Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 06 Février 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SAMO

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représenté par Maître Guillaume LENGLART, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [P] [Y] épouse [U]

Logement 7 Etage 1

238 Boulevard Robert Schuman

44300 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 décembre 2024

date des débats : 05 décembre 2024

délibéré au : 06 février 2025

RG N° N° RG 24/02182 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NEIP

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Madame [P] [Y] épouse [U] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 5 avril 2011, prenant effet le 6 avril 2011, pour une durée de trois mois renouvelable, la société anonyme des marchés de l’ouest (SAMO) a donné à bail à Monsieur [C] [W] et Madame [P] [Y] épouse [W], un local à usage d’habitation numéro 7 au premier étage sis 238 boulevard Robert Schuman à Nantes (44300) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 425.81 euros, outre une provision sur charges de 63.63 euros et le versement d’un dépôt de garantie égale au montant du loyer.

Depuis le divorce par consentement mutuel des époux [W], Madame [P] [Y] est devenue seule titulaire du contrat de bail.

Des loyers restant impayés, par acte du 4 mars 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SAMO, a délivré à Madame [P] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au contrat et d’avoir à justifier d’une assurance et de l’occupation des lieux.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a assigné Madame [P] [Y] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— A titre principal, constater à compter du 4 avril 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 15 avril 2024 pour défaut de paiement, la résiliation du bail en date du 5 avril 2011 entre les parties ;

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail à compter du jugement à intervenir ;

— Ordonner, en conséquence, l’expulsion de la locataire des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les lieux, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— Condamner Madame [P] [Y] au paiement :

— de la somme de 2 677.28 euros représentant les loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 21 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2024 ou à compter du jugement à intervenir, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 4 avril 2024 ou du 15 avril 2024 ou du jugement à intervenir, jusqu’à libération effective des lieux ;

— Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

— Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayé sans mise en demeure préalable :

— Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 15 avril 2024 ;

— Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de Madame [P] [Y] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— Madame [P] [Y] sera condamnée à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effectie des lieux ;

— Condamner Madame [P] [Y] au paiement la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais de commandement.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 5 décembre 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, précisant maintenir uniquement sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers. Elle a également actualisé sa créance à la somme de 4 242.24 euros. Par ailleurs, elle a précisé que les derniers paiements de la locataire avaient été rejetés. Enfin, elle s’est opposée à la suspension de la clause résolutoire au vu de l’absence de reprise des paiements.

Régulièrement assignée à étude, Madame [P] [Y] a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle elle a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 50 euros par mois en sus du loyer et des charges. Elle a actualisé sa situation personnelle et financière déclarant percevoir un salaire mensuel variant entre 1 300 et 2 100 euros au titre d’un emploi et de missions d’intérim. Elle a indiqué subir des problèmes de dégats des eaux dans le logement, sans formuler de demande à ce titre. Par ailleurs, elle a fourni un justificatif de son assurance d’habitation. Enfin, elle a déclaré ne pas avoir payé les loyers d’octobre, novembre et décembre 2024.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée, la locataire s’étant présentée en retard au rendez-vous proposé.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

Par une note en délibéré, sollicitée par la présidente lors de l’audience, le bailleur a transmis le 9 décembre 2024 un décompte actualisé de la dette locative.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 6 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Madame [P] [Y] reconnaît le principe et le montant de la dette.

Il résulte des pièces produites que Madame [P] [Y] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. Le décompte actualisé produit en cours de délibéré fait apparaître un solde débiteur de 4 794.32 euros au 30 novembre 2024, terme de novembre inclus.

Il convient toutefois de déduire les frais contentieux relevant des dépens (312.36 euros) et les frais de pénalité de non-réponse à l’enquête sociale non justifiés par la lettre recommandée avec accusé de réception telle que prévue à l’article L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation (22.86 euros).

La créance étant justifiée pour un montant de 4 459.10 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [P] [Y] à son paiement selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 072.17 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2 677.28 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bailleur n’a pas maintenu sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2024, le bailleur a fait délivrer à Madame [P] [Y] un commandement de payer, pour un montant principal de 2 072.17 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 mai 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [P] [Y]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 5 mai 2024, Madame [P] [Y] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 5 mai 2024, augmentée des charges locatives en cours, et ce jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Madame [P] [Y] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de novembre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er décembre 2024.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Madame [P] [Y] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 50 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer sa dette. Le bailleur refuse cette proposition.

Lors de l’audience, Madame [P] [Y] a indiqué s’être marié à Monsieur [U], qui vit également dans le logement mais est sans ressource en raison de son état de santé. Elle a déclaré percevoir un salaire mensuel variant entre 1 300 et 2 100 euros.

Il ressort en outre du décompte que Madame [P] [Y] n’a pas repris le paiement intégral de ses loyers, le dernier paiement non rejeté étant antérieur à l’année 2024.

Il résulte de ce qui précède que Madame [P] [Y] ne remplit pas les conditions fixées par les dispositions textuelles ci-dessus citées.

Dès lors, la demande de délais visant la suspension de la clause résolutoire sera rejetée.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [P] [Y], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par la SA CDC HABITAT SOCIAL afin de recouvrer les sommes dues. Madame [P] [Y] sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL venants aux droits de la SA DES MARCHES DE L’OUEST (SAMO) aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu 5 avril 2011 entre la SA DES MARCHES DE L’OUEST et Madame [P] [Y] portant sur un local à usage d’habitation numéro 7 au premier étage sis 238 boulevard Robert Schuman à Nantes (44300) et ses accessoires, sont réunies à la date du 5 mai 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [P] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [P] [Y] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision et d’indexation fixées au contrat, et CONDAMNE Madame [P] [Y] à son paiement à compter de l’échéance de décembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [P] [Y] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4 459.10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 30 novembre 2024, terme de novembre inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 072.17 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2 677.28 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE à la locataire ses obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers et charges entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande de délais de paiement aux fins de suspendre la clause résolutoire ;

CONDAMNE Madame [P] [Y] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [P] [Y] aux dépens en ce compris le commandement de payer de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA