Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 30 Avril 2025

__________________________________________

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [L]

52 Rue Bourdon

61000 ALENCON

représenté par Maître Clarisse LE GRAND, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [D]

41 Boulevard François Mitterrand

44800 SAINT- HERBLAIN

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 27 février 2025

date des débats : 27 février 2025

délibéré au : 30 avril 2025

RG N° N° RG 25/00122 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NQZM

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Clarisse LE GRAND

CCC à Madame [M] [D] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 23 août 2023, prenant effet le 1er septembre 2023, pour une durée de 36 mois renouvelable, Monsieur [F] [L], personne physique ayant pour mandataire FONCIA LOIRE ATLANTIQUE administrateur de biens, a donné à bail à Madame [M] [D] un local à usage d’habitation lot n°88 sis 41 boulevard François Mitterrand à SAINT-HERBLAIN (44800) ainsi que ses accessoires, moyennant un loyer mensuel de 547.70 euros outre une provision mensuelle pour charges de 86 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Par acte du 11 mars 2024, la locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, le bailleur lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2025, Monsieur [F] [L] a assigné Madame [M] [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, à défaut de conciliation, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Déclarer Monsieur [L] recevable et bien fondé en ses demandes ;

Constater à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail à la date du 12 mai 2024 ;

Prononcer subsidiairement la résiliation judiciaire du contrat de bail du 23 août 2023 pour défaut de paiement des loyers ;

Ordonner l’expulsion de Madame [M] [D] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux loués situés 41 boulevard François Mitterrand, 44 800 SAINT-HERBLAIN et ce au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique;

Autoriser le transport des meubles et objets laissés dans les lieux aux frais et risques de l’expulsée ;

Condamner Madame [M] [D] au paiement de la somme de 11 534.20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés au 11 décembre 2024 augmentée des intérêts de retard à compter du 11 mars 2024 pour la somme de 5 658.55 euros et à compter du présent acte introductif d’instance pour le solde, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

Dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 547.70 euros restera acquis au bailleur et viendra en déduction des sommes dues ;

Condamner Madame [M] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges prévus au bail, assortie des intérêts de plein droit à compter de la date de résiliation du bail jusqu’au jour de la libération effectivité et définitive des lieux ;

Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

Condamner Madame [M] [D] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 février 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance actualisant sa créance à la somme de 13 169.53 euros arrêtée au 27 février 2025. Elle a précisé que le dépôt de garantie n’avait pas été versé par la locataire et qu’il n’y avait donc pas lieu de le déduire des sommes dues, tel que rédigé initialement dans l’assignation. Elle a également indiqué que tous les prélèvements effectués sur le compte de Madame [M] [D] étaient systématiquement rejetés.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [M] [D] n’a pas comparu et personne ne l’a représentée.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence de contact avec la locataire et d’élément d’informations sur sa situation.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de la défenderesse ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Madame [M] [D] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 13 mars 2024.

En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article VI du contrat de bail prévoit le dépôt de garantie d’un montant de 547.70 euros.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Madame [M] [D] ne s’est pas présentée devant le tribunal et le rapport social n’a pas pu être réalisé, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, l’assignation mentionne expressément la condamnation de la locataire à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer en principal et des charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence de l’intéressée.

Il résulte des pièces produites et en particulier du décompte en date du 27 février 2025 que les loyers et charges du local d’habitation n’ont pas été réglés, que le dépôt de garantie n’a pas été versé, de sorte que le compte locataire est débiteur de la somme de 13 169.53 euros, terme de février 2025 inclus et frais de contentieux à déduire (323.33 euros), ces derniers relevant des dépens ainsi que des frais d’impayé non justifiés (0.38 euros).

La créance étant justifiée pour la somme de 12 845.82 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [M] [D] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024 sur la somme de 5 658.55 euros, du 6 janvier 2025 sur la somme de 11 534.20 euros et de la date du jugement pour le surplus.

Il convient de rappeler que la locataire est redevable des loyers et des charges entre la date de l’audience et la signification de la décision.

Il importe également de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, la clause VIII du contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2024, Monsieur [F] [L] a fait délivrer à Madame [M] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 5 658.55 euros au titre des loyers et charges.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 12 mai 2024.

Dès lors, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [D] et de tous occupants de son fait, étant occupante sans droit ni titre à compter de cette date à défaut de départ volontaire, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [M] [D]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail la locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 12 mai 2024, Madame [M] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de condamner Madame [M] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, augmentée des charges locatives en cours et assortie des intérêts au taux légal et ce, jusqu’à libération effective des lieux.

Celle-ci se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de février 2025 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er mars 2025.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [M] [D], qui succombe, supportera les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, à l’exception du coût de la saisine de la CCAPEX non indispensable pour les bailleurs privés.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par le bailleur afin de recouvrer les sommes dues. Madame [M] [D] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de Monsieur [F] [L] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 23 août 2023 entre Monsieur [F] [L], personne physique ayant pour mandataire FONCIA LOIRE ATLANTIQUE administrateur de biens, et Madame [M] [D] portant sur un local à usage d’habitation lot n°88 sis 41 boulevard François Mitterrand à SAINT-HERBLAIN (44800) ainsi que ses accessoires, à compter du 12 mai 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [M] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux est régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [M] [D] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, assortie des intérêts au taux légal ;

CONDAMNE Madame [M] [D] à son paiement à compter de l’échéance de mars 2025 ;

CONDAMNE Madame [M] [D] à payer à Monsieur [F] [L] la somme de 12 845.82 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés au 27 février 2025, terme de février 2025 inclus, outre le dépôt de garantie ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024 sur la somme de 5 658.55 euros, du 6 janvier 2025 sur la somme de 11 534.20 euros et de la date du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges sera déduite de la dette ;

RAPPELLE à la locataire ses obligations et notamment le paiement des loyers et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [M] [D] à verser à Monsieur [F] [L] une indemnité de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Madame [M] [D] aux dépens à l’exception du coût de la saisine de la CCAPEX ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La présidente

M. HORTAIS S.ZARIFFA