Minute n°2025/364

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 25/00446

N° Portalis DBZJ-W-B7J-LGLK

JUGEMENT DU 06 MAI 2025

I PARTIES

DEMANDERESSE :

S.A.S. JFP, à l’enseigne KRISTAL PALACE, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Dominique COLBUS de la SCP CBF, avocats au barreau de METZ, vestiaire : B101

DÉFENDERESSES :

S.C.C.V RESIDENCE SENIORS [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Jean-charles SEYVE de la SCP SEYVE – LORRAIN – ROBIN, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : C405 et par M^e Géraldine PIEDELIEVRE, avocat plaidant au barreau de PARIS

S.A. SMA, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Sophie CLANCHET de la SCP SOPHIE CLANCHET, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : B303 et par M^e Delphine ABERLEN, avocat plaidant au barreau de PARIS

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sophie LEBRETON, Vice-Présidente

Assesseur : Véronique APFFEL, Vice-Présidente

Assesseur : Cécile GASNIER, Juge

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Débats à l’audience du 02 Avril 2025 tenue publiquement.

III.EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

1°LES FAITS CONSTANTS

Par acte sous seing privé du 28 mai 2002, la SCI PALAIS DU CRISTAL et les consorts [F] ont donné à bail à la SAS JFP le lot n°1 du rez de chaussée de l’immeuble, aux fins d’y exploiter un restaurant sous l’enseigne KRISTAL PALACE. Le bail a ensuite perduré en tacite prolongation.

Par un second bail, la SCI PALAIS DU CRISTAL et les consorts [F] ont également donné à bail à la SAS JFP des locaux à usage d’épicerie au rez de chaussée du même immeuble.

Par acte notarié du 02 octobre 2020, la SCCV RESIDENCE SENIORS METZ a acquis auprès de la SCI PALAIS DU CRISTAL et des consorts [F] l’ensemble immobilier à usage mixte de commerces et d’habitation situé au [Adresse 1] à METZ, dans le but d’y réaliser, après démolition d’une partie du bâtiment existant, une opération de construction globale d’environ 6575m2 de surface de plancher destinée à la réalisation d’une résidence seniors de 72 logements.

Préalablement à la vente, date du 1er octobre 2020, les consorts [F], la SCI PALAIS DU CRISTAL, la SCCV RESIDENCE SENIORS METZ et la société JFP ont régularisé un protocole d’accord aux termes duquel d’une part le bail commercial portant sur les locaux à usage d’épicerie a été résilié moyennant indemnisation d’autre part la SCCV RESIDENCE SENIORS METZ s’interdit de réaliser, de faire réaliser ou de laisser réaliser des travaux émettant des bruits, des vibrations, des odeurs ou de la poussière perceptibles depuis le restaurant aux horaires d’ouverture de celui-ci, soit entre 12h et 14h et le soir à partir de 19h jusqu’à minuit, à peine d’indemnisation de 1.000 € par service perturbé .

Par ordonnance du 03 novembre 2020, le juge des référés, sur assignations de la SCCV RESIDENCE SENIORS [Localité 5], a ordonné un expertise de l’état des avoisinants avant travaux.

La SCCV RESIDENCE SENIORS [Localité 5] a confié la restructuration de l’immeuble à la société COREAL, promoteur, selon contrat de promotion immobilière du 21 juillet 2021.

Les travaux ont débuté courant 2021. Durant leur cours, des désordres sont survenus dans les locaux. A la suite d’infiltrations et de l’effondrement d’un faux plafond, que la SAS JFP a fait constater par huissier en juin et septembre 2021, les locaux ont été fermés au public le 24 octobre 2022.

La SCCV RESIDENCE SENIORS [Localité 5] a déclaré le sinistre auprès de son assureur. La société COREAL et la SAS JFP ont également déclaré le sinistre auprès de leur assureur respectif.

Les discussions ayant fait suite aux expertises diligentées n’ont pas permis aux parties de trouver un accord amiable.

2°)LA PROCEDURE

Par requête déposée le 11 février 2025, la SAS JFP à l’enseigne KRISTAL PALACE a sollicité l’autorisation d’assigner la SCCV RESIDENCE SENIORS METZ et la SA SMA à jour fixe devant le tribunal judiciaire de METZ, première chambre civile, sur le fondement de l’article 840 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 11 février 2025, le Premier Vice-Président du tribunal judiciaire de METZ, sur délégation, a autorisé le SAS JFP à assigner la SCCV RESIDENCE SENIORS METZ et la SA SMA à l’audience du 05 mars 2025.

Par exploits d’huissier délivrés les 20 et 24 février 2025, la SAS JFP à l’enseigne KRISTAL PALACE a constitué avocat et a fait assigner la SCCV RESIDENCE SENIORS METZ et la SA SMA devant le tribunal judiciaire de METZ, première chambre civile, afin de le voir, au visa du protocole d’accord du 1er octobre 2020, des articles 1103 et suivants, 1240 et suivants du code civil, 382 et 383, 378 du code de procédure civile,

— déclarer la demande de la SAS JFP -KRISTAL PALACE recevable et bien fondée, et en conséquence,

— condamner la SCCV RESIDENCE SENIORS [Localité 5] à payer à la société JFP une provision à valoir sur l’indemnisation en vertu du protocole d’accord de 1.300.000 € avec intérêts au taux égal à compter de la mise en demeure soit au 21 juin 2023 sur la somme de 440.000 €,

— condamner la société SCCV RESIDENCE SENIORS [Localité 5] in solidum avec la SA SMA à payer à la société JFP une provision à valoir sur la perte du fonds de commerce de 500.000 €,

— condamner la SCCV RESIDENCE SENIORS [Localité 5] et la SA SMA in solidum à payer à la société JFP une provision à valoir sur la perte de marge de 100.000 €,

— ordonner le sursis à statuer et le retrait du rôle jusqu’au dépôt du rapport d’expertise dans la procédure de référé RG 23/00584,

— condamner la SCCV RESIDENCE SENIORS [Localité 5] in solidum avec la SA SMA à payer la somme de 30.000 € à titre de provision ad litem,

— condamner la SCCV RESIDENCE SENIORS [Localité 5] in solidum avec la SA SMA à payer la somme de 15.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCCV RESIDENCE SENIORS [Localité 5] aux entiers frais et dépens, y compris ceux des procédures de référés RG 24/00034 et RG 24/00206,

— rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire par provision.

La SCCV RESIDENCE SENIORS [Localité 5] et la SA SMA ont constitué avocat.

A l’audience du 05 mars 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 02 avril 2025, date à laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 06 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

IV. PRETENTIONS DES PARTIES

La SAS JFP a repris les termes de son assignation. Elle expose qu’après plus de deux années, la situation est en l’état et qu’elle n’a pu rouvrir son restaurant ; que par ordonnance de référé du 09 avril 2024, les opérations d’expertise ordonnées par référé préventif du 03 novembre 2020 lui ont été déclarées opposables ; que par assignation du 21 décembre 2023, elle a saisi le juge des référés de demandes d’expertise et de provisions ; que par ordonnance du 28 mai 2024, le juge des référés a ordonné une expertise du fonds de commerce, confiée à Mme [L] ; que les opérations n’ont cependant pas encore débuté et que la situation du restaurant est devenue dramatique.

Au titre de sa demande de provision de la somme de 1.300.000 €, elle fait valoir que :

— sa demande est fondée sur le protocole d’accord du 1er octobre 2020 et l’article 1103 du code civil ;

— elle a été contrainte de fermer son établissement depuis le 25 octobre 2022 et n’a pu le rouvrir depuis lors, la SCCV RESIDENCE SENIORS [Localité 5] ayant stoppé ses travaux ; par LRAR du 20 juin 2023, elle a mis en demeure la SCCV RESIDENCE SENIORS [Localité 5] de lui payer l’indemnisation prévue au protocole d’accord mais sa demande est restée sans suite ; il résulte du constat d’huissier du 22 novembre 2023 que les plafonds se sont effondrés dans le restaurant et que l’ensemble du mobilier est moisi ;

— le restaurant était ouvert du mardi midi au samedi soir, soit 10 services par semaine ; au 31 janvier 2025, le restaurant a été fermé 27 mois, soit au minimum 112 semaines, soit 1344 services ce qui justifie sa demande de provision ;

— la SCCV RESIDENCE SENIORS [Localité 5] fait une lecture erronée du protocole qui avait pour but de lui permettre d’exploiter son restaurant aux horaires de restauration habituels ;

— la responsabilité du promoteur ne dédouane nullement la SCCV RESIDENCE SENIORS [Localité 5] qui peut solliciter garantie du promoteur.

Au titre de sa demande de provision sur indemnisation de la perte de son fonds de commerce, dirigée contre la SCCV RESIDENCE SENIORS [Localité 5] et la SA SMA in solidum, elle soutient que :

— à défaut d’avoir fait réaliser les travaux de réparation, la SCCV RESIDENCE SENIORS [Localité 5] doit être déclarée responsable de la perte de son fonds de commerce ;

— elle a confié l’évaluation du fonds à la société LOREX qui le chiffre, à la date du 24 juillet 2023, à la somme de 1.025.317 € ; elle a sollicité sur cette base une expertise judiciaire, confiée à Mme [Z] [L] et les opérations d’expertise sont en cours ;

— l’exploitation du fonds de commerce est définitivement compromise ; la provision à valoir peut être évaluée à 50% de l’expertise LOREX, soit 500.000 € ;

— la SCCV RESIDENCE SENIORS [Localité 5] ne peut prétendre que le preneur n’est pas dans l’impossibilité absolue et définitive d’exploiter les locaux et qu’elle a entrepris toutes les actions nécessaires pour la réouverture des locaux ; les locaux ont d’abord été contaminés par l’amiante puis affectés d’infiltrations ; ils n’ont ensuite pu être asséchés ; contrairement à ce qui est prétendu, elle ne s’est jamais opposée à l’intervention du promoteur, qui a toujours pu accéder aux locaux ; l’accès au restaurant est fermé par des grilles métalliques ; les plafonds sont éventrés, les planchers ont gonflé.

Au titre de sa demande de provision sur l’indemnisation de la perte de marge brute dirigée contre la SCCV RESIDENCE SENIORS [Localité 5] et la SA SMA in solidum, elle expose que selon l’expert-comptable LOREX, la perte mensuelle d’exploitation est de 5.200 € par mois soit 135.200 € sur 26 mois de sorte que sa demande de provision à hauteur de 100.000 €, fondée sur les articles 1240, 1242 alinéa 1 du code civil et 835 du code de procédure civile, est justifiée.

Enfin, elle sollicite, à l’encontre de la SCCV RESIDENCE SENIORS [Localité 5] et de la SA SMA in solidum, eu égard à la mauvaise foi de la SCCV RESIDENCE SENIORS [Localité 5] qui n’a pas répondu à sa mise en demeure ce qui l’a contraint à diligenter la présente procédure, une provision ad litem afin de lui permettre de faire face aux frais de procédure notamment l’avance des frais d’expertise, outre des frais irrépétibles.

Elle a précisé à l’audience du 02 avril 2025 que sa demande était dirigée contre la SA SMA en sa qualité d’assureur TRC, applicable jusqu’au 20 décembre 2022, les incidents s’étant produits pendant la période de garantie. Elle a en outre transmis des photographies prises le 28 février 2025.

*

Par conclusions notifiées en RPVA le 04 mars 2025, la SCCV RESIDENCE SENIORS METZ demande au tribunal, au visa des articles 73, 74, 122, 263, 699 et 700 du code de procédure civile,

— de recevoir la SCCV RESIDENCE SENIORS [Localité 5] en ses demandes, fins et conclusions et l’y déclarer bien fondée,

A titre principal,

— de déclarer irrecevable la présente procédure à jour fixe en ce qu’elle ne respecte pas la seule condition de recevabilité imposée par la loi en la matière, à savoir la démonstration d’un critère d’urgence,

Subsidiairement,

— de déclarer irrecevable la demande de sursis à statuer formulée par la SAS JFP,

— de débouter la SAS JFP de toutes ses demandes, fins et prétentions,

En tout état de cause,

— de condamner la SAS JFP à payer à la SCCV RESIDENCE SENIORS [Localité 5] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la SAS JFP aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de l’avocat constitué, Maître Jean-Charles SEYVE, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— de suspendre, vu les circonstances, l’exécution provisoire de droit en application de l’article 545-1 du code de procédure civile.

Elle explique que :

— plusieurs désordres sont survenus dans les locaux depuis le démarrage de l’opération de restructuration de l’immeuble en 2021 ; par suite d’infiltrations et de l’effondrement d’un faux plafond, les locaux ont été fermés au public le 24 octobre 2022 ; la chute du faux plafond a révélé l’existence d’une canalisation amiantée ; la société COREAL, la SCCV RESIDENCE SENIORS [Localité 5] et la SAS JFP ont déclaré le sinistre à leur assureur respectif; des expertises ont eu lieu dans les locaux les 18 et 29 novembre 2022 ; le bailleur a ensuite missionné la société PRO’AIR qui a confirmé la présence de poussières d’amiante dans la salle de restaurant, selon rapport du 21 décembre 2022 ; le bailleur a en outre missionné la société ARDF EST au sujet de l’origine des dégâts des eaux, qui provenaient d’une fissure dans l’angle des murs de l’une des façades de l’immeuble, selon rapport du 21 décembre 2021 ; la fissure a été colmatée et des devis ont été obtenus pour décontaminer les locaux et réparer le coffrage de la canalisation et le faux plafond ; selon mail de COREAL du 18 janvier 2023, les travaux ont été réalisés ; il a ensuite fallu installer des déshumidificateurs avant réalisation des travaux d’enduits et de peinture ; les murs étaient cependant encore humides en janvier puis février 2023 ; le preneur a ensuite refusé l’accès aux locaux à la société COREAL ; le Cabinet GALTHIER, mandaté par la société JFP, a chiffré les dommages des locaux à la somme de 124.918 € HT en juin 2024 ; l’assureur du preneur a formulé une proposition de règlement à hauteur de 144.633,70 €, tenant compte de la provision de 30.000 € déjà versée, mais la gérante de la SAS JFP a refusé cette proposition ; de nouvelles infiltrations sont survenues en octobre 2023 à la suite de l’encombrement d’une canalisation mais selon échanges de mails entre le preneur et la société COREAL, cette dernière a fait déboucher la canalisation et devait donner rendez vous à la SAS JFP pour établir la liste des travaux à réaliser; la SCCV RESIDENCE SENIORS [Localité 5] a ensuite constaté que la société COREAL avait interrompu le chantier et aucun accord n’a pu être trouvé au sujet d’une reprise du chantier, compte tenu de l’insuffisance de fonds de la société COREAL ; une procédure de conciliation est en cours à ce sujet ; les opérations d’expertise ordonnées par décision du juge des référés du 03 novembre 2020 et confiées à M [P] sont en cours ; par ordonnance du 28 mai 2024, le juge des référés a confié une expertise à Mme [L] aux fins d’évaluation du fonds de commerce de la SAS JFP et a rejeté ses demandes de provisions ; par ordonnance du 27 août 2024, l’ordonnance du 28 mai 2024 a été déclarée commune à d’autres parties et une consignation supplémentaire de 1.000 € a été mise à la charge de la société COREAL, qui ne semble pas l’avoir versée à ce jour.

Elle soulève en premier lieu l’irrecevabilité de la procédure d’assignation à jour fixe au motif du défaut d’urgence, condition nécessaire à l’autorisation. L’urgence alléguée n’apparaissant ni dans la requête, ni dans l’autorisation, et n’étant au surplus pas justifiée, la procédure est irrecevable en application de l’article 122 du code de procédure civile.

Elle souligne ensuite que, tout en présentant dans le corps de ses conclusions une demande de condamnation à l’encontre de la SAS COREAL, la SAS JFP n’a pas assigné cette dernière ni ne lui a laissé un temps suffisant pour y procéder elle-même.

Subsidiairement, elle soulève l’irrecevabilité de la demande de sursis à statuer aux motifs :

— que cette demande est contradictoire avec l’urgence invoquée ;

— que tant la demande de provision que celle de sursis à statuer relèvent du juge de la mise en état ;

— que le sursis obéit au régime des exceptions de procédure et doit être soulevé in limine litis, avant toute défense au fond à peine d’irrecevabilité alors qu’en l’espèce, il n’a pas été soulevé in limine litis.

S’agissant de la demande de provision fondée sur le protocole transactionnel du 1er octobre 2020, elle fait valoir que l’interdiction du bailleur est strictement encadrée dans l’article 6 du protocole ; que le juge ne peut interpréter les clauses claires et précises selon l’article 1192 du code civil ; que les pièces produites ne démontrent pas qu’elle n’a pas respecté les termes du protocole ; que les termes de celui-ci sont sans rapport avec les faits invoqués.

Elle ajoute que, outre le fait que les demandes ne sont pas fondées en droit, il y a contradiction à solliciter dans le même temps indemnisation pour des services de restauration perdus et indemnisation pour perte de fonds de commerce au motif que le restaurant est fermé depuis octobre 2022.

Elle soutient que le protocole ne peut s’appliquer dès lors que les désordres survenus sont de la responsabilité de la société COREAL qui a d’ailleurs établi une déclaration de sinistre en octobre 2022.

Elle conclut pour les mêmes motifs au rejet des autres demandes de provision.

Elle rappelle qu’une expertise du fonds de commerce a été ordonnée par le juge des référés le 28 mai 2024 et que le juge des référés a justement relevé qu’à défaut d’expertise judiciaire, les éléments produits par le preneur ne suffisaient pas à fonder sa demande de provision. Elle soutient en outre que si l’expertise n’a pas débuté c’est en raison du défaut de consignation de la provision par le preneur et le promoteur et que la SAS JFP ne produit aucun élément nouveau par rapport à l’expertise au soutien de ses demandes de provision.

Elle conteste la perte de fonds de commerce alléguée que la SAS JFP confond avec la perte d’exploitation et fait valoir que l’ensemble des travaux de nature à faire cesser les désordres dans le restaurant a été réalisé et que si des travaux restent à réaliser c’est en raison de l’opposition de la SAS JFP puis de son refus d’accepter l’indemnisation proposée mais que la réouverture du restaurant dépend en réalité uniquement de la volonté du preneur.

Elle relève que la SAS JFP fonde sa demande sur la faute alors que le juge des référés a relevé dans son ordonnance du 28 mai 2024 qu’en l’absence de données techniques, la faute ne pouvait être retenue.

*

Par conclusions notifiées en RPVA le 03 mars 2025, la SA SMA demande au tribunal, au visa des articles L241-1, L 242-1 et A 243-1 du code des assurances, L 121-10 et L 242-1 du code des assurances, 1792 et suivants du code civil,

A titre principal,

— de juger que les demandes de provisions de la société JFP ne peuvent prospérer en l’état en ce qu’elles se heurtent à des difficultés sérieuses,

— de juger que les garanties délivrées par la SMA SA recherchée en sa qualité d’assureur Dommages-ouvrage, CNR et TRC ne sont pas mobilisables au titre des griefs allégués,

— de débouter en conséquence la société JFP et toutes parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la SMA SA recherchée en sa qualité d’assureur Dommages-ouvrage, CNR et TRC,

— de prononcer la mise hors de cause pure et simple de la SMA SA recherchée en sa qualité d’assureur Dommages-ouvrage, CNR et TRC,

A titre subsidiaire,

— d’ordonner le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport de Mme [L],

En tout état de cause,

— de condamner la société JFP à verser à la SMA SA la somme de 3.000 € au titre des frais qu’elle a du exposer pour assurer sa défense dans le cadre de la présente procédure,

— de condamner la société JFP aux entiers dépens ;

A titre principal, la SA SMA s’oppose aux demandes au motif qu’elles se heurtent à des contestations sérieuses en ce que :

— le juge des référés a rejeté les mêmes demandes de provision présentées par la SAS JFP en retenant qu’à défaut d’expertise judiciaire, l’évaluation de la valeur du fonds de commerce par un expert comptable ne peut emporter la conviction du juge et qu’en l’absence de données techniques, l’existence d’une faute au sens de l’article 1240 du code civil ne peut être retenue à l’encontre de la SCCV RESIDENCE SENIORS [Localité 5] ou de la SAS COREAL ;

— précisément pour ces motifs, une expertise judiciaire a été diligentée ; les opérations n’ont pas encore débuté ; ainsi, la SA SMA n’a participé à ce jour à aucune réunion sur site ; les demandes de provisions sont prématurées en l’absence de rapport d’expertise.

Subsidiairement, elle fait valoir que ses garanties au titre du volet TRC du contrat DELTA CADRE souscrit auprès d’elle ne sont pas mobilisables dès lors que :

— la police prend fin à l’achèvement des travaux ; en l’espèce, il était prévu qu’elle cesserait de produire ses effets à la réception des travaux, initialement prévue au 20 novembre 2022 et que si à cette date, le chantier n’était pas terminé, une prorogation de la police était possible sur demande expresse de l’assuré moyennant une prime complémentaire ; un délai de 30 jours était accordé pour solliciter cette prorogation ; aucune demande de prorogation n’ayant été présentée, la police a cessé ses effets au 22 octobre 2022 (22.11.2022 + 30 jours) (sic);

— en outre, selon les conditions particulières, la police n’a pas vocation à indemniser les pertes et marges d’un fonds de commerce.

A titre subsidiaire, elle sollicite le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport de Mme [L].

MOTIVATION DE LA DECISION

I.sur la fin de non-recevoir soulevée par la SCCV RESIDENCE SENIORS [Localité 5]

Aux termes de l’article 840 du code de procédure civile, dans les litiges relevant de la procédure écrite ordinaire, le président du tribunal peut, en cas d’urgence, autoriser le demandeur, sur sa requête, à assigner le défendeur à jour fixe. Il désigne, s’il y a lieu, la chambre à laquelle l’affaire est distribuée.

La requête doit exposer les motifs de l’urgence, contenir les conclusions du demandeur et viser les pièces justificatives.

Copie de la requête et des pièces doit être remise au président pour être versée au dossier du tribunal.

En l’espèce, la requête expose les motifs de l’urgence, contient les conclusions du demandeur et vise les pièces justificatives.

L’appréciation de l’urgence relève du pouvoir souverain du juge qui a accordé l’autorisation. L’ordonnance autorisant l’assignation à jour fixe constitue en outre une mesure d’administration judiciaire qui est insusceptible de tout recours. Il n’est pas requis à peine d’irrecevabilité qu’elle soit spécialement motivée.

La fin de non-recevoir soulevée à ce titre par la SCCV RESIDENCE SENIORS [Localité 5] sera rejetée.

II.sur les demandes de provisions

Il est relevé en liminaire que la SAS JFP n’a présenté au tribunal aucune autre demande que des demandes de provisions, outre un sursis à statuer.

A.sur la demande de provision à valoir sur l’indemnisation en vertu du protocole d’accord de 1.300.000 €

La demande est fondée sur le protocole d’accord du 1er octobre 2020 et l’article 1103 du code civil qui dispose que Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il est constant qu’en date du 1er octobre 2020, les parties ont régularisé un protocole d’accord dont l’article 6 stipule : La SCCV RESIDENCE SENIORS [Localité 5] s’interdit irrévocablement de réaliser, de faire réaliser ou de laisser réaliser des travaux émettant des bruits, des vibrations, des odeurs ou de la poussière perceptibles depuis le Restaurant aux horaires d’ouverture du restaurant, à savoir, le midi entre 12h et 14h et le soir à partir de 19h jusqu’à minuit, afin de permettre l’exploitation du Bail Restaurant aux horaires de restauration habituels.

En cas de non respect de cette interdiction absolue et permanente, la SCCV RESIDENCE SENIORS [Localité 5] s’engage à verser au Locataire une somme de 1.000 € par service de midi ou du soir pendant lesquels la SCCV RESIDENCE SENIORS [Localité 5] n’aurait pas respecté l’interdiction absolue de réaliser, de faire réaliser ou de laisser réaliser des travaux émettant des bruits, des vibrations, des odeurs ou de la poussière perceptibles depuis le Restaurant.

Toute infraction à cette interdiction sera suffisamment constatée par tout huissier et l’indemnisation due par la SCCV RESIDENCE SENIORS [Localité 5] devra être versée au Locataire dans un délai de 10 jours. En cas de non versement effectif dans le délai de 10 jours l’indemnisation sera majorée à titre d’astreinte non réductible par le juge de 10% par décade (période de 10 jours) de retard de paiement.

Selon l’article 1188 du code civil, Le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties.

Aux termes de l’article 1192 du code civil, On ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

En l’espèce, la commune intention des parties que révèlent les termes du protocole, était d’interdire la réalisation de travaux susceptibles d’occasionner une gêne à la clientèle durant les plages horaires de restauration.

Les parties n’ont envisagé que les conséquences des travaux émettant des bruits, des vibrations, des odeurs ou de la poussière perceptibles de nature à influer sur les services de restauration.

Le restaurant n’a fermé en octobre 2022 que par suite des désordres survenus dans l’immeuble à l’occasion des travaux, à savoir dégâts des eaux à l’origine d’un effondrement de plafond et amiante, ce qui est sans lien avec des perturbations de services du fait de l’exécution de travaux réalisés durant les heures d’ouverture du restaurant.

Cette situation n’a pas été envisagée par les parties au moment de leur accord d’octobre 2020 et n’est pas entrée dans le champs contractuel.

L’indemnisation sollicitée ne peut donc avoir pour fondement le protocole d’accord du 1er octobre 2020.

La demande de provision sur ce fondement sera rejetée.

B.sur les demandes de provision à valoir sur la perte du fonds de commerce de 500.000 €, et sur la perte de marge à hauteur de 100.000 €

Par ordonnance du juge des référés RG 23/584 du 28 mai 2024, une expertise a été ordonnée aux fins d’évaluer le fonds de commerce, de décrire les désordres affectant le local de restauration, de déterminer les responsabilités encourues, de déterminer la perte de marge brute d’exploitation subie depuis le 25 octobre 2022 et de faire toute observation utile sur le préjudice subi par la SAS JFP du fait des travaux réalisés par la SCCV RESIDENCE SENIORS [Localité 5].

Le juge des référés a par ailleurs rejeté les demandes de provision sur perte de fonds de commerce et sur perte de marge, en relevant que :

— les parties s’opposent sur la possibilité de réouverture du restaurant après travaux et sur le principe même de la perte du fonds ;

— l’évaluation de la valeur du fonds par un expert comptable ne peut à elle seule emporter la conviction du juge.

L’expertise n’ayant pas débuté à ce jour, la SAS JFP ne verse aux débats aucuns éléments justificatifs probants plus amples que ceux déjà produits devant le juge des référés, hormis des photographies et quelques pièces relatives à des impayés, et n’explique pas pour quel motif le tribunal devrait apprécier plus largement sa demande de provisions que ne l’a fait le juge des référés.

En l’espèce, la possibilité de rouvrir le restaurant, et donc le principe d’une perte de fonds de commerce, est discutée dès lors qu’une offre d’indemnisation a été faite à la société JFP pour lui permettre de terminer les travaux intérieurs et de rouvrir le restaurant, et la perte de marge ne saurait résulter du seul document comptable succinct produit.

Par ailleurs, si les contestations de la SA SMA au sujet de la durée de son contrat sont confuses et ne semblent pas pertinentes, en ce que la garantie TRC a été souscrite à effet au 20 novembre 2020 avec date d’achèvement au 20 novembre 2022 et qu’il n’est pas contesté que le sinistre a été déclaré en octobre 2022, soit pendant la période de garantie, les demandes de provisions se heurtent aux mêmes obstacles que ci-dessus développés, outre le fait que la SAS JFP ne démontre pas à quel titre les pertes du fonds de commerce et de marge alléguées entrent dans le cadre de la garantie souscrite au vu de l’article 2-garantie de base du Chapitre C- Titre 3-Garantie des dommages en cours de travaux des conditions générales du contrat souscrit auprès de la SA SMA, et des conditions particulières produites.

Les demandes de provision seront par conséquent rejetées.

III.sur la demande de sursis à statuer

Il est demandé au tribunal d’ordonner le sursis à statuer et le retrait du rôle jusqu’au dépôt du rapport d’expertise dans la procédure de référé RG 23/00584.

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, La décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Selon l’article 379 du même code, le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. A l’expiration du sursis, l’instance est poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d’ordonner, s’il y a lieu, un nouveau sursis.

En l’espèce, la demande de sursis à statuer, indépendamment même de sa recevabilité, n’a pas d’objet. La SAS JFP n’a en effet présenté au tribunal aucune prétention au fond sur laquelle le tribunal est susceptible de statuer après sursis. Elle n’a en effet présenté que des demandes de provisions de sorte que les décisions précédemment prises sur ces demandes ont vidé la saisine du tribunal qui se trouve dessaisi, et que le sursis à statuer sera déclaré sans objet.

IV.sur la demande de provision ad litem

Le tribunal rejetant les demandes de la SAS JFP et n’ayant au surplus ordonné aucune expertise pour laquelle une avance des frais d’instance serait justifiée, la demande de provision ad litem sera rejetée.

V.Sur les décisions de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie qui succombe, la SAS JFP sera condamnée aux dépens.

Il est rappelé que la distraction prévue à l’article 699 du code de procédure civile n’existe pas en Alsace Moselle qui connaît, en application des articles 103 à 107 du code local de procédure civile resté en vigueur, une procédure spécifique de taxation des dépens.

Il sera dit n’y avoir lieu à distraction des dépens .

*

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SAS JFP sera condamnée sur ce fondement à payer la somme de 2.000 € à la SCCV RESIDENCE SENIORS [Localité 5] et la même somme à la SA SMA.

Elle sera corrélativement déboutée de sa demande sur le même fondement.

*

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir de la procédure à jour fixe tirée du défaut d’urgence soulevée par la SCCV RESIDENCE SENIORS [Localité 5],

DEBOUTE la SAS JFP de ses demandes de provisions à l’encontre de la SCCV RESIDENCE SENIORS [Localité 5] et de la SA SMA,

DEBOUTE la SAS JFP de sa demande de provision ad litem,

CONSTATE que le tribunal n’est saisi d’aucune prétention au fond et qu’il a vidé sa saisine et DIT en conséquence que la demande de sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise de Mme [L] est sans objet,

CONDAMNE la SAS JFP à payer à la SCCV RESIDENCE SENIORS [Localité 5] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS JFP à payer à la SA SMA la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SAS JFP de sa demande sur le même fondement,

CONDAMNE la SAS JFP aux dépens, et DIT n’y avoir lieu à distraction des dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 06 MAI 2025 par Madame Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président