COUR D’APPEL D'[Localité 14]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. HANSENAHAYIK c/ S.C.I. [D]

MINUTE N° 25/407

Du 26 Juin 2025

2ème Chambre civile

N° RG 22/04855 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OS4P

Grosse délivrée à

expédition délivrée à

la SELAS LAWTEC – SOCIÉTÉ D’AVOCATS

M^e Louis-jérôme PALOUX

le 26 Juin 2025

mentions diverses

Expertise

Renvoi [Localité 16] 06.11.2025

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

vingt six Juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 3 mars 2025 en audience publique , devant :

Président : Madame BENZAQUEN

Greffier : Madame CONTRERES, présente uniquement aux débats

Le Président a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA

Assesseur : Karine LACOMBE

Assesseur : Françoise BENZAQUEN,

DEBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 26 Juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 26 Juin 2025 signé par Madame MORA, Président et Madame CONTRERES, Faisant fonction de Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort et avant dire droit.

DEMANDERESSE:

S.C.I. HANSENAHAYIK

[Adresse 8]

[Localité 2]

représentée par M^e Alexandre ZAGO de la SELAS LAWTEC – SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDERESSE:

S.C.I. [D]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Louis-jérôme PALOUX, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI HANSENAHAYIK a acquis le 25 octobre 2018 une maison à usage d’habitation avec double garage, située [Adresse 9], sur les parcelles cadastrées MV [Cadastre 11] et MW [Cadastre 6].

La SCI [D] est propriétaire d’un terrain sis [Adresse 10], sur les parcelles cadastrées n° MV [Cadastre 12] et MW [Cadastre 5].

La SCI HANSENAHAYIK bénéficie en vertu de l’acte du 25 octobre 2018 d’une servitude de passage et de canalisation sur la parcelle MV [Cadastre 12].

Par arrêté du 16 août 2017, un permis de construire n° PC 06088 17 S0059 portant sur 2 maisons individuelles avec garages et piscines et la division d’un terrain a été accordé à la précédente propriétaire, Madame [W] [U].

Ce permis de construire a été transféré le 13 septembre 2019 à la SCI [D] par permis n° PC 06088 17 S0059 T01 .

Par arrêté du 4 août 2021, le maire de la commune de Nice a délivré un permis de construire modificatif n° PC 06088 17 S0059 M02 à la SCI [D], l’autorisant à effectuer la modification et l’extension de deux villas avec piscine et de la limite de division entre les deux lots.

La SCI HANSENAHAYIK, a sollicité par un recours gracieux du 7 février 2022 le retrait de l’arrêté municipal du 4 août 2021.

Ce recours gracieux a été rejeté par une décision du 13 avril 2022 du maire de la commune de [Localité 17].

Le 10 juin 2022, la SCI HANSENAHAYIK a saisi le tribunal administratif de Nice aux fins de voir annuler l’arrêté précité et la décision expresse de rejet du recours gracieux.

Par ordonnance du 30 mai 2023, le tribunal administratif de Nice a rejeté pour irrecevabilité la requête de la SCI HANSENAHAYIK, déposée en dehors du délai du recours contentieux.

Par acte du 1er décembre 2022, la SCI HANSENAHAYIK a fait assigner la SCI [D] devant le tribunal judiciaire de Nice au motif que son projet de construction porterait atteinte à l’assiette de la servitude de passage dont elle bénéficie en vertu de l’acte de vente notarié du 25 octobre 2018.

Par ses dernières écritures notifiées par RPVA le 31 janvier 2025, la SCI HANSENAHAYIK demande au tribunal de :

Vu l’article 701 du Code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

— CONSTATER la modification unilatérale et illégale de l’assiette de la servitude de passage dont bénéficie la SCI HANSENAHAYIK en vertu de l’acte de vente du 25 octobre 2018 ;

Par conséquent,

— REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la SCI [D] ;

— CONDAMNER la SCI [D] à supprimer tous les obstacles situés actuellement sur l’assiette de la servitude de passage dont bénéficie la SCI HANSENAHAYIK et à remettre dans son état initial cette servitude, et ce, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision à venir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— ENJOINDRE à la SCI [D] de déposer un permis de construire modificatif respectant l’assiette de la servitude de passage telle qu’établie dans l’acte de vente du 25 octobre 2018, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision à venir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— CONDAMNER la SCI [D] à verser à la SCI HANSENAHAYIK la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 janvier 2025, la CI [D] sollicite de :

Vu les articles 701 et 702 du Code civil,

Vu la jurisprudence,

A titre principal :

— REJETER l’ensemble des demandes de la SCI HANSENAHAYIK à l’encontre de la SCI [D] ;

— CONDAMNER la SCI HANSENAHAYIK au paiement de la somme de 6 000 euros au profit de la SCI [D] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— LA CONDAMNER aux entiers dépens, ainsi qu’au remboursement des frais de constats de commissaire de justice des 21 février 2023, 30 décembre 2023 et 6 avril 2020.

A titre subsidiaire, en cas de condamnation :

— ORDONNER que le jugement à intervenir ne soit pas assorti de l’exécution provisoire, au regard des conséquences manifestement excessives qu’une telle exécution engendrerait.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 03 mars 2025.

A cette date la décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale :

La SCI HANSENAHAYIK vise les dispositions de l’article 701 du Code civil aux termes duquel : « Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode.

Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser. »

La demanderesse allègue la modification unilatérale et illégale par la SCI [D] de l’assiette de la servitude de passage dont elle bénéficie en vertu de l’acte de vente du 25 octobre 2018.

Elle indique que le permis de construire accordé à la SCI [D] prévoit, en plus de la modication du tracé, l’implantation de plusieurs places de parking et d’espaces verts sur la servitude, ce qui modifie la servitude.

Elle ajoute que l’implantation d’une place de parking en face de son garage réduit la largeur de la servitude, en modifie le tracé et rend l’accès impossible de la propriété, le rend dangereux.

La SCI [D] quant à elle fait valoir que le permis modificatif qu’elle a obtenu le 4 août 2021 n’empiète nullement sur l’assiette de ladite servitude, que son projet de construction n’en modifie pas l’assiette.

Elle indique que la servitude de passage de la SCI HANSENAHAYIK s’exerce sur une bande d’environ 3,5 mètres alors que la voie privée desservant les propriétés dépasse 5,80 mètres de largeur, que la servitude ainsi consentie a pour seul objectif de permettre l’accès à chaque propriété par l’utilisation d’un véhicule.

Elle rappelle qu’elle bénéficie en tout état de cause d’un permis de construire conforme, notamment après avis du SDIS, qu’elle a respecté.

Elle s’oppose à l’ensemble des demandes de la SCI HANSENAHAYIK..

Il ressort des articles 143 et 144 du Code de procédure civile que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible ; les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments pour statuer.

La faculté de décider s’il y a lieu ou non d’ordonner une mesure d’instruction demandée par une partie est laissée à l’appréciation souveraine des juges du fond.

Il convient avant-dire droit d’ordonner une mesure d’expertise afin de permettre à la présente juridiction d’apprécier la réalité de l’atteinte invoquée par la SCI HANSENAHAYIK .

Sur les demandes :

Dans l’attente des résultats de la mesure d’instruction ordonnée , l’ensemble des demandes sera réservé.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort et avant dire-droit,

Ordonne une expertise et commet pour y procéder

M.[L] [I], géomètre expert,

SGE [I]-CASTELLI

[Adresse 13]

Tél : [XXXXXXXX01]

Courriel:[Courriel 15]

avec mission de :

— se rendre sur les lieux, [Adresse 7] en présence des parties ou celles-ci régulièrement convoquées,

— recueillir les explications des parties et se faire communiquer par elles tous les documents contractuels, actes notariés ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission, et notamment toutes les pièces relatives au présent litige

— vérifier la réalité des troubles allégués par la SCI HANSENAHAYIK, concernant la modification et l’aggravation de la servitude de passage dont elle bénéficie en vertu de l’acte du 25 octobre 2018 , notamment au regard des permis de construire accordés à la SCI [D] ,

— fournir tout élément utile à la juridiction pour déterminer la réalité desdits troubles et leurs conséquences éventuelles ,

— indiquer les moyens nécessaires pour remédier aux troubles allégués,

— donner son avis sur les préjudices invoqués par SCI HANSENAHAYIK ,

— fournir tous éléments techniques et de fait afin de permettre de déterminer les responsabilités encourues,

— plus généralement faire toutes constatations et formuler toutes observations utiles en vue de permettre ultérieurement la solution du litige,

Dit que l’expert fera connaître son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime ou de négligence, il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête à sa demande, à celle de la partie la plus diligente ou d’office par le juge chargé du contrôle des expertises.

Dit que l’expert devra convoquer les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise, avec copie en lettre simple ou télécopie ou courriel aux conseils de celles-ci après avoir préalablement pris leur convenance,

Dit qu’avant la première réunion organisée par l’expert les parties devront lui communiquer dans les huit jours de la connaissance de la date de la réunion tous les documents se rapportant au litige et que le demandeur à l’expertise communiquera ses pièces numérotées sous bordereau daté.

Dit que l’expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les piècesbustificatives qui lui paraîtraient nécessaires et qui ne lui auraient pas été communiquées spontanément, et le cas échéant, à l’expiration de ce délai en application des dispositions de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession.

Dit que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, il devra adresser au magistrat mandant et à chacune des parties ou à leurs avocats, la liste des personnes susceptibles d’être concernées par la procédure, afin que leur mise en cause éventuelle puisse être envisagée dans les meilleurs délais.

Dit que l’expert accomplira personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 à 284-1 du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations et l’avis de toutes personnes informées et qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste dans une spécialité distincte de la sienne conformément aux dispositions de l’article 278 du code de procédure civile.

Dit que pour l’exécution de sa mission l’expert commis s’entourera de tous renseignements utiles à charge pour lui d’en mentionner l’origine, qu’il pourra recueillir toutes informations orales ou écrites des toutes personne en précisant dans son rapport, leurs nom, prénom, adresse, profession ainsi que, le cas échéant, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles.

Dit que la SCI HANSENAHAYIK fera l’avance des frais d’expertise et devra consigner la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) à la régie d’avance et des recettes du Tribunal judiciaire de Nice, avant le 30 septembre 2025, destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert.

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, et sauf prorogation du délai de consignation accordée pour motif légitime, ou relevé de caducité, la désignation de l’expert sera caduque conformément à l’article 271 Code de Procédure Civile.

Dit que si l’une des parties obtient l’aide juridictionnelle en cours d’instance, elle sera dispensée d’office de consigner les frais d’expertise et devra transmettre la copie de la décision d’aide juridictionnelle au service des expertises.

Dit que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le Greffe que la consignation ou que le montant de la première échéance dont la consignation a pu être assortie a été versée en application des dispositions de l’article 267 du code de procédure civile.

Dit que lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses.

Dit qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au magistrat, en en justifiant, la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire, après en avoir informé concomitamment les parties et en produisant les justificatifs.

Dit que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours.

Dit que l’expert adressera au magistrat chargé du contrôle des expertises sa demande de consignation complémentaire en y joignant soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation.

Lorsque l’expert aura ainsi porté à la connaissance du magistrat le montant complémentaire de consignation sollicité, ce dernier rendra une ordonnance condamnant une des parties à consigner au greffe le complément qui lui paraîtra nécessaire.

A défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le magistrat, et sauf prorogation de ce délai, l’expert déposera son rapport en l’état en application de l’article 280 du code de procédure civile.

Dit que, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises, l’expert devra remettre directement un rapport à chacune des parties et en déposera un exemplaire au greffe du Tribunal, (article 173 du Code de Procédure Civile) avant le 1er mars 2026 rapport auquel sera joint, le cas échéant, l’avis du technicien qu’il s’est adjoint.

Dit que l’expert devra solliciter du Magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avérait insuffisant;

Dit qu’il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis.

Dit que l’expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu, recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif,

Dit que lorsque l’expert transmettra son pré-rapport aux parties il leur impartira un délai maximum de six semaines pour recueillir leurs observations ou réclamations récapitulatives conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, et qu’à l’expiration de ce délai il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction et précisera s’il n’a reçu aucune observations.

Dit que passé le délai imparti, l’expert ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction.

Dit que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle des expertises.

Dit qu’en application des dispositions des articles 748-1 et suivants du code de procédure civile, dans l’hypothèse où l’expert judiciaire aurait recueilli l’accord des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d’experts de justice concernant la dématérialisation de l’expertise civile du 18 avril 2017 et à l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre Ier du code de procédure civile aux experts judiciaires, aux envois, remises et notifications mentionnés à l’article 748-1 du code de procédure civile.

Dit qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires en même temps qu’il justifiera l’avoir adressé concomitamment aux parties.

Dit que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, d’en débattre contradictoirement préalablement à l’ordonnance de taxe.

Dit que l’expert devra rendre compte de sa mission au magistrat chargé du contrôle des expertises.

Dit qu’il devra informer immédiatement le Service Central de contrôle des expertises de toutes difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission.

Réserve l’ensemble des demandes formulées au titre des frais irrépétibles et des dépens,

Renvoie les parties à l’audience de mise en état qui se tiendra le 6 Novembre2025 (audience dématérialisée) pour constater le versement de la consignation.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT