Minute n° 2025 / 36

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 16 Janvier 2025

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DEMANDERESSE :

Société CIF COOPERATIVE

10 rue de Bel Air

BP 53205

44032 NANTES CEDEX 01

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [N]

41 rue de la Maladrie

Batiment E Etage 2 Logement E13

44120 VERTOU

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 07 novembre 2024

date des débats : 07 novembre 2024

délibéré au : 16 janvier 2025

RG N° N° RG 24/01955 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NDFT

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN

CCC à Monsieur [G] [N] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 7 décembre 2017, prenant effet au lendemain, pour une durée d’un an renouvelable, la société CIF COOPERATIVE a donné à bail à Monsieur [G] [N], un local à usage d’habitation numéro 520 / E13 au deuxième étage bâtiment E sis 41 rue de la Maladrie à Vertou (44120) et un emplacement de stationnement, moyennant un loyer mensuel révisable de 372.95 euros, outre une provision sur charges de 52.99 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Des loyers restant impayés, par acte du 9 janvier 2024, la société CIF COOPERATIVE lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 24 mai 2024, La société CIF COOPERATIVE a assigné Monsieur [G] [N] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir :

— juger la demande recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation du bail signé le 7 décembre 2017 entre les parties à compter du 10 mars 2024 ;

— à titre subsidiaire, s’il n’était pas fait droit à la demande de constatation de la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résolution judiciaire du bail;

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [G] [N] des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— rappeler qu’en cas de résiliation du bail, suivant l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu qu’elle désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer » dans un délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

— condamner Monsieur [G] [N] à lui payer :

— la somme de 4 709.36 € au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 5 avril 2024, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience,

— une indemnité d’occupation d’un montant mensuel au moins égal au montant des loyers (415.51 €) et charges (52.98 €) en cours, soit la somme mensuelle de 468.49 € à compter du 10 mars 2024 date de résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

— la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens, incluant le coût du commandement et les frais de signification à partie du jugement à intervenir ;

— dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés à [G] [N] pour régler son arriéré de loyers, charges et/ou indemnités d’occupation :

— juger que, durant tout le cours et ces délais, Monsieur [G] [N] devra régler à bonne date, en sus des mensualités résultant des délais de règlement de son arriéré, ses loyers et charges courants,

— juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité résultant des délais de règlement de son arriéré et/ou d’une seule échéance de loyer et charges courants devenue exigible à compter de l’audience de plaidoirie, le bail sera résilié et le solde restant dû à cette date deviendra immédiatement exigible.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 7 novembre 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la société CIF COOPERATIVE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance tout en précisant que sa créance s’élève désormais à la somme de 5768.24 euros et que le montant du loyer est actuellement de 468 euros.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [G] [N] a comparu et a reconnu le montant de la dette. Il a actualisé sa situation personnelle et financière déclarant avoir une mesure judiciaire assurée par l’UDAF 44. Il a également indiqué avoir perdu son travail, puis être tombé malade. Enfin, il a précisé avoir suivi une formation et reçu une promesse d’embauche en CDI dans le domaine de la sécurité au titre duquel il percevrait un salaire de 2 000 euros par mois.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été transmise au tribunal le 16 novembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 31 mai 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 12 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Monsieur [G] [N] reconnaît le principe et le montant de la dette.

Il résulte des pièces produites que Monsieur [G] [N] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 5 768.24 euros au 25 octobre 2024, terme de septembre inclus.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Monsieur [G] [N] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.7.1., une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer à Monsieur [G] [N] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 3 120.22 euros au titre des loyers et charges impayés au 14 décembre 2023.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 mars 2024.

1Dès lors, Monsieur [G] [N], étant occupant sans droit ni titre à compter de cette date, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

1Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [G] [N]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 10 mars 2024, Monsieur [G] [N] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 10 mars 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [G] [N] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de septembre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er octobre 2024.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par Monsieur [G] [N]

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Il ressort du décompte actualité que le dernier paiement effectué par Monsieur [G] [N] date du 4 juillet 2024. Il convient dès lors de constater que le paiement intégral de ses loyers avant l’audience n’a pas repris.

Monsieur [G] [N] ne remplissant pas les conditions fixées par les dispositions textuelles ci-dessus citées, aucun délai ne pourra lui être accordé.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [G] [N], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au regard notamment des éléments contenus dans le diagnostic social et financier.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la société CIF COOPERATIVE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 7 décembre 2017 entre la société CIF COOPERATIVE et Monsieur [G] [N] portant sur un local à usage d’habitation numéro 520 / E13 au deuxième étage bâtiment E sis 41 rue de la Maladrie à Vertou (44120) et ses accessoires, sont réunies à la date du 10 mars 2024;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [G] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [G] [N] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat ;

CONDAMNE Monsieur [G] [N] à son paiement à compter de l’échéance d’octobre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [N] à payer à La société CIF COOPERATIVE la somme de 5768.24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 25 octobre 2024, terme de septembre inclus ;

RAPPELLE que toute somme versée sera déduite ;

REJETTE la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [G] [N] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA