Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 19 Février 2026

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DEMANDERESSES :

Madame [B] [H] [A] [O] épouse [X]

domiciliée : chez EHPAD Théophile Bretonnière

9 Rue du Pigeon Blanc

44450 ST JULIEN DE CONCELLES

Madame [J] [K] [H] [X] épouse [V]

6 Rue Pré Turpin

44115 BASSE-GOULAINE

Madame [G] [K] [R] [X] épouse [N]

La Haudelière

44390 NORT-SUR-ERDRE

Madame [M] [J] [S] [X] épouse [Z]

Sterville

56570 LOCMIQUELIC

représentées par Maître Franck-Olivier ARDOUIN, avocat au barreau de NANTES,

substitué par Maître Julien MONNIER, avocat au sein du même barreau

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [Q] [D] [W]

14 Rue des Chardonnets

44430 LE LANDREAU

comparant en personne

Madame [C] [E] épouse [W]

14 Rue des Chardonnets

44430 LE LANDREAU

comparant en personne

Madame [L] [M] [Y] [I]

10 Rue de la Petite Folie

44690 LA HAYE FOUASSIERE

non comparante

Monsieur [F] [U] [P] [GP]

10 Rue de la Petite Folie

44690 LA HAYE FOUASSIERE

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 novembre 2025

date des débats : 20 novembre 2025

délibéré au : 19 février 2026

RG N° N° RG 25/02521 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N53U

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Franck-Olivier ARDOUIN

CCC aux défendeurs + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 28 juillet 2022 à effet au 16 août 2022, [B] [O] épouse [X] a donné à bail à [T] [W] et [C] [E] épouse [W] un logement de type 5 lui appartenant sis, 14 rue des Chardonnets – 44430 LE LANDREAU, moyennant un loyer mensuel initial de 700 € pour le logement sans provision mensuelle pour charges.

Par deux actes séparés du 21 juillet 2022, [KI] [I] s’est portée caution pour [T] [W] et [F] [GP] s’est porté caution pour [C] [W].

Par acte notarié du 21 janvier 2012, [B] [O] épouse [X] a fait donation en nue propriété à ses trois filles, [J] [X] épouse [V], [G] [X] épouse [N] et [M] [X] épouse [Z] du bien sis 14 rue des Chardonnets – 44430 LE LANDREAU, se réservant l’usufruit du bien.

Par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2023, [B] [O] épouse [X], [J] [X] épouse [V], [G] [X] épouse [N] et [M] [X] épouse [Z] ont fait commandement à [T] [W] et [C] [E] épouse [W] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 600 € arrêté au 28 février 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 11 février 2025, [B] [O] épouse [X], [J] [X] épouse [V], [G] [X] épouse [N] et [M] [X] épouse [Z] ont fait commandement à [T] [W] et [C] [E] épouse [W] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3 728 € arrêté au 28 février 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [B] [O] épouse [X], [J] [X] épouse [V], [G] [X] épouse [N] et [M] [X] épouse [Z] ont fait assigner [T] [W], [C] [E] épouse [W], [KI] [I], et [F] [GP] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer leurs demandes recevables et bien fondées ;

· Constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Constater que les locataires sont occupants sans droit ni titre de la maison d’habitation objet du contrat de bail à compter du 11 avril 2025 en cas de résiliation par acquisition de la clause résolutoire et à compter de la décision à venir en cas de prononcé de la résiliation ;

· Ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef du logement, avec l’assistance de la force publique sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la décision à venir ;

· Se réserver la compétence pour liquider l’astreinte ;

· Condamner solidairement les deux locataires et les deux cautions à payer à [B] [X] la somme de 4 328 € arrêtée au 28 juillet 2023, date de la mise en demeure, sur la somme de 2 900 € et compter de la décision à venir pour le surplus ;

· Condamner [T] [W] et [C] [E] épouse [W] à payer à [B] [X] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers hors charges locatives, soit la somme de 700 €, à compter du 11 avril 2025 et subsidiairement à compter du jour de la décision à venir et jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

· Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

· Condamner solidairement les époux [W] ainsi que les cautions, [KI] [I] et [F] [GP], au paiement d’une somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, en application de l’article 1231-7 du code civil ;

· Ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

· Condamner solidairement les époux [W] ainsi que les cautions, [KI] [I] et [F] [GP], aux entiers frais et dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des deux commandements de payer ainsi que leur dénoncé aux cautions ;

· Rappeler le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 24 septembre 2025 par l’Espace départemental des solidarités.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 novembre 2025. À ladite audience, [B] [O] épouse [X], [J] [X] épouse [V], [G] [X] épouse [N] et [M] [X] épouse [Z], représentées par leur avocat, se réfèrent à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 4 328 € au titre des loyers et charges échus à la date du 5 mai 2025.

Régulièrement assignés à personne pour [T] [W] et à domicile pour [C] [E] épouse [W], ceux-ci ont tous deux comparu à l’audience. En revanche les deux cautions, assignées l’une à personne et l’autre à domicile, n’ont pas comparu.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige et il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou que la dette de loyer ou charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer émanant d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus doivent être signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).

En l’espèce, le commandement de payer a été signifié à la CCAPEX le 20 février 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 18 juin 2025 a été régulièrement dénoncée par la bailleresse au représentant de l’État dans le département le 19 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 20 novembre 2025.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Par exploit de commissaire en date du 11 février 2025, [B] [O] épouse [X], [J] [X] épouse [V], [G] [X] épouse [N] et [M] [X] épouse [Z] ont fait commandement à [T] [W] et [C] [E] épouse [W] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3 728 € arrêté au 28 février 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail en son article VIII.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 avril 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [T] [W] et [C] [E] épouse [W].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de [B] [O] épouse [X] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[T] [W] et [C] [E] épouse [W] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette. Aucune des cautions n’est venue contester cette dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 4 328 €.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il résulte également de l’article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. La solidarité passive entre les époux vaut quel que soit le régime matrimonial en cours d’exécution (article 226 du code civil). Entrent dans le champ d’application de l’article 220 du code civil les obligations résultant du paiement des loyers et charges, même lorsque le bail n’a été conclu que par un seul des deux époux.

La séparation de fait n’a aucune incidence sur l’obligation solidaire relative au paiement des loyers et charges, même si l’un des époux a délivré congé au bailleur et que l’autre époux confirme ce départ.

Les époux sont tenus solidairement du paiement des loyers et charges jusqu’à ce que le jugement de divorce soit opposable aux tiers par accomplissement des formalités de mentions en marge des actes d’état civil.

Par ailleurs, l’article 2288 du code civil énonce que le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

En outre, l’article 2290 du même code prévoit que le cautionnement est simple ou solidaire et que la solidarité peut être stipulée entre la caution et le débiteur principal, entre les cautions, ou entre eux tous.

Enfin, l’article 2297 énonce que A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. À défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article.

En l’espèce, chacune des deux cautions s’est engagée à payer à la bailleresse ce que lui doit le locataire en cas de défaillance de celui-ci dans la limite d’un montant en principal et accessoires de 25 200 €. Chacune renonce aux bénéfices de discussion ou de division et reconnaît qu’elle ne pourra pas exiger des bailleresses qu’il poursuive d’abord le locataire ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions, s’il en existe. Chacune s’est engagée pour neuf années au total et ce même en cas de changement de bailleur.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 énonce par ailleurs que « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. ».

En l’espèce, le commandement de payer du 11 février 2025 a été signifié aux deux cautions le 18 février 2025.

À l’audience, l’avocat de la bailleresse déclare que la dette au 20 novembre 2025 est de 4 128 €, les locataires ayant payé en octobre 2025 le loyer du mois ainsi que 200 € supplémentaires.

En conséquence, [T] [W], [C] [E] épouse [W], [KI] [I] et [F] [GP] seront condamnés tous les quatre solidairement au paiement de la somme de 4 128 € au titre des seuls loyers échus au 20 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, la dette ayant été déterminée à l’audience.

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à [B] [O] épouse [X], à compter du 21 novembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 700 €, hors indexation ou revalorisation, la situation n’ayant pas vocation à durer. Cette indemnité d’occupation sera due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs à la bailleresse ou leur expulsion.

La demande de capitalisation n’étant pas prévue par le contrat, il n’y a pas lieu de l’ordonner, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, l’avocat de la bailleresse a indiqué s’en référer à ses demandes initiales et s’opposer à tout délai de paiement ; il ajoute qu’un premier échéancier avait été convenu avec les débiteurs mais jamais respecté.

D’après les déclarations de l’avocat à l’audience, le loyer du mois d’octobre 2025, mois précédant l’audience, a été payé. Toutes les autres mensualités depuis juin 2025 inclus ont été payées.

[T] [W] et [C] [E] épouse [W] ont ainsi repris le paiement intégral des loyers avant l’audience.

Le diagnostic social et financier transmis indique que la famille a connu une baisse de revenus après un contrat de travail auquel l’employeur a rapidement mis fin, fin 2022. À l’audience, [T] [W] explique avoir été victime d’un piratage qui a entraîné l’absence de paiement du loyer en septembre 2022. [C] [W] a retrouvé un emploi en CDI en juillet 2023 mais a dû prendre un congé parental en mars 2024 avant de reprendre le travail en septembre 2025, avec des frais liés à la garde de leur fille et à l’utilisation d’un véhicule pour se rendre sur son lieu de travail. Elle perçoit le SMIC. [T] [W] a retrouvé un emploi en novembre 2024, mais avec un niveau de salaire moindre. Jusqu’en février 2025, [C] [W] ignorait la dette de loyer.

Le couple a demandé l’attribution d’un logement social en mars 2025, après le second commandement de payer. Le dossier présenté pour l’obtention d’une aide du FSL a été refusé du fait de l’existence de cautions. Il semble que l’une des deux cautions soit elle-même dans une situation financière difficile du fait de problèmes de santé. Le couple reconnaît ne pas avoir respecté le premier échéancier mais s’engage à verser chaque mois 200 € en plus du loyer courant, comme ils l’ont fait en octobre 2025.

Au regard de ces éléments, la prise de conscience des locataires, l’amélioration de leur situation professionnelle, la prise en compte de leur demande de logement social, le fait que deux cautions interviennent pour régler solidairement la dette et la reprise du paiement des loyers et même un versement supplémentaire, permet de dire qu’ils sont en situation de régler leur dette et il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si les débiteurs respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevables d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours. [B] [X] pourra, le cas échéant, procéder à leur expulsion.

Des délais de paiement ayant été accordé, la demande d’astreinte est devenue sans objet.

Sur les autres demandes

Les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [T] [W] et [C] [E] épouse [W], [KI] [I] et [F] [GP], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile

Ils seront également condamnés in solidum à payer à [B] [O] épouse [X], [J] [X] épouse [V], [G] [X] épouse [N] et [M] [X] épouse [Z] la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 28 juillet 2022 entre [B] [O] épouse [X] d’une part et [T] [W] et [C] [E] épouse [W] d’autre part, concernant le logement sis 14 rue des Chardonnets – 44430 LE LANDREAU ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 12 avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement [T] [W] et [C] [E] épouse [W], [KI] [I] et [F] [GP] à payer à [B] [O] épouse [X] la somme de 4 128 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers et indemnités d’occupation échus et impayés au 20 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [T] [W] et [C] [E] épouse [W], [KI] [I] et [F] [GP] un délai de paiement de 21 mois à compter du présent jugement pour se libérer de la dette, soit 20 mensualités de 200 €, la 21ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [T] [W] et [C] [E] épouse [W] et tout occupant de leur fait, devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 14 rue des Chardonnets – 44430 LE LANDREAU, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [T] [W] et [C] [E] épouse [W] ainsi que celle de tous occupants de leur fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE dans ce cas solidairement [T] [W] et [C] [E] épouse [W], [KI] [I] et [F] [GP] à payer à [B] [O] épouse [X] une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme mensuelle de 700 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux avec remise des clés ;

DÉBOUTE les consorts [X] de leur demande de capitalisation des intérêts et d’astreinte ;

CONDAMNE in solidum [T] [W] et [C] [E] épouse [W], [KI] [I] et [F] [GP] à payer à [B] [O] épouse [X], [J] [X] épouse [V], [G] [X] épouse [N] et [M] [X] épouse [Z] la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 19 février 2026.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY