COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A. CASINO DU PALAIS DE LA MEDITERRANEE c/ Société PALAIS DE LA MEDITERRANEE ANCIENNEMENT SFIHC

N° 25/

Du 05 Juin 2025

4ème Chambre civile

N° RG 16/00108 – N° Portalis DBWR-W-B7A-KI6K

Grosse délivrée à

M^e Bastien BERNARD

la SELARL NMCG AVOCATS ASSOCIES

expédition délivrée à

le 05 Juin 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du cinq Juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, magistrat rédacteur

Assesseur : Madame Diana VALAT

Assesseur : Madame Corinne GILIS

Greffier : Madame Estelle AYADI.

DÉBATS

A l’audience publique du 17 Mars 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 05 Juin 2025, par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ;.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 Juin 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.A. CASINO DU PALAIS DE LA MEDITERRANEE, prise en la personne de son représentant légal en exercice,

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Bastien BERNARD, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDEUR:

SAS PALAIS DE LA MEDITERRANEE, anciennement SFIHC, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 9]

[Localité 5]

représenté par Maître Olivier CASTELLACCI de la SELARL NMCG AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Le Palais de la Méditerranée situé [Adresse 3] Nice est composé d’un hôtel d’une capacité de 188 chambres et d’un casino.

Par acte sous seing privé du 30 mai 2003, la société française d’investissement d’Hôtels et de Casinos (SFIHC) et la société anonyme du Casino du Palais de la Méditerranée ont conclu un bail commercial portant sur des locaux à usage de casino, restaurant, salle de spectacle, bureaux et annexes dépendant d’un ensemble immobilier dénommé « Le Palais de la Méditerranée » situé [Adresse 2] à Nice.

Par acte sous seing privé du 29 octobre 2009, un bail commercial modifié, conclu pour une durée de 13 ans et 3 mois à compter du 1er novembre 2009, s’est substitué purement et simplement aux dispositions du bail commercial initial.

L’article 6 alinéa 5 du bail commercial modifié prévoit que « la totalité des frais et charges de toute nature dont le preneur est redevable aux termes des présentes en sus du loyer sont définis dans le cahier des charges figurant en Annexe 1, qui fait partie intégrante du présent bail ».

Ce cahier des charges précise qu'« en l’absence de comptage individuel, les charges d’électricité seront réparties entre tous les occupants au prorata de leurs quotes-parts de charges générales », soit :

— Hôtel : 52%

— Casino : 45%

— Cuisine : 3%.

Suivant le rapport de la société Buchet du 17 octobre 2016, 8 tableaux électriques sont équipés d’un système de comptage de façon à contrôler la consommation de chaque tableau au premier étage. Un tableau électrique du Palais de la Méditerranée (TD1-3), alimentant des parties communes du Casino et du Palais de la Méditerranée, n’est cependant pas équipé de ce système de comptage.

Par acte du 30 décembre 2015, la société Casino du Palais de la Méditerranée a fait assigner la société Palais de la Méditerranée, venant aux droits de la société française d’investissement d’hôtels et de casinos, devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme principale de 422.057,72 euros.

Un audit énergétique simplifié du Palais de la Méditerranée a été réalisé le 31 mai 2017.

Le 20 décembre 2017, la société Casino du Palais de la Méditerranée et la société Palais de la Méditerranée ont conclu un protocole d’accord transactionnel et notamment convenu :

que la société Constellation Palais de la Méditerranée, agissant pour le compte de la société Palais de la Méditerranée, devait verser la somme de 446.232,98 euros à la société Casino du Palais de la Méditerranée à titre d’acompte déterminé sur la base d’un taux de 37,9%, somme déductible du montant dû par la société Palais de la Méditerranée au titre des factures d’électricité pour la période de novembre 2010 à 2017 en appliquant les taux de répartition résultant de l’expertise judiciaire,

de désigner un expert commun chargé d’arrêter les taux de répartition des consommations électriques de chacune des parties pour les zones communes et de déterminer le montant réellement dû par la société Palais de la Méditerranée au titre de la consommation d’électricité des zones communes, de demander la désignation d’un expert judiciaire au juge de la mise en état en l’absence d’accord, de supporter chacune par moitié le coût de l’expertise et d’accepter d’avance les conclusions de l’expert commun.

Par ordonnance du 22 mars 2018, le juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [U] [H] pour permettre de disposer des éléments techniques nécessaires à la solution du litige et notamment établir la répartition de la consommation d’électricité par zone d’occupation.

M. [U] [H], qui s’est adjoint M. [U] [Y] en qualité de sapiteur, a déposé son rapport d’expertise le 28 avril 2023 et préconisé une répartition de la consommation comme suit :

— Casino : entre 51 et 57% de la consommation,

— Hôtel : entre 43 et 49% de la consommation.

Par courriels des 14 décembre 2023 et 9 février 2024, le conseil de la société Casino du Palais de la Méditerranée a indiqué accepter de voir fixer le taux de l’Hôtel à 46% de la consommation qui correspond à la moyenne de la fourchette retenue par l’expert et transmis un projet d’avenant au bail commercial en ce sens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2025, la société Casino Palais de la Méditerranée sollicite :

• à titre principal,

l’homologation du rapport d’expertise judiciaire de M. [U] [H],

qu’il soit pris acte de sa proposition de voir fixer le taux de répartition des consommations électriques à la moyenne de la fourchette retenue par l’expert, soit 54% pour le Casino contre 46% pour l’Hôtel, matérialisé par le projet d’avenant transmis le 9 février 2024,

la fixation du taux de répartition des consommations électriques à la valeur médiane soit 54% pour le Casino contre 46% pour l’Hôtel,

la condamnation de la société Palais de la Méditerranée à lui payer le solde dû au titre de la régularisation des consommations électriques depuis le 1er novembre 2010 en application du taux de 46% fixé pour l’Hôtel, soit la somme de 394.504,15 euros arrêtée à la date du 31 janvier 2025, à parfaire,

• à titre subsidiaire, la condamnation de la société Palais de la Méditerranée à lui payer les sommes dues au titre des consommations électriques depuis le 1er novembre 2010 en application du taux de 55% fixé pour l’Hôtel aux termes du bail commercial, soit la somme de 807.562,11 euros arrêtée à la date du 31 janvier 2025 à parfaire,

• en tout état de cause, la condamnation de la société Palais de la Méditerranée à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais d’expertise.

Elle fonde ses demandes sur les articles 1103 et 2044 du code civil en rappelant qu’au terme du protocole d’accord conclu le 20 décembre 2017, il a été convenu d’une refacturation provisoire des consommations d’électricité sur la base d’un taux de répartition provisoire de 37,9% puis d’accepter les conclusions de l’expert et de signer un avenant au bail commercial retenant la répartition fixée par ce dernier. Elle précise que la société Palais de la [Adresse 8] n’a pas donné suite à ses courriels ni à sa proposition d’avenant.

Elle considère être bien fondée à solliciter, à titre principal, l’homologation du rapport d’expertise judiciaire, la prise d’acte de sa proposition de voir fixer le taux de répartition des consommations électriques à la médiane de la fourchette retenue par l’expert judiciaire, soit 54 % pour le Casino et 46% pour l’Hôtel, et de la transmission d’un projet d’avenant au bail commercial fixant cette répartition le 9 février 2024, la fixation du taux de répartition des consommations électriques et la condamnation de la société Palais de la Méditerranée à lui payer la somme de 394.504,15 euros au titre des consommations électriques du 1er novembre 2010 au 31 janvier 2025, à parfaire. Elle estime que ses demandes sont conformes avec ce qui est prévu aux articles 4 et 5 du protocole d’accord transactionnel.

Elle expose, à titre subsidiaire, qu’à défaut d’application des conclusions du rapport d’expertise judiciaire conformément au protocole d’accord transactionnel, il convient d’appliquer l’article 6 du contrat de bail commercial qui renvoie à l’annexe 1 selon laquelle, en l’absence de comptage individuel, les charges d’électricité sont réparties entre tous les occupants au prorata de leurs quotes-parts de charges générales soit 52% pour l’Hôtel, 45% pour le Casino et 3% pour la Cuisine. Elle en conclut que la société Palais de la Méditerranée est débitrice de la somme de 807.562,11 euros, à parfaire, correspondant à la différence des sommes dues au titre des consommations électriques pour la même période.

En réponse aux conclusions adverses, elle fait valoir que ce litige résulte du refus de la société Palais de la Méditerranée d’appliquer les taux de répartition fixés par le contrat de bail et que cette dernière conteste les stipulations claires et univoques de l’accord transactionnel. Elle estime que la défenderesse ne peut refuser l’application du protocole d’accord en raison d’une prétendue insuffisance de précision de l’expertise judiciaire. Elle souligne avoir proposé de bonne foi de retenir la valeur médiane de la fourchette retenue par l’expert judiciaire.

Elle rappelle que la société Palais de la Méditerranée paie depuis le 1er novembre 2017 une provision de 38 % au titre des factures d’électricité et qu’il lui revient désormais de payer le solde.

Elle précise que le sapiteur a fondé son analyse sur les factures d’électricité et les consommations relevées sur une période de 24 mois allant de février 2014 à janvier 2016 afin d’établir une moyenne annuelle de consommation et qu’il a également pris en compte les données de l’année 2020 marquée par la crise sanitaire pendant laquelle certains espaces ont connus des périodes d’inoccupation.

Elle soutient que le sapiteur a bien défini une méthodologie en analysant les consommations en fonction des usages et en répartissant les consommations en fonction des surfaces occupées, des volumes, de la destination et de la puissance des appareils électriques. Elle énonce que les observations de la société Palais de la Méditerranée ont été prises en compte dans la fourchette retenue par le sapiteur et l’expert et que les chiffres de la période Covid ne sauraient être retenus comme base de la répartition.

Elle conteste les chiffres donnés par la société Palais de la Méditerranée visant à une répartition de 62% pour le Casino et de 38% pour l’Hôtel puisque le Casino, s’il a ouvert au public le 11 juin 2020, a accueilli ses équipes sur la totalité du mois. Elle précise ne plus utiliser la salle de spectacle depuis le 1er novembre 2020, cette salle étant exploitée uniquement par l’Hôtel et représentant donc une part de consommation revenant uniquement à l’Hôtel depuis cette date.

Elle estime en outre qu’il n’y a pas lieu d’interpréter le protocole d’accord transactionnel dont l’article 5 prévoit que la société Casino du Palais de la Méditerranée reprendra son entière liberté en l’absence de régularisation d’un avenant. Elle en conclut que le taux provisoire de 38% n’a pas vocation à s’appliquer de manière définitive.

Elle souligne que le protocole d’accord indique que les frais d’expertise seront répartis à parts égales entre les parties mais qu’à défaut de respect de cet accord par la défenderesse, il convient de la condamner à payer ces frais d’expertise.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 22 octobre 2024, la société Palais de la Méditerranée sollicite :

— « la nullité de l’homologation du rapport d’expertise »,

— la fixation de la répartition de la consommation électrique de la manière suivante :

62% pour la société Casino du Palais de la Méditerranée,

38% pour la société Palais de la Méditerranée,

— la condamnation de la société Casino du Palais de la Méditerranée à lui payer la somme de 7.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les frais d’expertise.

Elle expose que le protocole d’accord transactionnel prévoyant notamment que les parties s’engageaient à accepter la répartition des frais déterminée par l’expert est inapplicable puisque le rapport d’expertise se contente de proposer une fourchette de répartition sans fixer précisément les taux exacts de répartition des frais d’électricité des parties communes. Elle soutient que l’absence de précision de la réponse fournie par l’expert ne permet pas d’exécuter le protocole d’accord transactionnel de bonne foi. Elle en conclut qu’il ne peut lui être reproché d’avoir violé les clauses de ce protocole.

Elle considère en outre que le rapport d’expertise ne peut être homologué puisqu’il est entaché d’inexactitudes et d’imprécisions et ne répond pas aux termes de la mission fixée. Elle explique que le sapiteur n’a pas répondu à ses dires, que l’expert s’est contenté de reprendre les notes techniques, dépourvues de méthodologie, de son sapiteur et qu’ils n’ont pas pris en compte les observations techniques qu’elle a présenté. En effet, elle explique avoir indiqué au sapiteur que les salons de l’Hôtel n’étaient exploités que temporairement lors d’évènements alors que le Casino utilise ses équipements toute l’année. Elle fait valoir que le sapiteur s’est fondé sur la puissance théorique des équipements sans tenir compte de leur utilisation réelle. Elle rappelle que les cuisines de l’Hôtel sont équipées de compteurs distincts et que la majorité des espaces de l’Hôtel est couverte par des compteurs différenciés en ce qui concerne l’éclairage. Elle expose que l’Hôtel a été fermé plus longtemps que le Casino pendant la période Covid. Elle procède à un calcul en prenant en compte la consommation minimale de chaque établissement lorsqu’ils étaient fermés pendant cette période et la consommation de la période pendant laquelle seul le Casino avait repris son activité pour obtenir une répartition globale maximum de 62% pour le Casino et 38% pour l’Hôtel au mois d’août 2020, mois pendant lequel la consommation est la plus élevée. Elle en déduit que l’expert et son sapiteur n’ont pas rempli leur mission consistant à établir une répartition des consommations d’électricité par zone d’occupation.

Elle précise que l’activité du Casino génère une consommation électrique nettement supérieure à celle de l’Hôtel et que les montants refacturés par le Casino antérieurement au litige, au titre des consommations électriques de l’Hôtel, sont nettement inférieurs à la valorisation faite par le sapiteur et représentaient 24 % de la consommation totale.

Elle réclame l’application de la répartition prévue à l’article 5 du protocole d’accord qui reflète selon elle la commune intention des parties qui ont donné leur accord exprès sur la manière de supporter les charges électriques. Elle souligne avoir réglé l’ensemble des factures d’électricité, depuis la signature de l’accord, en respectant cette répartition. Elle estime donc que la société Casino du Palais de la Méditerranée ne peut revenir sur cet accord scrupuleusement exécuté.

La clôture de la procédure est intervenue le 3 mars 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le rapport d’expertise judiciaire

1. Sur la demande d’homologation de l’expertise judiciaire

Il sera rappelé que l’homologation signifie, en droit, donner force de loi à un accord intervenu entre les parties de sorte qu’un rapport d’expertise, destiné à fournir des éléments techniques nécessaires à la solution d’un litige et ne constitue qu’un élément de preuve soumis à l’appréciation du juge, ne peut être homologué.

Par conséquent, la demande d’homologation du rapport d’expertise judiciaire de M. [U] [H], déposé le 2 mai 2023 sera rejetée.

2. Sur la demande de prononcé de la nullité du rapport d’expertise judiciaire.

La demande de la société Palais de la Méditerranée de « déclarer nul et de nul effet l’homologation du rapport d’expertise » fondée sur des critiques des opérations d’expertise s’analyse en réalité comme une demande de nullité du rapport.

Aux termes de l’article 175 du code de procédure civile, la nullité des décisions et actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure, soit les article 112 à 116 du code de procédure civile pour les vices de forme, et les articles 117 à 121 du code de procédure civile pour les vices de fond.

Les articles 237 et suivants du même code imposent à l’expert d’accomplir personnellement sa mission et de respecter le principe de la contradiction.

Aux termes des articles 273 et suivants du code de procédure civile, le technicien a l’obligation de faire connaître dans son rapport toutes les informations qui apportent un éclaircissement sur les questions à examiner et il doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis, dans les délais impartis, sans porter des appréciations de droit et en apportant des réponses aux observations et aux réclamations des parties.

Il est constant que le manque flagrant d’impartialité, l’inobservation du caractère contradictoire des opérations d’expertise, la délégation de ses pouvoirs par l’expert, le défaut d’accomplissement personnel de la mission, le fait que le rapport ne contienne aucune réponse aux dires sont notamment des causes de nullité dès lors que la démonstration de l’irrégularité est accompagnée de la preuve d’un grief causé par cette irrégularité.

En l’espèce, la société Palais de la Méditerranée reproche à l’expertise judiciaire :

• de ne pas répondre aux termes de la mission fixée par le juge, en ce qu’il ne propose qu’une fourchette de répartition sans fixer précisément les taux exacts de répartition des frais d’électricité des parties communes entre les parties,

• de ne pas avoir été accompli personnellement par l’expert, en ce que l’expert se serait limité à reprendre les notes techniques, dépourvues de méthodologie, de son sapiteur,

• de ne pas avoir apporté de réponses à ses dires, en ce qu’elle a indiqué au sapiteur :

— que les salons de l’Hôtel ne sont exploités que temporairement lors d’évènements alors que le Casino utilise ses équipements toute l’année,

— que l’utilisation réelle des équipements est différente de leurs puissances théoriques sur lesquelles s’est basé le sapiteur,

— que les cuisines de l’Hôtel sont équipées de compteurs distincts et que la majorité des espaces de l’Hôtel est couverte par des compteurs différenciés en ce qui concerne l’éclairage,

— que l’Hôtel a été fermé plus longtemps que le Casino pendant la période Covid,

— qu’une autre méthode de calcul était possible en prenant les mois sans occupation comme base de calcul.

Toutefois, l’ordonnance du juge de la mise en état du 22 mars 2018 a donné pour mission à M. [U] [H] d'« établir la répartition de la consommation d’électricité par zone d’occupation (hôtel, casino et cuisine) ».

Il s’ensuit que l’expert n’a pas manqué à son obligation de répondre aux termes de la mission fixée par le juge puisqu’elle n’exigeait pas une répartition au pourcentage près si bien que la détermination d’une fourchette de consommation comprise entre 51 et 57 % pour le Casino et entre 43 et 49 % pour l’hôtel ne caractérise pas, en elle-même, un manquement de l’expert.

Par ailleurs, si l’expert a intégré les notes techniques du sapiteur, M. [U] [Y], il précise bien qu’il s’agit seulement d’un avis lui fournissant un éclairage technique sur la répartition de la consommation d’électricité.

En effet, l’expert judiciaire est un expert-comptable DPLE, tandis que M. [U] [Y] est expert en électricité, énergie et optimisation énergétique, spécialité distincte justifiant son intervention conformément à l’article 278 du code de procédure civile.

L’expert judiciaire, M. [U] [H], reprend dans son rapport l’avis du sapiteur sur lequel il se fonde sans renvoyer les parties à la lecture de cet avis en mentionnant dans son rapport que « Les deux parties sont donc d’accord sur la mission comptable et technique et sur la nécessité de nommer un sapiteur pour réaliser la partie technique de l’expertise. »

L’intervention de M. [U] [Y], sapiteur, s’est déroulée sous le contrôle et la responsabilité de l’expert, ce qui n’exclut pas que le sapiteur réponde aux dires des parties qui relèvent de sa compétence.

L’argument de la société Palais de la Méditerranée tiré d’une absence de méthodologie dans l’avis du sapiteur n’est pas une cause de nullité en l’absence de texte la prescrivant. Cet argument sera étudié au stade de l’appréciation de l’expertise dans la détermination de la répartition de la consommation en application du protocole d’accord.

Enfin, il sera souligné que les dires des parties ont fait l’objet de réponses circonstanciées de la part de l’expert et de son sapiteur et il sera rappelé que si l’expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, il remplit son obligation même s’il n’adhère pas aux dires des parties.

La lecture du rapport révèle que le sapiteur a distingué l’exploitation des volumes entre le Casino et l’Hôtel, et il note que l’hôtel exploitait les salons du premier étage pour un nombre d’événements annoncés comme une centaine par an, ce qui démontre qu’il a donc bien pris en considération le fait que les salons de l’Hôtel n’étaient exploités que temporairement lors d’évènements.

S’il est vrai que le sapiteur a pris en compte la puissance théorique des équipements, la note technique du 15 mars 2021 énonce s’être également fondée sur les factures du fournisseur d’électricité de février 2014 à janvier 2016, la moyenne annuelle servant de base de référence, démontrant que l’utilisation réelle des équipements a bien prise en compte dans le mode de calcul.

Il apparaît également que la présence de compteurs distincts pour les cuisines et certains espaces de l’hôtel a été prise en considération par le sapiteur puisqu’il indique, dans la note technique du 15 mars 2021, qu’il a intégré les données du tableau général basse tension spécifique à l’Hôtel qui alimente une partie de ses locaux outre l’alimentation générale qui distribue les parties communes au Casino et à l’Hôtel. La note technique du 15 mars 2021 mentionne que l’hôtel a fait installer des compteurs sur les départs de 8 tableaux électriques et qu’une partie des locaux exploités par l’hôtel sont alimentés par un tableau électrique qui lui est propre et que ces surfaces ont été exclues de la répartition calculée.

En outre, la période de crise sanitaire n’a pas servi de base de référence dans le cadre de la répartition puisque les bases de référence étaient notamment la puissance théorique des équipements et les factures du fournisseur d’électricité de février 2014 à janvier 2016.

Enfin, le sapiteur a répondu aux dires s’agissant d’une méthode de calcul prenant les mois sans occupation comme base de calcul. Pour écarter cette méthode, il est ainsi indiqué :

« Le postulat de prendre les mois sans occupation comme une base de calcul de répartition pour les mois pleins n’est pas satisfaisant car les conditions de consommation sont assez différentes :

— l’éclairage est supposé éteint pour tous les communs,

— la ventilation n’est pas systématiquement à l’arrêt total,

— les systèmes informatiques restent probablement en fonctionnement,

— la mise à l’arrêt et le redémarrage des installations faussent le bilan de consommations sur les mois concernés,

— les calculs qui tendraient à donner une répartition Casino/Hôtel de 62/38% ne sont pas fiables sur une période de 8 mois seulement sans la pleine activité des deux occupants,

— la présence d’un occupant sur deux dans les murs déséquilibre les besoins dans la mesure où une partie des volumes sont traités,

— les installations sont dimensionnées pour l’ensemble du bâti. »

Si la société Palais de la Méditerranée conteste certains points de cette réponse, il convient de relever que, d’une part, les dires des parties ont fait l’objet de réponses et, d’autre part, le défaut d’adhésion de l’expert aux dires des parties n’est pas une cause de nullité.

Le bienfondé des hypothèses de calcul sera étudié au stade de l’appréciation de l’expertise dans la détermination de la répartition de la consommation en application du protocole d’accord mais n’est pas une cause de nullité du rapport qui est critiqué sur le fond mais dont il sera rappelé que les conclusions ne lient pas le juge.

Dès lors que la société Palais [Adresse 7] ne rapporte ni la preuve d’un fait qui serait de nature à entraîner la nullité du rapport d’expertise ni la preuve d’un grief que lui causerait une irrégularité, elle sera déboutée de sa demande de nullité du rapport d’expertise.

Sur la demande d’exécution du protocole transactionnel

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon les articles 1188 du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties et, lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. Ce texte ajoute qu’on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

En l’espèce, il ressort des articles 3 et 4 du protocole d’accord du 20 décembre 2017 conclu par la société Casino du Palais de la Méditerranée et la société Palais de la Méditerranée, que l’expertise, amiable ou judiciaire, arrêterait les taux de répartition des consommations électriques de chacune des parties pour les zones communes et le montant réellement dû par la société Palais de la Méditerranée au titre de la consommation d’électricité des zones communes.

Ce protocole prévoyait également que les parties s’engageaient à supporter chacune par moitié le coût de l’expertise et à accepter d’avance les conclusions de l’expert commun.

Il ressort ainsi des articles 3 et 4 du protocole d’accord du 20 décembre 2017, articles clairs et précis n’appelant aucune interprétation à peine de dénaturation, que la société Casino du Palais de la Méditerranée et la société Palais de la Méditerranée sont liées par les conclusions de l’expertise pour arrêter le montant dû par chacune des parties au titre de la consommation d’électricité des zones communes.

Le rapport d’expertise judiciaire de M. [U] [H], déposé le 2 mai 2023, a préconisé une répartition de la consommation :

— Casino : entre 51 et 57% de la consommation,

— Hôtel : entre 43 et 49% de la consommation.

La société Palais [Adresse 7] conteste la méthodologie du sapiteur, mais il convient de relever que l’expert a fixé sa répartition en analysant 8 catégories/usages consommateurs d’électricité : l’éclairage, la ventilation, la climatisation, l’eau chaude sanitaire, l’extracteur, les cuisines, l’informatique et les équipements divers.

Ainsi, à la page 19 du rapport d’expertise, il explique la méthode utilisée par le sapiteur :

« Eclairage : la puissance globale est répartie selon la surface occupée par les preneurs (soit 3 019 sur 5 625 pour le Casino et 2 689 pour l’Hôtel),

Ventilation : répartition selon les volumes soit 47% pour le Casino et 53% pour l’Hôtel,

Climatisation : idem

Eau chaude sanitaire : le global a été estimé par le sapiteur puis la répartition a été faite selon utilisation présumée soit 80% pour le Casino et 20% pour l’Hôtel,

Extracteur : c’est en fonction de la destination des appareils qu’a été établie la répartition soit 56% pour le Casino et 44% pour l’Hôtel,

Cuisines : les consommations sont réparties selon la destination des cuisines soit 60% pour le Casino et 40% pour l’Hôtel,

Informatique : les onduleurs alimentent uniquement le Casino,

Equipements divers (qui représentent 4,62% de la consommation globale) : sont réparties à parts égales entre les deux utilisateurs ».

La société Palais de la Méditerranée n’apporte pas la démonstration de l’absence de méthodologie du sapiteur, ni que la méthodologie appliquée présente des failles de nature à remettre en cause les conclusions de l’expert dans leur ensemble.

La société Palais de la Méditerranée fait valoir qu’elle a effectué sa propre évaluation de la répartition des consommations électriques selon une méthode prenant en compte la consommation minimale de chaque établissement lorsqu’ils étaient fermés en raison du Covid et la consommation de la période pendant laquelle seul le Casino avait repris son activité pour obtenir une répartition globale maximum de 62 % pour le Casino et 38 % pour l’Hôtel au mois d’août 2020.

Il convient d’écarter cette hypothèse de calcul en relevant, d’une part, que le protocole d’accord du 20 décembre 2017 ne précisait pas de méthode de calcul et, d’autre part, que cette méthode a été communiquée au sapiteur qui a répondu que « le postulat de prendre les mois sans occupation comme une base de calcul de répartition pour les mois pleins n’est pas satisfaisant car les conditions de consommation sont assez différentes :

— L’éclairage est supposé éteint pour tous les communs,

— La ventilation n’est pas systématiquement à l’arrêt total,

— Les systèmes informatiques restent probablement en fonctionnement,

— La mise à l’arrêt et le redémarrage des installations faussent le bilan de consommations sur les mois concernés,

— Les calculs qui tendraient à donner une répartition Casino/Hôtel de 62/38% ne sont pas fiables sur une période de 8 mois seulement sans la pleine activité des deux occupants,

— La présence d’un occupant sur deux dans les murs déséquilibre les besoins dans la mesure où une partie des volumes sont traités,

— Les installations sont dimensionnées pour l’ensemble du bâti.

Le comparatif avec les consommations propres de l’Hôtel (rapport consommation/surface) est à pondérer par les équipements alimentés. Si la surface prise en propre par l’Hôtel est nettement supérieure aux surfaces des communs, les équipements sont différents. En période de fermeture, les équipements sont plus généralement coupés (cuisine, piscine, chambres).

Il ressort du calcul de répartition que la prise en compte des événements n’est pas totalement intégrée et défavorise la partie Hôtel. Elle affecte les consommations de ventilation et climatisation.

La part de climatisation de 36,1% est à pondérer par le nombre de manifestations sans pour autant s’en tenir au temps d’occupation strict pour prendre en considération le temps d’atteinte des conditions de confort et les apports calorifiques des occupants ».

La société Palais de la Méditerranée ne démontre pas que les réponses du sapiteur à ses dires sont inexactes.

Il convient également de relever que la société Palais de la Méditerranée s’appuie sur la refacturation établie avant le litige par la société Casino du Palais de la Méditerranée, mais que cette refacturation n’apporte aucun élément probant puisqu’il s’agissait d’une estimation de nature contractuelle dont l’invraisemblance a précisément causé le litige et justifié l’expertise.

En l’absence de nullité de l’expertise judiciaire et d’arguments de nature à fragiliser la méthode de l’expertise judiciaire, le protocole d’accord du 20 décembre 2017, en ce qu’il déléguait la détermination de la répartition de la consommation d’électricité à l’expertise, doit trouver sa pleine application.

Si l’expertise judiciaire conclut à une fourchette de répartition et non à un taux précis, il n’en demeure pas moins qu’il détermine la répartition de la consommation d’électricité, puisque d’une part, il n’était pas exigé qu’un taux précis soit trouvé par l’expert et, d’autre part, la commune intention des parties au protocole d’accord étaient de fixer un taux de répartition à partir de l’expertise. Par ailleurs, comme l’indique le rapport, la mise en place de compteurs sur les départs électriques est le seul moyen pour établir précisément la répartition des consommations entre les deux parties.

Le protocole d’accord du 20 décembre 2017 doit s’interpréter comme ayant voulu fixer un taux le plus juste possible en fonction des éléments du rapport d’expertise qui s’impose aux parties.

Il convient donc de se référer à l’expertise afin de déterminer ce taux de répartition précis.

En page 3 de la dernière réponse à dire du 28 novembre 2022, le sapiteur propose une répartition par usage à 53,3 % pour le casino et 46,7% pour l’hôtel. La part hôtel pour la ventilation et la climatisation est de 53 %. Le sapiteur indique que « cette répartition est déduite des surfaces de chacune des parties et de l’usage de ces surfaces ».

Or, le comparatif avec les consommations propres de l’hôtel, établi par un rapport consommation / surface, démontre, en raison de l’importance des surfaces propres à l’hôtel, qu’un déséquilibre persiste et que la différence des équipements ne peut pas seule expliquer.

En effet, l’absence de prise en compte des utilisations réelles des équipements, si elle est la conséquence de l’absence de compteurs différenciés, défavorise manifestement l’hôtel, comme indiqué par le sapiteur. Par ailleurs, les références de consommation de l’année 2020 ne suffisent pas pour déterminer un taux précis mais indiquent une consommation plus importante des équipements du casino.

La commune intention des parties commande de fixer le taux de répartition des consommations électriques aux valeurs retenues par l’expert judiciaire, en retenant la valeur minimale de l’estimation pour l’hôtel, soit 57 % pour la société Casino du Palais de la Méditerranée et 43 % pour la société Palais de la Méditerranée.

En conséquence, il convient de fixer le taux de répartition des consommations électriques communes à 57% pour la société Casino du Palais de la Méditerranée et 43% pour la société Palais de la Méditerranée à compter du mois novembre 2010.

L’article 4 du protocole d’accord stipule que « le taux de répartition résultant de l’expertise servira :

— A régulariser les factures EDF de la période antérieure, soit entre novembre 2010 jusqu’à la date de l’émission du rapport de l’expert,

— Ce taux de répartition s’appliquera dorénavant pour les consommations d’électricité dans les zones communes ».

Le taux de répartition étant fixé à 57% pour la société Casino du Palais de la Méditerranée et 43% pour la société Palais de la Méditerranée, il convient de faire application du protocole d’accord s’agissant de la régularisation des factures d’électricité antérieures.

Il n’est pas contesté que la société « Constellation Palais de la Méditerranée » agissant pour le compte de la société Palais de la Méditerranée a versé la somme de 446 232,98 euros à la société Casino du Palais de la Méditerranée à titre d’acompte au titre des factures d’électricité pour la période de novembre 2010 à août 2017.

Il n’est pas non plus contesté que la société Palais de la Méditerranée a versé à la société Casino du Palais de la Méditerranée la somme équivalent à 38% des consommations électriques à titre d’acompte au titre des factures d’électricité à compter du 1er novembre 2017, en application de l’article 5 du protocole d’accord du 20 décembre 2017. Il convient de préciser que cette répartition de 38 % était provisoire selon le protocole d’accord et les parties n’avaient pas eu l’intention de la fixer définitivement.

La société Casino du Palais de la Méditerranée demande la condamnation de la société Palais de la Méditerranée à lui payer la somme de 394.504,15 euros arrêtée à la date du 31 janvier 2025. Cette somme correspond à 46 % des factures d’électricité depuis novembre 2010 jusqu’à janvier 2017 auxquelles ont été soustrait la somme de 446 232,98 euros pour la période de novembre 2010 à août 2017 et les versements équivalent à 38 % des consommations électriques au titre des factures d’électricité à compter du 1er novembre 2017.

La société Palais de la Méditerranée conteste l’application de ce taux de répartition mais ne conteste pas l’exactitude des montants par rapport au taux appliqué. Il convient de retenir cette somme comme base de calcul.

En application du protocole d’accord et des éléments fournis par le rapport d’expertise, le taux de répartition est fixé à 57% pour la société Casino du Palais de la Méditerranée et à 43% pour la société Palais de la Méditerranée.

Si la somme réclamée pour 46% des factures minorées des sommes déjà versées est de 394.504,15 euros, la somme équivalent à 43% est de 368.775,62 euros (arrondie au centième).

Par conséquent, il convient de condamner la société Palais de la Méditerranée à payer à la société Casino du Palais de la Méditerranée la somme de 368.775,62 euros, équivalent à 43% des factures d’électricité issues de l’installation commune à compter du mois de novembre 2010 jusqu’à janvier 2025 en application du protocole d’accord du 20 décembre 2017.

La demande de la société Casino du Palais de la Méditerrané de parfaire la somme demandée sera rejetée en raison de l’absence de production des factures.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, la société Palais de la Méditerranée sera condamnée aux dépens à l’exclusion des frais d’expertise judiciaire ainsi qu’à verser à la société Casino du Palais de la Méditerranée la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 3 du protocole d’accord, les frais liés à l’expertise seront répartis à parts égales entre la société Casino du Palais de la Méditerranée et la société Palais de la Méditerranée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

FIXE le taux de répartition des consommations électriques communes à compter du mois novembre 2010, en application du protocole d’accord transactionnel conclu le 20 décembre 2017, à :

• 57% pour la société Casino du Palais de la Méditerranée,

• 43% pour la société Palais de la Méditerranée ;

CONDAMNE la société Palais de la Méditerranée à payer à la société Casino du Palais de la Méditerranée la somme de 368.775,62 euros correspondant à 43% des factures d’électricité issues de l’installation commune à compter du mois de novembre 2010 jusqu’au 31 janvier 2025 en application du protocole d’accord transactionnel du 20 décembre 2017 ;

CONDAMNE la société Palais de la Méditerranée à payer à la société Casino du Palais de la Méditerranée la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société Palais de la Méditerranée de sa demande de nullité du rapport et de l’ensemble de ses autres demandes ;

DEBOUTE la société Casino du Palais de la Méditerranée toute autre demande ;

CONDAMNE la société Palais de la Méditerranée et la société Casino du Palais de la Méditerranée à payer à parts égales les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE la société Palais de la Méditerranée aux dépens, à l’exclusion des frais d’expertise judiciaire ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT