Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 03 Juillet 2025

__________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA SOCIETE ANONYME D’HLM

271 Boulevard de Tournai

59650 VILLENEUVE D’ASQ

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUS :

Monsieur [U] [C] [Z] [N]

Rez de Chaussée

19 Rue Georges Bizet

44360 SAINT-ETIENNE-DE-MONTLUC

Madame [J] [O] [T] [Y] [I] épouse [N]

Rez de Chaussée

19 Rue Georges Bizet

44360 SAINT-ETIENNE-DE-MONTLUC

assistés de Maître Bertrand SALQUAIN, avocat au barreau de NANTES,

substitué par Maître Gwenola VAUBOIS, avocate au sein du même barreau

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 15 mai 2025

date des débats : 15 mai 2025

délibéré au : 03 juillet 2025

RG N° N° RG 25/00737 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NUJD

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Maître Bertrand SALQUAIN + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 29 novembre 2017 à effet du même jour, la société ICF Atlantique a donné à bail à [U] et [J] [N] un logement T6 lui appartenant sis 19 Rue Georges BIZET, escalier 15, RdC – 44360 SAINT-ETIENNE-DE-MONTLUC, moyennant un loyer mensuel initial de 833,70 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 10,43 €.

Selon acte sous seing privé en date du 30 novembre 2020 à effet au 1er décembre 2020, la société VILOGIA a donné à bail à [U] et [J] [N] ce même logement, moyennant un loyer mensuel initial de 723,38 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 8,77€.

Par acte de commissaire de justice du 16 août 2024, la société VILOGIA a fait commandement à [U] [N] et [J] [I] épouse [N] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.369,62 € arrêté au 6 août 2024, outre coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la société VILOGIA a fait assigner [U] [N] et [J] [I] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

— Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ;

— Constater que la location qui a été consentie à [U] [N] et [J] [I] épouse [N] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— A défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à [U] [N] et [J] [I] épouse [N] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ;

— Ordonner que [U] [N] et [J] [I] épouse [N] ainsi que tout occupant de leur chef seront expulsés dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Condamner solidairement [U] [N] et [J] [I] épouse [N] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme en principal de 2.426,22 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de la présente assignation ou de la décision rendue, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— Fixer et condamner solidairement [U] [N] et [J] [I] épouse [N] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, soit la somme de 753,63 € augmentée des charges locatives en cours régularisables, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

— Condamner solidairement [U] [N] et [J] [I] épouse [N] au paiement d’une somme de 800 € au titre des frais irrépétibles ;

— Condamner solidairement [U] [N] et [J] [I] épouse [N] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Aucun diagnostic social et financier ne figure au dossier du Tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.À ladite audience, la société VILOGIA se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 5.349,26 € au titre des loyers et charges échus à la date du 13 mai 2025. Elle refuse l’octroi de tous délais.

L’assignation a été délivrée par procès-verbal conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile. [U] [N] et [J] [I] épouse [N] ont comparu, assistés de leur Conseil.

Il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

[U] [N] et [J] [I] épouse [N] reconnaissent le montant de la dette. Ils expliquent le non-paiement des loyers par l’insalubrité du logement. Ils indiquent avoir repris le paiement intégral des loyers avant l’audience et sollicitent des délais de paiement en proposant de verser la somme mensuelle de 250 € en plus du loyer courant.

Par conclusions versées au dossier, [U] [N] et [J] [I] épouse [N] demandent au juge des contentieux de la protection de :

— juger que le commandement de payer est entaché de nullité ;

— Juger que la société VILOGIA ne remplit pas ses obligations de bailleur au sens l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— A titre subsidiaire, ordonner une expertise du logement afin de déterminer s’il est conforme à son usage ;

— Débouter VILOGIA de l’ensemble de ses demandes ;

— A titre infiniment subsidiaire, accorder aux époux [N] un délai de 36 mois pour apurer la dette locative ;

Condamner VILOGIA en tous les dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, « les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides » (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 19 août 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 6 février 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu'« à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, l’assignation du 6 février 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 7 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 mai 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

Sur le constat de la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, VILOGIA sollicite que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail.

Une telle clause est mentionnée dans le commandement de payer, qui fait référence au contrat de bail du 30 novembre 2020. Or, aucune clause résolutoire ne figure dans le contrat de bail signé le 30 novembre 2020, ce dernier contrat ne faisant pas référence au contrat du 29 novembre 2017, conclu entre les locataires et un autre bailleur. En tout état de cause, la clause résolutoire retranscrite dans l’acte ne correspond pas à celle figurant dans le contrat de bail signé le 29 novembre 2017.

Cependant, l’absence de reproduction de la clause résolutoire dans le commandement de payer n’entraîne pas sa nullité, aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

En revanche, l’acte repose sur une clause résolutoire existante, ce qui n’est pas le cas en l’espèce dans le contrat de bail du 30 novembre 2020 en vigueur entre les parties, ce qui vide le commandement de payer de sa substance et ne permet pas le constat de la résiliation du bail. Il convient donc de débouter VILOGIA sur ce point.

Sur le prononcé de la résiliation du bail

A titre subsidiaire, VILOGIA demande la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers.

L’article 1217 du code civil dispose que « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

Aux termes de l’article 1224 du code civil, « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Il appartient au juge d’apprécier si le ou les manquements invoqués par le demandeur sont suffisamment graves pour justifier une résiliation du contrat.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il ressort du décompte produit à l’audience et arrêté au 13 mai 2025 que la dette locative est née au mois de juillet 2024 et que depuis, les locataires ont effectué des versements partiels en août 2024, novembre 2024, des versements supérieurs au montant du loyer en octobre 2024, février 2025, mars 2025 et mai 2025 et aucun versement en septembre 2024, décembre 2024, janvier 2025 et avril 2025.

Face à une telle irrégularité dans le paiement du loyer et dans le remboursement de la dette, qui n’a cessé de croître depuis juillet 2024, la résiliation du contrat de bail signé le 30 novembre 2020 entre VILOGIA et les époux [N] est prononcée.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

La créance de VILOGIA est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[U] [N] et [J] [I] épouse [N] ne contestent pas le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 5.349,26 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 13 mai 2025.

Il convient de déduire de ce montant la somme de 370,20 € au titre des frais de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens. En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 4.979,06 € arrêtée au 13 mai 2025.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ».

Il résulte également de l’article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. Entrent dans le champ d’application de cet article les obligations résultant du paiement des loyers et charges, même lorsque le bail n’a été conclu que par un seul des deux époux.

En l’espèce, en outre, le contrat de bail stipule que [U] [N] et [J] [I] épouse [N] sont « conjoints et solidaires pour l’exécution des obligations découlant du présent contrat ».

En conséquence, [U] [N] et [J] [I] épouse [N] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 4.979,06 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 13 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à VILOGIA, à compter du 14 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 810,56 €.

Sur le logement décent

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les époux [N] font valoir que le logement dont ils sont locataires et occupants ne remplit pas les conditions de décence prévues par la loi. Ils font valoir que la société VILOGIA est parfaitement consciente de l’état non conforme du logement.

Ils font état des désordres suivants :

— moisissures dans les deux salles de bain, sous les velux et dans les chambres ;

— remontées d’odeurs dans les toilettes ;

— WC cassé ;

— VMC qui ne fonctionne pas correctement ;

— porte arrière de la cuisine « HS » ;

— toiture à rénover ;

— fissures ;

et joint des photographies.

Ils justifient avoir alerté leur bailleresse de même que l’Agence Régionale de Santé (ARS).

Les défendeurs sollicitent, si le juge des contentieux de la protection n’est pas convaincu, qu’il ordonne une expertise du logement.

***

Les pièces produites par les locataires sont de simples photos, dont il n’est démontré ni où ni quand elles ont été prises.

En tout état de cause, s’agissant des WC cassés, cette dégradation ne peut, faute d’élément de preuve supplémentaire, être imputée au bailleur, et on peut avancer, sans toutefois être un professionnel de cette problématique, que probablement les remontées d’odeurs sont dues à cette cassure. Il en est de même du dysfonctionnement de ces toilettes.

S’agissant de la porte de la cuisine, rien ne dit non plus que le bailleur est responsable de son dysfonctionnement, et en tout état de cause, une porte qui dysfonctionne ne relève pas du logement indécent.

Concernant la toiture à rénover, il résulte du message électronique adressé par [J] [N] à l’ARS à une date indéterminée (année non précisée) que la toiture a été refaite deux ans auparavant, de même que la salle de bain du bas. Elle écrit, au conditionnel, que la toiture « serait » bonne à refaire, sans qu’il soit fait état de pourquoi elle serait à refaire ni d’où viendrait l’information. Il est simplement fait état d’un « arbre devant la maison ». Dans ce même message, la locataire indique que la bailleresse n’intervient pas « ou juste pour le nécessaire », ce qui correspond à ce qui est demandé à un bailleur.

Restent les moisissures et les fissures, mais qui ne sont pas justifiées autrement que par les photos, sans autre élément de preuve.

Il est par ailleurs notable que la S.A. VILOGIA avait déjà saisi le juge des contentieux de la protection par assignation du 17 août 2023 délivrée à l’encontre des époux [N], qui ne s’étaient alors pas manifestés lors de l’audience où le désistement de la bailleresse avait été constaté.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré que la S.A. VILOGIA a failli à ses obligations de bailleresse.

Sur la demande d’expertise

L’article 146 du code de procédure civile énonce qu'« une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve ».

La mission d’expertise sollicitée consiste à demander à un expert de déterminer la conformité du logement à son usage afin de débouter VILOGIA de ses demandes en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 13 mai 2025.

En l’absence d’élément à l’appui de leurs demandes, tel un constat effectué par commissaire de justice, l’état des lieux d’entrée ou encore des attestations de témoins, la demande d’expertise est rejetée.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VI de la loi précitée, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, énonce notamment que, par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L 733-1 du même code, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code.

Il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que les derniers paiements effectués par [U] [N] et [J] [I] épouse [N] datent du 1er et 6 mai 2025 et qu’il s’agit de paiements qui correspondent au montant du loyer courant de 810,56 €. Ils proposent de verser la somme de 250 € par mois en plus de leur loyer courant pour résorber la dette. Le couple argue de l’arrêt des paiements du loyer en raison d’un logement insalubre, notamment expliqué par des VMC défectueuses, la présence de moisissures, des fuites d’eau.

Lors de l’audience, VILOGIA n’a pas donné son accord à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 250 € par mois pour le compte des locataires.

Toutefois, les locataires justifient d’un règlement correspondant au montant du loyer résiduel intervenu avant l’audience, ils manifestent leur volonté de régler la dette locative et de rester dans le logement.

Il y a lieu, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil, à octroyer des délais de paiement au bénéfice de [U] [N] et [J] [I] épouse [N].

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [U] [N] et [J] [I] épouse [N] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, ils pourront se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevables d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, soit la somme de 810,56 €, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). VILOGIA pourra, le cas échéant, procéder à leur expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [U] [N] et [J] [I] épouse [N], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à VILOGIA la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement, mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 30 novembre 2020 entre VILOGIA et [U] [N] et [J] [I] épouse [N], concernant le logement T6 lui appartenant sis 19 Rue Georges BIZET – 44360 SAINT-ETIENNE-DE-MONTLUC ;

DÉBOUTE VILOGIA de sa demande fondée sur l’acquisition d’une clause résolutoire à raison du défaut de paiement des loyers ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 30 novembre 2020, à la date du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement [U] [N] et [J] [I] épouse [N] à payer à VILOGIA la somme de 4.979,06 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus et impayés au 13 mai 2025, déduction faite des frais de procédure, échéance d’avril 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [U] [N] et [J] [I] épouse [N] un délai de paiement de 20 mois pour se libérer de la dette, soit 19 mensualités de 250 €, la 20ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

REJETTE la demande d’expertise de [U] [N] et [J] [I] épouse [N] ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorités d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [U] [N] et [J] [I] épouse [N] et tout occupant de leur fait, devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, le logement sus cité en satisfaisant aux obligations des locataires sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [U] [N] et [J] [I] épouse [N] ainsi que celle de tout occupant de leur fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE dans ce cas solidairement [U] [N] et [J] [I] épouse [N] à payer à VILOGIA, à compter du 14 mai 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 810,56€, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE in solidum [U] [N] et [J] [I] épouse [N] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum [U] [N] et [J] [I] épouse [N] à payer à la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY