COUR D’APPEL D'[Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [X] [T] épouse [O], [J] [O] c/ Syndic. de copro. Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14]

N° 24/

Du 20 Décembre 2024

4ème Chambre civile

N° RG 23/00124 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OUCE

Grosse délivrée à

expédition délivrée à

M^e Adeline FORTABAT

la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI

le 20 Décembre 2024

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt Décembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 17 Septembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 19 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Décembre 2024 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Madame [X] [T] épouse [O]

[Adresse 2]

[Localité 7] (Guadeloupe)

représentée par M^e Adeline FORTABAT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [J] [O]

[Adresse 2]

[Localité 7] (Guadeloupe)

représenté par M^e Adeline FORTABAT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

[Adresse 16][Adresse 9] représenté par son Syndic en exercice, La SARL CITYA [Localité 13], SARL dont le siège est sis [Adresse 3], elle-même prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par Maître Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [J] [O] et Mme [X] [T] épouse [O] sont propriétaires d’un appartement dans l’immeuble dénommé [Adresse 11] situé [Adresse 5].

L’assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 20 octobre 2022 et son procès-verbal a été notifié aux époux [O], copropriétaires défaillants, le 26 octobre 2022.

Par acte du 23 décembre 2022, M. [J] [O] et Mme [X] [T] épouse [O] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [12], située [Adresse 5].

Dans leurs dernières écritures notifiées le 6 mai 2024, M. [J] [O] et Mme [X] [T] épouse [O] sollicitent :

à titre principal, le prononcé de la nullité de la totalité de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 15] du 20 octobre 2022,

à titre subsidiaire, le prononcé de la nullité des résolutions numéros 5, 9 et 10 de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 15] du 20 octobre 2022,

en tout état de cause, la condamnation du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15], outre aux entiers dépens, à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

en tout état de cause, juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, les dispenser de toute participation aux charges au titre de cette condamnation conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils reprochent au syndic de ne pas avoir respecté son obligation d’information concernant les procédures engagées à l’encontre de la copropriété, l’affichage des procès-verbaux des assemblées générales dans la copropriété, l’article 10 du décret du 17 mars 1967 et de n’avoir pas inscrit leurs questions à l’ordre du jour.

Ils soutiennent que l’assemblée générale du 20 octobre 2022 encourt la nullité en son intégralité pour avoir été convoquée par une personne n’ayant pas qualité pour ce faire puisque Mme [B] [H], gestionnaire de copropriété, ne disposait ni d’une carte professionnelle ni d’une attestation de collaborateur à jour. Ils estiment que M. [C] [D], gérant du syndic, est le seul à pouvoir procéder à cette convocation, sous réserve que sa carte professionnelle soit à jour, ce dont ils soutiennent que ce n’était pas le cas.

Subsidiairement, ils fondent leur demande de nullité de la résolution n° 10 sur l’irrégularité dans la composition du conseil syndical qui apparaît dans la convocation et le procès-verbal de l’assemblée générale. Ils expliquent que la convocation mentionne deux compositions différentes du conseil syndical en page 5 et 8, erreurs qui figurent également au procès-verbal. Ils ajoutent que la durée du mandat des membres du conseil syndical est différente de celle du mandat du syndic, de sorte que les président et conseillers syndicaux ont été dépourvus de mandat du 14 au 20 octobre 2022. Ils relèvent enfin que cette résolution est intervenue par un seul et même vote et que le résultat des votes par candidat n’a pas été retranscrit.

Ils sollicitent la nullité de la résolution n° 5 portant sur l’approbation des comptes pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 car les comptes de l’exercice 2020-2021 n’ont pas été clôturés et ont été modifiés a posteriori comme le démontrent les soldes des annexes et de la situation des copropriétaires communiqués lors de l’assemblée générale du 20 octobre 2022, par rapport aux soldes figurant sur les mêmes documents soumis au vote de l’assemblée générale du 21 octobre 2021.

Ils requièrent la nullité de la résolution n° 9 portant sur l’approbation du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 car aucune proposition chiffrée n’a été soumise au vote de l’assemblée générale.

Ils exposent que la résolution n° 14 encourt la nullité en l’absence de mention des copropriétaires opposants au sein du procès-verbal.

Dans ses conclusions en défense notifiées le 12 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 11] situé [Adresse 4] à [Localité 13] conclut au débouté ainsi qu’à la condamnation de M. et Mme [O] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de Maître Maxime Rouillot, et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Il affirme avoir respecté son obligation d’information et relève que les époux [O] ne tirent aucune conséquence juridique de ces reproches.

Il explique que Mme [B] [H] agit en qualité de salariée du syndic de sorte qu’elle n’a pas besoin de justifier d’une carte professionnelle pour pouvoir représenter ce dernier.

Il soutient que la composition et le mandat du conseil syndical sont réguliers.

Il précise s’agissant de la mention « Monsieur » ou « Madame » dans la convocation et le procès-verbal qu’une telle irrégularité n’est pas de nature à entraîner l’annulation de l’assemblée générale.

Il fait valoir que la résolution n° 5 portant sur l’approbation des comptes a été adoptée valablement par l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est prononcée en se fondant sur les documents comptables annexés aux convocations.

Il indique qu’il en va de même de la résolution n° 9 portant sur l’approbation du budget prévisionnel 2023-2024 adoptée après consultation des annexes afférentes, qui ne souffre d’aucune irrégularité et qui n’est pas sanctionné au titre de l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

Il soulève en outre un certain nombre de moyens afin de s’opposer à des prétentions qui ne sont toutefois pas formulées par les demandeurs, à l’instar des développements ayant traits à l’ordre du jour de l’assemblée générale, le formulaire sur les mandats de représentation, le contrôle des pièces justificatives relatives aux comptes de l’exercice 2021-2022, la cotisation annuelle au fonds de travaux, l’absence de documents devant être joints à la convocation, la désignation du secrétaire de séance, la proposition de contrat de syndic avec le cabinet central gestion, l’absence de résolution relative au fonds de travaux, la communication de pièces sous astreinte ainsi que les résolutions n° 3, 8, 11, 12, 13 et 14.

La clôture de la procédure est intervenue le 7 mai 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 17 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 19 novembre 2024, prorogé au 20 Décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 20 octobre 2022 en son entier

Les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 relatives aux formalités de convocation, de tenue de l’assemblée générale et de notification des décisions étant d’ordre public, le copropriétaire opposant ou défaillant peut poursuivre l’annulation de l’assemblée générale dans son entier, sans avoir à justifier d’un grief quelconque.

Les autres irrégularités ne sont, en revanche, pas de nature à emporter la nullité de l’assemblée générale en son ensemble mais uniquement des résolutions qui les affectent.

En l’espèce, les époux [O] soutiennent qu’un vice de forme est de nature à emporter la nullité de l’assemblée générale du 20 octobre 2022 dans son intégralité tenant à l’irrégularité de l’habilitation d’une salariée du syndic afin de procéder à la convocation.

Sur l’obligation d’informationA titre liminaire, il convient de relever que les époux [O] reprochent « à titre informatif » au syndic de ne pas avoir respecté l’obligation d’information qui lui incombe.

Toutefois, ils ne tirent aucune conséquence juridique de ses constatations, de sorte qu’il n’y a pas lieu de les examiner.

Sur le « défaut d’habilitation de la gestionnaire de la copropriété »L’article 1er loi du 2 janvier 1970 prévoit qu’elle s’applique aux personnes physiques ou morales se livrant à l’exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Dès lors, toute personne morale ou physique qui exerce cette activité doit être titulaire de la carte professionnelle « syndic de copropriété » conformément à l’article 3 de la même loi ainsi qu’à l’article 2 du décret du 20 juillet 1972.

Mais la loi du 2 janvier 1970 n’exige la justification de la délivrance de la carte professionnelle « syndic de copropriété » que de la personne physique qui exerce les activités en son nom propre ou du représentant légal de la personne morale qui se livre à ces activités.

Elle n’impose pas cette obligation au personnel de l’entreprise titulaire de la carte professionnelle à laquelle rien interdit, sous son autorité et sa responsabilité, de se faire représenter par l’un de ses préposés, entendu comme une personne liée à l’entreprise par un contrat de travail impliquant subordination, ainsi que le prévoit d’ailleurs l’article 30 du décret du 17 mars 1967 en vertu duquel le syndic peut, à l’occasion de l’exécution de sa mission, se faire représenter par l’un de ses préposés.

La carte professionnelle se distingue de l’attestation du collaborateur-négociateur prévue par l’article 4, alinéa 1er, de la loi du 2 janvier 1970 selon lequel toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier doit justifier d’une compétence professionnelle, de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par le décret du 20 juillet 1972.

Cette attestation est délivrée par le titulaire de la carte professionnelle lui-même après avoir été visée par le président de la chambre de commerce et d’industrie territorialement compétente.

Le syndic de copropriété, titulaire de la carte professionnelle, qui agit pour son propre compte n’a donc pas à habiliter spécialement les préposés auquel il confie la convocation des assemblées générales et la tenue des assemblées générales, en exerçant la faculté offerte par l’article 30 du décret du 17 mars 1967.

En l’espèce, les époux [O] soutiennent que seul M. [C] [D], représentant légal de la société Citya [Localité 13], était habilité à convoquer l’assemblée générale du 20 octobre 2022 car Mme [B] [H], désignée pour gérer la copropriété, n’avait pas l’attestation de collaborateur qui était expirée depuis le 17 août 2022.

Toutefois, c’est la société Citya [Localité 13], agissant pour son propre compte et en qualité de syndic de la résidence l'[8], qui a convoqué l’assemblée générale litigieuse.

Or, la société Citya [Localité 13] n’avait pas à habiliter spécialement l’une de ses préposés pour le faire alors que l’article 30 du décret du 17 mars 1967 prévoit expressément que le syndic peut se faire représenter par l’un de ses préposés à l’occasion de l’exécution de sa mission et ce, sans imposer de condition particulière notamment la détention d’une attestation de collaborateur.

Il n’est pas contesté que Mme [B] [H] était salariée de la société Citya [Localité 13] qui lui avait confié la gestion de la résidence l'[8] et que, dans ce cadre, son employeur lui avait donné pour instruction de le représenter à l’occasion de la convocation et de la tenue de l’assemblée générale du 20 octobre 2022.

Il s’ensuit que le moyen tiré de ce que seule la personne physique représentant la personne morale titulaire de la carte professionnelle pouvait signer la convocation à l’assemblée générale et exercer les fonctions de secrétaire de séance procède d’une analyse erronée des textes applicables et n’est pas de nature à entraîner la nullité de l’assemblée générale.

Par conséquent, la demande de prononcé de la nullité de l’assemblée générale de la [Adresse 15] du 20 octobre 2022 en son intégralité sera rejetée.

Sur la demande subsidiaire d’annulation de certaines des décisions prises par l’assemblée générale du 20 octobre 2022

Sur la désignation des membres du conseil syndical (résolution n° 10)Les conditions de présentation des candidatures sont fixées par le règlement de copropriété, ou à défaut par l’assemblée générale.

Il n’existe aucune précision du moment où la candidature doit être présentée mais, pour être désigné comme membre du conseil syndical, encore faut-il que l’intéressé ait présenté sa candidature à l’assemblée générale (Cass. 3e civ., 16 mars 2011).

En application de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale a l’obligation d’émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l’ordre du jour et un seul vote bloqué sur plusieurs questions distinctes est nul, en vertu du principe de l’autonomie des décisions et de la spécificité des majorités.

En l’espèce, la résolution n°10 adoptée par l’assemblée générale du 20 octobre 2022 intitulée « Election pour 2 ans du conseil syndical », rappelle le nom des membres du conseil élu et nomme pour deux ans aux fonctions de conseillers syndicaux différents copropriétaires présents.

Les époux [O] affirment que des incohérences figurent à la convocation et au procès-verbal de l’assemblée générale, que la durée du mandat des membres du conseil syndical est différente de celle du syndic, que le résultat des votes pour chaque candidat n’a pas été retranscrit ce qui empêche de le contrôler et que le vote de la résolution a fait l’objet d’un seul et même vote.

Or, il apparaît effectivement que la désignation des sept membres du conseil syndical est intervenue par un seul et même vote si bien qu’il s’agit d’un « vote bloqué » empêchant les copropriétaires votant de se prononcer pour chacun des candidats de manière distincte.

Par conséquent, il convient de prononcer la nullité de la résolution n° 10 votée par l’assemblée générale, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés par M. et Mme [O].

Sur l’approbation des comptes (résolution n° 5)L’article 13 du décret du 17 mars 1967 énonce que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11 – I.

L’article 11 – I. du décret du 17 mars 1967 dispose que sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision :

1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;

2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;

La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi;

4° Le ou les projets de contrat du syndic, accompagné de la fiche d’information prévue au troisième alinéa du I de l’article 18-1 A, lorsque l’assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;

5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l’article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ;

6° Le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;

7° Le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées aux articles 14-1, 14-2, 18, 24, 25, 26, 30, 35, 37 et 39 de la loi du 10 juillet 1965;

8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s’il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;

9° Les conclusions du rapport de l’administrateur provisoire lorsqu’il en a été désigné un par le président du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l’ordre du jour résulte de ces conclusions ;

10° Les conclusions du rapport du mandataire ad hoc lorsqu’il en a été désigné un par le président du tribunal judiciaire en vertu de l’article 29-1B de la loi du 10 juillet 1965 et que l’assemblée générale est appelée à statuer sur les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport ;

11° Les projets de résolution mentionnant, d’une part, la saisie immobilière d’un lot, d’autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l’assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d’un lot ;

12° Les projets des conventions et l’avis du conseil syndical mentionnés au troisième alinéa de l’article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ou le projet de résolution portant délégation en application du deuxième alinéa de cet article ;

13° Le rapport mentionné au troisième alinéa de l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En cas de contestation, il appartient au syndic d’apporter la preuve qu’il a bien été procédé conformément aux prescriptions légales.

En l’espèce, les époux [O] produisent la convocation à l’assemblée générale qu’ils ont reçue.

Sont annexés à cette convocation : le projet des résolutions, le relevé général des dépenses, le projet de budget prévisionnel, l’état financier après répartition et la situation de trésorerie du syndicat, le compte de gestion général, le compte de gestion pour les opérations courantes, le compte de gestion pour les travaux clos, le compte de gestion pour les travaux non clôturés, le contrat de mandat de syndic.

Les comptes de gestion sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé (N-1) et le projet de budget (N+2) est présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté (N+1).

Les pièces comptables, les devis et le projet de contrat de syndic ont donc été joints à la convocation comme l’exige l’article 11 I. du décret du 17 mars 1967 pour permettre à l’assemblée générale de prendre des décisions valables.

L’approbation des comptes pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 qui fait l’objet de la résolution n° 5 nécessitait, pour sa validité, la communication de documents comptables énoncés à l’article 11 susvisé.

Les pièces produites aux débats, notamment la convocation à l’assemblée générale du 20 octobre 2022 et ses annexes, démontrent l’accomplissement de ces formalités.

Si les époux [O] soutiennent que les éléments comptables présentés sont erronés, ils ne rapportent pas la preuve d’une quelconque irrégularité.

Les années antérieures et postérieures à l’assemblée générale du 20 octobre 2022 sont sans emport sur le présent litige. Ils ne démontrent en outre aucune irrégularité des comptes de la copropriété alors que les différences de soldes qu’ils invoquent ne ressortent pas spécialement des annexes.

Il n’est pas démontré que les comptes sont erronés et par voie de conséquence que le consentement des copropriétaires aurait été vicié, seul motif qui pourrait éventuellement entraîner la nullité de la décision approbative et qui n’est pas spécialement invoqué.

En conséquence, les époux [O] seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n° 5 adoptée lors de l’assemblée générale du 20 octobre 2022.

Sur l’approbation du budget prévisionnel de l’exercice 2023-2024 (résolution n° 9)En vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’article 14-3 de ladite loi précise que les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l’exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé.

L’article 18 II. de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat.

L’article 11 – I. du décret du 17 mars 1967 dispose que sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision :

1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;

2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;

Il ajoute, que sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour l’information des copropriétaires (II) :

1° Les annexes au budget prévisionnel.

En l’espèce, les époux [O] font valoir qu’aucune proposition chiffrée n’a été soumise au vote de l’assemblée générale.

Le projet de résolution n° 9 contenu dans la convocation à l’assemblée générale litigieuse mentionne :

« Résolution n° 09 Approbation du budget prévisionnel pour l’exercice suivant débutant le 01.07.2023 et finissant le 0.06.2024. article 24

Conformément aux dispositions de l’article 43 du décret du 17 mars 1967 modifié, le budget prévisionnel doit être voté avant le début de l’exercice qu’il concerne.

L’assemblée générale après avoir pris connaissance des documents joints à la convocation nécessaires à la validation et après en avoir délibéré, approuve le budget prévisionnel pour l’exercice suivant débutant le 01.07.2023 et finissant le 30.06.2024 arrêté à la somme de

EUROS TTC.

Le budget détaillé par poste de dépenses, a été élaboré par le syndic, assisté par le conseil syndical. Les appels provisionnels à proportion du budget voté seront appelés en quatre trimestres égaux et d’avance. »

Il ne comporte pas de montant du budget prévisionnel.

Toutefois, l’article 11 du décret du 17 mars 1967 impose seulement pour l’approbation du budget prévisionnel du prochain exercice que soient annexés à la convocation l’état financier après répartition avec l’état de la trésorerie, le compte de gestion général de l’exercice clos réalisé et le budget prévisionnel du prochain exercice, le compte de gestion pour les opérations courantes de l’exercice clos réalisé, le compte de gestion pour travaux hors budget prévisionnel ainsi que l’état des travaux ci-dessus et opérations exceptionnelles votés et non encore clôturés à la fin de l’exercice.

Les annexes à la convocation démontrent que ces exigences ont été respectées puisque le projet de budget était présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 octobre 2022 permet de constater que le projet de budget annexé à la convocation d’un montant de 115.000 euros a été celui qui a été adopté par les copropriétaires aux termes de la résolution n° 9.

Les époux [O] seront en conséquence déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n° 9.

Sur le « poste chauffage » (résolution n° 14)L’article 17 du décret du 17 mars 1967 dispose qu’est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 17-1 de ce décret précise que l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.

En l’espèce, les époux [O] font valoir que le nom des copropriétaires ayant voté contre cette résolution n’ait pas été reproduit, quand bien même cette résolution a été rejetée.

Les époux [O] ne formulent aucune demande concernant cette résolution dans le dispositif de leurs dernières écritures si bien qu’il n’y a pas lieu de se prononcer sur le moyen qu’ils évoquent.

Surabondamment, il convient de souligner que le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 octobre 2022 dresse aux termes de sa troisième page le nombre et le nom des copropriétaires présents, représentés et absents.

La résolution n° 14 comporte les noms et le nombre de voix des copropriétaires qui se sont abstenus et ceux qui ont voté en faveur de celle-ci.

Or, ont la qualité d’opposants, au sens de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires ayant voté pour une résolution non adoptée.

Le procès-verbal est ainsi conforme aux dispositions rappelées puisqu’il comporte le résultat du vote et notamment les noms et le nombre de voix des copropriétaires qui se sont opposés à la décision en votant en faveur d’une résolution qui a été rejetée.

Le résultat est au surplus aisément vérifiable en comparant ces catégories au nombre de copropriétaires présents, représentés et absents figurant au début du procès-verbal.

Par conséquent, les époux [O] seront également déboutés de leur demande de nullité de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 20 octobre 2022.

Sur les demandes accessoires

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Succombant en l’essentiel de leurs prétentions, M. [J] [O] et Mme [X] [T] épouse [O] seront condamnés aux dépens distraits au profit de Maître Maxime Rouillot ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 11], située [Adresse 5], la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de la résolution n° 10 adoptée le 20 octobre 2022 par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 11], située [Adresse 5] ;

DEBOUTE M. [J] [O] et Mme [X] [T] épouse [O] de toutes leurs autres demandes ;

CONDAMNE M. [J] [O] et Mme [X] [T] épouse [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 11], située [Adresse 5], la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] [O] et Mme [X] [T] épouse [O] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Maxime Rouillot, avocat au Barreau de Nice, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT