COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

S.C.P. BTSG c/ [K]

MINUTE N°

DU 13 Mars 2025

N° RG 25/00768 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QIC4

Grosse délivrée

à M^e ZOUATCHAM Hubert

Copie délivrée

à M^e BROCA Gilles

le

DEMANDEUR:

S.C.P. BTSG, en son établissement secondaire

[Adresse 3] – [Localité 1]

Représentée par Me [I] [O], Liquidateur judiciaire

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e BROCA Gilles, avocat au barreau de Nice

DEFENDERESSE:

Madame [P] [K]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e ZOUATCHAM Hubert, avocat au barreau de Nice, substitué par M^e KAMGAING Pierre, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 04 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Mars 2025 puis prorogé au 13 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

La SARL PETITES LOCATIONS à associé unique ayant pour objet une activité de promotion immobilière est propriétaire de plusieurs biens situés à [Localité 1].

Elle a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire ouverte par jugement du tribunal de commerce de NICE du 08 juin 2017 qui a désigné la SCP BTSG prise en la personne de Maître [I] [O] en qualité de mandataire judiciaire.

Ce jugement a été annulé par la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE selon arrêt du 22 novembre 2018 qui a prononcé une procédure de redressement judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS. Sur requête de la SCP BTSG prise en la personne de Maître [I] [O] ès-qualités, le tribunal de commerce de NICE a, aux termes d’un jugement du 26 février 2020, prononcé la liquidation judiciaire de la société PETITES LOCATIONS.

Suite à l’appel interjeté par la société PETITES LOCATIONS, la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE a notamment selon arrêt du 1er avril 2021, prononcé la nullité du jugement du tribunal de commerce du 26 février 2020 et prononcé la liquidation judiciaire de cette société en désignant la SCP BTSG prise en la personne de Maître [I] [O] en qualité de liquidateur judiciaire, renvoyant le dossier au tribunal de commerce de NICE devant lequel la clôture de la procédure sera examinée au plus tard le 11 février 2022.

Selon ordonnance du 06 novembre 2024, le juge commissaire du tribunal de commerce de NICE désigné à la procédure collective de la SARL PETITES LOCATIONS a ordonné la vente aux enchères publiques d’un certain nombre de biens immobiliers dont celle-ci est propriétaire en particulier celui sis à [Localité 1], [Adresse 5]. Cette décision a été publiée au Service de la Publicité Foncière le 17 décembre 2024, Vol 2024 S 224.

Les diligences de l’article R 642-29-1 du code de commerce ont été engagées et la date prévisible de l’audience d’adjudication devant le juge de l’exécution fixée au 15 mai 2025.

Une ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection n°de minute 149/25R du 07 février 2025 rendue dans l’affaire opposant la SCP BTSG prise en la personne de Maître [I] [O] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS à Madame [P] [K] et inscrite au répertoire général sous le n°RG 25/00568 a saisi en

vertu de l’article 837 du code de procédure civile, la même juridiction statuant au fond et fixé la présente affaire à l’audience de fond du mardi 25 février 2025 à 15h45.

Cette ordonnance de référé a été notifiée à Madame [P] [K] par le greffe en date du 07 février 2025.

Aux termes de son assignation en référé d’heure à heure du 31 janvier 2025 signifiée à 13 h 30 domicile et copie déposée à l’étude du commissaire de justice conformément à l’article 656 du code de procédure civile, la SCP BTSG prise en la personne de Maître [I] [O] es-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS demande, en application des articles L 641-9 alinéa 1er du code de commerce et 1240 du code civil, de :

— constater que le bail en date du 10 janvier 2025 consenti à Madame [P] [K] sur un appartement sis à [Localité 1], [Adresse 4] constituant le lot 35 l’a été par une personne qui ne disposait d’aucun droit, ni titre,

— déclarer ledit bail inopposable à son égard ès qualités,

— condamner Madame [P] [K] à lui payer ès-qualités une indemnité d’occupation mensuelle de 550,00 euros à compter de la signification de l’assignation et jusqu’à son départ définitif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef,

— ordonner l’expulsion de Madame [P] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef des biens occupés, à savoir un appartement (lot n°35) dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Localité 1], [Adresse 4],

— condamner Madame [P] [K] à lui payer ès-qualités une somme de 1 000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en vertu de celles de l’article 696 de ce code.

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

A l’audience du 25 février 2025, la SCP BTSG prise en la personne de Maître [I] [O] es-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS représentée par son conseil, Maître BROCA, maintient ses moyens et demandes contenus dans les écritures de son assignation auxquelles elle se réfère expressément.

Maître BROCA a indiqué s’opposer au renvoi de l’affaire, précisant que l’ordonnance de référé a été signifiée à la défenderesse le 12 février 2025.

Madame [P] [K], représenté par Maître ZOUATCHAM, substitué par Maître KAMGAING expose avoir été saisi la semaine dernière mais ne pas détenir les pièces du dossier, qu’il n’est donc pas en état de plaider l’affaire et sollicite en conséquence un renvoi de celle-ci.

L’affaire a, afin d’assurer le principe du contradictoire et les droits de la défense, été renvoyée à l’audience du 04 mars 2025 à 13h45.

A l’audience du 04 mars 2025, la SCP BTSG prise en la personne de Maître [I] [O] es-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS, représentée a confirmé l’ensemble de ses prétentions formulées dans son assignation. Elle rappelle que la société PETITES LOCATIONS, qui est propriétaire de l’appartement loué à Madame [P] [K] est en liquidation judiciaire depuis 2021 et que son liquidateur n’étant pas intervenu à la signature des baux conclus postérieurement à l’ouverture de la procédure collective, ces actes ne sont pas opposables à la liquidation judiciaire de la société.

Elle maintient l’expulsion de l’occupante du bien loué.

Madame [P] [K] représentée demande par conclusions en réponse déposées à l’audience, en application des articles 1708 et suivants du code de procédure civile, de :

— constater qu’elle a quitté les lieux loués,

En conséquence,

— déclarer l’action engagée à son encontre sans objet,

— débouter la SCP BTSG de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les parties conserveront à leur charge les dépens de la présente procédure.

Elle explique être locataire de bonne foi et avoir payé ses loyers régulièrement, pensant que Monsieur [Y] était le réel propriétaire, qu’après le passage du commissaire de justice l’ayant avisé de la situation, elle a cessé de régler le loyer de janvier 2025 et Monsieur [Y] lui a coupé l’eau et l’électricité, qu’elle a donc dû quitter le logement.

Le délibéré fixé au 11 mars 2025 a été prorogé au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de la SCP BTSG, liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

Selon les dispositions de l’article 9, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par arrêt de fond n°2021/136 rendu en date du 1er avril 2021, la Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE a prononcé la liquidation judiciaire de la société PETITES LOCATIONS et désigné la SCP BTSG prise en la personne de Maître [I] [O] es-qualités de liquidateur judiciaire.

Selon l’article L. 641-9 du code de commerce, le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l’administration et de la disposition de ses biens composant le patrimoine engagé pour l’activité professionnelle, même de ceux qu’il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n’est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur. Toutefois, le débiteur peut se constituer partie civile dans le but d’établir la culpabilité de l’auteur d’un crime ou d’un délit dont il serait victime. Le débiteur accomplit également les actes et exerce les droits et actions qui ne sont pas compris dans la mission du liquidateur ou de l’administrateur lorsqu’il en a été désigné un.

L’article L 223-18 de ce code énonce en son alinéa 1er que la SARL est gérée par une ou plusieurs personnes physiques puis en son alinéa 5 que dans les rapports avec les tiers, le gérant est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de la société, sous réserve des pouvoirs que la loi attribue expressément aux associés. La société est engagée même par les actes du gérant qui ne relèvent pas de l’objet social à moins qu’elle ne prouve que le tiers savait que l’acte dépassait cet objet ou qu’il ne pouvait l’ignorer compte tenu des circonstances, étant exclu que la seule publication des statuts suffise à constituer cette preuve.

Les articles 1103 et 1104 du code civil énoncent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

On peut, en vertu des dispositions de l’article 1714, louer ou par écrit ou verbalement.

Aux termes de l’article 1128 du code civil, sont nécessaires à la validité d’un contrat :

1°Le consentement des parties,

2°Leur capacité de contracter,

3°Un contenu licite et certain.

Selon l’article 1145 alinéa 2 du même code, la capacité des personnes morales est limitée par les règles applicables à chacune d’entre elles.

Enfin, l’article 1178 du code civil dispose que le contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

En vertu de l’article 1153, le représentant légal, judiciaire ou conventionnel n’est fondé à agir que dans la limite des pouvoirs qui lui ont été conférés.

Toutefois, l’article 1156 de ce code énonce que l’acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté.

Lorsqu’il ignorait que l’acte était accompli par un représentant sans pouvoir ou au delà de ses pouvoirs, le tiers contractant peut en invoquer la nullité.

L’inopposabilité comme la nullité de l’acte ne peuvent plus être invoquée dès lors que le représenté l’a ratifié.

Le conseil de Madame [P] [K] produit aux débats deux contrats de bail meublé portant sur un appartement (studio meublé situé au 5ème étage) situé à [Localité 1], [Adresse 4], constituant le lot n°35 de la copropriété, l’un dénommé « renouvellement contrat » conclut entre la SARL PETITES LOCATIONS et cette dernière, signé uniquement par la locataire le 20 novembre 2023 à effet au 1er décembre 2023 pour une durée d’un an moyennant un loyer mensuel de 500,00 euros et une provision mensuelle pour charges locatives de 50,00 euros, soit 550,00 euros au total, le second à la même dénomination consenti le 10 janvier 2025 pour une durée d’un an à Madame [P] [K] par Monsieur [Y] [E] SARL PETITES LOCATIONS signé par les deux parties et aux mêmes conditions financières.

Il fournit également diverses quittances de loyers relatives à ce logement, de décembre 2023, février 2024, avril 2024, mai 2024, août 2024, septembre 2024, novembre 2024 et décembre 2024.

La société demanderesse verse également aux débats le bail meublé du 10 janvier 2025 et un mail en date du 29 janvier 2025 de Maître [M] [U], commissaire de justice qu’elle a mandaté, confirmant avoir dressé un procès-verbal de description du lot loué n°35 et que ce logement sis au 5ème étage de l’immeuble du [Adresse 4] était occupé lui transmettant le bail meublé y afférent.

Le premier bail meublé (renouvellement) souscrit par la SARL PETITES LOCATIONS le 20 novembre 2023 à effet au 1er décembre 2023 au profit de Madame [P] [K] ainsi que celui du 10 janvier 2025 conclut au bénéfice de cette dernière par la SARL PETITES LOCATIONS à associé unique par l’intermédiaire de ce dernier, Monsieur [E] [Y], représentant légal de cette société sans toutefois disposer de la capacité juridique de contracter pour le compte de la SARL PETITES LOCATIONS, elle-même dessaisie de l’administration et la disposition de ses biens pour avoir été placée en liquidation judiciaire depuis le 1er avril 2021, devra être déclaré inopposable à la SCP BTSG prise en la personne de Maître [I] [O], en qualité de liquidateur judiciaire.

Toutefois, ce premier bail meublé du 20 novembre 2023 à effet au 1er décembre 2023 a été contracté par Madame [P] [K] en toute bonne foi tel qu’elle le soutient légitiment dans la mesure où elle a pu croire de manière objective que Monsieur [E] [Y] était le représentant légal de la SARL PETITES LOCATIONS, celui-ci lui ayant transmis les clés du logement ainsi que les contrats d’abonnement et de fourniture d’énergie afférents à ce local d’habitation.

En outre, Madame [P] [K] s’est acquittée d’un certain nombre de loyers et provisions sur charges à compter de décembre 2023 jusqu’en décembre 2024 à l’exception de ceux de janvier 2024, mars 2024, juin 2024 et juillet 2024 et octobre 2024.

En ce qui concerne le second bail meublé du 10 janvier 2025, il s’agissait d’un renouvellement du premier bail meublé à effet au 1er décembre 2023 conclu pour un an.

Ainsi, à défaut pour Madame [P] [K] de solliciter la nullité de ce contrat de bail meublé qui a reçu exécution certes de manière irrégulière, le bail meublé du 20 novembre 2023 à effet au 1er décembre 2023, qui a été renouvelé à compter de janvier 2025 doit être déclaré valable entre les parties durant sa période d’exécution et jusqu’à ce que sa résiliation soit éventuellement sollicitée et obtenue à la requête de la SCP BTSG, liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS.

Madame [P] [K] démontre ainsi bénéficier d’un titre d’occupation de l’appartement sis au 5ème étage de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 1] mais déclare cependant avoir quitté les lieux, ce que confirme son conseil.

Il convient de prendre acte que la locataire a restitué les clés à Monsieur [E] [Y] et quitté les lieux fin janvier 2025.

La SCP BTSG prise en la personne de Maître [I] [O] es-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS est en conséquence déboutée de ses autres demandes.

Sur les dépens de l’instance

La SCP BTSG prise en la personne de Maître [I] [O] es-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance.

Sur l’exécution provisoire

Le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, à moins que le juge ou la loi en décide autrement.

En l’espèce, il n’y a lieu de déroger à cette mesure.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Dit le bail meublé du 20 novembre 2023 à effet au 1er décembre 2023, renouvelé à compter de janvier 2025 portant sur un appartement meublé (studio mansardé) sis à [Localité 1], [Adresse 4], constituant le lot n°35, inopposable à la SCP BTSG prise en la personne de Maître [I] [O], en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS,

Constate le titre d’occupation de Madame [P] [K] de l’appartement appartenant à la SARL PETITES LOCATIONS (studio meublé) sis à [Localité 1], [Adresse 4], lot n°35,

Prends acte que Madame [P] [K] a restitué les clés des lieux litigieux à Monsieur [E] [Y] et quitté l’appartement loué fin janvier 2025,

Déboute la SCP BTSG prise en la personne de Maître [I] [O] es-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS de ses autres demandes,

Condamne la SCP BTSG prise en la personne de Maître [I] [O] es-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection