COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)
JUGEMENT : S.A.R.L. RR ROYAL RESIDENCE c/ X Y, Z AA
MINUTE N° 2022/ Du 25 Novembre 2022

2ème Chambre civile
N° RG 20/01409 – N° Portalis DBWR-W-B7E-MZGQ

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du vingt cinq Novembre deux mil vingt deux
COMPOSITION DU TRIBUNAL
L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux dispositions des articles 804 et 805 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue en audience publique le 05 septembre 2022 devant :
Présidente : Mélanie MORRAJA-SANCHEZ, Vice-Présidente Greffier : Rosalie CONTRERES, Faisant fonction de Greffier, présente uniquement lors des débats
La présidente a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :
Président : Mélanie MORRAJA-SANCHEZ, Vice-Présidente Assesseur : Karine LACOMBE, Vice-Présidente Assesseur : Françoise BENZAQUEN, Vice-Présidente Grosse délivrée à
DEBATS
-M e AB AC
A l’audience du 05 septembre 2022 les parties ont été avisées que le expédition délivrée à prononcé de la décision aurait lieu le 25 Novembre 2022 par mise à
-M e AD AE disposition au greffe de la juridiction. le 25 novembre 2022
PRONONCÉ : mentions diverses
Par mise à disposition au Greffe le 25 Novembre 2022 signé par Mélanie MORRAJA-SANCHEZ, Vice-Présidente, Présidente et Marjorie LALANDE,.
NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.
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DEMANDERESSE:
S.A.R.L. RR ROYAL RESIDENCE, C/O ACREA […] agissant par l’intermédiaire de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège Représentée par M^e AD AE, avocat au barreau de NICE,
DEFENDEURS:
M. X Y 118 Elgin Crescent LONDON W11 2JL
ROYAUME-UNI Représenté par M^e AB AC, avocat au barreau de NICE, avocat postulant et par M^e François BERTHOD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
M. Z AA 53-64 Chancery Lane Londres W2A IQU
ROYAUME-UNI Représenté par M^e AB AC, avocat au barreau de NICE, avocat postulant et par M^e François BERTHOD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
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EXPOSE DU LITIGE
Monsieur Y est propriétaire d’un bien immobilier dénommé […] […] […], […] […] du […]. Un prêt avait été consenti à Monsieur Y par la SOCIETE GENERAAN PRIVATE BANKING le 17 février 2005 afin de financer le bien. La date d’échéance de remboursement du prêt était fixée au 24 février 2020.
Le 29 août 2016, la banque a prononcé la déchéance du terme et, par assignation du 31 mai 2019, a engagé une procédure de vente forcée devant le Juge de l’Exécution du Tribunal de Grande Instance de […]. Monsieur Y a alors décidé de mettre en vente ledit bien et Monsieur AF a formulé une offre au prix de 6.650.000 €. Cette offre a été acceptée par Monsieur Y.
Par acte authentique du 24 octobre 2019, Monsieur Y et Monsieur AG ont signé une promesse de vente avec faculté de substitution par devant Maître AN AO EL- OUAZZANI .
La promesse devait être réitérée par acte authentique avant le 21 février 2020.
Cette promesse était assortie de la condition suspensive de l’autorisation de vente amiable du bien par le Juge de l’exécution ou d’un jugement définitif prononçant la caducité ou la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière.
Le 31 janvier 2020, la société RR ROYAL RESIDENCE s’est substituée à Monsieur AH AI AG-SIRAGA.
Le 20 février 2020, la société RR ROYAL RESIDENCE a levé l’option contenue dans la promesse de vente du 24 octobre 2019.
Par Jugement du 16 janvier 2020, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de […] a débouté la banque de ses demandes et a ordonnée la mainlevée de la procédure de saisie immobilière (Pièce n°2). La banque a interjeté appel de la décision, laquelle a été confirmée en cause d’appel.
Vu l’exploit d’huissier en date du 10 avril 2020 aux termes duquel la SARL RR ROYAL RESIDENCE a fait assigner Monsieur X Y et Monsieur Z AA devant le tribunal de céans.
Vu les conclusions ( RPVA 16 août 2022 ) aux termes desquelles la SARL RR ROYAL RESIDENCE sollicite au visa des articles 1103, 1231-1, 1240, 1583, 1589 du Code civil,de
A titre principal,
-la voir recevoir en ses demandes et l’en voir bien fondée ;
-voir juger que la signature d’une promesse unilatérale de vente est intervenue en date du 24 octobre 2020 entre Monsieur AHAI AG-SIRAGA et Monsieur X Y concernant une propriété […] […] […] formant le […] […] du […], cadastrée section AL […] d’une superficie de 00ha[…] ca,
-voir juger que Monsieur Y n’a pas souhaité procéder à la signature de l’acte authentique de vente dans le délai de la promesse de vente, malgré la réalisation des conditions,
-voir juger parfaite la vente au prix 5.800.000 € (CINQ MILLIONS HUIT CENT MILAN EUROS ou subsidiairement au prix de 6.650.000 € (SIX MILLIONS SIX CENT CINQUANTE MILAN EUROS) au profit de la société RR ROYAL RESIDENCE du bien immobilier […] […] […] formant le […] […] du […], cadastrée section AL […] d’une superficie de 00ha[…] ca, selon désignation suivante :
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DESIGNATION :
Sur la commune de […] (ALPES-MARITIMES) […], […], Ladite propriété comprenant deux maisons : La première sur vide sanitaire comprenant :
- au sous-sol : buanderie, local technique, salle sportive, water-closet et chaufferie.
- au rez-de-jardin : séjour, cuisine équipée avec tous ses appareils, salon, chambre, salle de bains, water-closet, bureau et water-closet, dégagements et cave.
- au 1er étage : pallier, cinq chambres et quatre salles de bains avec water-closet, dressing, terrasse et balcon.
La deuxième comprenant : trois pièces, cuisine équipée avec tous ses appareils, une pièce en rez-de-jardin et une chambre indépendante avec salle d’eau, une piscine avec local technique et salle d’eau, un parc d’agrément et un garage.
Figurant ainsi au cadastre sous les références Section N° AL […] Surface 00 ha […] ca Lotissement
Le BIEN forme le […] numéro 151 du […]issement dénommé "LOTISSEMENT DU […].
Arrêté préfectoral Le […]issement a été autorisé par un arrêté délivré par Monsieur le Préfet des Alpes Maritimes en date du 10 septembre 1957.
Cahier des charges Ledit […]issement a fait l’objet d’un cahier des charges sous seing privé en date à […] SUR MER du 12 décembre 1956 déposé au rang des minutes de Maître THUS notaire à […] SUR MER, le 15 janvier 1958, publié au service de la publicité foncière de NICE 4, le 2 juin 1958, volume 1125, numéro 41.
Division de […] Etant précisé que le […] numéro 151 objet des présentes, provient de la division du […] numéro 4 du […]issement, en deux nouveaux […]s numérotés 151 et 152, division autorisée suivant arrêté de Monsieur le Mairie de […] SUR MER en date du 20 juillet 1990 dont une ampliation a été déposée au rang des minutes de Maître VAUTARD notaire à NICE, et publiée au service de la publicité foncière de NICE 4 le 15 octobre 1990, volume 1990P, numéro 4581.
EFFET RELATIF Acquisition suivant acte reçu par Maître GRETCHICHKINE-KURGANSKY, notaire à NICE le 24 février 2005 publié au service de la publicité foncière de NICE 4, le 12 avril 2005 volume 2005P, numéro 1784.
-voir condamner Monsieur X Y au besoin par l’intermédiaire de son mandataire Monsieur Z AA d’avoir à comparaître chez Maître BRIZIO, Notaire à […] ou tel au notaire qu’il plaira au demandeur de requérir, dans le délai d’un mois à compter du jour où le Jugement sera devenu définitif, sur la sommation qui sera faite aux fins de régulariser l’acte de cession du bien immobilier […] à […] (06230), […] […], formant le […] […] du […], cadastrée section AL […] d’une superficie de 00ha[…] ca,
-voir condamner Monsieur X Y au paiement d’une astreinte de 10.000 € par jour de retard jusqu’à comparution ou publication du Jugement au bureau des hypothèques,
-voir juger qu’à défaut de signature de l’acte notarié, le Jugement sera publié aux frais de Monsieur X Y au service de la publicité foncière de NICE et vaudra titre de propriété au profit de la SARL RR ROYAL RESIDENCE immatriculée au RCS de NICE sous le n°832 970 263,
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A titre subsidiaire, si le Tribunal devait juger que la vente n’est pas parfaite malgré la réalisation des conditions suspensives mentionnées dans l’acte du 24 octobre 2019
-voir juger que Monsieur Y s’est engagé à lui vendre le bien au prix de 5.800.000 € (CINQ MILLIONS HUIT CENT MILAN EUROS),
-voir juger parfaite la vente au prix de 5.800.000 € (CINQ MILLIONS HUIT CENT MILAN EUROS) au profit de la société RR ROYAL RESIDENCE du bien immobilier […] […] […] formant le […] […] du […], cadastrée section AL […] d’une superficie de 00ha[…] ca,
-voir condamner Monsieur X Y au besoin par l’intermédiaire de son mandataire Monsieur Z AA d’avoir à comparaître chez Maître BRIZIO, Notaire à […], ou tel autre notaire qu’il plaira au demandeur de requérir dans le délai d’un mois à compter du jour où le Jugement sera devenu définitif, sur la sommation qui sera faite aux fins de régulariser l’acte de cession du bien immobilier […] à […] (06230), […] […], formant le […] […] du […], cadastrée section AL […] d’une superficie de 00ha[…] ca,
-voir condamner Monsieur X Y au paiement d’une astreinte de 10.000 € par jour de retard jusqu’à comparution ou publication du jugement au bureau des hypothèques,
-voir juger qu’à défaut de signature de l’acte notarié dans le délai de six mois suivant sa signification, le jugement sera publié aux frais de Monsieur X Y au service de la publicité foncière de NICE et vaudra titre de propriété au profit de la SARL RR ROYAL RESIDENCE immatriculée au RCS de NICE sous le n°832 970 263,
En tout état de cause,
-voir débouter Monsieur X Y et Monsieur Z AA de l’ensemble de leurs demandes,
-voir condamner Monsieur X Y au paiement de la somme de 500.000 € à titre de dommages et intérêts à la société RR ROYAL RESIDENCE,
-voir condamner Monsieur X Y au paiement de la somme de 10.000 € à la société RR ROYAL RESIDENCE sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
-voir condamner Monsieur X Y au paiement des entiers dépens, distraits au profit de Maître AL AM, sous sa due affirmation de droit
-voir dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, de droit,
Elle fait valoir que la promesse de vente entre les parties a été signée le 24 octobre 2019 et consentie pour une durée expirant le 21 février 2020 à 16 heures, qu’outre les conditions suspensives de droit commun ont été prévues des conditions suspensives particulières, la réitération de la promesse de vente étant soumise à la condition suspensive de l’autorisation de vente amiable du bien par le Juge de l’Exécution au plus tard le 21 février 2020 ou du prononcé d’un Jugement prononçant la caducité ou la nullité du commandement valant saisie immobilière, que les conditions suspensives ont été pleinement réalisées dès lors que par jugement du 16 janvier 2020, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de […] a débouté la banque de ses demandes et a ordonnée la mainlevée de la procédure de saisie immobilière, que la cour d’appel a confirmé cette décision. Elle indique avoir par acte authentique du 20 février 2020 levé l’option contenue dans la promesse de vente du 24 octobre 2019, que les fonds ont été versés au notaire en vue de la régularisation de l’acte de vente définitif, que son notaire Maître AN AO AP, a pris attache avec Maître DE CARBON, notaire mandaté par le vendeur en vue de la réitération de l’acte, que cependant Monsieur Y n’a pas souhaité poursuivre la vente et ni procéder à la signature de l’acte définitif, que par courrier du 19 février 2020 son conseil a indiqué à Maître AN AO AP qu’il ne souhaitait plus vendre soutenant la caducité de la promesse de vente au motif que la condition suspensive n’était pas réalisée, que monsieur Y n’a pas comparu pour signer l’acte définitif le 27 février 2020.
Elle soutient que Monsieur Y s’est engagé de façon explicite et sans équivoque à vendre le bien immobilier litigieux à la société RR ROYAL RESIDENCE, que la vente a été subordonnée à la mainlevée de l’indisponibilité du bien, ce qui a été le cas par l’effet de la radiation du commandement, à la date du jugement du 16 janvier 2020, exécutoire à cette date et en tout état de cause confirmé en cause d’appel.
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Elle soutient que dès lors la promesse n’est pas caduque, que le jugement du 16 janvier 2020 permet à lui seul la réalisation de la condition suspensive, à savoir de libérer le bien de toute indisponibilité, que la procédure d’appel engagée à l’encontre du jugement du 16 janvier 2020 est sans effet dans la mesure où le bien était rendu disponible par le seul effet du Jugement, une éventuelle réformation ne pouvant faire revivre le commandement et sa publication aux hypothèques, le créancier étant contraint de délivrer un nouveau commandement. Elle note qu’au surplus par courrier officiel de son Conseil du 20 novembre 2020, Monsieur Y a accepté de procéder à la vente du bien à son profit au prix de 5.800.000 €, que la créance de la banque s’élevait à la somme de 1.542.998 € à la date du 20 janvier 2020, qu’elle peut valablement invoquer cette diminution de prix à 5.800.000 € net vendeur.
À titre subsidiaire si la vente ne devait pas être jugée parfaite alors que les conditions suspensives ont été réalisées, elle fait valoir qu’en cours de procédure, un rapprochement est intervenu entre les parties, qu’elle a sollicité que sa réclamation indemnitaire soit prise en compte en l’affectant sur le prix de vente, que monsieur Y a sollicité que soit pris en compte le fait qu’il ne pouvait garantir la mainlevée de l’hypothèque prise par la banque pour un montant nettement inférieur au prix de vente, qu’il entendait contester la créance de la banque et refuser de voir affecter le prix de vente au paiement du créancier hypothécaire. Elle fait valoir que par courrier officiel de son Conseil du 20 novembre 2020, Monsieur Y a accepté de procéder à la vente du bien au profit de la société RR ROYAL RESIDENCE au prix de 5.800.000 € , que la créance de la banque s’élevait à la somme de 1.542.998 € à la date du 20 janvier 2020 , que cet engagement vient démontrer la volonté de Monsieur Y de vendre sa propriété à la société RR ROYAL RESIDENCE, que la vente est donc parfaite en l’état d’un accord sur la chose et sur le prix. En réponse à Monsieur Y qui soutient que la vente n’est pas parfaite et qui sollicite à titre reconventionnel la somme de 48.333 € par mois à titre de dommages et intérêts au titre de l’immobilisation du bien, elle fait valoir que Monsieur Y et elle ont conclu une promesse de vente valant incontestablement vente en l’état de la réalisation des conditions suspensives, qu’elle a été dans l’obligation d’engager une action judiciaire, monsieur Y refusant de respecter ses engagements contractuels, que dès lors aucun abus de droit n’est caractérisé en l’espèce.
Elle soutient que le refus de Monsieur Y de régulariser l’acte de vente est abusif et justifie l’octroi de la somme de 665.000 € à titre de dommages et intérêts pour ré[…]tance abusive, exposant avoir immobilisé une somme d’argent conséquente, que les changements de position de monsieur Y sont abusifs et entraînent des conséquences pour elle, qu’elle se trouve également empêchée d’acheter un autre bien afin de faire fructifier cette somme considérable, qu’il existe une perte de chance de pouvoir acquérir un autre bien avec cette somme, immobilisée du fait de la ré[…]tance abusive de Monsieur Y.
Vu les conclusions (RPVA 10 août 2022) aux termes desquelles Monsieur X Y, et Monsieur Z AA, sollicitent de
-voir juger qu’il n’existe aucune vente entre les parties ;
-voir débouter la SARL RR ROYAL RESIDENCE de l’ensemble de ses demandes ;
-voir ordonner la radiation de la publication de l’assignation délivrée par la SARL RR ROYAL RESIDENCE, réalisée au service de la publicité foncière de […] 4 ayant pour date de l’acte le 10 avril 2020, date de dépôt le 19 mai 2020 sous le numéro 0604P04 2020P1842 et relative à la référence cadastrale AL […] ([…]) ;
-voir juger que la publication de l’assignation délivrée par la SARL RR ROYAL RESIDENCE au service de la publicité foncière de […] 4 est fautive ;
-voir condamner en réparation la SARL RR ROYAL RESIDENCE à verser à X Y la somme mensuelle de 48.333 € à titre de dommages et intérêts représentant l’immobilisation du bien consécutive à la publication de l’assignation, et ce pendant la période allant du 10 avril 2020 au jour de la radiation effective de ladite formalité auprès du service de publicité foncière ;
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-voir condamner la SARL RR ROYAL RESIDENCE à leur allouer la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
-voir condamner la SARL RR ROYAL RESIDENCE aux entiers dépens.
Ils font valoir que l’assignation des demandeurs a pour enjeu sa publication au service de la publicité foncière afin d’empêcher sa vente à un acquéreur concurrent.
Ils indiquent que compte-tenu de ce blocage et de la radiation du commandement valant saisie, monsieur Y a fait savoir à l’acquéreur, en cours d’instance, qu’il serait disposé à vendre le bien à la double condition d’une part, que l’acquéreur accepte d’acheter le bien hypothéqué (c’est-à-dire nonobstant l’absence de mainlevée de ladite sûreté) car il conteste la créance de la banque et que le contentieux l’opposant à cette dernière n’est pas terminé et d’autre part, que les parties trouvent un accord sur les conditions d’un séquestre qui serait constitué au bénéfice de l’acquéreur à raison de cette hypothèque, que compte-tenu de ce projet d’acquisition du bien grevé d’une telle sûreté, il a accepté d’envisager une réduction de prix.
Ils précisent que c’est le sens de la lettre officielle du conseil de Monsieur AG et de la demanderesse aux termes de laquelle les offrants proposent d’acquérir le bien grevé de l’inscription hypothécaire en contrepartie d’un prix revu à la baisse et de la constitution d’un séquestre, que par courrier du même jour, le conseil de monsieur Y a subordonné l’acceptation de cette offre à la condition que les parties parviennent à « un accord sur les conditions du séquestre » à constituer.
Ils soutiennent que les parties ne sont pas parvenues à un accord et que les offrants finiront par refuser l’idée même d’acquérir le bien grevé de l’hypothèque, considérant finalement cette option comme trop risquée. Ils soutiennent que la condition suspensive prévue dans la promesse de vente ne s’est pas réalisée dans le délai contractuel en l’absence de caractère définitif du jugement prononçant la nullité du commandement valant saisie-immobilière, la banque ayant même interjeté appel avant le 21 février 2020, que dès lors l’obligation de M. Y est par conséquent réputée n’avoir jamais existée au visa de l’article 1304-6 alinéa 3 , que la promesse est donc caduque.
En réponse à la demanderesse qui soutient que selon la volonté des parties la condition portait sur la disponibilité vraie ou supposée du bien ou sur la radiation du commandement, ils font valoir que le juge du contrat est autorisé à interpréter une convention uniquement en cas d’ambiguïté ou d’obscurité de ses termes, que la condition suspensive prévoyait que « ledit jugement devra être définitif, purgé de tout recours par la production d’un certificat de non- appel » au plus tard le « 21 février 2020 ».
Ils soutiennent que le jugement n’était pas définitif au 21 février 2020 ,un appel étant interjeté et le commandement n’était pas radié puisqu’il ne l’a été que le 27 avril 2020, soit plusieurs mois après, un commandement n’étant pas radié du seul fait du jugement ordonnant sa radiation. En réponse à la demande subsidiaire de la SARL RR ROYAL RESIDENCE qui soutient que la vente était parfaite en l’état des échanges de courriels officiels entre conseils en date du 20 novembre 2020, ils font valoir qu’il n’existe pas d’ acceptation conforme à l’offre puisque le conseil de monsieur Y répond explicitement que l’acceptation ne peut s’opérer que sous réserve d’un accord sur les conditions du séquestre (…) , qu’il est constant que les parties ne sont pas parvenues à un tel accord.
Ils relèvent la complexité et l’enjeu de l’accord envisagé, compte-tenu de la portée de ce séquestre pour les deux parties : quid du fait générateur du paiement par le séquestre en connexion avec une procédure de saisie immobilière relative à l’exercice d’un droit de suite du créancier hypothécaire, quid de la préservation du droit de contestation du débiteur-saisi, de l’identité du tiers-séquestre, de la durée, de la rémunération du séquestre, etc.), qu’en application de l’article 1118 alinéa 3 précité, « L’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet », de sorte qu’aucune vente n’est formée
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Ils soutiennent qu’il résulte de l’échange de courriels officiels litigieux que monsieur Y a entendu subordonner son consentement à la rédaction d’un accord de séquestre, de sorte qu’à défaut d’un tel accord aucune vente d’aucune sorte n’est formée.
En réponse à la demande judiciaire aux fins de vente forcée formée par la SARL RR ROYAL RESIDENCE, ils font valoir qu’elle ne correspond pas au projet envisagé, que le projet relatif à une vente pour un montant de 5.800.000 € avait alors trait au projet de vente du bien grevé d’une hypothèque à l’enjeu supérieur à 1,5 million €.
Ils soutiennent qu’aucune vente n’a été formée et que la demanderesse formule une prétention sans aucun rapport avec son offre rappelant que lorsqu’une vente immobilière est conclue sans précision, le vendeur est réputé s’engager à céder le bien libre de toute inscription.
Ils font valoir que monsieur Y n’a jamais entendu céder son bien libre de toute inscription hypothécaire puisque le contentieux qui l’oppose à son prêteur n’est pas terminé de sorte que l’hypothèque ne peut être levée, motif pour lequel son conseil précisait que l’acquisition avait vocation à se faire nonobstant l’absence de mainlevée de l’inscription hypothécaire.
Ils rappellent que l’offre formulée par le conseil de la demanderesse le 20 novembre 2020 ne l’avait pas été au nom de la seule société RR ROYAL RESIDENCE mais aussi de Monsieur AHAI AG, que l’offre d’acquisition formulée l’était ainsi de la part de deux personnes entendant exercer des droits de même nature sur un même bien, sans pour autant que leurs parts respectives aient été matériellement divisées, ce qui est la définition de l’indivision, qu’en supposant pour les seuls besoins du raisonnement qu’il existe un accord valant vente, l’acquisition d’un bien en indivision dans le cadre d’une action judiciaire en vente forcée ne pourrait s’opérer en dehors de la mise en cause des deux indivisaires.
Ils recherchent la responsabilité de la SARL RR ROYAL RESIDENCE sur le fondement des dispositions de 32-1 du code de procédure civile faisant valoir que la présente action en justice est détournée de son objectif qui est de faire trancher un différend par l’autorité judiciaire et vise à faire pression, c’est-à-dire instaurer un rapport de force avec le vendeur, à la seule fin d’obtenir un arrangement au profit de son auteur.
Ils soutiennent que la publication de la présente assignation au service de la publicité foncière est fautive et oblige la demanderesse à réparation à hauteur de l’immobilisation du bien.
Ils soutiennent que cette situation génère pour monsieur Y un préjudice exceptionnel, à la fois juridique puisque son droit d’aliéner un actif immobilier de premier plan est de facto paralysé mais aussi financier puisqu’il se trouve privé pendant une période indéterminée de percevoir le prix d’une vente immobilière de plusieurs millions d’euros. Ils font valoir qu’ une indemnité d’immobilisation est usuellement fixée en matière immobilière à la somme de 10% de la valeur du bien pour une durée d’un an environ (soit 5% pour une immobilisation inférieure à 6 mois), que le prix le plus faible ayant été envisagé en l’espèce à la somme de 5.800.000 €, cette indemnité peut être ainsi fixée à la somme de 580.000 € pour une année, soit 48.333 € par mois.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 13 janvier 2022 avec effet différé au 18 août 2022.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.
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MOTIFS DE LA DÉCISION
L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1583 du code civil dispose qu’elle (la vente) est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.
L’article 1589 du code civil dispose que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Si cette promesse s’applique à des terrains déjà […]is ou à […]ir, son acceptation et la convention qui en résultera s’établiront par le paiement d’un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain.
La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte.
En l’espèce une offre de prix a été formalisée par la société RR ROYAL RESIDENCE à hauteur de 6.650.000 € concernant l’acquisition d’une villa nommée […] […] […], […] […] du […] pour un prix de 6 650 000 euros
La promesse de vente prévoit une clause de substitution et est consentie pour une durée expiant le 21 février 2020 à 16 heures sous réserve de l’accomplissement des conditions suspensives.
Le chapitre relatif aux conditions suspensives dispose en page 9 que la partie en faveur de laquelle est stipulée exclusivement une condition suspensive est libre d’y renoncer tant que celle ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.
Il est prévu en page 10 de l’acte au titre des conditions suspensives particulières que « les parties conviennent que la réitération des présentes par acte authentique est soumise à la condition suspensive de l’autorisation de vente amiable du BIEN par le juge de l’exécution aux termes de l’audience d’orientation à intervenir au plus tard le 21 février 2020 c’est à dire soit de l’autorisation de vente amiable du BIEN par le juge de l’exécution soit du jugement prononçant la caducité ou la nullité du commandement valant saisie immobilière.
Etant entendu que ledit jugement devra être définitif purgé de tout recours par la production d’un certificat de non appel. Le jugement devra autoriser la vente amiable au prix ci dessus fixé de commission d’agences comprises incluant le « prix plancher » les intérêts les frais débours accessoires et émoluments de la procédure de saisie immobilière qui pourraient être à la charge de l’acquéreur. ».
En l’absence de stipulation expresse, cette condition suspensive s’applique aux deux parties.
En l’espèce le jugement a été rendu le 16 janvier 2020 aux termes duquel le juge de l’exécution a rejeté la demande de caducité du commandement de payer ; a débouté la SOCIETE GENERAAN PRIVATE BANKING ( MONACO) de sa demande de validation de la procédure de saisie immobilière, a ordonné la mainlevée de la procédure de saisie immobilière , a ordonné la radiation du commandement de payer du 13 février 2019 publié le 5 avril 2019 au 4ème bureau du service de la publicité foncière de […], a condamné la SOCIETE GENERAAN PRIVATE BANKING ( MONACO)à payer à monsieur X Y la somme de 5000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
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La SOCIETE GENERAAN PRIVATE BANKING ( MONACO) a interjeté appel de la décision le 17 février 2020.
Dès lors la condition suspensive rappelée ci- dessus ne peut être considérée comme accomplie puisqu’au 20 février 2020 le jugement n’était pas définitif, peu important que la décision du juge de l’exécution soit comme le soutient la demanderesse exécutoire par provision.
De même, la SARL RR ROYAL RESIDENCE ne peut valablement soutenir qu’aux termes de cette condition suspensive les parties entendaient en fait de s’assurer de la disponibilité vraie ou supposée du bien ou sur la radiation du commandement, dès lors que les termes de la contions suspensives sont parfaitement clairs et exigent une décision définitive.
Par conséquent, en l’absence de réalisation de la condition suspensive dans les délai convenus la promesse de vente doit être considérée comme caduque.
A titre subsidiaire la SARL RR ROYALRESIDENCE soutient que par suite un rapprochement est intervenu entre les parties que par courrier en date du 20 novembre Monsieur Y a accepté de procéder à la vente du bien à son profit au prix de 5.800.000 € , que dès lors la vente est parfaite ce que conteste monsieur Y qui fait valoir que cette proposition était soumise à des conditions, conditions qui n’ont pas été mise en oeuvre.
En l’espèce, le courrier du 20 novembre 2020 adressé par Maître Evrard à Maître BERTHOD propose d’acquérir la propriété (..) au prix de 5 800 000 €net vendeur, précisant qu’ il conviendra que le montant de la créance de la SOCIÉTÉ GÉNÉRAAN à l’encontre de monsieur Y garantie par une inscription hypothécaire soit séquestrée par le Notaire dans l’attente d’une mainlevée de celle-ci.
En réponse le courrier du 20 novembre 2020 adressé par Maître Berthod, avocat, à Maître AE est un accord sous conditions puisqu’il mentionne « en mains votre lettre officielle de ce jour aux termes de laquelle vos clients offrent d’acquérir la propriété du bien nonobstant l’absence de mainlevée de l’inscription hypothécaire.Sous réserve d’un accord sur les conditions du séquestre qui sera constitué au bénéfice de l’acquéreur je vous informe qu’X Y accepte cette offre (5 800 000€ net vendeur commission d’agent immobilier à la charge exclusive de vos client et dé[…]tement d’actions réciproques de nos clients devant le tribunal judiciaire de […] ). ».
Aucun élément relatif aux conditions d’accord sur le séquestre qui sous – tend l’accord sur la vente n’est produit.
Dès lors la vente ne peut être considérée comme parfaite et la SARL RR ROYAL RESIDENCE sera déboutée de l’ensemble de ses demandes en ce compris celle de dommages et intérêts
Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur X Y et de Monsieur Z AA,
Monsieur X Y et Monsieur Z AA sollicitent de voir ordonner la radiation de la publication de l’assignation délivrée par la SARL RR ROYAL RESIDENCE, réalisée au service de la publicité foncière de […] 4 ayant pour date de l’acte le 10 avril 2020, date de dépôt le 19 mai 2020 sous le numéro 0604P04 2020P1842 et relative à la référence cadastrale AL […] ([…]) .
En égard à la solution du litige il y a lieu de faire droit à cette demande.
Monsieur X Y et Monsieur Z AA sollicitent de voir juger que la publication de l’assignation délivrée par la SARL RR ROYAL RESIDENCE au service de la publicité foncière de […] 4 est fautive et de voir condamner la SARL RR ROYAL RESIDENCE à verser à X Y la somme mensuelle de 48.333 € à titre de dommages et intérêts.
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En l’espèce, la publication de l’assignation ne peut être considérée comme fautive dès lors qu’elle a été formée dans des conditions légales.
Par conséquent la demande de dommages et intérêts sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur X Y et Monsieur Z AA les frais irrépétibles non compris dans les dépens
La SARL RR ROYAL RESIDENCE sera condamnée à leur verser la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
La SARL RR ROYAL RESIDENCE partie succombante, sera déboutée de sa demande de leurs demandes le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
La SARL RR ROYAL RESIDENCE qui succombe sera condamnée aux dépens.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort par décision mise à disposition au greffe,
DÉBOUTE la SARL RR ROYAL RESIDENCE de l’ensemble de ses demandes,
ORDONNE la radiation de la publication de l’assignation délivrée par la SARL RR ROYAL RESIDENCE, réalisée au service de la publicité foncière de […] 4 ayant pour date de l’acte le 10 avril 2020, date de dépôt le 19 mai 2020 sous le numéro 0604P04 2020P1842 et relative à la référence cadastrale AL […] ([…]) par la partie la plus diligente,
DÉBOUTE Monsieur X Y et Monsieur Z AA de leur demande de dommages et intérêts,
CONDAMNE la SARL RR ROYAL RESIDENCE à verser à Monsieur X Y et Monsieur Z AA la somme de 10 000 euros ( dix mille euros ) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTE la SARL RR ROYAL RESIDENCE de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la SARL RROYAL RESIDENCE aux dépens.
AN GREFFIER LA PRÉSIDENTE

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