SG

LE 06 NOVEMBRE 2025

Minute n°

N° RG 22/01807 – N° Portalis DBYS-W-B7G-LRTF

[C] [K]

[O] [L] épouse [K]

C/

S.A. ALLIANZ

Demande en paiement de l’indemnité d’assurance dans une assurance de dommages

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL INTER BARREAUX [Localité 4] ANGERS ATLANTIQUE AVOCATS ASSOCIES – 111

la SELARL SC AVOCATS

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du SIX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Nicolas BIHAN, Vice-Président,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 10 JUIN 2025 devant Laëtitia FENART, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 02 OCTOBRE 2025 prorogé au 06 NOVEMBRE 2025.

Jugement Contradictoire rédigé par Laëtitia FENART, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Monsieur [C] [K], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Bertrand SALQUAIN de la SELARL INTER BARREAUX NANTES ANGERS ATLANTIQUE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES

Madame [O] [L] épouse [K], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Bertrand SALQUAIN de la SELARL INTER BARREAUX NANTES ANGERS ATLANTIQUE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES

DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

S.A. ALLIANZ, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Frédérique SALLIOU de la SELARL SC AVOCATS, avocats au barreau de RENNES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

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FAITS-PROCEDURE-PRETENTIONS

Suivant acte notarié du 6 février 2019, Madame [O] [L] épouse [K] et Monsieur [C] [K] ont fait l’acquisition d’un appartement situé [Adresse 3], appartement n°604, lot n°38, auprès des époux [T].

L’immeuble a été achevé en 2007, suivant permis de construire délivré en 2004, et a connu plusieurs sinistres depuis la réception des travaux, ayant donné lieu à plusieurs expertises et interventions de l’assureur dommage ouvrage ALLIANZ.

Avant et après sa vente aux époux [K], l’appartement a fait l’objet de plusieurs dégâts des eaux.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 mai 2014, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble a formalisé une première déclaration de sinistre à l’occasion d’infiltrations.

La compagnie ALLIANZ a pris en charge le sinistre et les travaux préconisés par son expert ont été réalisés pour tenter de mettre un terme à la difficulté.

Le 7 février 2017, une seconde déclaration de sinistre concernant divers désordres affectant les logements a été formalisée auprès de la société ALLIANZ IARD.

La société ALLIANZ a pris partiellement en charge le sinistre au titre de l’assurance dommage-ouvrage.

Ces interventions n’ont pas permis de mettre un terme aux infiltrations.

Par arrêt du 8 novembre 2018, une expertise judiciaire concernant les désordres liés à

l’humidité a été ordonnée par la cour d’appel de [Localité 5].

Le 6 février 2019, Madame [T] a déclaré de nouveau un sinistre, précisant « Les

dégâts se situent sous la fenêtre de la pièce principale donnant sur la terrasse », soit toujours au même endroit.

En avril 2019, une expertise a dû être diligentée à la demande de la SCI LA NOUE BRAS DE

FER, concernant plusieurs lots de l’immeuble.

Le rapport d’expertise a conclu à des désordres persistants dans l’appartement de Monsieur et Madame [K].

Puis la vente [T] / [K] est survenue suivant acte notarié du 6 février 2019.

En 2020, un ravalement de l’immeuble a été opéré mais n’a pas permis de mettre fin aux infiltrations.

Par constat d’huissier du 21 janvier 2021, il a été noté que le plancher béton était détrempé au niveau du mur de façade sous la fenêtre où se situe côté extérieur la prise de courant et le robinet extérieur.

Le 21 avril 2021, le cabinet UNION D’EXPERTS, pris en la personne de Monsieur [X] [F], a rendu son rapport définitif identifiant la cause du sinistre comme étant liée à un défaut d’étanchéité des menuiseries de l’appartement de Monsieur [K].

Il fait état d’infiltrations récurrentes dans les menuiseries installées sur le même mur de façade de la pièce principale où se trouvent, sur la face extérieure, le robinet et la prise de courant.

Un rapport d’intervention de l’ITEV (Inspection thermographique vidéo) a identifié que l’eau entrait dans l’appartement par les menuiseries, en effectuant un test d’arrosage.

Par lettre du 29 octobre 2021, les époux [K] ont mis en demeure la société ALLIANZ, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, de les indemniser.

Le 20 avril 2021, les époux [K] ont eux-mêmes fait appel à l’entreprise de menuiserie MERIEAU afin de remplacer l’ensemble fenêtre / porte-fenêtre situé sur le mur de façade.

Par lettre du 8 décembre 2021, l’entreprise a indiqué qu’au démontage des menuiseries il avait été constaté de nombreux espaces libres non jointifs entre la maçonnerie et l’ensemble en Alluminium créant un défaut d’étanchéité.

Après le changement des menuiseries, aucune entrée d’eau n’a été constatée dans l’appartement.

***

Par acte du 14 avril 2022 les époux [K] assigner en responsabilité la société ALLIANZ IARD devant le tribunal judiciaire de NANTES afin d’obtenir :

— le paiement de la somme de 55.487,18 euros en réparation du préjudice subi ;

— Ou à titre subsidiaire, que soit diligentée une nouvelle expertise.

Par conclusions d’incident, la société ALLIANZ a saisi le juge de la mise en état, aux fins de voir :

— Déclarer irrecevables Monsieur et Madame [K] en leurs demandes dirigées à l’encontre de la SA ALLIANZ IARD es qualité d’assureur dommage-ouvrage,

— Condamner Monsieur et Madame [K] au versement d’une somme de 4.000,00€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner les mêmes aux entiers dépens.

Par ordonnance du 21 août 2023, le juge de la mise en état a :

— Déclaré irrecevables Monsieur et Madame [K] en leurs demandes dirigées à l’encontre de la SA ALLIANZ IARD ès qualités d’assureur dommages-ouvrage ;

— Dit que les dépens du présent incident suivront le sort des dépens au fond ;

— Rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

— Renvoyé l’affaire à la mise en état du 08 novembre 2023 pour conclusions au fond des demandeurs.

Le Juge de la mise en état a déclaré les demandes de Monsieur et Madame [K] irrecevables à l’encontre de la SA ALLIANZ IARD ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, et s’est déclaré incompétent pour statuer sur la question de la responsabilité contractuelle de la société ALLIANZ IARD, s’agissant d’une question de fond.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 janvier 2024, les époux [K] demandent au tribunal, de:

Vu les articles L.124-3 et L.241-1 du Code des assurances,

Vu les articles 1231, 1231-6, 1240, 1241 du Code civil,

Vu l’article 232 du Code de procédure civile

Vu les jurisprudences citées,

Vu les pièces versées aux débats,

— Juger que la société ALLIANZ IARD a engagé sa responsabilité contractuelle en ne préfinançant pas des travaux efficaces de nature à mettre fin aux désordres subis par les époux [K] copropriétaires, en faisant établir un rapport d’expertise défectueux conduisant à un préfinancement imparfait alors que les travaux préconisés et exécutés se sont avérés insuffisants ; à défaut JUGER pour les mêmes motifs que la société ALLIANZ a engagé sa responsabilité délictuelle au regard des graves manquements qu’elle a commis en se révélant incapable de résorber les causes de ce sinistre localisé toujours au même endroit depuis plusieurs années,

En conséquence,

— Condamner la société ALLIANZ IARD à payer à Monsieur et Madame [K], la somme de 70 760,38 €, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 29 octobre 2021,

À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE ET AVANT DIRE DROIT

— Désigner tel expert qu’il plaira avec la mission suivante :

o Convoquer et entendre les parties assistées le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion des opérations ou lors de la tenue des réunions d’expertise,

o Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, ainsi que tout rapport technique ou rapport d’expertise déjà effectué à la demande de l’une ou l’autre des parties,

o Se rendre sur les lieux et faire une visite et une description des lieux :

o Examiner les désordres allégués et les décrire,

o Rechercher les causes des désordres en faisant procéder si nécessaire à toute étude ou

analyse technique, mécanique ou chimique ;

o Effectuer si besoin une étude thermique du logement et du système de chauffage;

o Fournir tous éléments permettant de déterminer si les désordres rencontrés

proviennent d’une erreur grave de conception, d’une erreur de construction, d’un vice

des matériaux et/ou produits, d’une malfaçon dans leur mise en œuvre, d’une

négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause et si ces désordres constituent une simple défectuosité, des malfaçons ou des vices graves ;

o Fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables et dans quelle proportion ;

o Indiquer l’importance de ces désordres éventuels en précisant si, affectant l’ouvrage dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination, dire notamment si les désordres rendent le logement impropre à sa destination ;

o Dire si le logement était atteint de vices cachés lors de la vente ; dans l’affirmative,

préciser la date à laquelle ils se sont révélés et dire s’ils rendent le logement impropre

à l’usage auquel il est destiné ou en diminue tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus ;

o Dire si les éventuels entretiens effectués par les précédents propriétaires étaient appropriés et conformes aux réglementations en vigueur,

o Rechercher les causes des vices,

o Donner ses observations précises sur les travaux nécessaires pour remédier aux désordres éventuels ; en évaluer la durée d’exécution et le coût,

o Indiquer s’il existe un préjudice de jouissance des lieux subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état,

o D’une manière générale donner à la juridiction les éléments permettant de se prononcer sur les responsabilités éventuellement encourues.

— Rappeler que l’expert peut s’adjoindre d’initiative, si besoin est, un technicien dans une autre spécialité que la sienne, dont le rapport sera joint au rapport (articles 278 et 282 du code de procédure civile) et/ou se faire assister par une personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité (article 278-1),

— Accorder à l’expert pour le dépôt de son rapport au service du contrôle des expertises du greffe du Tribunal judiciaire de NANTES un délai de SIX MOIS à compter de la notification de sa mission et de la consignation,

— Dire que l’expert devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l’expertise une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant,

— Dire qu’en cas d’empêchement ou refus, l’expert commis pourra être remplacé par ordonnance à la demande de la partie la plus diligente,

— Désigner, pour contrôler les opérations d’expertise, le juge chargé des expertises du Tribunal judiciaire de NANTES,

— Dire que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies, et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission, conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du Code de procédure civile,

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

— Débouter la société ALLIANZ IARD de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la société ALLIANZ IARD à payer aux époux [K] la somme de 5000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, – Condamner la société ALLIANZ IARD aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 novembre 2023, la SA ALLIANZ IARD demande au Tribunal, de:

Vu l’article 1792 du Code Civil,

Vu l’article L 242-1 et L 114-1 du Code des Assurances,

Vu l’Ordonnance du Juge de la Mise en Etat en date du 21 août 2023,

— Débouter Monsieur et Madame [K] de leur demande dirigée à l’encontre de la

SA ALLIANZ IARD et ce, sur le fondement de l’article 1231 du Code Civil, voire 1240 qui est évoqué à titre subsidiaire,

— Juger que la SA ALLIANZ IARD n’a pas engagé sa responsabilité contractuelle, ni

délictuelle, rapportant la preuve de l’absence de lien de causalité entre son

intervention et les dommages actuels dont se plaignent Monsieur et Madame [K],

— Débouter Monsieur et Madame [K] de leur demande avant dire droit d’expertise judiciaire,

— Condamner Monsieur et Madame [K] au versement d’une somme de 5.000,00€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner les mêmes aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du CPC.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mars 2025.

PAR CES MOTIFS

Sur la responsabilité contractuelle de la SA ALLIANZ IARD

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’en application de ces dispositions, l’assureur dommages-ouvrage manque à ses obligations contractuelles en ne préfinançant pas une réparation efficace et pérenne de nature à mettre fin aux désordres, quand bien même il aurait participé aux opérations d’expertise et financé les travaux prescrits. Il est constant qu’il incombe à l’assureur dommages ouvrage de rapporter la preuve de l’absence de lien de causalité entre son intervention et le dommage.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’en 2014 et 2017 des sinistres ont été déclarés à la société ALLIANZ qui les pris en charge au titre de l’assurance dommages ouvrage.

L’origine des dégâts avait alors été identifiée comme provenant de la prise et du robinet extérieur.

L’intervention n’a pas permis la résolution définitive du sinistre puisque le 6 décembre 2019, les époux [K] nouveaux propriétaires de l’appartement, contactaient de nouveau leur assureur pour signaler un dégât des eaux sous la fenêtre de la pièce principale.

Après ces trois déclarations de sinistre à la société ALLIANZ, un constat d’huissier du 21 janvier 2021 faisait état du caractère détrempé du plancher béton dans le séjour sur le mur de façade sous la fenêtre.

Ce n’est qu’à la suite de l’intervention du cabinet UNION D’EXPERTS le 21 avril 2021 que la cause du sinistre a été identifiée comme étant liée à un défaut d’étanchéité des menuiseries de la fenêtre donnant sur la terrasse.

Ainsi, le changement de la prise de courant et le robinet extérieur n’ont eu aucun impact pour empêcher l’eau d’entrer; dès lors que l’origine de l’entrée de l’eau provenait de l’ensemble fenêtres/porte fenêtre situé sur le même mur.

Sur ce point, si la SA ALLIANZ indique que les désordres n’avaient pas la même origine, force est de constater que tous les désordres de l’appartement de 65 m2 avec un seul ensemble fenêtres/porte-fenêtre sur un même mur dans une même pièce ( pièce principale) concernaient tous une entrée des eaux anormale.

Ainsi, la SA ALLIANZ échoue à démontrer l’absence de lien de causalité entre son intervention et le dommage. Dès lors, compte tenu de la persistance des désordres durant plusieurs années malgré le préfinancement de réparations qui se sont révélées être inefficaces et non pérennes, a minima jusqu’en 2020, la société ALLIANZ a engagé sa responsabilité contractuelle de droit commun.

Sur l’indemnisation des préjudices

Il est établi que les préjudices détaillés ci-après ont été causés directement par les dégâts des eaux.

Les époux [K] demandent que la société ALLIANZ soit condamnée à leur verser la somme de 70.760,38 euros au titre de ses préjudices selon décompte suivant:

—  14.362,18 € au titre du coût de réparation des fenêtres,

—  43.000,00 € au titre de la perte de loyers ( 1.000 € x 43 mois),

—  7.125,00 € au titre de la remise en état intérieure,

—  6.000,00 € au titre du préjudice moral,

—  273,20 € au titre du coût du procès-verbal de constat d’huissier du 21 janvier 2020.

Il est justifié par les époux [K] des travaux de réparation des fenêtres en raison du dégât des eaux pour un montant de 14.362,18 €. La société ALLIIANZ sera condamnée au paiement de cette somme.

De même, il est justifié de travaux de remise en état intérieure à la suite du dégât des eaux pour un montant de 7.125,00 €.

Les époux [K] sollicitent également le paiement de la somme de 43.000,00 € au titre de la perte de loyers consécutive aux désordres pour la période du 6 février 2019 ( date d’achat de leur appartement) au 28 août 2022 ( date de la vente de leur appartement), soit 43 mois, sur la base d’une valeur locative mensuelle de 1.000 euros. Ils exposent qu’ils ont été contraints à leur projet initial de mise en location de l’appartement litigieux en raison des désordres, et qu’ils ont vendu leur domicile pour faire face au remboursement des mensualités du crédit.

Il ressort du mandat de gestion locative du 13 février 2019 et de l’attestation de non-location de février 2019 à août 2022, que la persistance des désordres a contraint les époux [K] a abondonné leur projet initial de mise en location de l’appartement.

Il est admis que la perte de loyers ne peut égaler le montant du loyer mensuel, étant rappelé que le préjudice locatif ne peut consister qu’en une perte de chance, à savoir non pas la perte des loyers mais celle de l’espoir de les percevoir. En tout état de cause des impositions sont dues, et par ailleurs un propriétaire n’est pas certain de louer son bien en permanence : des périodes de vacance du logement peuvent se produire, et en outre des réparations ou remises en état peuvent s’avérer nécessaires. La somme réclamée par les époux [K] apparaît donc excessive, leur préjudice ne pouvant s’établir à hauteur du montant du loyer eu égard à ce qui vient d’être dit.

Compte tenu de ce que le loyer mensuel était fixé à la somme de 1.000 € par mois, et de son évolution prévisible avec le jeu de l’indexation, l’évaluation du quantum de la perte locative, sera fixé à un montant de 500 euros par mois au titre de la période d’indemnisation de 43 mois, ce qui totalise une indemnité de 21.500 € au titre de la perte de chance de percevoir des loyers.

En conséquence, la SA ALLIANZ IARD est condamnée à payer aux époux [K] la somme de 21.500 € au titre de la perte de loyers.

Sur le préjudice moral

Il résulte de l’ensemble des éléments et pièces du dossier que c’est la mobilisation des époux [K], qui a permis d’aboutir à la détermination de la cause des désordres et à la réalisation des travaux au terme de plusieurs années de procédure. En conséquence, leur préjudice moral est justifié et sera justement indemnité par l’octroi de la somme de 2.000 €.

Enfin, le coût du procès-verbal de constat d’huissier sera repris au titre des demandes accessoires.

Sur les demandes accessoires

La SA ALLIANZ IARD succombant à l’instance doit être condamnée aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat d’huissier ( 273,20 €) utile à la présente procédure.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [K], contraints d’agir en jsutice pour faire valoir leurs droits, les frais exposés par eux et non compris dans les dépens.

En conséquence, la SA ALLIANZ IARD sera condamnée à payer aux époux [K] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Aucune circonstance ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort, mise à disposition du public au greffe,

DIT que la SA ALLIANZ IARD a engagé sa responsabilité contractuelle en ne préfinançant pas des travaux efficaces de nature à mettre fin aux désordres subis par Madame [O] [L] épouse [K] et Monsieur [C] [K] ;

CONDAMNE en conséquence la SA ALLIANZ IARD à payer à Madame [O] [L] épouse [K] et Monsieur [C] [K] les sommes suivantes:

—  14.362,18 € au titre du coût de réparation des fenêtres,

—  21.500,00 € au titre du préjudice locatif,

—  7.125,00 € au titre de la remise en état intérieure,

—  2.000,00 € au titre du préjudice moral,

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement;

CONDAMNE Madame [O] [L] épouse [K] et Monsieur [C] [K] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du procès-verbal de constat d’huissier ( 273,20 €);

CONDAMNE Madame [O] [L] épouse [K] et Monsieur [C] [K] à payer à la SA ALLIANZ IARD la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Laëtitia FENART