Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 07 Mai 2025

__________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS

L’Atrium, 1 allée des Hélices

BP 50209

44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [T]

Logement 38 Porte J703 Etage 7 Résidence Laome

14 Rue de la Fantaisie

44000 NANTES

comparant en personne

Madame [L] [T]

Logement 38 Porte J703 Etage 7 Résidence Laome

14 Rue de la Fantaisie

44000 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 mars 2025

date des débats : 06 mars 2025

délibéré au : 07 mai 2025

RG N° N° RG 24/03341 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NLDD

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Julien VIVES

CCC à Monsieur [W] [T] + Madame [L] [T] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 26 août 2022, prenant effet le 21 septembre 2022, pour une durée d’un an renouvelable, la société anonyme d’habitations La Nantaise d’Habitations (ci-après la SA La Nantaise d’Habitations), a donné à bail à Madame [L] [T] et Monsieur [W] [T] un local à usage d’habitation numéro 38 au septième étage sis 14 rue de la Fantaisie à Nantes (44 000) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel de 554.72 euros, outre une provision sur charges de 161.91 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 513.16 euros.

Par actes du 4 janvier 2024, les locataires n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, le bailleur leur a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par actes séparés de commissaire de justice du 7 octobre 2024, la SA La Nantaise d’Habitations a assigné Madame [L] [T] et Monsieur [W] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Déclarer recevable et bien fondée son action ;

Constater la résiliation du bail à la date du 4 mars 2024 ;

A titre subsidiaire et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé entre les parties ;

Dans l’hypothèse où des délais de grâce seraient accordés en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dire et juger que le bail d’habitation sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un seul loyer courant ;

Ordonner l’expulsion de Madame [L] [T] et Monsieur [W] [T] et de tout autre occupant de leur chef du logement numéro 38 au septième étage sis 14 rue de la Fantaisie à Nantes (44 000) avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, jusqu’à libération complète des lieux.

Condamner solidairement Madame [L] [T] et Monsieur [W] [T] à lui payer la somme de 9 695.41 euros arrêtée au 31 août 2024, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;

Dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 513.16 euros restera acquis à la SA La Nantaise d’Habitations et viendra en déduction des sommes dues ;

Condamner solidairement Madame [L] [T] et Monsieur [W] [T] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives depuis la date de résiliation jusqu’à la libération effective de l’appartement ;

Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

Condamner solidairement Madame [L] [T] et Monsieur [W] [T] à lui payer la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de son éventuel dénoncé à la caution ;

Dire et juger que toutes les condamnations engagement solidairement les locataires et la caution éventuelle.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mars 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 9 920.17 euros, selon le décompte versé. Elle a accepté le principe de la suspension de la clause résolutoire.

Régulièrement assignés à étude, Madame [L] [T] et Monsieur [W] [T], ont comparu et ont reconnu le montant de la dette pour laquelle ils ont sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 75 euros par mois en sus du loyer et des charges. Ils ont actualisé leur situation personnelle et financière, Madame [L] [T] déclarant percevoir 1 600 euros par mois au titre de son contrat d’apprentissage et Monsieur [W] [T] indiquant percevoir 1 488 euros d’indemnités durant son arrêt maladie. Ils ont également précisé avoir formulé une demande auprès du fonds de solidarité pour le logement.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’est pas parvenue au tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 8 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 23 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, Madame [L] [T] et Monsieur [W] [T] reconnaissent le principe et le montant de la dette. Il résulte des pièces produites que les preneurs n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers, des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 9 920.17 euros au 3 mars 2025, terme de février inclus.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Madame [L] [T] et Monsieur [W] [T] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 9 695.41 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

La solidarité sera prononcée sur le fondement de l’article 220 du code civil.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties, en son article 4.8.1, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par actes séparés de commissaire de justice du 4 janvier 2024, la SA La Nantaise d’Habitations a fait délivrer à Madame [L] [T] et Monsieur [W] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 5 611.19 euros au titre des loyers et charges.

Il ressort des pièces du dossier, et en particulier le décompte, que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 5 mars 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due les locataires

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 5 mars 2024, Madame [L] [T] et Monsieur [W] [T] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 5 mars 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Madame [L] [T] et Monsieur [W] [T] à son paiement.

La solidarité sera prononcée en application de l’article 220 du code civil, les indemnités d’occupation étant des dettes ménagères.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par les locataires

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. »

Madame [L] [T] et Monsieur [W] [T] sollicitent des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 75 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer la dette. Le bailleur accepte cette proposition.

Lors de l’audience, Madame [L] [T] a déclaré percevoir 1 600 euros par mois au titre de son contrat d’apprentissage et Monsieur [W] [T] a indiqué percevoir 1 488 euros d’indemnités durant son arrêt maladie. Ils ont également précisé avoir formulé une demande auprès du fonds de solidarité pour le logement.

Il ressort du décompte actualisé que Madame [L] [T] et Monsieur [W] [T] ont repris le paiement intégral de leur loyer depuis le mois de janvier 2025, versant en outre la somme de 75 euros, ces efforts consentis ayant permis de commencer à résorber la dette.

Au regard des revenus cumulés des locataires et de la reprise du paiement des loyers, il convient d’autoriser Madame [L] [T] et Monsieur [W] [T] à se libérer de la dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Des délais ayant été accordés, il n’y a pas lieu de statuer immédiatement sur le sort du dépôt de garantie.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Madame [L] [T] et Monsieur [W] [T] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,les locataires seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [L] [T] et Monsieur [W] [T], qui succombent, supporteront in solidum les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et ce, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la société La Nantaise d’Habitations au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de la société La Nantaise d’Habitations aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 26 août 2022 entre la société La Nantaise d’Habitations, et Madame [L] [T] et Monsieur [W] [T] portant sur un local à usage d’habitation numéro 38 au septième étage sis 14 rue de la Fantaisie à Nantes (44 000) et ses accessoires, sont réunies à la date du 5 mars 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [T] et Monsieur [W] [T] à payer à la société La Nantaise d’Habitations la somme de 9 920.17 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, arrêtée au 3 mars 2025, terme de février inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 9 695.41 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges sera déduite de la dette ;

RAPPELLE aux locataires leurs obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

AUTORISE Madame [L] [T] et Monsieur [W] [T] à s’acquitter de leur dette par 35 mensualités de 75 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [L] [T] et Monsieur [W] [T] se libèrent dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Madame [L] [T] et Monsieur [W] [T] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par la bailleresse d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, la société La Nantaise d’Habitations à procéder à l’expulsion de Madame [L] [T] et Monsieur [W] [T] et de tous occupants de leur chef des lieux loués et accessoires, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE les dispositions de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement dans ce cas Madame [L] [T] et Monsieur [W] [T] à payer une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer eu égard à la teneur du bail initial, à compter de la défaillance et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres à la bailleresse ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort du dépôt de garantie ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Madame [L] [T] et Monsieur [W] [T] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA