Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 28 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19/21 Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

substitué par Maître Arthur QUINTIN DE KERCADIO, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [D]

1 Rue de Bel Air

44520 MOISDON LA RIVIERE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 10 octobre 2024

date des débats : 10 octobre 2024

délibéré au : 28 novembre 2024

RG N° N° RG 24/01263 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M6BZ

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER,

CCC à Madame [T] [D] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 juin 2023, Monsieur [X] [O] a donné à bail à Madame [T] [D] un logement à usage exclusif d’habitation principale sis, 17 rue Guy Moquet – 1er étage – Lot 1 – 44110 CHATEAUBRIANT, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 390 €, outre une provision sur charges de 30 € par mois.

Le bailleur et la société par actions simplifiée Action Logement Services ont signé un contrat de cautionnement Visale le 20 juin 2023.

Le 10 janvier 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [T] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 926,96 € au titre des loyers échus et impayés au 4 janvier 2024.

Ce commandement de payer a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de la Loire Atlantique le 11 janvier 2024.

Par acte de Commissaire de justice du 9 avril 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 10 avril 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [T] [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— ordonner l’expulsion de Madame [T] [D] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner Madame [T] [D] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.133,96 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 janvier 2024 sur la somme de 926,96 €, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— condamner Madame [T] [D] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner Madame [T] [D] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner Madame [T] [D] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la société ACTION LOGEMENT SERVICES expose qu’elle est subrogée dans tous les droits et actions du bailleur par application des articles 1346 et suivants du code civil, ainsi que l’article 2306 du même code, et qu’elle dispose d’un recours personnel fondé sur l’article 2305 dudit code.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2024, lors de laquelle la société ACTION LOGEMENT SERVICES, valablement représentée par ministère d’avocat, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, précisant qu’elle maintenait l’ensemble de ses demandes. Elle a par ailleurs actualisé sa créance à la somme de 3.455,26 € selon le décompte arrêté au 3 octobre 2024, étant précisé qu’elle a transmis ce décompte actualisé à Madame [T] [D] par courrier électronique du 3 octobre 2024.

Madame [T] [D] a comparu et actualisé sa situation financière et personnelle. Elle a déclaré, sans toutefois en justifier, qu’elle avait quitté le logement loué le 1er août 2024 et qu’elle avait effectué les démarches nécessaires à la remise des clés. Elle n’a sollicité aucun délai de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La locataire a déclaré qu’elle avait déposé un dossier le 14 septembre 2024.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

En cours de délibéré, par un courriel du 19 novembre 2024, la Présidente a réinterrogé la société ACTION LOGEMENT SERVICES sur la question d’une éventuelle remise des clés par Madame [T] [D] avant l’audience.

Le jour même, le conseil de la société ACTION LOGEMENT SERVICES a répondu, après avoir consulté le bailleur, que la locataire n’avait pas restitué les clés bien qu’elle ait manifestement quitté le logement.

Madame [T] [D], en copie du courriel de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, a indiqué que le propriétaire avait récupéré les clefs le jeudi, sans plus de précision. Elle n’a toutefois transmis aucune pièce en justifiant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits du bailleur

Suivant l’article 2308 du code civil (ancien article 2305), la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais.

L’article 2309 du code civil (ancien article 2306) dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre le bailleur et la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 20 juin 2023 s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’Etat et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8 de ce contrat stipule que : “Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ”.

En outre, l’article 7.1 de la convention Etat – UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.

Il ressort du décompte du 3 octobre 2024 et de la quittance subrogative du 20 août 2024 que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a versé à Monsieur [X] [O] la somme de 3.455,26 € au titre des impayés de loyers dus par Madame [T] [D].

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’avait Monsieur [X] [O] à l’encontre de Madame [T] [D], et notamment dans le droit de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et de demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 10 avril 2024, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la CCAPEX le 11 janvier 2024, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il ressort de la quittance subrogative du 20 août 2024 et du détail de la créance arrêté au 3 octobre 2024 que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a versé à Monsieur [X] [O] une somme totale de 3.455,26 € au titre des loyers et charges pour la période allant d’octobre 2023 à août 2024 inclus.

Comparante, Madame [T] [D] n’a pas contesté le montant sollicité ou fait état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, Madame [T] [D] sera condamnée à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.455,26 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 3 octobre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024 sur la somme de 2.133,96 € et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail liant Monsieur [X] [O] à Madame [T] [D] contient en son article 14 une clause résolutoire rédigée comme suit :

« Le présent bail sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de ne remplir aucune formalité judiciaire deux mois après un commandement de payer resté sans effet de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie ».

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Madame [T] [D] le 10 janvier 2024, pour un arriéré de loyers et charges de de 926,96 €. Ce commandement accorde un délai de deux mois à la locataire pour s’acquitter de sa dette.

Il ressort des pièces versées aux débats, et notamment des décomptes, que Madame [T] [D] n’a pas procédé au règlement de cette somme dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 mars 2024.

Si Madame [T] [D] a par ailleurs déclaré lors des débats qu’elle avait quitté les lieux le 1er août 2024, elle n’en a pas justifié, et n’a surtout apporté aucune preuve de ce qu’elle aurait restitué les clés au bailleur à cette date.

Le bailleur, interrogé par la société ACTION LOGEMENT SERVICES en cours de délibéré sur demande de la présidente, a indiqué que si la locataire avait manifestement quitté les lieux, elle ne lui avait toutefois pas restitué les clés du logement.

Madame [T] [D] a répondu, dans un courriel du 19 novembre 2024, que le « propriétaire a récupéré les clefs jeudi », sans plus de précision.

Dès lors, il convient de considérer que Madame [T] [D], au jour de l’audience, n’avait pas restitué les clés du logement et qu’elle occupait donc toujours le logement.

Dès lors, Madame [T] [D], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [T] [D] sera en outre redevable, en lieu et place du loyer prévu au contrat, d’une indemnité d’occupation, laquelle sera fixée par référence au montant du loyer, provision sur charges et revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) incluses, étant précisé que Madame [T] [D] sera condamnée à payer ces indemnités d’occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que cette dernière aura réglées au bailleur.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [T] [D] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 10 janvier 2024.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [T] [D] sera condamnée à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, la somme de 150 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de Madame [T] [D] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 11 mars 2024, du contrat de bail conclu entre Monsieur [X] [O] et Madame [T] [D], portant sur le logement 17 rue Guy Moquet – 1er étage – Lot 1 – 44110 CHATEAUBRIANT ;

DIT que Madame [T] [D] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [T] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RENVOIE le bailleur et la société ACTION LOGEMENT SERVICES aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Madame [T] [D] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.455,26 € (TROIS MILLE QUATRE CENT CINQUANTE CINQ EUROS ET VINGT SIX CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 3 octobre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024 sur la somme de 2.133,96 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [T] [D] à payer cette indemnité d’occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter de l’échéance du mois de septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, dans la limite des sommes que la société ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre ;

CONDAMNE Madame [T] [D] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [T] [D] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 10 janvier 2024 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET