Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 27 Mars 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES

représenté par Madame [R] [E], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [H]

Appartement 187 Etage 7

1 Rue de Suisse

44000 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Noémie CLERGEAU

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 30 janvier 2025

date des débats : 30 janvier 2025

délibéré au : 27 mars 2025

RG N° N° RG 24/04105 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NPYQ

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Monsieur [Y] [H] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 17 avril 2014, Nantes Métropole Habitat a donné à bail à Monsieur [G] [W] un local à usage d’habitation situé au septième étage, numéro 187, 1 rue de Suisse à Nantes (44000), pour un loyer mensuel initial de 273,56 euros, outre une provision sur charges de 96,16 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 176,99 euros.

Monsieur [G] [W] est décédé le 9 juin 2024.

Le 26 juillet 2024, Maître [C] [L], commissaire de justice, a rédigé un procès-verbal constatant l’occupation des lieux par Monsieur [Y] [H] (sans lien avec le défunt).

Par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2024, Nantes Métropole Habitat a assigné Monsieur [Y] [H] aux fins de voir :

Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;Constater l’occupation du logement susvisé comme étant sans droit ni titre ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [H], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;Supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Autoriser l’expulsion en période hivernale conformément aux dispositions de l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;Ordonner la suppression de l’information à la commission des actions de préventions des expulsions locatives par décision spéciale et motivée en vertu de l’article 412-5 du Code des procédures civiles d’exécution ;Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;Condamner Monsieur [Y] [H] à lui payer :La somme de 73,11 euros correspondant aux loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 30 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;Une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, soit la somme de 300,49 euros, augmentée des charges locatives en cours, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;La somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance y compris le cout du procès-verbal de constat, de l’assignation et de la notification à la préfecture, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile ;Ordonner l’exécution provisoire ; L’assignation a été dénoncée le 4 septembre 2024 à la préfecture.

A l’audience 30 janvier 2025, Nantes Métropole Habitat, représenté par Madame [R] [E], munie d’un pouvoir à cet effet, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 2525,56 euros au 27 janvier 2025.

Monsieur [Y] [H], régulièrement assigné à étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [Y] [H], assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur l’occupation sans droit ni titre et ses effets

L’article L. 213–4-3 du code de l’organisation judiciaire attribue compétence au Juge des Contentieux de la Protection pour connaître des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

Il est par ailleurs de jurisprudence constante que l’occupation d’un immeuble sans droit ni titre est générateur d’un trouble manifestement illicite en ce qu’elle constitue une violation flagrante du droit de propriété défini à l’article 544 du code civil.

Il ressort des pièces versées au débat que Nantes Métropole Habitat est propriétaire d’un local à usage d’habitation situé au septième étage, numéro 187, 1 rue de Suisse à Nantes (44000).

En vertu du procès-verbal de constat dressé le 26 juillet 2024 par Maître [C] [L], commissaire de justice, ce bien est actuellement occupé par Monsieur [Y] [H], qui n’est pas en mesure de justifier d’un droit ou titre lui permettant d’occuper les lieux litigieux. Ce dernier a en effet indiqué au commissaire de justice avoir intégré les lieux la veille et être hébergé par une personne qu’il pensait être le locataire et qui serait parti en vacances.

En conséquence, il y a lieu de constater l’occupation sans droit ni titre local à usage d’habitation situé au septième étage, numéro 187, 1 rue de Suisse à Nantes (44000) et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [H] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier.

Le sort des biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de suppression :

du délai de deux mois de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécutiondu sursis de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécutionde l’information à la commission des actions de préventions des expulsions locatives de l’article 412-5 du Code des procédures civiles d’exécution

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait. »

L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. »

L’article 412-5 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, l’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable. A défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par l’huissier, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu. La saisine du représentant de l’Etat dans le département par l’huissier et l’information de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par le représentant de l’Etat dans le département s’effectuent par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

En l’espèce, Nantes Métropole Habitat affirme que dès le 3 juillet 2024, elle a constaté une effraction sur la porte palière du logement et le remplacement du cylindre (ce qui a été constaté par le commissaire de justice le 26 juillet 2024). Toutefois, elle ne dispose d’aucun moyen permettant d’impliquer Monsieur [Y] [H] dans la commission de cette voie de fait, l’occupation des lieux par celui-ci n’étant avérée qu’à partir du 25 juillet 2024 (conformément à ce qu’il a déclaré au commissaire de justice).

En conséquence, les demandes de suppression du délai de deux mois après commandement d’avoir à quitter les lieux, du sursis en période de trêve hivernale et de l’information due à la commission des actions de préventions des expulsions locatives doivent être rejetées.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Il convient en l’espèce de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé augmentée des charges locatives dont Monsieur [Y] [H] est redevable pour toute la période de présence dans les lieux.

Aucune information sur un éventuel paiement libératoire n’a été rapportée par Monsieur [Y] [H]. Par ailleurs, l’assignation mentionnant expressément la condamnation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, la créance sera dès lors actualisée, en dépit de l’absence de Monsieur [Y] [H].

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du décompte débuté au 30 juin 2024 et arrêté au 27 janvier 2025, un solde débiteur lié au logement de 2 525,56 euros, terme de décembre 2024 inclus.

La dette est bien née postérieurement au décès du dernier titulaire du bail. Toutefois, la présence de Monsieur [Y] [H] n’a été constatée par commissaire de justice que le 26 juillet 2024. Ainsi, faute pour Nantes Métropole habitat de pouvoir prouver l’occupation des lieux par le défendeur entre le 9 juin 2024, date de décès de [G] [W] et le 26 juillet 2024, il ne peut être tenu au paiement d’une quelconque indemnité d’occupation durant cette période.

Par conséquent, il convient de déduire du montant sollicité, la somme de 73,11 euros.

Il convient également de déduire de cette somme celle de 30,48 euros au titre des frais de pénalités de non-réponse à l’enquête sociale en l’absence de preuve de la lettre recommandée avec accusé de réception. Les mensualités d’assurance contre les risques locatifs n’étant pas justifiées au regard des dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 pour un montant de 16,50 euros, elles resteront de même à la charge du bailleur.

En conséquence, la créance étant ainsi justifiée et certaine pour la somme de 2 405,47 euros, (terme de décembre 2024 inclus), Monsieur [Y] [H] doit être condamné à son paiement. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il convient par ailleurs de le condamner à payer l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé augmentée des charges locatives, et ce à compter de l’échéance de janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [Y] [H] qui succombe, supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité et à la situation économique des parties de faire droit à la demande formulée au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de Nantes Métropole Habitat fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

CONSTATE que Monsieur [Y] [H] est occupant sans droit ni titre de l’appartement situé au septième étage, numéro 187, 1 rue de Suisse à Nantes (44000), depuis le 25 juillet 2024, et ce, au détriment de Nantes Métropole Habitat ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [Y] [H] et celle de tout occupant de son chef des lieux au septième étage, numéro 187, 1 rue de Suisse à Nantes (44000), avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

DIT que le sort des biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE les demandes de Nantes Métropole Habitat tenant à la suppression :

du délai de deux mois de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,du sursis de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution,de l’information à la commission des actions de préventions des expulsions locatives de l’article 412-5 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en conséquence que l’expulsion ne pourra intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

RAPPELLE en conséquence qu’il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, conformément aux dispositions des articles L. 412-6 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [H] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 2 405,47 euros, au titre des indemnités d’occupation impayées arrêtée au 27 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [H] à payer à Nantes Métropole Habitat à compter de l’échéance de janvier 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation fixée à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges en cours, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [H] aux entiers dépens de la présente instance ;

REJETTE la demande de Nantes Métropole Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction le 27 mars 2025.

Le Greffier La Présidente