Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 13 Mars 2025

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DEMANDEUR :

HABITAT 44

3, Boulevard Alexandre Millerand

BP 50432

44204 NANTES

représenté par Maître Philippe GRESLE, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [M] [Z] épouse [H]

6 Rue César Franck

Etage 1 Appartement 7

44110 CHATEAUBRIANT

comparant en personne

Monsieur [U] [H]

6 Rue César Franck

Etage 1 Appartement 7

44110 CHATEAUBRIANT

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 16 janvier 2025

date des débats : 16 janvier 2025

délibéré au : 13 mars 2025

RG N° N° RG 24/02675 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NG7O

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Philippe GRESLE

CCC à Madame [M] [Z] épouse [H]

CCC à Monsieur [U] [H] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 6 juin 2017 prenant effet le même jour, pour une durée d’un an renouvelable, l’office public de l’habitat – Habitat 44 a donné à bail à Monsieur [O] [H] et à Madame [M] [Z] épouse [H] un local à usage d’habitation au sein du groupe VILLE AUX ROSES 1 au premier étage sis 6 rue César Franck à Chateaubriant (44110), moyennant un loyer mensuel révisable de 395.49 euros, outre une provision sur charges de 172.92 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Des loyers restant impayés, par actes du 7 juin 2023, l’office public de l’habitat – Habitat 44 leur a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par actes séparés de commissaire de justice du 5 août 2024, l’office public de l’habitat – Habitat 44 a assigné Monsieur [O] [H] et Madame [M] [Z] épouse [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir :

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— constater à compter du 8 août 2023 la résiliation du bail signé le 6 juin 2017 entre les parties et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;

— en conséquence, prononcer l’expulsion de Madame [H] et de Monsieur [H] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi;

— condamner Madame [H] et de Monsieur [H] à lui payer la somme de 7 282.30€ correspondant aux loyers et charges échus et impayés et arrêtés au 12 août 2024, somme à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience ;

— dire que Madame [H] et de Monsieur [H] devront payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges inhérents soit la somme mensuelle de 646.85 euros à compter du 8 août 2023 jusqu’au départ effectif des lieux et remise des clefs ;

— condamner Madame [H] et de Monsieur [H] au paiement d’une somme de 700 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux antiers dépens en lesquels sera compris le coût du commandement de payer ;

— constater que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 16 janvier 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Par décision du 2 novembre 2023, la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a validé les mesures imposées, à savoir un moratoire de 9 mois puis un échelonnement de la dette sur trois mensualités de 933.17 euros, concernant la créance d’Habitat 44 fixée à 2 799.52 euros.

L’office public de l’habitat – Habitat 44, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance tout en précisant que sa créance s’élève désormais à la somme de 4 482.79 euros arrêté au 10 janvier 2025. Elle a précisé que la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a imposé un plan en novembre 2023 ; que toutefois, il s’agissait d’une précédente dette. Elle a, par ailleurs, refusé la proposition des locataires visant à suspendre la clause résolutoire.

Régulièrement assignés respectivement à domicile et à personne, Monsieur [O] [H] et Madame [M] [Z] épouse [H] ont comparu et ont reconnu le montant de la dette pour laquelle ils ont sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 150 euros par mois en sus du loyer et des charges. Ils ont actualisé leur situation personnelle et financière déclarant percevoir au total 3 400 euros et avoir trois enfants à charge.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 8 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Monsieur [O] [H] et Madame [M] [Z] épouse [H] reconnaissent le principe et le montant de la dette.

Il résulte des pièces produites que le couple n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, il ressort du décompte arrêté au 10 janvier 2025 versé à l’audience que le couple est redevable de la somme de 4 482.79 euros.

Si la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a imposé, à compter du 2 novembre 2023, un moratoire de neuf mois puis les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du code de la consommation, à savoir un rééchelonnement la créance du bailleur fixée à la somme de 2 799.52 euros sur trois mensualités de 933,17 euros, les parties s’accordent sur le montant de la créance à l’audience, à savoir 4 482.79 euros au 10 janvier 2025, incluant la créance dénoncée à la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique.

Il convient de déduire les frais de contentieux relevant des dépens (76,28 euros) et les frais de pénalité de non-réponse à l’enquête sociale non justifiés par la lettre recommandée avec accusé de réception telle que prévue à l’article L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation (45,72 euros) et de préciser que les locataires ont effectué trois virements de 933.17 euros, comme prévu par la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique.

La créance étant justifiée pour la somme de 4 360.79 euros, il convient en conséquence de condamner Monsieur [O] [H] et Madame [M] [Z] épouse [H] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.7.1., une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par actes séparés de commissaire de justice en date du 7 juin 2023, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [O] [H] et Madame [J] [Z] épouse [H] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 3 519.01 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 août 2023.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par le couple [H]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 8 août 2023, les défendeurs sont sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 8 août 2023, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [O] [H] et Madame [M] [Z] épouse [H] à son paiement.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par par le couple [H]

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Monsieur [O] [H] et Madame [M] [Z] épouse [H] sollicitent des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 150 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer leur dette. Le bailleur s’oppose à cette proposition.

Il ressort du diagnostic social et financier que depuis la recevabilité de leur dossier de surendettement et la mise en place des mesures imposées une nouvelle dette de loyer est née. Il est mentionné que le couple a également une dette de scolarité et une dette d’électricité. Madame [H] a tenté de déposer un nouveau dossier de surendettement mais cette démarche n’a pas abouti pour des raisons administratives.

Il ressort du décompte actualisé versé aux débats que les locataires ont repris le paiement intégral de leur loyer depuis le mois de juillet 2024, respectant en outre les mesures imposées de la commission de surendettement. Le décompte fait en effet apparaître trois versements de 933.17 euros le 16 octobre et le 25 novembre et le 27 décembre 2024.

Lors de l’audience, le couple indiqué percevoir un salaire mensuel de 3 400 euros, tout en précisant avoir trois enfants à charge.

Au vu de ces éléments, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, et dès lors que Monsieur [O] [H] et Madame [M] [Z] épouse [H] disposent de revenus leur permettant de s’acquitter de la dette en sus du loyer courant, et ce dans le délai de 36 mois, il convient d’accueillir leur demande.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Monsieur [O] [H] et Madame [M] [Z] épouse [H] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,les locataires seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [O] [H] et Madame [M] [Z] épouse [H], qui succombent, supporteront les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu 6 juin 2017 entre l’office public de l’habitat – Habitat 44 et Monsieur [O] [H] et Madame [M] [Z] épouse [H] portant sur un local à usage d’habitation groupe VILLE AUX ROSES 1 au premier étage sis 6 rue César Franck à Chateaubriant (44110), sont réunies à la date du 8 août 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [H] et Madame [M] [Z] épouse [H] à payer à l’office public de l’habitat – Habitat 44 la somme de 4 360.79 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 10 janvier 2025 ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE aux locataires leurs obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [O] [H] et Madame [M] [Z] épouse [H] à s’acquitter de la dette par 29 mensualités de 150 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 30ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [O] [H] et Madame [M] [Z] épouse [H] se libèrent dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Monsieur [O] [H] et Madame [M] [Z] épouse [H] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, l’office public de l’habitat – Habitat 44 à procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [H] et Madame [M] [Z] épouse [H] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE dans ce cas Monsieur [O] [H] et Madame [M] [Z] épouse [H] à payer à une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles, à compter de la défaillance et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [O] [H] et Madame [M] [Z] épouse [H] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA