Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 16 Janvier 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CIF COOPERATIVE

10 rue de Bel Air, CS 53205

44032 NANTES CEDEX 1

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [Z]

Appartement 32 Etage 1 Bâtiment 2

43 Rue du Haut Launay

44300 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 07 novembre 2024

date des débats : 07 novembre 2024

délibéré au : 16 janvier 2025

RG N° N° RG 24/01691 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NAYS

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN

CCC à Madame [Y] [Z] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 11 janvier 2023, prenant effet 27 janvier suivant, pour une durée d’un an renouvelable, la société CIF COOPERATIVE a donné à bail à Madame [Y] [Z], un local à usage d’habitation numéro 32 bâtiment 2 au premier étage sis 43 rue du Haut Launay à Nantes (44 300) et un emplacement de stationnement numéro 71, moyennant un loyer mensuel révisable de 482.19 euros pour le logement et de 21.53 euros pour le stationnement, outre une provision sur charges de 74.68 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 503.72 euros.

Des loyers restant impayés, par acte du 8 février 2024, la société CIF COOPERATIVE a délivré à Madame [Y] [Z] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2024, la société CIF COOPERATIVE a assigné Madame [Y] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de voir :

Juger sa demande recevable et bien fondée ;

Constater à effet au 9 avril 2024 la résiliation du bail prenant effet le 27 janvier 2023 entre les parties ;

À titre subsidiaire, s’il n’était pas fait droit à la demande de constatation de la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;Ordonner l’expulsion de Madame [Y] [Z] des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;Rappeler qu’en cas de résiliation du bail, suivant l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu qu’elle désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer » dans un délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

Condamner Madame [Y] [Z] à payer :la somme de 2 126.42 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 mars 2024, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience,

une indemnité d’occupation d’un montant mensuel au moins égal au montant des loyers et charges en cours, soit la somme mensuelle de 596 euros à compter du 29 avril 2024, augmentée des charges mensuelles réévaluées, et jusqu’à départ effectif des lieux par la remise des clés,la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance, incluant le coût du commandement et les frais de signification à partie du jugement à intervenir ;Dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés à Madame [Y] [Z] pour régler son arriéré de loyers, charges et/ou indemnités d’occupation :

Juger que, durant le cours de ces délais, Madame [Y] [Z] devra régler à bonne date, en sus des mensualités résultant des délais de paiement de son arriéré, ses loyers et charges courants,

Juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité résultant des délais de règlement de son arriéré et/ou d’une seule échéance de loyer et charges courantes devenues exigible à compter de l’audience de plaidoirie, le bail sera résilié et le solde restant dû à cette date deviendra immédiatement exigible.L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 7 novembre 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société CIF COOPERATIVE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance tout en précisant que sa créance à la somme de 4 073.69 euros arrêtée au 1er novembre 2024. Elle a accepté le principe des délais de paiement aux fins de voir suspendre la clause résolutoire.

Régulièrement assignée à étude, Madame [Y] [Z] a comparu et a précisé avoir un enfant de six ans à charge. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 75 euros par mois en sus du loyer et des charges. Elle a actualisé sa situation personnelle et financière déclarant percevoir un salaire mensuel au titre d’un emploi en tant qu’intérimaire oscillant entre 1 600 et 1 700 euros.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence de la locataire aux rendez-vous proposés.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 mai 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales le 2 février 2024 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Madame [Y] [Z] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Il résulte des pièces produites et notamment du décompte en date du 1er novembre 2024 versé aux débats que Madame [Y] [Z] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation, de sorte qu’elle reste redevable de la somme de 4 073.69 euros arrêtée au 1er novembre 2024, terme d’octobre inclus.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Madame [Y] [Z] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.8.1, une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 février 2024, le bailleur a fait délivrer à Madame [Y] [Z] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 1 039,56 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 janvier 2024.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 9 avril 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 9 avril 2024, Madame [Y] [Z] est sans droit ni titre.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux et de condamner Madame [Y] [Z] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme d’octobre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er novembre 2024.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par Madame [Y] [Z]

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Madame [Y] [Z] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 75 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer la dette. Le bailleur accepte cette proposition.

Il ressort du décompte versé que le paiement du loyer a repris partiellement. Le locataire a effectué un virement de 1 000 euros le 13 septembre 2024. Au mois d’octobre, elle a en effet effectué deux virements de 250 euros chacun les 7 et 11 octobre ne couvrant pas la totalité du loyer, celui-ci étant de 596 euros.

Toutefois, malgré la reprise seulement partielle du paiement du loyer, compte tenu de l’accord du bailleur, il convient d’autoriser Madame [Y] [Z] à se libérer de la dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Madame [Y] [Z] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

la locataire sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [Y] [Z], qui succombe, supportera les dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu 11 janvier 2023 entre la société CIF COOPERATIVE et Madame [Y] [Z] portant sur un local à usage d’habitation numéro 32 bâtiment B au premier étage sis 43 rue du Haut Launay à Nantes (44 300) et ses accessoires, sont réunies à la date du 9 avril 2024 ;

CONDAMNE Madame [Y] [Z] à payer à la société CIF COOPERATIVE la somme de 4 073.69 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 1er novembre 2024 ;

RAPPELLE que toute somme versée sera déduite ;

AUTORISE Madame [Y] [Z] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 75 euros (SOIXANTE-QUINZE EUROS) le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [Y] [Z] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Madame [Y] [Z] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, la société CIF COOPERATIVE à procéder à l’expulsion de Madame [Y] [Z] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPELLE les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE dans ce cas Madame [Y] [Z] à payer à la société CIF COOPERATIVE une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles, à compter de la défaillance et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [Y] [Z] aux dépens.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA