S.N.C. PORATI ET COMPAGNIE

[…]

[…] représentée par M^e Hélène TISNERAT,

DÉFENDERESSE:

S.A.S.U. S-CAR PARK

[…]

avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

14. 2

Par acte en date du 18 mars 2021, la SNC PORATI & Cie a saisi le tribunal dans les termes suivants :

Il est demandé au Tribunal de :

A titre principal,

1-JUGER que la réalisation du paiement des loyers dépend de la seule volonté de la SAS S-CAR PARK,

2-JUGER en conséquence, que la clause insérée a l’article 4 du contrat de bail liant les parties est une condition purement potestative,

3-PRONONCER la nullité de la condition potestative figurant a l’article 4 du bail commercial liant les parties,

En conséquence,

4-JUGER que la clause figurant à l’article 4 du contrat de bail liant les parties est réputée n’avoir jamais existée,

5-CONDAMNER la société S-CAR PARK à verser à la SNC PORATI & CIE la somme de

276.000,00 € (à parfaire) au titre des loyers impayés depuis le 1er avril 2016,

6-A défaut, CONSTATER qu’il ressort du Kbis de la société S-CAR PARK qu’elle exerce une activité depuis le 1er mai 2016 dans le local loué sans en régler les loyers,

7-La CONDAMNER en conséquence a verser a la SNC PORATI & CIE la somme de 271.000 euros en application de l’anicle 4 du bail commercial,

A titre subsidiaire,

8-CONSTATER que la SAS S-CAR PARK n’exploite pas de commerce au sein du local pris à bail,

En conséquence,

9-ORDONNER la résiliation judiciaire du bail commercial liant les parties,

En tout état de cause :

10- RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit et ce nonobstant appel ni caution,

11-CONDAMNER Ia SAS S-CARK PARK aux entiers dépens,

12.-CONDAMNER Ia SAS S-CAR PARK à verser à la SNC PORATI & CIE la somme de

2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Assignée en l’étude de l’huissier instrumentaire, la société défenderesse n’a pas comparu.

Par ordonnance en date du 21 septembre 2021, le président de la chambre a déclaré l’instruction close, fixé la date du délibéré en l’état de la demande de jugement sans audience présentée par la requérante, l’affaire étant jugée à juge unique par devant lui.

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MOTIFS DE LA DÉCISION :

Qualification:

L’intérêt du litige étant partiellement non chiffré, le jugement est susceptible d’appel.

Quoique régulièrement assignée dans les conditions rappelées à l’exposé du litige, la partie défenderesse n’ayant pas constitué avocat, et n’étant donc pas comparante, le jugement sera réputé contradictoire.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable régulière et bien fondée.

Sur la validité de la clause figurant l’article 4 du bail commercial :

Par acte sous-seing-privé en date du 16 mars 2016, la société demanderesse a consenti à la société défenderesse un bail qualifié de commercial portant sur des locaux à usage professionnel sis […] à Nice, à compter du 1er avril 2016 pour une durée de 9 ans.

Il est stipulé à l’article 4 de l’acte :

< LOYER

< La présente location est consentie et acceptée moyennant un loyer mensuel en principal de 4000 € hors droits et hors charges, pour les 2 premières années.

À partir du premier mois de la 3° année, il s’élèvera à 5000 € hors droits et hors charges.

< Le preneur s’oblige à payer le loyer au bailleur d’avance le premier de chaque mois et pour la première fois le premier du mois de début d’activité. »>

La société demanderesse justifie sa demande principale en annulation de cette clause par l’application de l’article 1304-2 du Code civil dans la rédaction résultant de l’ordonnance 2016 131 du 10 février 2016. Toutefois, selon l’article 9 de ce texte, ces dispositions ne sont applicables qu’aux contrats conclus à compter du 1er octobre 2016. Les contrats souscrits avant cette date restent soumis à la loi ancienne.

Le principe de prohibition des clauses purement potestatives figurait dans la loi ancienne aux articles 1170 et 1174 du Code civil, disposant que la condition potestative est celle qui fait dépendre l’exécution de la convention d’un événement qu’il est au pouvoir de l’une ou de l’autre des parties contractantes de faire arriver ou d’empêcher, qu’est nulle toute obligation contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige.

Il résulte de la clause ci-dessus rappelée, que le loyer n’est payable pour la première fois que le premier du mois de début d’activité. Il n’est prévu aucune date butoir pour ce début d’activité. Il ne résulte pas des autres clauses du contrat que ce début d’activité serait soumis à la décision d’un tiers ou à tout autre condition ou terme ne dépendant pas de la seule décision preneur. Il est au contraire précisé à l’article 2 que le preneur déclare avoir les qualités professionnelles et les autorisations administratives nécessaires pour exercer l’activité à laquelle les locaux loués sont affectés.

Une telle clause qui fait dépendre le début du paiement du loyer, obligation substantielle du contrat de bail, de la seule volonté du preneur de débuter effectivement son activité, présente un caractère purement potestatif au sens des dispositions sus-rappelées.

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Il en résulte que le loyer est dû à compter du début du contrat, c’est-à-dire à compter du 1er avril 2016, date à compter de laquelle le preneur disposait du droit d’occuper privativement les locaux loués et d’y exercer son activité, droit dont le paiement du loyer constitue la contrepartie.

Sur la demande en paiement :

Par le seul effet du bail tel que rappelé ci-dessus, le preneur est débiteur du loyer d’un montant de 4000 € par mois pour les 24 premiers mois de 5000 € par mois à compter du 25 mois, outre l’indexation prévue à l’article 7 du contrat et les charges de nature locative taxes foncières et contributions et charges de ville et de voirie telle que stipulé à l’article 4 de la perception provision mensuelle de 120 €.

La société requérante demande paiement de la somme de 276 000 € correspondant aux loyers impayés à la date de l’assignation 1er avril 2016. Elle ne produit aucun décompte.

Sur la base du bail la somme réclamée peut être détaillée comme suit :

4000 x 24 = 96 000

5000 36 180 000

Il s’en déduit que la demanderesse ne réclame que le paiement des loyers sans application de la clause d’indexation et qu’elle ne réclame pas de charges locatives dont elle ne justifie d’ailleurs pas.

Le preneur non comparant ne rapportant pas la preuve de s’être libéré de son obligation de paiement, il sera fait droit à la demande.

Il n’échappe pas au tribunal à la lecture d’un courrier du 9 octobre 2020 adressé par le conseil de la partie requérante qu’un litige oppose les parties au sujet de l’état des locaux et de leur conformité à l’activité à laquelle ils sont affectés. Toutefois le tribunal ne saurait se substituer au défendeur non comparant dans l’articulation de tous moyens de défense qui pourraient être tirés d’une exception d’inexécution de ses obligations à l’encontre du bailleur.

Il n’échappe non plus au tribunal que ce même courrier fait état d’une procédure initiée en référé aux fins de voir constater le jeu de la clause résolutoire du bail. Toutefois, cette procédure viserait le défaut d’assurance du locataire et en tout état de cause, la saisine du juge des référés dont les décisions n’ont pas autorité de chose jugée au fond ne serait pas de nature à faire échec à la compétence du présent tribunal.

Sur les autres demandes :

Il résulte du rappel exhaustif du dispositif des écritures de la partie demanderesse, qui saisit le tribunal, que les demandes formées à titre principal sont : l’annulation de la clause considérée comme potestative, et la condamnation au paiement des loyers échus à compter du 1er avril 2016.

Ce n’est à qu’à titre subsidiaire qu’il est demandé de prononcer la résiliation judiciaire du bail à raison du défaut d’activité et non à défaut de paiement des loyers.

Le tribunal ayant vidé sa saisine en admettant les prétentions formées à titre principal il n’y a pas lieu d’examiner plus avant celles qui ne sont formées qu’à titre subsidiaire.

Dépens et frais irrépétibles :

La société défenderesse qui succombe supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et sera condamné à payer à la demanderesse une indemnité de 2 000 €

5

Exécution provisoire :

S’agissant d’une instance introduité après le 1er janvier 2020, le jugement est de plein droit I

exécutoire à titre provisoire, même en cas d’appel. Cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant sans audience, par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel :

Déclare nulle la clause figurant à l’article 4 du bail signé par les parties le 16 mars 2016 en ce qu’elle fixe l’exigibilité du premier terme de loyer au 1er du mois du début d’activité ;

Dit que le loyer et dû à compter du 1er avril 2016;

Condamne la SAS S-CAR PARK à payer à la SNC PORATI & Cie la somme de 276 000 € (deux cent soixante seize mille euros) au titre des loyers échus à compter du 1er avril 2016 et jusqu’au 31 mars 2021;

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Condamne la SAS S-CAR PARK à payer à la SNC PORATI & Cie 2 000 € (deux mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la SAS S-CAR PARK aux dépens.

Et le pésident a signé avec le greffier.

LE PRESIDENT LE GREFFIER

TRIBUNAL

E

I

C

I

R

A

U

D

I

J

BON

30

Minute n° :

Du :

Affaire :

N° RG 21/01091 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NLU3

21/00499 / 3ème Chambre civile

09 Novembre 2021

S.N.C. PORATI ET COMPAGNIE /S.A.S.U. S-CAR PARK

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Mande et Ordonne:

A tous Huissiers de Justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution.

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la

République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.

A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

Pour expédition certifiée conforme, revêtue de la formule exécutoire

Délivrée le 09 Novembre 2021 t re NA ff L Le G^re

JU D I C

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