TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e ADAM (D0781)

M^e BELLAICHE (G0050)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/06424

N° Portalis 352J-W-B7G-CWYLU

N° MINUTE : 7

Assignation du :

30 Mai 2022

JUGEMENT

rendu le 13 Mars 2025

DEMANDEURS

Monsieur [K] [Y]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Monsieur [E] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Madame [X] [Y]

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentés par M^e Jacques ADAM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0781

DÉFENDERESSE

S.A.S. TEAM BREAK (RCS de [Localité 10] n°803 547 876)

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Cyril BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0050

Décision du 13 Mars 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/06424 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWYLU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 08 Janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant un acte sous seing privé en date du 28 mai 2014, Madame [Z] [Y], aux droits de laquelle se trouvent aujourd’hui Madame [X] [Y] et Messieurs [E] et [K] [Y], ont donné à bail commercial à la S.A.R.L. AGENCE 64 un local à usage de bureaux situé au sous-sol du bâtiment du fond et comprenant cinq pièces principales situé [Adresse 2] à [Localité 11].

Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans à compter du 1er juin 2014, pour se terminer le 31 mai 2023, et moyennant le versement d’un loyer annuel de 42.000 euros, hors taxes et hors charges, et d’une provision mensuelle sur charges de 150 euros.

Par un acte sous seing privé en date du 15 juillet 2015, la S.A.R.L. AGENCE 64 a cédé le droit au bail susvisé à la S.A.S TEAM BREAK, avec l’accord de la bailleresse.

Par jugement du 16 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a notamment :

— débouté la société TEAM BREAK de sa demande tendant à juger que la destination du bail modifié est conforme à son activité,

— prononcé la résiliation judiciaire à compter du jour du présent jugement, du bail conclu à effet du 1er juin 2014 liant d’une part, Monsieur [K] [Y], Monsieur [E] [Y] et Madame [X] [Y] et, d’autre part, la société TEAM BREAK, portant sur les locaux loués au sein de l’immeuble sis [Adresse 1], aux torts de la société TEAM BREAK,

— ordonné l’expulsion de la société TEAM BREAK,

— condamné la société TEAM BREAK à payer à Monsieur [K] [Y], Monsieur [E] [Y] et Madame [X] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer, majoré des charges, frais, impôts et taxes qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi conformément aux conditions fixées dans le bail à effet du 1er juin 2014, et ce, à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux manifestée par la remise des clés,

— condamné la société TEAM BREAK à payer à Monsieur [K] [Y], Monsieur [E] [Y] et Madame [X] [Y] la somme de 27.966,73 euros au titre des loyers et charges échus au 1er septembre 2020 et celle de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Les locaux ont été restitués par la société TEAM BREAK le 21 janvier 2022.

Les consorts [Y] se prévalant du défaut de paiement des loyers et indemnités d’occupation postérieurs au 1er septembre 2020, ont fait assigner la société TEAM BREAK devant le juge des référés de ce tribunal.

Par ordonnance en date du 14 avril 2022, le juge des référés a condamné la société TEAM BREAK au paiement de la somme provisionnelle de 32.077,50 euros au titre des loyers et charges dues pour les périodes du 1er au 5 octobre 2020 et du 9 juin à décembre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision et capitalisation de ceux-ci.

Par acte délivré le 30 mai 2022, Monsieur [K] [Y], Monsieur [E] [Y] et Madame [X] [Y] ont fait assigner la S.A.S. TEAM BREAK devant ce tribunal en paiement notamment d’un arriéré locatif, de frais de débarras et de remise en état des locaux, de dommages-intérêts pour préjudice moral.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 septembre 2023, Monsieur [K] [Y], Monsieur [E] [Y] et Madame [X] [Y] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1103, 1231-6 et 1343-2 du code civil, de :

— condamner la société TEAM BREAK à leur payer les sommes suivantes :

—  44.587,87 euros au titre des arriérés de loyers et charges, avec intérêts au taux légal en vigueur, pour la période courant de la date d’exigibilité de chaque mensualité à celle du paiement effectif ;

—  80.848 euros TTC au titre des frais de débarras et de remise en état des locaux ;

—  10.000 euros de dommages et intérêts ;

—  5.000 euros à chacun au titre du préjudice moral ;

—  5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— la condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître jacques ADAM, Avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2023, la société TEAM BREAK demande au tribunal de :

Vu les articles 1220, 1719 et 1722 du code civil,

Vu les articles L. 145-40-1 et L. 145-40-2 du code de commerce,

— débouter les consorts [Y] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner les consorts [Y] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens ;

— rappeler l’exécution provisoire de droit.

* * *

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance en date du 20 novembre 2023.

L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience tenue en juge unique du 8 janvier 2025 et mise en délibéré à la date de ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande au titre de l’arriéré de loyers et charges

Les bailleurs sollicitent que la société TEAM BREAK soit condamnée à payer la somme de 44.587,87 euros se décomposant comme suit :

Quittancement 06/10 – 31/10/2020 : 3.845,78 €

Quittancement 01/11 – 30/11/2020 : 5.971,31 €

Quittancement 01/12 – 31/12/2020 : 4.750,49 €

Quittancement 01/01 – 31/01/2021 : 4.750,49 €

Quittancement 01/02 – 28/02/2021 : 4.931,62 €

Quittancement 01/03 – 31/03/2021 : 9.507,29 €

Quittancement 01/04 – 30/04/2021 : 4.750,49 €

Quittancement 01/05 – 31/05/2021 : 4.750,49 €

Quittancement 01/06 – 08/06/2021 : 1.329,91 €.

La société TEAM BREAK oppose que les loyers échus pendant les périodes de fermeture des commerces durant la crise sanitaire, pendant lesquelles elle a été empêchée d’exploiter son local, ne sont pas dus en raison de la force majeure, l’exception d’inexécution et la perte de la chose.

Sur les charges, la défenderesse fait valoir que la taxe sur les bureaux 2021 (de 3.964 euros) n’est pas applicable aux locaux ; que la taxe foncière appelée pour le mois d’octobre 2020 (1.017,35 euros) ou la somme au titre du contrat d’entretien chaudière appelée au titre du mois de février 2021 (181,13 euros) ne sont pas justifiées. Elle conclut également qu’en l’absence de régularisation des charges, les provisions sur charges doivent être remboursées.

* * *

Selon l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au bail en date du 28 mai 2014, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1728 du même code énonce que le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

— Sur les moyens tirés de la force majeure, de l’exception d’inexécution et de la perte de la chose louée

* La force majeure

L’ancien article 1148 du code civil dispose qu’il n’y a lieu à aucuns dommages et intérêts lorsque, par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit.

Cependant, il est constant que le débiteur d’une obligation contractuelle de payer une somme d’argent ne peut s’exonérer en invoquant un cas de force majeure et que celle-ci ne profite pas au créancier d’une obligation qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit du fait d’un événement de force majeure ayant empêché son cocontractant de respecter ses engagements.

Le moyen fondé sur ce texte ne peut donc prospérer, dès lors que la société TEAM BREAK est débitrice d’une obligation de paiement de sommes d’argent et que ce n’est pas l’exécution de son obligation que la force majeure aurait empêchée mais la contrepartie qu’elle en attendait, la jouissance des lieux loués.

* L’exception d’inexécution liée à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance de la chose louée

L’article 1719 du code civil dispose que :

“Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations”.

Selon les articles 1219 et 1220 du même code, “Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave” ; “Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais”.

Ces derniers textes, issus de la réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, entrée en vigueur le 1er octobre 2016, ne sont pas applicables aux contrats conclus avant cette date ; toutefois, l’exception d’inexécution pouvait être invoquée, sous l’empire du droit antérieur, sur le fondement de l’article 1184 ancien du code civil.

L’article 1184 ancien du code civil énonce que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

Néanmoins, il est constaté que les locaux loués ont bien été mis à disposition de la locataire par le bailleur et que les mesures d’interdiction de recevoir du public et les restrictions d’exploitation dues aux mesures sanitaires qui ont pu affecter son activité sont le seul fait du législateur.

Il n’est donc pas justifié d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance justifiant que la locataire soit dispensée d’exécuter son obligation, en contrepartie, de payer les loyers.

Le moyen tiré de l’exception d’inexécution ne peut donc qu’être rejeté.

Décision du 13 Mars 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/06424 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWYLU

* La perte de la chose louée

Aux termes de l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

L’article 1741 du code civil énonce que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il est admis que la perte peut ne pas être matérielle mais “juridique” et résulter de l’impossibilité dans laquelle se trouve le preneur de jouir de la chose conformément à sa destination.

Mais, il est maintenant constant que les mesures d’interdiction de recevoir du public et les restrictions sanitaires, mesures de police administrative générales et temporaires, sont sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué et ne peuvent donc être assimilées à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil.

Le moyen tiré de la perte de la chose louée ne permet donc pas davantage d’exonérer, totalement ou partiellement, la locataire de son obligation de paiement des loyers.

En conséquence, le tribunal ne peut que constater que la locataire échoue à démontrer qu’elle n’était pas tenue de payer les loyers et charges pendant les périodes de fermeture des commerces durant la crise sanitaire.

— Sur les contestations de charges et taxes

La société TEAM BREAK se prévaut de l’article L. 145-40-2 du code de commerce. Toutefois, cette disposition issue de la loi dite Pinel du 18 juin 2014 n’est pas applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant son entrée en vigueur.

S’agissant de la taxe sur les bureaux, il convient de relever que les locaux donnés à bail sont à usage de bureaux et que les conditions générales stipulent au titre des charges que : “ (…) Le preneur remboursera également tous impôts et taxes, et notamment l’impôt foncier et la taxe sur les bureaux qui seraient dus ou pourraient être dus par le bailleur sur les locaux, objet des présentes, à la seule exception de l’impôt sur le revenu (…)”. Les demandeurs versent aux débats la déclaration effectuée auprès de l’administration fiscale pour l’année 2021 et justifient du quantum de 3.964 euros sollicité. Cette somme sera donc retenue.

Le montant de la taxe foncière 2020 est également justifié par la communication de l’avis correspondant qui mentionne que cette taxe s’élève, après déduction de la taxe d’ordures ménagères de 1.172 euros, à 2.862 euros. Le bail stipulant à l’article 6.a le mode de répartition des charges, soit 9.100 / 28.500, la somme de (2.862 € x 9.100 / 28.500 =) 913,83 euros est justifiée. Le surplus de la demande à ce titre (formée à hauteur de 1.017,35 euros) sera rejeté.

En outre, le bail ayant lié les parties stipule en page 3 des conditions particulières que “la souscription d’un contrat d’entretien pour la chaudière est obligatoire. Celle-ci est effectuée par le bailleur et le montant de l’abonnement, à la charge du preneur, est porté sur sa quittance chaque année à la date de paiement”. La facture de reconduction du contrat d’entretien de la chaudière est communiquée (pièce 16 des demandeurs) justifiant ainsi la somme de 181,13 euros réclamée à ce titre.

La société TEAM BREAK soutient enfin qu’en l’absence de régularisation des charges, les provisions sur charges doivent être remboursées. Elle ne chiffre cependant pas sa demande.

Il est constant que le preneur peut se prévaloir d’une absence de régularisation des charges pour prétendre au remboursement des provisions payées, dès lors que de ce fait le bailleur ne justifie pas de ces charges et du bien-fondé des sommes provisionnelles appelées à ce titre.

En l’espèce, force est de constater que les demandeurs ne produisent aucun justificatif permettant au tribunal de vérifier le bien-fondé des provisions sur charges appelées en 2020 et 2021 en l’absence de tout élément sur les charges de copropriété effectivement payées par les bailleurs.

En effet, il incombait aux bailleurs de produire dans le cadre de la présente instance et suite aux contestations émises par la locataire un document reprenant l’ensemble des charges de l’immeuble ainsi que les tantièmes des lots qui lui sont loués et la part de charges qui leur est imputée, afin que tant la société TEAM BREAK que le tribunal puissent vérifier ce calcul.

En conséquence, il convient de constater que les demandeurs échouent à rapporter la preuve du bien-fondé des provisions sur charges contestées par la société TEAM BREAK.

Il apparaît dès lors que les charges contestées et non justifiées correspondent, dans les sommes réclamées par la bailleresse, aux provisions sur charges réclamées dans le cadre de la présente instance pour les mois d’octobre 2020 à juin 2021, soit 150 € x 9 mois = 1.350 euros.

Le reste de la créance n’étant pas contesté ou les moyens de contestation opposés par la société TEAM BREAK ayant été rejetés par le tribunal, la société TEAM BREAK sera condamnée au paiement de la somme de (44.587,87 – 1.017,35 + 913,83 – 1.350 =) 43.134,35 euros au titre des loyers dus du 6 octobre 2020 au 8 juin 2021 inclus, de la taxe sur les bureaux 2021, de la taxe foncière 2020, et du contrat d’entretien de la chaudière.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 30 mai 2022 et lesdits intérêts pourront être capitalisés dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande au titre des frais de débarras et de remise en état des locaux

Les consorts [Y] exposent que le bail ayant lié les parties fait interdiction au preneur d’effectuer un changement de distribution et des travaux dans les lieux loués sans le consentement exprès et par écrit du bailleur (article 10 des conditions générales) ; que le constat d’état des lieux de sortie en date du 8 février 2022 et sa comparaison avec le constat d’état des lieux de sortie du précédent locataire en date du 16 décembre 2013 démontrent qu’alors que 18 mois avant l’occupation des locaux par la société TEAM BREAK, ceux-ci étaient en bon état et comportaient tous les éléments pour équiper 8 bureaux, ils ont été modifiés sans accord du bailleur pour une activité d’escape game non autorisée par le bail et restitués dans un état déplorable.

La société TEAM BREAK réplique que l’état des lieux de sortie de la société JIGA, en date du 16 décembre 2013, soit près de deux ans avant l’entrée dans les lieux de la société TEAM BREAK, ne permet pas de démontrer l’état des locaux à son entrée dans les lieux et établit qu’en tout état de cause, le local était déjà détérioré (peinture en état d’usage à normal avec des tâches, carreaux manquants au sol, dalles de faux plafond fissurées, éclairage de certaines dalles de faux plafond qui ne fonctionne pas, etc).

Elle soutient que c’est la société AGENCE 64, qui exploitait une activité d'“escape game”, qui a entièrement aménagé les locaux et les a transmis en l’état à la société TEAM BREAK, par effet de la cession de bail du 15 juillet 2015 ; qu’à son entrée dans les lieux, à l’été 2015, le local était déjà en très mauvais état (électricité vétuste, faux plafond très dégradé). Elle conteste être responsable des modifications et dégradations constatées dans le local, qu’elle a rendu dans l’état dans lequel elle l’a reçu de la société AGENCE 64. Elle demande qu’il soit fait application de l’article L. 145-40-1 alinéa 3 du code de commerce et fait valoir qu’en l’espèce, en l’absence de communication par les consorts [Y] de l’état des lieux d’entrée et de sortie de la société AGENCE 64 et de l’état des lieux d’entrée de la société TEAM BREAK, les bailleurs ne prouvent pas que les dégradations sont imputables à la société TEAM BREAK.

Elle conclut dès lors au rejet de la demande des consorts [Y].

Elle fait observer qu’en tout état de cause, elle ne saurait être tenue à la prise en charge de la rénovation totale du local, que les consorts [Y] tentent de lui faire supporter.

* * *

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Les articles 1731 et 1732 du même code énoncent que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 1755 du même code rappelle qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

L’article 1754 du code civil définit les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, comme celles qui, sauf s’il y a clause contraire, sont “désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :

Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ;

Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation à la hauteur d’un mètre ;

Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés;

Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;

Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures”.

L’article L. 145-40-1 du code de commerce a été introduit par la loi dite Pinel et n’est pas applicable au bail ayant lié les parties conclu antérieurement à son entrée en vigueur.

Selon l’article 1134 dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable en l’espèce, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, les parties étaient liées par un contrat de bail faisant obligation au preneur :

— “7/ De prendre les lieux dans l’état où ils se trouvent à la signature des présentes et de les rendre en fin de bail en bon état de réparations, sans pouvoir réclamer pendant toute la durée du bail, de réparations de quelque nature que ce soit (à l’exception des grosses réparations limitativement énumérées par l’article 606 du Code civil qui restent à la charge du bailleur), même en ce qui concerne les portes d’entrée, croisées et volets, et même de remplacer s’il y a lieu ce qui ne pourrait être réparé. (…)

De maintenir en bon état d’entretien l’ensemble des lieux loués et notamment les devantures et fermetures, de faire procéder à la peinture de celles-ci aussi souvent qu’il sera nécessaire et au moins une fois tous les trois ans. Le bailleur ne sera tenu que des grosses réparations limitativement énumérées à l’article 606 du Code civil, le preneur étant tenu, à ses frais exclusifs, de toutes les autres réparations, de quelque nature qu’elles soient, seraient-elles occasionnées par la vétusté, la force majeure, le cas fortuit ou encore par un vice caché” ;

— “10/ De ne faire aucun changement de distribution ni travaux dans les lieux loués sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, tous travaux autorisés devant être exécutés sous la direction de l’architecte de l’immeuble dont les honoraires seront à la charge du preneur.

De laisser en fin de bail, sans indemnité, tous changements ou améliorations que le preneur aurait pu apporter aux biens loués.

Le bailleur conservera le droit d’exiger la remise des lieux loués dans leur état primitif aux frais du preneur et ce, même pour les travaux autorisés par le bailleur et/ou encore ceux qui lui auraient fait accession” ;

— “17/ De laisser en fin de jouissance le propriétaire faire dresser par son architecte l’état des réparations, acquitter le montant de celles-ci ainsi que le coût d’établissement de cet état”.

Aucun état des lieux d’entrée de la société TEAM BREAK n’est communiqué. En application des dispositions précitées, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En outre, les stipulations contractuelles ayant lié les parties mettent à la charge du preneur toutes les réparations, autres que celles relevant de l’article 606 du code civil, “de quelque nature qu’elles soient, seraient-elles occasionnées par la vétusté”.

En l’espèce, la société TEAM BREAK ne produit aucune pièce probante au soutien de ses allégations selon lesquelles elle aurait pris possession des locaux donnés à bail dans un état dégradé alors que les demandeurs produisent le procès-verbal d’état des lieux de sortie d’un précédent locataire en date du 16 décembre 2013 dont il ressort que les locaux étaient en bon état ou en bon état d’usage, ce que les photographies annexées au constat confirment.

Le constat d’état des lieux de sortie en date du 8 février 2022 est édifiant en ce que les plaques du faux-plafond ont été retirées en totalité ou partiellement, que des constructions de type cabine d’avion ou aménagement d’une pièce en cellule de prison ont été laissés sur place ainsi que de nombreux mobiliers et documents que les murs présentent des tags ou peintures représentant divers décors, que les locaux sont dans un état de saleté avancé.

Il appartenait à la société TEAM BREAK de débarrasser les locaux des mobiliers installés, de sorte que la facture de débarras d’un montant de 2.200 euros (pièce 6 des demandeurs) sera retenue.

De même, le devis de travaux de peinture de la société JPB à hauteur de 26.580 euros TTC sera retenu en totalité, dès lors que les murs ont été tagués ou recouverts d’inscriptions / dessins.

S’agissant du devis de la société RS ISO d’un montant de 81.300 euros hors taxes (97.560 euros TTC) qui a été réglé par les demandeurs, il correspond aux postes de travaux suivants :

— travaux de démolition et mise en décharge,

— travaux d’électricité et de chauffage,

— travaux de plomberie,

— travaux de maçonnerie,

— travaux de menuiserie,

— fourniture et changement des 12 fenêtres,

— peinture des murs de cloisons en placo.

La société TEAM BREAK conteste les postes suivants :

— la création de nouvelles lignes d’éclairage

— la création d’un réseau informatique RJ 45

— la fourniture et la pose d’un ballon d’eau chaude

— la fourniture et la pose d’appareillage sanitaire

— la fourniture et la pose de cloisons en Placostile

— la fourniture et la pose d’un faux plafond en dalles acoustiques

— la fourniture et la pose de carrelage deux WC

— la fourniture et la pose de revêtement de sol

— la création de coffrages, tuyauterie et compteur

— l’aménagement des WC

— la fourniture et le changement des 12 fenêtres sur mesure

— l’isolation des murs par placo BA 13.

Les demandeurs ne sollicitent pas que les travaux relatifs au remplacement du tableau électrique (3.700 €), à la création de nouvelles lignes PC+T (8.360 €), de WC (5.100 €) et du changement des fenêtres (6.000 €) soient mis à la charge de la société TEAM BREAK.

S’agissant des lignes d’éclairage et du remplacement du ballon d’eau chaude, il n’est pas suffisamment démontré par les demandeurs que l’éclairage, le ballon d’eau chaude, l’appareillage sanitaire dysfonctionneraient et que ces travaux seraient nécessaires. Ces postes (3.480 €, 880 € et 2.400 €) ne seront donc pas retenus. De même, la création de coffrages (1.500 €) et d’isolation des murs (4.715 €) constituent des prestations nouvelles et non des réparations locatives qui ne peuvent être mises à la charge de la société TEAM BREAK.

S’agissant du réseau informatique, il ressort du constat en date du 16 décembre 2013 que les locaux étaient équipés de prises RJ45, de sorte que ce poste sera retenu. Il en est de même du poste de cloisons s’agissant de locaux à usage de bureaux qui étaient équipés de cloison avec vitrage en partie haute, du poste de pose du faux-plafond qui existait auparavant selon le constat du 16 décembre 2013. S’agissant du carrelage dans les WC et du revêtement de sol, ils étaient en bon état d’usage selon le constat du 16 décembre 2013. Selon le constat du 8 février 2022, ils sont en état extrêmement défraichi et taché avec des zones d’usure, présentent des traces de pas décoratives, l’une des pièces présente un revêtement synthétique en herbe usagé, des morceaux de carrelage manquent au niveau des marches dans les sanitaires. Les postes de remplacement du carrelage et de revêtement de sol sont donc justifiés. Il en est de même de l’aménagement des wc puisque les meubles étaient en bon état selon le constat du 16 décembre 2013 et ont été rendus dans un état dégradé.

Les postes du devis de la société RS ISO mis à la charge de la société TEAM BREAK s’élèvent à (81.300 € – 3.700 € – 8.360 € – 5.100 € – 6.000 € – 3.480 € – 880 € – 2.400 € – 1.500 € – 4.715 € =) 45.165 euros hors taxes, soit 54.198 euros TTC.

Au regard de ce qui précède, les frais de remise en état et de débarras sont justifiés à hauteur de (2.200 + 26.580 + 54.198 =) 82.978 euros. Le tribunal étant toutefois lié par les demandes des parties et ne pouvant statuer ultra petita, la société TEAM BREAK sera condamnée à verser aux demandeurs la somme qu’ils réclament à hauteur de 80.848 euros TTC au titre des travaux de remise en état des locaux.

Sur les demandes de dommages-intérêts

Madame [X] [Y] et Messieurs [E] et [K] [Y] exposent que la mauvaise foi manifeste de la société TEAM BREAK dans sa relation avec ses bailleurs, des personnes physiques, est démontrée et ils demandent qu’elle soit condamnée à leur verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts outre 5.000 euros à chacun en réparation de leur préjudice moral.

Il appartient à celui qui réclame la réparation d’un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Force est de constater en l’espèce que si la société TEAM BREAK a manqué à son obligation de paiement des loyers, des charges puis des indemnités d’occupation et de restituer les locaux en bon état, contraignant les demandeurs à initier trois procédures avec la présente instance, il n’est pas justifié par Madame [X] [Y] et Messieurs [E] et [K] [Y] d’un préjudice particulier et distinct des sommes auxquelles la société TEAM BREAK a été condamnée et qui génère des intérêts réparant le retard de paiement, ou des frais engagés pour la défense de leurs intérêts, lesquels sont couverts par les sommes allouées au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Les demandes de dommages-intérêts formées par Madame [X] [Y] et Messieurs [E] et [K] [Y] seront donc rejetées.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, la société TEAM BREAK est condamnée aux dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Jacques ADAM, avocat en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La société TEAM BREAK sera également condamnée à verser à Madame [X] [Y] et Messieurs [E] et [K] [Y] une somme qu’il est équitable de fixer à 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera corrélativement déboutée de sa demande de ce chef.

Enfin, aucun motif ni aucune demande des parties en ce sens, ne conduisent à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

Condamne la société TEAM BREAK à payer à Madame [X] [Y], Monsieur [E] [Y] et Monsieur [K] [Y] la somme de 43.134,35 euros au titre des loyers dus du 6 octobre 2020 au 8 juin 2021 inclus, de la taxe sur les bureaux 2021, de la taxe foncière 2020, et du contrat d’entretien de la chaudière, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 30 mai 2022,

Dit que les intérêts pourront être capitalisés dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil dès lors qu’ils seront dus pour un an,

Condamne la société TEAM BREAK à payer à Madame [X] [Y], Monsieur [E] [Y] et Monsieur [K] [Y] la somme de 80.848 euros au titre des travaux de remise en état des locaux,

Déboute Madame [X] [Y], Monsieur [E] [Y] et Monsieur [K] [Y] de leurs demandes de paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages- intérêts et de celle de 5.000 euros à chacun en réparation de leur préjudice moral,

Condamne la société TEAM BREAK aux dépens, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Jacques ADAM, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société TEAM BREAK à payer à Madame [X] [Y], Monsieur [E] [Y] et Monsieur [K] [Y] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société TEAM BREAK de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 10] le 13 Mars 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Maïa ESCRIVE