerce que le bailleur ne peut refuser le renouvellement d’un bail commercial sans offrir une indemnité d’éviction que s’il justifie, à la date de délivrance du congé, d’un motif grave et légitime imputable au locataire, et, lorsque ce motif résulte de l’inexécution d’une obligation contractuelle, après l’envoi préalable d’une mise en demeure régulière demeurée infructueuse pendant plus d’un mois.

Le défaut de paiement de plusieurs termes de loyers dans le délai d’un mois constitue un motif grave et légitime de non-renouvellement du bail.

En l’espèce, il est établi que le bailleur a fait signifier à la société ADAGIO, par acte extrajudiciaire du 7 juillet 2021, une mise en demeure conforme aux prescriptions de l’article L.145-17 du code de commerce, visant les manquements reprochés et reproduisant les dispositions légales applicables, laquelle est demeurée sans effet au-delà du délai légal. Il est également constant que les congés ont été délivrés par acte extrajudiciaire, dans le respect du délai de préavis de six mois, qu’ils mentionnent expressément les motifs invoqués ainsi que le délai de deux ans imparti pour les contester ou solliciter une indemnité d’éviction, de sorte qu’ils sont réguliers en la forme.

Il ressort par ailleurs des pièces versées aux débats que la société ADAGIO a manqué de manière répétée et prolongée à son obligation essentielle de paiement des loyers au titre des exercices 2020 et 2021, et ce indépendamment des mesures d’accompagnement mises en place dans le contexte de la crise sanitaire. La suspension unilatérale du paiement des loyers, y compris pendant la procédure de conciliation, ne saurait être justifiée par les dispositions exceptionnelles adoptées durant cette période, lesquelles n’ont ni suspendu l’exigibilité des loyers commerciaux ni autorisé leur abandon.

La gravité des manquements doit s’apprécier à la date de délivrance des congés, peu important l’apurement ultérieur des arriérés. Les défauts de paiement répétés, persistants et significatifs caractérisent ainsi un motif grave et légitime au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce, justifiant le refus de renouvellement du bail sans paiement d’une indemnité d’éviction.

Il s’ensuit que la société ADAGIO ne peut prétendre ni au paiement d’une indemnité d’éviction, ni au maintien dans les lieux sur le fondement de l’article L.145-28 du code de commerce.

En conséquence, il y a lieu de rejeter l’ensemble des demandes formées par la société ADAGIO au titre de l’indemnité d’éviction et du droit au maintien dans les lieux pour les lots détenus par [O] [L].

Sur les demandes accessoires

Dans les rapports entre la société ADAGIO et les consorts [F], il apparaît que le désistement ne correspond pas à un renoncement aux demandes formulées lors de la saisine de la juridiction mais à une situation qui pourrait ne dépendre directement d’aucune des parties liées par le lien d’instance. Aussi et pour ce rapport, le tribunal jugera que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a pu engager et que les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront écartées.

Dans les rapports entre la société ADAGIO et [O] [L], la société ADAGIO, qui succombe, sera condamnée aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, elle sera également déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; [O] [L] demande que la société ADAGIO soit condamnée à lui verser 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Aucune facture n’est produite ; En équité, le tribunal fera droit à cette demande mais à hauteur de 1.500€ ;

Le jugement rendu ne nécessitant pas d’exécution, la question de l’exécution provisoire est sans objet.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe :

CONSTATE le désistement d’instance et d’action pour les demandes formées par la société ADAGIO contre [V] [F] et [Y] [F], venant tous deux aux droits de [A] [J] épouse [F] ; Dit que pour ce qui concerne les rapports de la société ADAGIO et des consorts [F], chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle aura pu engager ;

REJETTE la demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 10 avril 2025 ;

DÉBOUTE la société ADAGIO de sa demande d’indemnité d’éviction et de droit au maintien dans les lieux, formée à l’encontre d'[O] [L] relativement aux lots n°90, 91 et 92 au sein de la résidence « [Etablissement 2] » située au [Adresse 4] ;

CONDAMNE la société ADAGIO aux dépens relatifs à l’instance engagée à l’encontre d'[O] [L] ;

CONDAMNE la société ADAGIO à verser à [O] [L] une somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

signé par Xavier HAUBRY, Vice-président et par Elza BELLUNE,greffière placée présents lors du prononcé.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,