IC

M-C P

LE 06 NOVEMBRE 2025

Minute n°

N° RG 22/02260 – N° Portalis DBYS-W-B7G-LSVN

S.A. MEDIA 6

S.A.R.L. ATELIERS NORMAND

C/

S.A.S. IMMOBILIERE NORMAND

[O] [V]

Le 06/11/25

copie exécutoire

et

copie certifiée conforme

délivrée à

— M^e Tocco-Perin

— M^e Florent Lucas

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

— ----------------------------------------

PREMIERE CHAMBRE

Jugement du SIX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Président : Géraldine BERHAULT, Première Vice-Présidente,

Assesseur : Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente,

Assesseur : Florence CROIZE, Vice-présidente,

GREFFIER : Isabelle CEBRON

En présence de Mme [S], magistrat stagiaire

Débats à l’audience publique du 02 SEPTEMBRE 2025.

Prononcé du jugement fixé au 06 NOVEMBRE 2025, date indiquée à l’issue des débats.

Jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

S.A. MEDIA 6 (RCS [Localité 10] 311 833 693), dont le siège social est sis [Adresse 7] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Rep/assistant : Maître Magali TOCCO-PERIN de la SARL MTP AVOCAT, avocats au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Hugues BOUGET, avocat au barreau de PARIS

S.A.R.L. ATELIERS NORMAND (RCS [Localité 13] 379 933 492), dont le siège social est sis [Adresse 6] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Rep/assistant : Maître Magali TOCCO-PERIN de la SARL MTP AVOCAT, avocats au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Hugues BOUGET, avocat au barreau de PARIS

DEMANDERESSES.

D’UNE PART

ET :

S.A.S. IMMOBILIERE NORMAND (Rep. Métiers 865 801 195), dont le siège social est sis [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [O] [V]

né le 14 Août 1948 à [Localité 13], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES

DEFENDEURS.

D’AUTRE PART

Exposé du litige

La société ATELIERS NORMAND dont l’objet social est l’exploitation d’un fonds industriel et commercial de fabrication d’ameublement “Ebénisterie Décoration, Agencements d’Hôtels [Localité 9] Cafés Magasins et locaux divers”, s’est spécialisée dans l’agencement de points de vente, de locaux de prestige et de navires.

Jusqu’au 5 mai 2015, la société ATELIERS NORMAND avait pour Président Monsieur [O] [V]. Le capital social de la société ATELIERS NORMAND était détenu majoritairement par la SARL IMMOBILIÈRE NORMAND (1688 actions), ayant également pour gérant Monsieur [V], et par Monsieur [V] à titre personnel qui détenait 12 actions. La société ATELIERS NORMAND exploitait son activité principalement au [Adresse 5] à [Localité 13] dans des locaux donnés en location par la SARL IMMOBILIÈRE NORMAND d’une part, ainsi que [Adresse 2] à [Localité 13] et [Adresse 3], dans des locaux donnés en location par Monsieur [V], d’autre part.

En 2015, la société MEDIA 6 a souhaité acquérir la société ATELIERS NORMAND et suivant acte sous seing privé en date du 13 mars 2015 la SARL IMMOBILIÈRE NORMAND et Monsieur [O] [V] ont promis de céder à la société MEDIA 6 l’intégralité des actions composant le capital social de la société ATELIERS NORMAND.

Dans le cadre de cette promesse il était expressément convenu dans la clause intitulée “bail des locaux” qu’au jour de la cession des droits sociaux, il serait mis fin par anticipation au bail commercial consenti par la société IMMOBILIÈRE NORMAND à la société ATELIERS NORMAND à effet au 30 juin 2015, un bail dérogatoire étant consenti pour la période du 1er juillet 2015 au 31 mars 2016.

L’acte de résiliation de bail commercial portant bail de courte durée était reçu par acte authentique du 13 mars 2015 entre la SCI [V] et la société IMMOBILIERE NORMAND d’une part (dénommés à l’acte le Propriétaire) et la société ATELIERS NORMAND, (dénommée à l’acte l’Occupant). Cet acte mentionnait en page 7 que du fait de son activité la société ATELIERS NORMAND était soumise à déclaration, et que l’ “Occupant” resterait seul responsable de tout dommage causé à l’environnement par son exploitation et devra en informer le “Propriétaire”.

Le 5 mai 2015, la cession des actifs est intervenue et la société ATELIERS NORMAND a donné l’ordre de transférer à la SA MEDIA 6 les 1688 actions détenues par la SARL IMMOBILIÈRE NORMAND et les12 actions détenues par Monsieur [O] [V]. Dans l’acte du 5 mai 2015, la société MEDIA 6 avait désigné Monsieur [H] pour représenter la société ATELIERS NORMAND , et l’acte contenait la même clause relative à la vigilance environnementale, rappelant notamment que la société ATELIERS NORMAND était soumise à déclaration.

Par ailleurs ce 5 mai 2015, une garantie d’actif et de passif était consentie par la SARL IMMOBILIÈRE NORMAND au profit de la société MEDIA 6, jusqu’au 31 janvier 2018 inclus, précisant notamment que la société était en règle au regard des prescriptions d’environnement sur les installations classées. Une convention de prestation de service était parallèlement régularisée entre la SARL IMMOBILIÈRE NORMAND et la société cédée ATELIERS NORMAND SAS, afin d’assurer à ses nouveaux dirigeants “une bonne connaissance de l’entité économique, ses particularités, son historique et ses perspectives”.

Il ressort d’un rapport de l’inspection des installations classées établi par la Direction Régionale de l’Environnement de l’Aménagement et du Logement (DREAL) des Pays de la [Localité 12], que la société ATELIERS NORMAND a exploité son activité [Adresse 5] jusqu’au 21 mars 2016, date à laquelle elle a transféré son activité à [Localité 15]. Elle a déclaré le 4 mai 2018 la cessation de son activité sur le site du [Adresse 14].

Par mail du 30 juillet 2018 la société MEDIA 6 reprochait à Monsieur [V] de ne pas l’avoir tenu informée au moment de la cession des parts sociales que la société ATELIERS NORMAND était une installation classée, et de ne pas l’avoir tenue informée d’un sinistre de pollution survenu en 2012. Elle ajoutait qu’il appartenait au propriétaire du site de le remettre en état.

Monsieur [V] répondait par mail du 3 octobre 2018 que la société ATELIERS NORMAND, filiale de la société MEDIA 6, en sa qualité de dernier exploitant d’une installation classée était l’unique débitrice de l’obligation légale de la remise en état du site.

Suivant arrêté du 20 juin 2019, le Préfet de [Localité 12]-Atlantique a mis en demeure la société ATELIERS NORMAND de remettre en état le site qu’elle exploitait tel qu’il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l’article L511-1 du code de l’environnement et qu’il permette un usage futur comparable à celui de la dernière période d’exploitation. La société ATELIERS NORMAND a formé recours contre cet arrêté lequel a été rejeté par jugement du tribunal administratif de Nantes du 3 mars 2022.

Entre-temps la société ATELIERS NORMAND avait mandaté la société ECR pour établir un diagnostic de pollution des sols au [Adresse 4] à [Localité 13]. A la suite des sondages effectués, deux d’entre eux ont permis de détecter deux sources de pollution sur cet ancien site industriel, l’une au droit du sondage S11 directement lié à l’activité de la société ATELIERS NORMAND (zone de stockage de produits), et l’autre au droit du sondage S4, issue d’une pollution par hydrocarbure liée au percement accidentel en 2012 de la canalisation d’une cuve à fuel implantée sur une parcelle adjacente au site d’exploitation, et servant au chauffage des bureaux.

A la suite de ce perçage accidentel causé par la société FONDASOL qui était intervenue pour le compte du groupe CM-CIC IMMOBILIER, une procédure judiciaire avait été menée devant le tribunal de commerce de Nantes par la société IMMOBILIÈRE NORMAND contre la société FONDASOL et son donneur d’ordre, et suivant ordonnance de référé du 8 avril 2014, monsieur [Y] [E] avait été désigné comme expert judiciaire. Le rapport d’expertise daté du 19 novembre 2016 confirmait que la conduite avait en effet été perforée accidentellement par la société FONDASOL, qu’elle avait été réparée en janvier 2013 et qu’un diagnostic de pollution effectué par une société SITA REMEDIATION avait évalué le volume pollué à 150 m³ et le coût de la dépollution entre 35 000 et 69.000 €. L’expert judiciaire avait en revanche remis en cause ce diagnostic estimant que s’il subsistait probablement une pollution sur le site, elle ne nécessitait a priori pas de dépollution.

La société IMMOBILIÈRE NORMAND avait assigné le 4 septembre 2017 la société FONDASOL et son assureur ZURICH ASSURANCE, ainsi que la société CM-CIC IMMOBILIER commanditaire des sondages devant le tribunal de Commerce de Nantes, lequel, suivant jugement du 21 septembre 2020 condamnait la seule CM-CIC IMMOBILIER à rembourser à la société IMMOBILIÈRE NORMAND les frais exposés pour ce sinistre, à hauteur de 11 863 euros HT, et la déboutait de sa demande de condamnation au titre des travaux de dépollution qui avaient été écartés par l’expert judiciaire. Appel était relevé le 22 juillet 2022 contre cette décision et suivant ordonnance en date du 9 mai 2023 le Conseiller de la mise en état de la Cour d’appel de Rennes a ordonné le sursis à statuer dans l’attente du jugement du tribunal judiciaire de Nantes à intervenir dans la présente instance.

Suivant exploits du 6 mai 2022, la société MEDIA 6 et la société ATELIERS NORMAND ont fait délivrer assignation à la SAS IMMOBILIÈRE NORMAND et à Monsieur [O] [V] devant le tribunal judiciaire de Nantes pour voir leur responsabilité contractuelle engagée du fait du manquement à leur obligation contractuelle d’information, ainsi que sur le fondemnent de la garantie des vices cachés.

Dans leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 4 décembre 2023, ils demandent au tribunal, au visa des articles 1217, 1231-2, 1602, 1641 et 1645, 1112-1, 1137 et 1130 du Code civil, de :

A titre principal :

— JUGER que Monsieur [V] et la société IMMOBILIÈRE NORMAND ont reconnu expressément à de multiples reprises qu’ils doivent assumer leur pleine responsabilité de la pollution du site et prendre à leur charge sa dépollution et qu’ils le confirment par un aveu judiciaire,

— JUGER, en toute hypothèse, que la société IMMOBILIERE NORMAND et Monsieur [V] ont manqué à leur l’obligation, précontractuelle et/ou générale et/ou spécifique, d’information ;

— JUGER qu’à ce titre la responsabilité délictuelle de la société IMMOBILIERE NORMAND et de Monsieur [V] est engagée et qu’elle cause des préjudices à la société MEDIA 6 et à la société ATELIERS NORMANDS dont les défendeurs doivent réparation et garantie ;

— JUGER que la société IMMOBILIERE NORMAND et de Monsieur [V] ont manqué à leur l’obligation contractuelle d’information ;

— JUGER que la responsabilité contractuelle de la société IMMOBILIERE NORMAND et de Monsieur [V] est engagée du fait de l’inexécution de leurs obligations contractuelles notamment d’information et qu’elle cause préjudices aux sociétés MEDIA 6 et ATELIERS NORMAND, préjudices dont la société IMMOBILIERE NORMAND et de Monsieur [V] doivent réparation et garantie ;

Par conséquent,

— CONDAMNER solidairement la société IMMOBILIERE NORMAND et Monsieur [V] au paiement de la somme de 69.348 euros à la société MEDIA 6 et à la société ATELIERS NORMAND à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice financier subi ;

— Subsidiairement sur ce chef, CONDAMNER solidairement la société IMMOBILIERE NORMAND et Monsieur [V] au paiement de la somme de 16 586, 21 euros à la société MEDIA 6 et à la société ATELIERS NORMAND à titre de dommages intérêts en réparation du coût de dépollution du site au droit du point S4 que la société IMMOBILIERE NORMAND et Monsieur [V] ont, a minima, reconnu devoir prendre en charge ;

— CONDAMNER solidairement la société IMMOBILIERE NORMAND et Monsieur [V] à rembourser la somme de 69.348 euros au titre d’une partie du prix de cession, à la société MEDIA 6 ;

— CONDAMNER solidairement la société IMMOBILIERE NORMAND et Monsieur [V] à garantir la société MEDIA 6 et la société ATELIERS NORMAND de toutes sommes qu’elles seraient amenées à payer et à les relever indemnes de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre en lien avec leur défaut d’information et/ou les vices cachés dont les défendeurs se sont rendus coupables ;

Subsidiairement,

— JUGER que la société IMMOBILIERE NORMAND et de Monsieur [V], en qualité de vendeurs, sont tenus de la garantie à raison des défauts cachés vis-à-vis de la société MEDIA 6 et de la société ATELIERS NORMAND ;

Par conséquent,

— CONDAMNER solidairement la société IMMOBILIERE NORMANDS et Monsieur [V] au paiement de la somme de 69 348 euros à la société MEDIA 6 et à la société ATELIERS NORMAND à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice financier subi du fait des vices affectant la transmission de la société ATELIERS NORMAND ;

— Subsidiairement sur ce chef, CONDAMNER solidairement la société IMMOBILIERE NORMAND et Monsieur [V] au paiement de la somme de 16 586, 21 euros à la société MEDIA 6 et à la société ATELIERS NORMAND à titre de dommages intérêts en réparation du coût de dépollution du site au droit du point S4 que la société IMMOBILIERE NORMAND et Monsieur [V] ont reconnu, a minima, devoir prendre en charge ;

— CONDAMNER solidairement la société IMMOBILIERE NORMAND et Monsieur [V] à garantir la société MEDIA 6 et la société ATELIERS NORMAND de toutes sommes qu’elles seraient amenées à payer et à les relever indemnes de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre en lien avec les vices cachés dont les défendeurs se sont rendus coupables ;

Plus subsidiairement,

— JUGER que la société IMMOBILIERE NORMAND et Monsieur [V] ont commis un dol ou une réticence dolosive avant ou lors de la conclusion de la vente ;

— JUGER que la responsabilité délictuelle de la société IMMOBILIERE NORMAND et de Monsieur [V] est engagée et qu’elle cause des préjudices à la société MEDIA 6 et à la société ATELIERS NORMAND dont les défendeurs doivent réparation et garantie ;

Par conséquent,

— CONDAMNER solidairement la société IMMOBILIERE NORMAND et Monsieur [V] au paiement de la somme de 69.348 euros à la société MEDIA 6 et à la société ATELIERS NORMAND à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice financier subi ;

— Subsidiairement sur ce chef, CONDAMNER solidairement la société IMMOBILIERE NORMAND et Monsieur [V] au paiement de la somme de 16 586, 21 euros, à la société MEDIA 6 et à la société ATELIERS NORMAND à titre de dommages intérêts en réparation du coût de dépollution du site au droit du point S4 que la société IMMOBILIERE NORMAND et Monsieur [V] ont reconnu, a minima, devoir prendre en charge ;

— CONDAMNER solidairement la société IMMOBILIERE NORMAND et Monsieur [V] à garantir la société MEDIA 6 et la société ATELIERS NORMAND de toutes sommes qu’elles seraient amenées à payer et à les relever indemnes de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre en lien avec le dol dont les défendeurs se sont rendus coupables ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [V] et la société IMMOBILIERE NORMAND à verser à la société MEDIA 6 et la société ATELIERS NORMAND la somme de 35.000 euros chacune au titre de leur préjudice moral ;

— CONDAMNER solidairement la société IMMOBILIER NORMAND et Monsieur [V] à payer à la société MEDIA 6 et la société ATELIERS NORMAND la somme de 5.000 € chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes la société MEDIA 6 et la société ATELIERS NORMAND font valoir en substance que Monsieur [V] et la société IMMOBILIÈRE NORMAND ont, à l’occasion de la cession des parts de la société ATELIERS NORMAND , manqué à leurs obligations précontractuelles et contractuelles d’information en ce qu’elles n’ont pas prévenu les cessionnaires de ce que le site sur lequel était exploité la société ATELIERS NORMAND était une installation classée, ce qu’ils ont découvert lorsqu’ils ont fait part de leur déménagement à la DREAL en 2018.

Les demandeurs font encore valoir que la pollution accidentelle de 2012 leur a été cachée par les cédants, que la société ECR ENVIRONNEMENTS mandatée à l’occasion de la mise en demeure de la préfecture de [Localité 12]-Atlantique a conclu non seulement à la pollution des sols mais aussi à la pollution des eaux souterraines.

Ils en déduisent que Monsieur [V] et la société IMMOBILIÈRE NORMAND ne leur ont pas transmis les éléments objectifs de la cession permettant d’apprécier objectivement l’actif et le passif réels de la société ATELIERS NORMAND, condition déterminante pour la valorisation des parts.

Les demandeurs ajoutent que Monsieur [V] et la société IMMOBILIÈRE NORMAND ont reconnu leur responsabilité dans cette pollution lors de divers échanges (mails de Monsieur [V] du 11 juin 2020 et du 8 juin 2021), ainsi que dans le cadre de l’instance intentée devant le tribunal de commerce de Nantes où elles demandent la garantie des sociétés responsables de la pollution accidentelle de 2012, et considèrent que ces éléments caractérisent un aveu judiciaire.

La société MEDIA 6 et la société ATELIERS NORMAND estiment par ailleurs, contrairement aux défendeurs, que la clause contenue à l’acte contenant bail précaire signé le 5 mai 2015, qui met à la charge de l’ “Occupant” la responsabilité de tout dommage causé à l’environnement causé par son exploitation, ne peut viser les conséquences d’une pollution qui aurait été causée antérieurement à la cession des parts sociales par le précédent exploitant.

Ils précisent avoir effectué les travaux de dépollution moyennant un coût global de 34 233,60 euros TTC. Sur cette somme ils relèvent que les défendeurs considèrent être tenus des travaux de dépollution au droit du sondage S4, ce qui représente 53,70 % des coûts de dépollution soit 16 586, 21 €. Ils ajoutent que leur préjudice est également constitué par le coût de l’étude ECR (14 121,60 € + 5 992,80 €) outre les coûts financiers de traitement engendrés depuis 2018, les pertes subies du fait de la gestion de ce dossier, des confrontations avec la DREAL, qu’ils estiment à 15 000 €.

La société MEDIA 6 considèrent enfin qu’il ne peut lui être reproché d’avoir accepté d’acheter les parts sociales sans demander un diagnostic des sols dans la mesure où le caractère d’installation classée et la pollution antérieure avaient été occultés.

De manière subsidiaire, la société MEDIA 6 et la société ATELIERS NORMAND considèrent que la responsabilité de Monsieur [V] et la société IMMOBILIÈRE NORMAND peut être engagée sur le fondement des vices cachés, le vice étant antérieur à la vente, caché au moment de celle-ci et suffisamment grave pour entraîner de lourdes conséquences financières eu égard aux exigences de la DREAL. Les demanderesses en déduisent que si la société MEDIA 6 avait eu connaissance antérieurement à la vente du caractère classé de la société ATELIERS NORMAND, de la pollution des sols et des eaux souterraines, et de l’existence de cuves à fioul enterrées, elle n’aurait pas acquis les actions de la société ATELIERS NORMANDS, en tout cas pas à ce prix.

Infiniment subsidiairement les demanderesses considèrent que les conditions du dol sont réunies eu égard à la réticence dolosive des cédants sur ces points.

Elles en déduisent que les défendeurs doivent être condamnés à leur verser en raison de leur manquement à leur obligation contractuelle d’information, subsidiairement en raison des vices cachés, plus subsidiairement en raison du dol, la somme de 69 348 € ou, a minima, de 16 586,21 €, à parfaire, à chacune à titre de dommages intérêts du fait du dol ou de la réticence dolosive de Monsieur [V] et de la société IMMOBILIERE NORMAND qui doivent également sur l’un de ces fondements être condamnés solidairement à garantir la société MEDIA 6 et la société ATELIERS NORMAND de toutes sommes qu’elles seraient amenées à payer et à les relever indemnes de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre en lien avec les éléments cachés.

Enfin la société MEDIA 6 et la société ATELIERS NORMAND estiment avoir subi un préjudice moral justifiant une indemnisation de 35 000€ à chacune d’elle.

Dans leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 6 février 2024, Monsieur [V] et la société IMMOBILIERE NORMAND demandent au tribunal au visa des articles 1641, 1112-1 et 1137 du code civil, de :

— DEBOUTER intégralement la société S.A. MEDIA 6 et la société ATELIERS NORMAND de leurs demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER solidairement la société S.A. MEDIA 6 et la société ATELIERS NORMAND à payer la somme de 6 000 € à Monsieur [O] [V] et la somme de 6 000 € à la société IMMOBILIERE NORMAND, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELARL d’Avocats Inter-barreaux Cornet-Vincent-Ségurel (C.V.S. Maître Florent LUCAS).

A l’appui de leur position, les défendeurs font valoir en substance que le caractère classé de l’installation ressortait notamment des dispositions du bail précaire dont les cessionnaires ont eu connaissance au stade de la promesse, le document annexé à la promesse précisant en page 7 que du fait de son activité la société ATELIERS NORMAND est soumise à déclaration, l’acte ayant alors été paraphé par Monsieur [H] pour la société MEDIA 6. Les défendeurs rappellent encore qu’au moment de la cession intervenue le 5 mai 2015, la clause relative à la vigilance environnementale était reprise, le contrat de bail dérogatoire signé par le nouvel actionnaire de la société occupante et exploitante du site rappelant expressément que la société ATELIERS NORMAND était soumise à déclaration et qu’elle était responsable de tout dommage causé par son exploitation à l’environnement.

Monsieur [V] et la société IMMOBILIÈRE NORMAND rappellent que la société ATELIERS NORMAND est titulaire depuis le 13 mars 2001 d’un récépissé de déclaration pour exploiter une installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE) au titre des rubriques de la nomenclature 2410 (travail du bois) et 2940 (applications, cuisson, séchage de vernis, après, colle, enduit), et qu’à la date de la cession de parts sociales, la société ATELIERS NORMAND qui était toujours en activité sur le site industriel de [Localité 13] était en règle avec la réglementation applicable aux installations classées, ainsi qu’il était stipulé dans le contrat de garantie d’actif et de passif concomitant à la cession. Les défendeurs ajoutent qu’en tout état de cause la société cessionnaire ne pouvait ignorer que l’activité exploitée par la société les ATELIERS NORMAND relevait des installations classées.

Les défendeurs relèvent que le rapport de la DREAL du 21 mai 2019 versé au débat par la société MEDIA 6 et la société ATELIERS NORMAND souligne que la société ATELIERS NORMAND a tardé à déclarer sa cessation d’activité sur le site sis [Adresse 4] à [Localité 13], ayant exploité son activité jusqu’au 21 mars 2016 et ayant déclaré sa cessation d’activité le 4 mai 2018.

Les demandeurs rappellent que le tribunal de commerce de Nantes a par jugement du 21 septembre 2020 condamné la société CM-CIC IMMOBILIER à prendre en charge les frais liés au sinistre de 2012, sans considérer que des travaux de dépollution étaient nécessaires, se basant en cela sur les conclusions de l’expert judiciaire. Ils précisent avoir fait appel de cette décision pour que les sociétés responsables de la pollution de 2012 soient, le cas échéant, condamnées à indemniser la société IMMOBILIERE NORMAND au titre des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle, au titre de la pollution générée par le sinistre de 2012 au bénéfice de la société ATELIERS NORMAND et/ou de la société MEDIA 6.

Monsieur [V] et la société IMMOBILIÈRE NORMAND relèvent qu’à la suite du transfert de l’activité de la société ATELIERS NORMAND à [Localité 15], la SAS IMMOBILIERE NORMAND a voulu vendre ses locaux situés [Adresse 3] à [Localité 13], et s’est trouvée empêchée en l’absence d’attestation de cessation d’activité délivrée par la Préfecture du fait des manquements de la société ATELIERS NORMAND à ses obligations réglementaires en matière d’environnement, ainsi que l’expliquait Monsieur [V] dans un mail qu’il adressait le 8 juin 2021 à Monsieur [H] représentant MEDIA 6. Ils précisent que le site a finalement été préempté par [Localité 13] MÉTROPOLE la vente ayant eu lieu le 25 janvier 2019.

S’agissant de la cuve à fuel, dont l’un des tuyaux avait été percé en 2012, située à l’extérieur de l’emprise du site industriel, au sein de l’emprise de la maison familiale [V], les défendeurs relèvent que, depuis le départ, Monsieur [V] a expliqué que l’ancienne pollution n’était pas liée à l’activité de l’installation classée et qu’en tout état de cause, la société IMMOBILIERE NORMAND assumerait le cas échéant les conséquences de cette ancienne pollution, cette position étant confirmée dans un mail du 11 juin 2020 adressé à Monsieur [H], et par courrier de son conseil en date du 16 janvier 2020.

Ainsi les défendeurs soutiennent que la société IMMOBILIÈRE NORMAND a toujours reconnu devoir faire son affaire personnelle de cette ancienne pollution, à charge pour elle de se retourner contre les sociétés responsables, dans l’hypothèse où, contrairement à l’avis de l’expert judiciaire, une dépollution s’avérerait nécessaire.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 juin 2025.

Motifs de la décision

Sur la connaissance par la société cessionnaire de ce que l’activité de la société cédée relevait des installations classées

Il résulte des dispositions de l’article L511-1 du code de l’environnement dans sa version applicable au présent litige que sont soumis à la réglementation des installations classées “les usines, ateliers, dépôts, chantiers et, d’une manière générale, les installations exploitées ou détenues par toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui peuvent présenter des dangers ou des inconvénients soit pour la commodité du voisinage, soit pour la santé”, la sécurité, la salubrité publiques, soit pour l’agriculture, soit pour la protection de la nature, de l’environnement et des paysages, soit pour l’utilisation rationnelle de l’énergie, soit pour la conservation des sites et des monuments ainsi que des éléments du patrimoine archéologique”.

Il résulte des dispositions de l’article L512-8 du code de l’environnement dans sa version applicable au présent litige que “Sont soumises à déclaration les installations qui, ne présentant pas de graves dangers ou inconvénients pour les intérêts visés à l’article L. 511-1, doivent néanmoins respecter les prescriptions générales édictées par le préfet en vue d’assurer dans le département la protection des intérêts visés à l’article L. 511-1.”

Aux termes de l’article R 512-47 du code de l’environnement, la déclaration relative à une installation «est adressée», avant la mise en service de l’installation, au préfet du département dans lequel celle-ci doit être implantée.

Il résulte enfin des dispositions de l’article R 512-66-1 du même code que “Lorsqu’il procède à une cessation d’activité, l’exploitant notifie au préfet la date d’arrêt définitif des installations un mois au moins avant celle-ci, ainsi que la liste des terrains concernés”.

Il résulte notamment de ces dispositions que les installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE), qui sont des établissements soumis à une réglementation spécifique en raison de leur potentiel impact sur l’environnement et la santé publique, doivent faire l’objet a minima d’une déclaration au moment du démarrage de l’activité et au moment de sa cessation, ces déclarations pesant sur l’exploitant du site qui doit ensuite procéder à la réhabilitation des terrains des installations concernées de manière à ce qu’il permette un usage futur du site.

En l’espèce il est acquis aux débats que la société ATELIERS NORMAND est titulaire depuis le 13 mars 2001 d’un récépissé de déclaration pour exploiter une installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE) au titre des rubriques de la nomenclature 2410 (travail du bois) et 2940 (application de peinture et vernis).

En premier lieu, la société MEDIA 6 et la société ATELIERS NORMAND reprochent aux cédants d’avoir occulté cette déclaration d’installation classée.

Il ressort pourtant des actes préalables à la cession (promesse de vente et annexes relative à la résiliation du bail commercial et passation d’un bail précaire) ainsi que des actes concomitants à la cession que le caractère d’installation classée de la société ATELIERS NORMAND y était mentionné. En effet, le contrat de bail dérogatoire signé par le nouvel actionnaire de la société occupante et exploitante du site rappelle expressément au chapitre “CHARGES ET CONDITIONS – Vigilance environnementale” que la société ATELIERS NORMAND était soumise à déclaration et qu’elle était responsable de tout dommage causé par son exploitation à l’environnement, tandis que la garantie d’actif et de passif stipule au chapitre “DÉCLARATIONS” que “la société a été régulièrement gérée dans le respect des règles et lois en vigueur, et en conformité des usages. Elle est notamment en règle au regard des prescriptions d’urbanisme et d’environnement (régularité des permis de construire, installations classées, existence de police d’assurances couvrant des risques usuels…).” (Souligné par nos soins).

A ce titre, c’est en vain que la société MEDIA 6 vient soutenir en substance qu’il ne s’agit que de clauses de style, et qu’elle a, faute de précision supplémentaire, ignoré le caractère d’installation classée du site d’exploitation. En effet, elle ne conteste pas être une société cotée en bourse ayant, préalablement à la cession de 2015, une activité d’agencement d’espace commerciaux similaire à celle de la société ATELIERS NORMAND, de sorte qu’elle était nécessairement avertie des obligations découlant des dispositions de l’article L511-1 du code de l’environnement qui imposent une telle déclaration en cas d’activité potentiellement polluante, ce qui était le cas pour la société ATELIERS NORMAND.

Il s’ensuit que les cédants démontrent avoir satisfait à leur obligation d’information précontractuelle et contractuelle sur ce point et que les demandeurs ne peuvent leur reprocher aucune faute à ce titre. De même aucune réticence dolosive ne saurait être retenue à l’encontre des cédants dès lors que l’information est contenue dans les actes pré-contractuels et les actes concomitants à la cession.

Sur la charge de la dépollution du site

L’article 1112-1 du code civil dispose : « [Localité 11] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1645 du même code dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Il est par ailleurs constant que l’action estimatoire permettant de replacer l’acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte de vices cachés indépendamment du prix de la vente, l’acquéreur est fondé à demander la condamnation du cédant au coût des travaux nécessaires pour remédier à ces vices.

Dès lors qu’il est désormais acquis aux débats que la société ATELIERS NORMAND relève des installations classées, il résulte des obligations réglementaires précitées que pèse sur le dernier exploitant de l’installation classée soumise à déclaration, l’obligation de procéder à la déclaration de cessation d’activité un mois avant le transfert de son site d’exploitation à [Localité 15]. La réglementation en la matière fait également peser sur le dernier exploitant la charge de remettre en état le site classé, et notamment de le laisser exempt de toute pollution.

Cette obligation pesant sur l’exploitant est encore rappelée tant dans le contrat de bail annexé à la promesse de cession signée le 13 mars 2015 par la société ATELIERS NORMAND, que dans le bail signé le 5 mai 2015, dans la clause finale du chapitre CHARGES ET CONDITIONS – Vigilance environnementale: «L’Occupant ayant l’obligation de remettre au Propriétaire en fin de bail le bien loué exempt de substances dangereuses pour l’environnement, supportera toutes les conséquences juridiques et financières d’une éventuelle remise en état des locaux fondés sur le non-respect de cette obligation. »

Les parties s’opposent sur la portée de cette clause, les demanderesses soutenant qu’elle ne met pas à leur charge l’obligation d’assumer les conséquences de la pollution causée antérieurement à la cession des parts sociales, tandis que Monsieur [V] et la société IMMOBILIÈRE NORMAND soutiennent que ces dispositions contractuelles font obligation au locataire d’assumer en fin de bail l’ensemble, sans distinction, des travaux de dépollution consécutifs à l’activité de la société ATELIERS NORMAND.

Au cas d’espèce, compte tenu de la divergence d’interprétation des parties sur la portée de cette clause contractuelle, il appartient au juge de rechercher la commune intention des parties.

A cet égard, si le tribunal ne peut que constater que la clause précitée ne contient aucune restriction relative à la date d’apparition de la pollution, il n’est pas discuté que la pollution dont s’agit a été pour partie causée par la perforation accidentelle de la conduite de refoulement d’une cuve à fioul en 2012 ayant entraîné une pollution par hydrocarbure au droit du sondage S4 effectué par la société ECR. Il doit encore être relevé que les défendeurs ne disconviennent pas que cet épisode de pollution accidentelle de 2012 a été passé sous silence au moment de la cession de sorte que la portée de la clause doit s’examiner au regard de l’ignorance qu’avaient les cessionnaires du caractère pollué du sol.

Il en résulte que Monsieur [V] et la société IMMOBILIÈRE NORMAND ne peuvent se prévaloir de cette clause pour faire peser sur le dernier exploitant les conséquences d’une pollution à laquelle il est totalement étranger et dont il n’avait pas connaissance au moment où il a accepté de signer ces conditions de cession. C’est en effet à juste titre que la société MEDIA 6 fait valoir que si elle avait été informée de cette pollution elle aurait négocié la prise en charge par la société IMMOBILIERE NORMAND de tout risque sur la remise en état du site et sur les coûts générés par une dépollution du terrain et négocié ce point dans la garantie de passif.

Pour rappel cette pollution est survenue en 2012, soit trois années avant la cession de parts entre les parties, à l’occasion de l’établissement d’un diagnostic de sols réalisé par la société FONDASOL pour le compte de CM-CIC IMMOBILIER (ATARAXIA). L’expert judiciaire nommé à la demande de Monsieur [V] et de la société IMMOBILIÈRE NORMAND a constaté que la conduite a été réparée en 2013, que le fuel a ensuite été pompé et a considéré que le diagnostic de pollution était exagéré, que la pollution était mineure et que les travaux de dépollution étaient excessifs.

Il reste qu’à plusieurs reprises Monsieur [V] a admis auprès de la société MEDIA 6 qu’il n’appartenait pas à la société ATELIERS NORMAND de supporter les conséquences de cette éventuelle dépollution (et notamment par un courrier de son avocat maître VIAUD du 16 janvier 2020 et un mail de Monsieur [V] du 8 juin 2021 adressés à MEDIA 6). Par ailleurs il a fait appel de la décision du tribunal de commerce de Nantes qui s’est basé sur les conclusions de l’expert, afin que la responsabilité de la société FONDASOL soit retenue et qu’il le relève indemne avec la société IMMOBILIÈRE NORMAND de toute condamnation pouvant intervenir au titre de cette pollution. Ce positionnement de la société IMMOBILIÈRE NORMAND et de Monsieur [V] ressort encore de leurs dernières conclusions qui précisent notamment en page 16 : “ Les engagements de la société IMMOBILIÈRE NORMAND sont strictement limités à la pollution constatée par le sondage S4 (pollution intervenue en 2012)”

C’est donc à juste titre que la société MEDIA 6 et la société ATELIERS NORMAND considèrent que ce positionnement de Monsieur [V] et la société IMMOBILIÈRE NORMAND constitue un aveu judiciaire de ce qu’ils doivent assumer les conséquences de cette dépollution.

La pollution constatée constitue bien une information qui n’a pas été fournie à la société cessionnaire alors qu’elle lui était due et qu’elle peut être considérée comme déterminante dans la négociation du prix ou de l’étendue de la garantie de passif. C’est en effet à juste titre que la société MEDIA 6 fait valoir que si elle avait été informée de cette pollution, elle aurait négocié la prise en charge par la société IMMOBILIERE NORMAND de tout risque sur la remise en état du site et sur les coûts générés par une dépollution du terrain et négocié ce point dans la garantie de passif au moment de la cession des parts sociales. C’est sous l’angle de la perte de chance d’insérer une telle clause dans la garantie de passif que Monsieur [V] et la société IMMOBILIÈRE NORMAND devront indemniser la société MEDIA 6 et la société ATELIERS NORMAND, la probabilité de négocier une telle clause pouvant être estimée à 100%.

En revanche et au vu des constatations effectuées par l’expert judiciaire, relative à la faible ampleur de la pollution survenue en 2012 et au pompage effectué en 2013, aucune mauvaise foi ne pourra être retenue à l’encontre des cédants qui ont pu alors considérer que le problème était résolu.

C’est donc sur le fondement du manquement à leur obligation précontractuelle d’information que Monsieur [V] et la société IMMOBILIÈRE NORMAND seront tenus solidairement de supporter le coût de la dépollution du site rendue nécessaire par la perforation accidentelle de 2012.

Sur le coût de la dépollution

La société MEDIA 6 et la société ATELIERS NORMAND versent aux débats les factures de la société VALGO correspondant à la dépollution totale du site, la dernière situation du 16 novembre 2023 faisant état d’un montant total réglé de 24 680 euros HT ce qui correspond à une somme de 29 616 euros TTC.

Il ressort cependant de ces factures que la dépollution concernent également une autre dépollution au droit du sondage S11, qui ne concerne pas les défendeurs. A ce titre, les demandeurs expliquent que les opérations de dépollution directement liées au sinistre de 2012 représentent 53,7% de la dépollution totale, et cette proportion, non discutée en défense sera donc retenue.

C’est donc une somme de 24 [Immatriculation 8],7% = 13 253,16 euros HT soit 15 903,79 euros TTC qui sera mise à la charge de Monsieur [V] et de la société IMMOBILIÈRE NORMAND au titre de la dépollution du site liée à l’accident de 2012.

Sur les préjudices annexes

La société MEDIA 6 et la société ATELIERS NORMAND sollicitent en outre la condamnation des défendeurs à leur régler :

— les sommes de 14 121,60 euros ( pièces demandeurs 41 et 42) et 5 992,80 € (pièces demandeurs 35 et 36) au titre des diverses études ECR réalisées à la requête de la société ATELIERS NORMAND

— des « coûts financiers de traitement » chiffrés à la somme de 15 000 euros

— la somme de 69 348 euros au titre d’une partie du prix de cession,

— la somme de 35 000 euros au titre du préjudice moral,

S’agissant des factures ECR, les deux premières d’un montant total de 14 121,60 € consistent à facturer le diagnostic des sols, et ne sauraient comme telles être mises à la charge des cédants alors qu’il incombait en tout état de cause à l’exploitant, soit la société ATELIERS NORMAND de faire effectuer cette analyse des sols au moment de la cessation de son exploitation sur le site classé. S’agissant en revanche des deux dernières de 5 992,80 euros afférentes à l’étude et l’évaluation des coûts de dépollution, elles seront mises à la charge de Monsieur [V] et la société IMMOBILIÈRE NORMAND selon la proportion précitée de 53,7%, soit pour la somme de 3 218,13 euros.

S’agissant de la demande afférente aux coûts financiers de traitement sollicités au titre du temps passé pour les diverses démarches et échanges avec la DREAL, force est de relever que de tels échanges sont en tout état de cause inhérents à l’activité de la société ATELIERS NORMAND, et au transfert de son activité sur un autre site. Au surplus cette demande d’indemnisation forfaitaire n’est ni étayée, ni justifiée. En conséquence, cette demande sera écartée.

Pour les mêmes raisons la demande formée au titre du préjudice moral non étayée ne sera pas accueillie.

Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile permettent au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [V] et la société IMMOBILIÈRE NORMAND qui succombent partiellement à la présente instance seront condamnés aux dépens et tenus de verser à la société MEDIA 6 et la société ATELIERS NORMAND la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [V] et la société IMMOBILIÈRE NORMAND seront déboutés de leur propre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, comme c’est le cas en l’espèce, énonce que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code prévoit cependant que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement Monsieur [V] et la société IMMOBILIÈRE NORMAND à régler à la société MEDIA 6 et la société ATELIERS NORMAND la somme de 15 903, 79 euros au titre des travaux de dépollution du site ;

Condamne solidairement Monsieur [V] et la société IMMOBILIÈRE NORMAND à régler à la société MEDIA 6 et la société ATELIERS NORMAND la somme de 3 218,13 euros au titre des frais d’étude de travaux de dépollution et de leur coût ;

Condamne solidairement Monsieur [V] et la société IMMOBILIÈRE NORMAND à régler à la société MEDIA 6 et la société ATELIERS NORMAND la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute la société MEDIA 6 et la société ATELIERS NORMAND du surplus de leurs demandes ;

Déboute Monsieur [V] et la société IMMOBILIÈRE NORMAND de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamne solidairement Monsieur [V] et la société IMMOBILIÈRE NORMAND aux dépens;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Isabelle CEBRON Géraldine BERHAULT