Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 26 Mars 2025

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DEMANDESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS

L’Atrium, 1 allée des Hélices

BP 50209

44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [V]

Porte A103 Logement 1 Etage 1 Résidence Like Home

1 Boulevard Charles Gautier

44800 SAINT HERBLAIN

comparant en personne

Madame [R] [V]

Porte A103 Logement 1 Etage 1 Résidence Like Home

1 Boulevard Charles Gautier

44800 SAINT HERBLAIN

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 février 2025

date des débats : 06 février 2025

délibéré au : 26 mars 2025

RG N° N° RG 24/02935 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NIV2

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Julien VIVES

CCC à Monsieur [D] [V] + Madame [R] [V] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 16 octobre 2019, prenant effet le 6 novembre 2019, pour une durée d’un an renouvelable, la société anonyme d’habitations La Nantaise d’Habitations (ci-après la SA La Nantaise d’Habitations), a donné à bail à Madame [R] [V] et Monsieur [D] [V] un local à usage d’habitation porte A103 au premier étage Résidence Like Home sis 1 Boulevard Charles Gautier à Saint-Herblain (44800) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 459.66 euros pour le logement et 30.60 euros pour le stationnement, outre une provision sur charges de 254.95 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer du logement.

Des loyers restant impayés, par acte du 23 janvier 2024, la SA La Nantaise d’Habitations leur a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par actes séparés de commissaire de justice du 21 août 2024, la SA La Nantaise d’Habitations a assigné Madame [R] [V] et Monsieur [D] [V] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Déclarer recevable et bien fondée son action ;

Constater la résiliation du bail à la date du 23 mars 2024 ;

A titre subsidiaire et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé entre les parties ;

Dans l’hypothèse où des délais de grâce seraient accordés en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dire et juger que le bail d’habitation sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un seul loyer courant ;

Ordonner l’expulsion de Madame [R] [V] et Monsieur [D] [V] et de tout autre occupant de leur chef du logement situé 1 boulevard Charles Gautier (1er étage – logement 1 – Porte A103) à Saint-Herblain (44800) avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, jusqu’à libération complète des lieux ;

Condamner solidairement Madame [R] [V] et Monsieur [D] [V] à lui payer la somme de 6 396.37 € arrêtée au 1er juillet 2024, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;

Dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 459.66 € restera acquis à la Nantaise d’Habitations et viendra en déduction des sommes dues ;

Condamner solidairement Madame [R] [V] et Monsieur [D] [V] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives depuis la date de résiliation jusqu’à la libération effective de l’appartement ;

Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

Condamner solidairement Madame [R] [V] et Monsieur [D] [V] à lui payer la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de son éventuel dénoncé à la caution ;

Dire et juger que toutes les condamnations engagement solidairement les locataires et la caution éventuelle.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 février 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et a actualisé sa créance à la somme de 6 495 euros, selon décompte versé. Elle a accepté le principe de la suspension de la clause résolutoire au vu de la reprise des paiements des loyers depuis le mois de janvier 2025.

Régulièrement assignés à étude, Madame [R] [V] et Monsieur [D] [V], ont comparu et ont reconnu le montant de la dette pour laquelle ils ont sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 200 euros par mois en sus du loyer et des charges. Ils ont actualisé leur situation personnelle et financière, Madame [R] [V] déclarant percevoir 1600 euros par mois et Monsieur [D] [V] entre 1800 et 1900 euros, tous deux en contrat à durée indéterminée. Ils ont également indiqué avoir deux enfants scolarisés à charge, vouloir quitter les lieux lorsque la dette sera réglée et enfin ne pas avoir d’autre dette, excepté un crédit que Monsieur [D] [V] rembourse par des mensualités de 200 euros.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence des locataires aux rendez-vous proposés.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 22 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 16 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Madame [R] [V] et Monsieur [D] [V] reconnaissent le principe et le montant de la dette.

Il résulte des pièces produites que les preneurs n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 6 495.29 euros au 30 janvier 2025.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Madame [R] [V] et Monsieur [D] [V] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6 396.37 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

La solidarité sera prononcée sur le fondement de l’article 220 du code civil.

Il convient de rappeler que les locataires sont redevables des loyers et des charges entre la date de l’audience et la signification de la décision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties, en son article 4.7.1, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par actes séparés de commissaire de justice en date du 23 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer à Madame [R] [V] et Monsieur [D] [V] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 4 118.55 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 mars 2024.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par les locataires

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 24 mars 2024, Madame [R] [V] et Monsieur [D] [V] sont sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 24 mars 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Madame [R] [V] et Monsieur [D] [V] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de décembre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet à compter de l’échéance de janvier 2025.

La solidarité sera prononcée en application de l’article 220 du code civil.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par les locataires

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. »

Madame [R] [V] et Monsieur [D] [V] sollicitent des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 200 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer leur dette. Le bailleur accepte cette proposition.

Les demandeurs déclarent percevoir au total des revenus variant entre 3 400 et 3 500 euros par mois au titre d’emplois en contrat à durée indéterminée.

Il ressort du décompte versé les locataires effectuent des paiements réguliers depuis le mois de juillet 2024, ceux-ci ne couvrant pas systématiquement le loyer en intégralité. Madame [R] [V] et Monsieur [D] [V] ont toutefois payé la totalité de leur loyer en janvier 2025, ajoutant en outre la somme de 500 euros.

Au regard des revenus cumulés des locataires et de la reprise du paiement des loyers, il convient d’autoriser Madame [R] [V] et Monsieur [D] [V] à se libérer de leur dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Des délais ayant été accordée, il n’y a pas lieu de statuer immédiatement sur le sort du dépôt de garantie.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Madame [R] [V] et Monsieur [D] [V] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,les locataires seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [R] [V] et Monsieur [D] [V], qui succombent, supporteront in solidum les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 16 octobre 2019 entre la SA La Nantaise d’Habitations d’une part, et Madame [R] [V] et Monsieur [D] [V] d’autre part, portant sur un local à usage d’habitation porte A103 au premier étage Résidence Like Home sis 1 Boulevard Charles Gautier à Saint-Herblain (44800) et ses accessoires, sont réunies à la date du 24 mars 2024;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [V] et Monsieur [D] [V] à payer à la SA La Nantaise d’Habitations la somme de 6 495.29 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 30 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6 396.37 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges sera déduite de la dette ;

RAPPELLE aux locataires leurs obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

AUTORISE Madame [R] [V] et Monsieur [D] [V] à s’acquitter de la dette par 32 mensualités de 200 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 33ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [R] [V] et Monsieur [D] [V] se libèrent dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Madame [R] [V] et Monsieur [D] [V] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, la SA La Nantaise d’Habitations à procéder à l’expulsion de Madame [R] [V] et Monsieur [D] [V] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier durant l’ensemble des opérations et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE solidairement dans ce cas Madame [R] [V] et Monsieur [D] [V] à payer à une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles, à compter de la défaillance et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort du dépôt de garantie ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [V] et Monsieur [D] [V] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA