COUR D’APPEL D'[Localité 14]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 15 Mai 2025

N° RG 24/04830 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QFB5

Grosse délivrée

à M^e KUDELKO

Copie délivrée

à Mme [R]

[S]

le

DEMANDERESSE:

La société SPARTIM dont le siège social est sis [Adresse 6] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Jacob KUDELKO, avocat au Barreau de la DROME

DEFENDERESSE:

Madame [J] [R] [S]

[Adresse 7]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame Caroline ATTAL, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 13 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Madame [J] [B] a vendu selon acte authentique du 5 octobre 2022 à la SAS SPARTIM une maison avec terrain située [Localité 4], cadastrée section B n°[Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 5].

L’acte de vente contient une clause de réserve de propriété avec la faculté de rachat d’une durée de 24 mois au profit du vendeur soit jusqu’au 5 octobre 2024. Pendant cette période de 24 mois, une convention d’occupation précaire prévoyait l’occupation du bien par Madame [J] [B].

La SAS SPARTIM se plaint d’une occupation sans droit ni titre de Madame [J] [B] n’ayant pas racheté le bien à l’issue du délai de 24 mois, soit au 5 octobre 2024 et s’étant maintenue dans les lieux au-delà de cette date.

C’est pourquoi par acte du commissaire de justice en date du 22 novembre 2024, auquel il est renvoyé pour plus ample exposé de l’intégralité des demandes et des moyens, la SAS SPARTIM a fait assigner Madame [J] [B] devant le juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Nice à l’audience du 13 mars 2025 à 15h00 aux fins notamment, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil et des articles L411-1 et suivants du code de procédure civile de constater son occupation sans droit ni titre, d’ordonner son expulsion immédiate et sans délai avec suppression du délai de deux mois pour procéder à l’expulsion et d’ordonner le versement d’une indemnité d’occupation.

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

A l’audience du 13 mars 2025, la SAS SPARTIM, représentée par son conseil maintient l’intégralité des prétentions formulées dans son assignation, qu’elle soutient expressément.

Madame [J] [B] n’a pas comparu, bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice.

Le délibéré a été fixé au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’occupation sans droit ni titre

L’article L 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire énonce que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article L 412-1 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux.

Son alinéa 2 énonce toutefois que ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L 412-6 du même code dispose en son alinéa 1 que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Son alinéa 2 mentionne que ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La SAS SPARTIM demande à la juridiction de constater l’occupation sans droit ni titre de Madame [J] [R] [S] et d’ordonner son expulsion immédiate.

La demanderesse expose que cette dernière n’a pas exercé sa faculté de rachat prévue par la clause de réserve de propriété stipulée à l’acte de vente à l’issue du délai de 24 mois, soit au 5 octobre 2024 et qu’elle réside donc illégalement dans les lieux.

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 5 octobre 2022 par lequel Madame [J] [R] [S] a vendu à la SAS SPARTIM une maison avec terrain située [Adresse 2] [Localité 15][Adresse 1] contient en page 4 une clause de réserve de propriété stipulant que le bien a été vendu avec un différé de jouissance au profit du vendeur, moyennant une indemnité d’occupation mensuelle de 2 600,00 euros pendant 24 mois à compter de la signature de l’acte, durée à l’issue de laquelle le vendeur pourra exercer la faculté de rachat.

Une clause de convention d’occupation précaire est également stipulée à l’acte de vente en page 9. Cette dernière indique que le vendeur pourra rester occupant du bien vendu dans les conditions prévues au présent contrat à compter du lendemain des présentes et pour une durée maximum de 24 mois. Il y est également précisé qu’en aucun cas le vendeur ne pourra se prévaloir de l’existence d’un bail d’habitation du bien vendu et que si ce dernier se maintenait dans les lieux après que la convention d’occupation précaire ait pris fin, il serait occupant sans droit ni titre.

Il ressort de la sommation de restituer les lieux en date du 23 octobre 2024 signifiée à Madame [J] [R] [S] par acte de commissaire de justice remis à l’étude qu’elle occupe toujours la maison, les voisins ayant confirmé au commissaire de justice sa présence sur les lieux et son nom figurant toujours sur la boite aux lettres.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame [J] [B] ainsi que celle de tous les occupants de son chef des lieux illégalement occupés conformément et selon les modalités fixées aux articles L 412-1 alinéa 1 et L 412-6 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution et de dire que le sort des meublés dans le logement sera régi par les articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En revanche, la demande de la SAS SPARTIM en suppression du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux en application de l’article L 412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution sera rejetée dès lors que la mauvaise foi de Madame [J] [B] n’est pas établie et qu’elle n’est pas rentrée dans les lieux illégalement.

Madame [J] [B] ne s’étant pas introduite dans les lieux sans droit ni titre, la demande de la SAS SPARTIM en suppression du sursis prévu pour les mesures d’expulsion non exécutées à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément à l’article L 412-6 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution sera également rejetée.

Il convient d’indemniser en conséquence la SAS SPARTIM qui n’a pu disposer de son bien à son gré et condamner Madame [J] [B] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui convenu à l’acte de vente, soit 2 600,00 euros, à compter du 6 octobre 2024 jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur les dépens de l’instance et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [J] [B] qui succombe au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance et sera condamnée à payer à la SAS SPARTIM une somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En l’espèce, la SAS SPARTIM demande à la juridiction d’inclure dans les dépens le coût des significations de déchéance de la faculté de rachat sans produire lesdites significations. Elle sera donc déboutée de sa demande sur ce point.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :

CONSTATE l’occupation sans droit ni titre du local de la maison avec terrain appartenant à la SAS SPARTIM située [Localité 3], [Adresse 7], cadastrée section B n°[Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 5] ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [J] [B] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire de Madame [J] [B] ou de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion de la maison avec terrain située à [Localité 4], cadastrée section B n°[Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 5]., avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 alinéa 1 et L 412-6 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETE la demande de la SAS SPARTIM en suppression du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux et dit qu’il sera procédé à l’expulsion conformément aux dispositions de l’article L 412-1 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETE la demande de la SAS SPARTIM en suppression du sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante et dit qu’il sera procédé à l’expulsion conformément aux dispositions de l’article L 412-6 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [J] [B] à payer à la SAS SPARTIM une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2 600,00 par mois à compter du 6 octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux et disons que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision ;

REJETE le surplus des demandes de la SAS SPARTIM ;

CONDAMNE Madame [J] [B] à payer à la SAS SPARTIM la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [B] aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,