Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 13 Mars 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM LOGI OUEST

13 boulevard des Deux-Croix

49000 ANGERS

représentée par Maître Christophe DOUCET, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DEFENDERESSE

Madame [K] [G]

Logement 229

2 Rue de la Savarière

44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE

comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 16 janvier 2025

date des débats : 16 janvier 2025

délibéré au : 13 mars 2025

N° RG 24/02714 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NHIJ

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Christophe DOUCET

CCC à Madame [K] [G] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 27 juin 2023, pour une durée indéterminée, la société LOGI-OUEST a donné à bail à Madame [K] [G] un local à usage d’habitation numéro 229 au deuxième étage sis 2 rue de la Savarière à Saint Sébastien-sur-Loire (44230), moyennant un loyer mensuel révisable de 597.35 euros, outre une provision sur charges et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Par avenant du même jour, la locataire a adhéré à un contrat multiservices « multi-entretien habitat » pour un montant mensuel de 8.53 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte du 7 novembre 2023, le bailleur lui a fait délivrer un commandement de payer les loyers.

Par acte de commissaire de justice du 2 août 2024, la société LOGI-OUEST a assigné Madame [K] [G] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir :

— déclarer son action recevable et bien fondée ;

— constater et en tant que de besoin, prononcer la résiliation du contrat de bail intervenue le 7 janvier 2024 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu le 27 juin 2023 pour défaut de paiement régulier des loyers et charges depuis le mois juillet 2023 ;

— ordonner la libération des lieux de Madame [K] [G] et de tout occupant de son chef ainsi que la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;

— ordonner l’expulsion de Madame [K] [G], ainsi que de tout occupant de son chef avec, au besoin, l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles garnissant les lieux loués aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— condamner Madame [K] [G] à lui payer :

— une somme de 3 352.20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés, frais de contentieux impayés arrêtés au 30 juin 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2023, date du commandement de payer,

— une somme de 134,76 euros au titre du commandement de payer délivrer le 3 juillet 2023 ;

— à compter du 7 janvier 2024, une indemnité d’occupation mensuelle due, jusqu’à la libération définitive des lieux, équivalente au montant du loyer et des charges mensuelles qui seraient dus en vertu du contrat de bail, subsidiairement fixer ladite indemnité,

— la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 16 janvier 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a maintenu sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondé sur le défaut de paiement des loyers et a actualisé sa créance à la somme de 1 884.37 euros, selon décompte versé arrêté au 7 janvier 2025. Elle a précisé que le montant du loyer résiduel est de 199.84 euros. Elle a accepté le principe de la suspension de la clause résolutoire.

Régulièrement assignée à étude, Madame [K] [G] a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle elle a sollicité l’octroi de délais de paiement aux fins de suspension de la clause résolutoire proposant de verser la somme de 100 euros par mois en sus du loyer et des charges. Elle a déclaré percevoir mensuellement le revenu solidarité active outre le versement de plusieurs allocations pour ses trois enfants dont l’un en situation de handicap. Elle a précisé être suivie par une assistante sociale.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

Par une note en délibéré en date 21 janvier 2025, le bailleur a transmis au tribunal la preuve de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 9 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales le 28 novembre 2023 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Madame [K] [G] reconnaît le principe et le montant de la dette.

Il résulte des pièces produites que Madame [K] [G] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 1 884.37 euros au 7 janvier 2025.

Il convient de déduire de cette somme celle de 316.85 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens ainsi que les frais de pénalité de non-réponse à l’enquête sociale non justifiés par la lettre recommandée avec accusé de réception telle que prévue à l’article L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation (15.24 euros).

La créance étant justifiée pour un montant de 1 552.28 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [K] [G] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2023.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit en son article 5.5 une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer à Madame [K] [G] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 2 182.04 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 janvier 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [K] [G]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 8 janvier 2024, Madame [K] [G] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 8 janvier 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Madame [K] [G] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de décembre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er janvier 2025.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par Madame [K] [G]

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article.

Madame [K] [G] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 100 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer sa dette. Le bailleur accepte cette proposition.

Il ressort du diagnostic social et financier que Madame [K] [G] a rencontré des difficultés d’ordre familial et médical durant l’année 2023, ce qui a engendré une dépression. Désormais, elle souhaite assénir sa situation budgétaire et rester dans le logement avec sa famille, cette dernière ayant en effet 3 enfants à charge dont l’un en situation de handicap.

Lors de l’audience, Madame [K] [G] indique percevoir mensuellement la somme d’environ 1 542 euros composée du revenu solidarité active et d’allocations et de l’aide personnalisée au logement.

Il ressort du décompte que Madame [K] [G] a repris le paiement intégral de ses loyers depuis le mois de novembre 2024, versant en outre une somme supplémentaire en vue d’apurer sa dette locative. Elle a d’ailleurs versé la somme de 600 euros le 7 janvier 2025.

Au vu de ces éléments, il convient d’autoriser Madame [K] [G] à se libérer de sa dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Madame [K] [G] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,la locataire sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [K] [G], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 27 juin 2023 entre la société LOGI-OUEST et Madame [K] [G] portant sur un local à usage d’habitation numéro 229 au deuxième étage sis 2 rue de la Savarière à Saint-Sébastien-sur-Loire (44230) et ses accessoires et annexes (parking notamment), sont réunies à la date du 8 janvier 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Madame [K] [G] à payer à la société LOGI-OUEST la somme de 1 552.28 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 7 janvier 2025;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2023 ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE à la locataire ses obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers et charges entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

AUTORISE Madame [K] [G] à s’acquitter de sa dette par 15 mensualités de 100 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 16ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [K] [G] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Madame [K] [G] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, la société LOGI-OUEST à procéder à l’expulsion de Madame [K] [G] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier durant l’ensemble des opérations et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE dans ce cas Madame [K] [G] à payer à une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles, à compter de la défaillance et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [K] [G] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA