Min N° 25/00295

N° RG 24/04487 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWSB

S.A. [Adresse 7]

C/

M. [G] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 mars 2025

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM BATIGERE HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Elsa SAMMARI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représenté par M^e Julien HAG, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024004297 du 14/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel, Magistrat

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 15 janvier 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Elsa SAMMARI

Copie délivrée

le :

à : M^e Julien HAG

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 22 novembre 2021, la SA [Adresse 9] a donné à bail à M. [G] [J] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 11].

Invoquant des impayés, la SA BATIGERE GRAND EST, venant aux droits de la SA [Adresse 8], a, par acte de commissaire de justice du 01er février 2024, fait signifier à M. [G] [J] un commandement d’avoir à payer la somme de 3 889,94 euros au titre des loyers et charges.

Invoquant les manquements du locataire à ses obligations et le non-paiement des loyers et charges, la SA BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA BATIGERE GRAND EST, a, par actes de commissaire de justice des 26 septembre et 02 octobre 2024, fait respectivement assigner M. [G] [J] et Mme [V] [M], ès qualité de tutrice de M. [G] [J], à l’audience du 20 novembre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner à M. [G] [J] de quitter les lieux, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la présente décision, et ce jusqu’à libération complète des lieux ;

— autoriser son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance d’un commissaire de police et de la force publique, si besoin est ;

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel harde-meuble qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls du locataire ;

— condamner M. [G] [J] à lui payer la somme de 11 019 euros au titre de la dette locative, arrêté au 01er février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer ;

— condamner M. [G] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation égale à une somme équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à libération parfaite des lieux ;

— condamner M. [G] [J] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 20 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée, à la demande des parties, à l’audience du 15 janvier 2025.

Lors de cette dernière audience, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil qui développe oralement les termes de son assignation, précise solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation judiciaire du bail, en raison des manquements de M. [G] [J], aussi bien à l’égard du logement qu’il occupe qu’à celui des autres locataires de l’immeuble où il réside. Elle actualise le montant de la dette locative à un total de 3 234,51 euros selon décompte arrêté au 13 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, et précise ne pas s’opposer à de plus larges délais de paiement.

M. [G] [J], représenté par sa tutrice et par son conseil, soutient qu’il souffre de schizophrénie et retrace son parcours médical, ajoutant qu’il se trouve sous protection juridique depuis 2003. Il affirme avoir besoin d’une prise en charge médicalisée et s’être retrouvé sans représentant légal en 2024. Il indique s’opposer à la résiliation judiciaire du bail. Il ajoute que sa dette locative résulte de la suspension des aides personnelles au logement et d’une saisi sur ses revenus d’allocations pour les adultes handicapés et qu’à leur reprise, il bénéficiera d’un rappel permettant de l’apurer. Il sollicite ainsi de plus larges délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, proposant de régler 50 euros en plus de son loyer courant.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur les pièces transmises en cours de délibéré

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Par ailleurs, il résulte de l’article 445 du code du même code qu’après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations.

En l’espèce, par courrier électronique du 04 mars 2025, la SA BATGERE HABITAT, par l’intermédiaire de son conseil, , a transmis à la juridiction un ensemble de pièces ayant pour objet de démontrer les manquements du locataire à ses obligations.

Par courrier électronique du 05 mars 2025, le conseil de M. [G] [J] a demandé à ce que ces pièces soient écartées, précisant le statut médical d’alors de celui-ci.

Cependant, aucune note en délibéré n’avait été autorisée par le président lors de l’audience. Il en résulte les pièces et informations transmises après les débats à l’audience doivent être écartée des débats, aussi bien s’agissant du courriel du 04 mars 2025 et de ses pièces jointes, que du courriel du 05 mars 2025.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX le 28 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 02 octobre 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA BATIGERE HABITAT justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 30 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

La SA BATIGERE HABITAT est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 22 novembre 2021, le commandement de payer délivré le 01er février 2024 et le décompte de la créance actualisé au 13 janvier 2025, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire au bailleur.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 3 234,51 euros au 13 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse.

Cependant, il résulte du décompte produit que des frais de procédure de commissaire de justice pour un montant de 151,63 euros le 28 mars 2024, de 106,75 euros le 25 novembre 2024, et de 151,63 euros le 26 novembre 2024, ont été imputés au locataire. Or, l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de déduire la somme de 410,01 la dette locative.

La dette locative s’établit ainsi à un total de 2 824,50 euros. Il convient, dès lors, de condamner M. [G] [J] à payer cette somme à la SA BATIGERE HABITAT au titre de la dette locative arrêtée au 13 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, sous réserve des développements ci-dessous, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du 01er février 2024, date du commandement de payer.

4. Sur la résiliation contrat de bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Conformément à l’article 7 b) de la loi du n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Ce manquement à l’obligation d’user paisiblement des lieux loués doit être suffisamment grave et répété pour justifier la résiliation du bail.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier le congé donné au locataire.

Le comportement fautif du locataire peut constituer un motif légitime et sérieux même s’il a cessé au jour de la délivrance du congé (Cass. Civ. 3e, 17 mai 2006, n°05-14.485).

En l’espèce, il n’est pas contesté que dans la nuit du 15 au 16 juin 2022, un incendie s’est déclaré dans l’appartement de M. [G] [J]. S’il n’est pas argué que celui-ci a résulté d’un acte volontaire du locataire, il n’en demeure pas moins que le défendeur ne conteste pas qu’il est de son fait. Il a donc pour origine, à tout le moins, sa négligence.

Il s’évince par ailleurs d’un courrier signé par plus de quarante locataires résidant dans le même immeuble que M. [G] [J] et dans les voisins que des bruits de forte intensité, après 22 heures et jusqu’au petit matin, ont, à plusieurs reprises été entendus par les locataires. Selon ce même courrier, le locataire, en plusieurs occasion, a jeté par sa fenêtre des déchets ou des objets et a expectoré depuis son balcon. Y sont également mentionnées des violences de M. [G] [J] à l’égard d’un locataire, à qui il aurait mis un coup de poing dans le ventre.

Enfin, il ressort des courriers des 09 et 12 avril 2024 de M. [C] [U], conducteur de travaux de réhabilitation de l’immeuble où réside M. [G] [J], que ce dernier aurait agressé à quatre reprises une équipe d’ouvriers travaillant sur le site et que le 09 avril, il les aurait invectivés.

L’ensemble de ces éléments ne sont pas contestés par M. [G] [J] qui invoque cependant ses problèmes de santé et plusieurs hospitalisations d’office dont il a bénéficié. Il est en effet justifié que du 13 février au 23 mars 2023, du 22 septembre 2023 au 21 février 2024, du 10 avril 2024 au 24 mai 2024, du 26 mai 2024 au mois de septembre 2024, et depuis le 07 décembre 2024 jusqu’à la date de la dernière audience, il a été hospitalisé à l’hôpital de [Localité 10], dans le cadre d’hospitalisations d’office.

Il bénéficie par ailleurs d’une mesure de tutelle et a pu manifester son souhait d’être institutionnalisé aussi bien devant le juge des tutelles que devant le juge des libertés de la détention. Des démarches ont ainsi été entreprises par sa tutrice.

Cependant, si le tribunal ne peut être que sensible aux difficultés rencontrées par M. [G] [J] dans le cadre de sa pathologie et aux difficultés que présenterait son expulsion, il n’en demeure pas moins que celles-ci ne le dispensent pas de respecter les obligations légales et conventionnelles qu’il a vis à vis du bailleur et des autres occupants de l’immeuble. Si le locataire ne peut être tenu pour responsable de sa pathologie, il n’en demeure pas moins que ses manquements affectant les autres locataires de l’immeuble peuvent engager la responsabilité de son bailleur qui n’agirait pas de façon à faire cesser ce trouble.

Enfin, le locataire a plusieurs fois été hospitalisé et s’est donc absenté pendant de longue périodes du logement. Cependant, ces hospitalisations font suite à des ruptures de soins et, alors qu’il sollicite lui-même son placement en institution, ne peuvent permettre d’écarter le risque d’une reprise de ses manquements.

Ainsi, il résulte des éléments précités que M. [G] [J] a manqué à son obligation contractuelle de jouissance paisible de l’appartement loué de manière caractérisée et répétée, notamment en s’en prenant à d’autres locataires de l’immeuble et à des agents engagés par le bailleur pour y réaliser des travaux, et que ces manquements sont graves, notamment eu égard à l’incendie déclaré.

Il convient dès lors de prononcer la résiliation judiciaire du bail, à effet au 14 janvier 2025, lendemain de la date du dernier décompte produit.

5. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

Il est admis que les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, relatives à la suspension de la clause résolutoire et à la demande en délais de paiement, sont exclusives de la résiliation judiciaire du bail. Pour autant, lorsque la résiliation judiciaire du bail est ordonnée

En revanche, en application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, il résulte des dispositions qui précèdent que des délais de paiement ne peuvent être octroyer que dans un délai de deux ans, dans le meilleur des cas, en raison de la résiliation judiciaire du bail.

Au fond, M. [G] [J] a bénéficié d’une mesure de tutelle jusqu’au 23 juin 2023, date à laquelle la mainlevée de celle-ci a été ordonnée. Par arrêt du 21 mai 2024, la Cour d’appel de Paris a infirmé cette décision et a, de nouveau, placé le défendeur sous mesure de tutelle. Or, il ressort du décompte produit par le bailleur que la dette locative de M. [G] [J] a débuté à la mainlevée de la mesure, lors de l’échéance de juin 2024, mais que depuis qu’elle a été remise en place, la dette a réduit, passant de 15 813,24 euros le 13 septembre 2024, à 2 824,5 euros au 13 janvier 2025.

Il ressort du même décompte que la dette était constituée principalement du supplément de loyer de solidarité qui a pu être régularisé à la suite de la mesure de tutelle, et que des versements d’un montant total de 6 000 euros ont été réglés entre le mois de décembre 2024 et celui de janvier 2025, et que le dernier loyer et les charges ont pu être réglés. La reprise du paiement de ces échéances permettra, par ailleurs, une reprise du versement de l’aide personnelle au logement.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande en délais de paiement sur un délai de 24 mois, selon les modalités qui seront prévues au dispositif de la présente décision, délais pendant lesquels les sommes dues ne porteront pas intérêt, compte tenu des ressources modiques du locataire qui bénéficie de l’aide juridictionnelle et de sa situation médicale.

Pour autant, aucun élément ne permet d’ordonner la poursuite de l’exécution du contrat de bail, compte tenu des manquements graves du locataire à ses obligations.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, M. [G] [J] étant occupant sans droit ni titre depuis le 14 janvier 2025, la SA BATIGERE HABITAT sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est.

En revanche, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution, et le bailleur ne sollicite pas d’écarter le délai de deux mois prévu par ce même article.

Il pourra donc être procédé à son expulsion dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, M. [G] [J] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

6. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [G] [J], qui succombe, aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles, notamment alors qu’il bénéficie de l’aie juridictionnelle. Il convient donc de rejeter la demande de la SA BATIGERE HABITAT formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

ÉCARTE des débats le courrier électronique et les pièces-jointes transmises par le conseil de M. [G] [J] le 04 mars 2025, ainsi que le courrier électronique transmis par le conseil de la SA BATIGERE HABITAT le 05 mars 2025 ;

DÉCLARE la SA BATIGERE HABITAT recevable en sa demande de résiliation du bail ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 22 novembre 2021 entre la SA [Adresse 9], aux droits de laquelle vient la SA BATIGERE HABITAT, d’une part, et M. [G] [J], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 3], à [Localité 11], à effet au 14 janvier 2025 ;

ORDONNE à M. [G] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

REJETTE la demande tendant à assortir cette libération des lieux d’une astreinte ;

AUTORISE la SA BATIGERE HABITAT, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [G] [J] à payer à la SA BATIGERE HABITAT, à compter de la date de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges du logement si les baux s’étaient poursuivis, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [G] [J] à payer à la SA BATIGERE HABITAT, la somme de 2 824,50 euros au titre de la dette locative arrêtée au 13 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 01er février 2024 ;

AUTORISE M. [G] [J] à s’en libérer par 23 mensualités d’un montant minimum de 50 euros chacune et une 24ème mensualité soldant la dette en principal et frais, à verser le 10 de chaque mois en plus des loyers et des charges courants, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure demeurée infructueuse ;

REJETTE la demande en suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE M. [G] [J] aux dépens de l’instance ;

REJETTE la demande de la SA BATIGERE HABITAT au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 12 mars 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION