Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 30 Avril 2025

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DEMANDERESSE :

Association TRAJET

3 rue Robert Schuman

44400 REZE

représentée par Maître Isabelle EMERIAU, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [W]

55 Rue Jean Fraix

44400 REZE

représentée par Maître Mathilde LANNEAU-SEBERT, avocate au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 27 février 2025

date des débats : 27 février 2025

délibéré au : 30 avril 2025

RG N° N° RG 24/04062 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NPWK

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Isabelle EMERIAU

CCC à Maître Mathilde LANNEAU-SEBERT + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 août 2022, l’association TRAJET a signé une convention dite « d’occupation précaire » avec Monsieur [S] [W], pour une durée initiale de trois mois, renouvelable par tacite reconduction par période de trois mois sans jamais pouvoir excéder une durée de dix-huit mois et concernant un logement sis 55 rue Jean Fraix – 44400 REZE, moyennant une redevance mensuelle de 113,90 euros.

Trois avenants ont été signés entre les parties, renouvelant la convention pour une nouvelle durée de trois mois, du 30 novembre 2022 au 28 février 2023, puis jusqu’au 28 mai 2023 et enfin jusqu’au 28 août 2023.

Se prévalant d’un arriéré de redevances non régularisé et d’une absence de renouvellement exprès de la convention, l’association TRAJET a adressé à Monsieur [S] [W] un courrier recommandé en date du 13 février 2024 le mettant en demeure de régler la somme de 1107,45 euros sous huitaine.

Cette mise en demeure étant restée infructueuse, l’association TRAJET a fait assigner Monsieur [S] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES statuant en référé par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024 et a sollicité :

A titre principal, de constater la caducité de la convention dite « d’occupation précaire » conclue avec Monsieur [S] [W] à la date du 28 août 2023 ;A titre subsidiaire, constater la résiliation de ladite convention en vertu de la clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-respect de l’obligation contractuelle de l’occupant de s’acquitter de la redevance mensuelle ;En conséquence ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [W] ainsi que tous occupants de son chef du logement sis 55 rue Jean Fraix – 44400 REZE, avec le concours de la force publique et en présence d’un serrurier en cas de besoin ;Condamner Monsieur [S] [W] à lui payer la somme de 1107,45 € au titre de l’arriéré de redevance d’occupation, redevance de janvier 2024 incluse ;Condamner Monsieur [S] [W] à lui payer une redevance d’occupation d’un montant mensuel de 94,90 € et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ; Condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Statuer ce que de droit sur les dépens.

A l’audience du 21 novembre 2024, l’association TRAJET, valablement représentée par ministère d’avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif.

A l’audience, Monsieur [S] [W], valablement représentée par ministère d’avocat, a soulevé in limine litis l’incompétence du juge des référés pour statuer sur les demandes présentées.

Sur le fond, il a demandé à titre principal de dire et juger que le contrat conclu était un bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et en conséquence de débouter l’association TRAJET de ses demandes tendant à constater la caducité du contrat ou sa résiliation.

A titre subsidiaire, il a demandé de juger que l’association TRAJET avait commis des manquements dans l’exécution de ses obligations contractuelles, de juger qu’il était bien fondé à se prévaloir de l’exception d’inexécution et de débouter l’association TRAJET de sa demande tendant à sa condamnation au paiement de la somme de 1107,45 €.

A titre encore plus subsidiaire, il a demandé à bénéficier des plus larges délais pour quitter le logement, ces délais ne pouvant être inférieurs à trois mois ni supérieurs à trois années en vertu de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Il a en outre sollicité d’écarter l’exécution provisoire, et à titre principal, de débouter l’association TRAJET de sa demande en condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, de condamner l’association TRAJET à payer à Maître [M] [I] la somme de 900 € au titre des frais de procédure et par application des dispositions de l’article 700 alinéa 1 1° ou 2° du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991 et de condamner TRAJET aux dépens et à titre subsidiaire, laisser à l’association TRAJET la charge de ses frais de procédure et dépens.

Par ordonnance de référé en date du 19 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection s’est déclaré incompétent et a renvoyé l’affaire au fond à l’audience du 27 février 2025 à 9h.

A l’audience du 27 février 2025, l’association TRAJET a maintenu l’ensemble de ses demandes et a sollicité le rejet des demandes de Monsieur [S] [W].

En soutien à ses demandes, elle a fait valoir que la convention liant les parties ne relevait pas des dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 dès lors que les cocontractants n’étaient pas liés par un bail mais par une convention d’hébergement temporaire établie dans le cadre des mesures d’accompagnement vers l’insertion et le logement prévues par la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement. Elle a souligné que le fait que Monsieur [S] [W] mette en échec toutes tentatives d’accompagnement en refusant de rencontrer les travailleurs sociaux de l’association n’avait aucune incidence sur la qualification de la convention litigieuse.

Elle a fait valoir en outre que Monsieur [S] [W] ne disposait plus d’aucun titre d’occupation sur le logement mis à sa disposition depuis le 28 août 2023, justifiant ainsi le constat de la caducité de la convention.

Elle a enfin souligné à titre subsidiaire que l’article 8 du contrat contenait une clause résolutoire en cas d’inexécution par l’occupant de l’une des clauses du contrat et notamment de payer la redevance mensuelle d’occupation, et qu’en dépit de multiples relances, Monsieur [S] [W] avait accumulé une dette locative d’un montant de 1107,45 euros selon décompte arrêté au 31 janvier 2024, justifiant ainsi de constater la résiliation de la convention.

En réponse à l’argument tiré de l’exception d’inexécution, elle a souligné l’absence de pièce émanant d’un sachant permettant d’établir l’existence de désordres dont Monsieur [S] [W] se prévalait. Elle a indiqué que les photos produites par le défendeur, exemptes de toute garantie d’authenticité, ne permettaient pas de caractériser un manquement de l’association à son obligation et qu’en tout état de cause, ses allégations ne sauraient constituer une dérogation à son obligation de régler sa redevance.

Enfin, elle a sollicité le rejet de sa demande de délai, indiquant que de fait, il avait obtenu un délai de 15 mois puisqu’il ne détenait plus de titre d’occupation depuis le mois d’août 2023.

A l’audience, Monsieur [S] [W] a maintenu l’ensemble de ses demandes présentées devant le juge des référés et reprises ci-dessus.

Au soutien de ses demandes, il a indiqué que la condition pour qu’un logement soit considéré comme un logement-foyer dont la location échappe à l’application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tient à l’existence d’un accompagnement social se réalisant par la proposition de prestations annexes offertes au sein de la résidence et qu’en l’espèce, l’association trajet n’a aucunement justifié de l’accompagnement social qui lui aurait été apporté. Il a donc demandé que le contrat soit reconnu comme étant un contrat de bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et que l’association TRAJET soit déboutée de l’ensemble de ses demandes.

A titre subsidiaire, il a fait valoir que dès son entrée dans les lieux, le logement présentait de nombreux défauts (forte dégradation des peintures, dysfonctionnement du robinet de la douche, absence de rideau et de pommeau de douche, dysfonctionnement des chauffages électriques et présence d’une forte humidité), qu’aucune réparation n’a été entreprise par l’association TRAJET, laquelle a ainsi manqué à ses obligations contractuelles lui permettant, en application de l’exception d’inexécution, de ne pas procéder au paiement des redevances et charges.

Il a par ailleurs indiqué que le décompte présenté par l’association TRAJET était incomplet, dès lors qu’il ne détaillait pas la somme sollicitée au titre de l’année 2022 et qu’il faisait état d’une absence de paiement pour les mois de mars, septembre et octobre 2023 alors qu’il justifiait de paiements pour ces mois-là.

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989

Il résulte de l’article 4 de la loi du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement que le plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées définit les actions à mettre en œuvre et notamment la mobilisation de logements dans le parc privé, selon des modalités concertées et cohérentes, comprenant notamment le recours aux actions d’intermédiation locative.

Il résulte de l’article L321-10 du code de la construction et de l’habitation que les organismes publics ou privés sont autorisés à conclure des conventions d’occupation précaire, ou sous-locations en vue de l’hébergement des personnes ou familles éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l’inadaptation de leurs ressources ou de leurs conditions d’existence ainsi qu’en vue de l’hébergement des personnes physiques dont la situation nécessite une solution locative de transition.

Ces conventions d’occupation précaire ne sont pas régies par les dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, mais par les dispositions de droit commun du code civil.

L’association TRAJET, régie par la loi de 1901, a pour objet social de promouvoir et réaliser toutes missions d’assistance de toute nature à des personnes en difficulté ou en situation de précarité, notamment par la création et le fonctionnement de Centres d’Hébergement et de Réinsertion Sociale et professionnelle (CHRS).

Elle a signé une convention d’occupation précaire avec Monsieur [S] [W] conformément à son activité d’intermédiation locative au bénéfice des personnes ou familles en difficulté. Ce contrat indique expressément que cette convention est consentie à titre précaire et révocable dans un objectif social, qu’elle a pour objectif de permettre au sous-locataire de concrétiser son projet d’insertion par le logement et de trouver une solution définitive de relogement adapté et que le sous-locataire s’engage à accepter l’accompagnement personnalisé, dans le logement d’une intervenante sociale de l’association TRAJET.

Contrairement à ce qu’indique Monsieur [S] [W], la convention signée vise donc un accompagnement social apporté par l’association TRAJET au sous-locataire.

En conséquence de ces éléments, le contrat conclu entre l’association TRAJET et Monsieur [S] [W] n’est pas régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 mais par les dispositions du code civil dès lors qu’il s’agit d’une convention d’occupation précaire au sens de la loi du 31 mai 1990.

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

En l’espèce, l’association TRAJET a mis à disposition de Monsieur [S] [W] un logement situé 55 rue Jean Fraix – 44400 REZE, moyennant une redevance mensuelle de 113,90 euros, et ce pour une durée de trois mois renouvelables par tacite reconduction par période de trois mois, sans jamais pouvoir excéder une durée totale de 18 mois, soit le 29 février 2024.

Plusieurs avenants ont été signés dont le dernier a expiré le 28 août 2023.

A ce jour, Monsieur [S] [W] ne dispose donc plus d’aucun titre d’occupation sur le logement depuis le 29 février 2024.

Dès lors, la convention d’occupation est devenue caduque et Monsieur [S] [W] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [S] [W] sera en outre condamné à payer à l’association TRAJET, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant de 94,90 euros.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, le locataire fait valoir qu’il a déposé des demandes de logement auprès des bailleurs sociaux dès 2022 et qu’il les a renouvelées en 2023 mais qu’aucune réponse favorable ne lui a toutefois encore été faites.

Néanmoins, il sera noté que Monsieur [S] [W] a déjà bénéficié de délais pour régulariser son accession à un logement puisque cela fait 30 mois qu’il réside dans le logement loué par l’association TRAJET avec laquelle il a signé une convention d’occupation précaire le 31 août 2022 et que cette convention ne devait pas pouvoir excéder le 29 février 2024.

De plus, l’association TRAJET s’est opposée à l’octroi de délais pour quitter les lieux.

Au vu de ces éléments et du statut particulier de cette association, il convient de rejeter la demande de délai formulée par Monsieur [S] [W].

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire résultant des dispositions contractuelles de la convention signée, en son article 4.2. L’article 4.3 de la convention prévoit la révision de la redevance chaque trois mois en fonction de la modification des ressources et/ou du loyer issu du bail signé entre le propriétaire et l’association TRAJET.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, d’après le décompte versé à l’audience, Monsieur [S] [W] est redevable de la somme de 1107,45 euros au titre des redevances, charges comprises, arrêtée à janvier 2024, terme de janvier inclus.

Il convient de relever que le décompte débute en janvier 2023 en indiquant un « solde à fin 2022 » de 244,25 euros, sans préciser à quoi correspond cette somme et sans détailler les règlements réalisés au cours de l’année 2022. Il conviendra donc de soustraire de la somme due ce montant de 244,25 euros.

Par ailleurs, Monsieur [S] [W] indique avoir procédé à des paiements en mars, septembre et octobre 2023 qui n’ont pas été pris en compte dans le décompte de l’association TRAJET. Il fournit des photos de papiers manuscrits faisant état de règlements en espèces de Monsieur [W] : 105 euros le 9 février 2023, 105 euros le 10 mars 2023 et 104,90 euros le 1er septembre 2023, outre deux paiements relatifs à l’année 2022. Il est important de relever que la photo relative au paiement réalisé en septembre 2023 est agrafé à l’avis d’échéance du mois d’août 2023. Les versements correspondent donc aux redevances du mois précédent. Monsieur [W] rapporte donc la preuve du paiement de la redevance du mois de janvier 2023, février 2023 et août 2023. Or, le tableau intitulé « Etat de compte locataire » (pièce 8 de la partie demanderesse) retient le versement de 105 euros pour le mois de janvier 2023, 105 euros pour le mois de février 2023, 145,60 euros pour le mois de juin 2023 et 104,90 euros pour le mois d’août 2023. Les paiements dont fait état Monsieur [S] [W] ont donc été pris en considération dans le décompte de l’association TRAJET.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [S] [W] à payer à l’association TRAJET la somme de 863,20 euros (1107,45 – 244,25) au titre des redevances et charges échues et impayées à la date de la fin du bail, soit au 29 février 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle fondée sur l’exception d’inexécution

Il résulte de l’article 1219 du code civil qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Monsieur [S] [W] sollicite le bénéfice de l’exception d’inexécution compte tenu des manquements de l’association TRAJET. Il explique que le logement présentait de nombreux défauts dès son entrée dans les lieux (dégradation de la peinture, forte humidité, dysfonctionnement de l’eau chaude et des chauffages notamment). Il verse aux débats des photographies d’encadrures de fenêtres et de peintures écaillées et d’une porte présentant des traces noires pouvant s’apparenter à des traces d’humidité.

Il convient de relever qu’aucun élément ne permet d’attester de la date de prise des photos ni de vérifier que ces photos correspondent au logement litigieux.

Le défendeur ne fournit en outre pas de procès-verbal de constat établi par commissaire de justice permettant de rapporter la preuve des désordres allégués.

De plus, le rapport de visite trimestrielle du 22 novembre 2022 vise un bon état général du logement. Enfin, si le rapport de visite trimestrielle du 17 juillet 2023 mentionne un logement en « bon état général mais vétuste », la seule mention de cette vétusté ne suffit pas à caractériser une inexécution suffisamment grave de l’association TRAJET à ses obligations contractuelles justifiant une absence de paiement des redevances par le sous-locataire.

Monsieur [S] [W] ne peut donc se prévaloir du jeu de l’exception d’inexécution pour justifier son défaut de paiement des redevances mensuelles. Sa demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

Monsieur [S] [W] sera condamné aux dépens.

Monsieur [S] [W] sera condamné à payer à l’association TRAJET, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera quant à lui débouté de sa demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au Greffe,

Constate que Monsieur [S] [W] est déchu de son titre d’occupation des lieux situés 55 rue Jean Fraix – 44400 REZE, depuis le 1er mars 2024 ;

Rappelle que la convention d’occupation précaire est soumise aux dispositions du code civil et non pas aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ;

Ordonne à Monsieur [S] [W] de libérer les lieux de tous biens et occupants de son chef dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux prévu par les articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que faute pour lui de s’exécuter dans ledit délai, l’association TRAJET pourra faire procéder à son expulsion avec si besoin est, l’aide de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L.411-1, L.412-1 et suivants, L.431-1 et suivants, R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Renvoie l’association TRAJET aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

Déboute Monsieur [S] [W] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

Condamne Monsieur [S] [W] à payer à l’association TRAJET les sommes suivantes :

—  863,20 € au titre des redevances mensuelles et indemnités d’occupation échues et impayées au 29 février 2024, échéance de février 2024 inclue ;

— une indemnité d’occupation égale au montant de la dernière redevance, soit la somme de 94,90 € par mois, et ce à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Rejette la demande formulée par Monsieur [S] [W] sur le fondement de l’exception d’inexécution ;

Condamne Monsieur [S] [W] à payer à l’association TRAJET la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [S] [W] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [S] [W] aux dépens ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2025.

Le greffier La juge des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Stéphanie ZARIFFA