COUR D’APPEL D’ [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR / S.C.I. LOCO

N° RG 25/00012 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QJUX

N° 25/00087

Du 27 Octobre 2025

JUGEMENT

Délivrance le

Grosse et expédition à

M^e BARATA

M^e ROUILLOT

Expéditions à

+ aux DOMAINES

+ 2 dossiers

rendu par mise à disposition au Greffe le 27 Octobre 2025

PAR

PRÉSIDENT :

Laurent SIGUENZA, juge placé délégué au Tribunal Judiciaire de Nice à compter du 1er septembre 2025 par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel d’Aix en Provence du 07 juillet 2025

GREFFIER :

Emma BALDUCCI

ENTRE

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR, dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

ET

S.C.I. LOCO, dont le siège social est sis [Adresse 4] société civile immobilière immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro 485 364 244

représentée par Maître Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EN PRESENCE DE :

Madame [E] [W]

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction Départementale de Finances publiques des Alpes Maritimes

Pôle d’évaluation domaniale

[Adresse 3]

[Localité 1]

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par arrêté du 24 janvier 2023, le préfet des Alpes-Maritimes a notamment :

— déclaré d’utilité publique au bénéfice de L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR, ci-après l’EPF PACA, le projet d’aménagement de l’îlot [Adresse 12] et de réalisation d’un programme d’habitat mixte [Adresse 7], [Adresse 6] et [Adresse 8] ;

— autorisé l’EPF PACA à acquérir, soit à l’amiable, soit par voie d’expropriation, dans un délai de cinq ans, à compter de la publication de l’arrêté, la parcelle nécessaire à la réalisation du projet.

Par ordonnance du 20 octobre 2023, le juge de l’expropriation des Alpes-Maritimes du tribunal judiciaire de NICE a déclaré expropriée la parcelle cadastrée section LA n° [Cadastre 2] lot [Cadastre 5] située sur la commune de NICE.

Par mémoire reçu au greffe le 24 février 2025, l’EPF PACA a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité de dépossession de la parcelle susvisée de laquelle la société SCI LOCO était propriétaire.

Par ordonnance du 7 mars 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 13 juin 2025 et l’audience de plaidoiries au 25 septembre 2025.

Lors du transport sur les lieux le 13 juin 2025, le conseil de l’EPF PACA, le gérant de la société SCI LOCO ainsi que son conseil et la commissaire du gouvernement étaient présents.

Par mémoire reçu au greffe le 8 septembre 2025, l’EPF PACA demande au juge de l’expropriation de :

— rejeter les demandes de la société SCI LOCO ;

— fixer l’indemnité d’expropriation due à la société SCI LOCO comme suit :

— indemnité principale : 125.000 euros ;

— indemnité de remploi : 13.500 euros ;

— indemnité pour perte de revenus : 13.800 euros.

Au soutien de ses prétentions et concernant la fixation de l’indemnité principale de dépossession, l’EPF PACA prétend tout d’abord, sur le fondement des articles L. 213-4 du code de l’urbanisme et L. 322-2 du code de l’expropriation, que la date de référence à retenir est le 6 octobre 2022, date de dernière modification du plan local d’urbanisme (PLU). Par ailleurs, au visa des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, R. 213-11 du code de l’urbanisme et L. 321-1 et suivants du code de l’expropriation, l’EPF PACA fait état de cinq termes de comparaison concernant des cessions de locaux commerciaux à proximité du commerce de la société SCI LOCO pour une moyenne de 2.970 euros du m². Il indique également se prévaloir des cinq termes de comparaison présentés par la commissaire du gouvernement dont la moyenne s’établit à 2.834 euros du m². Il estime, dans ces conditions, que l’indemnité d’un montant de 3.050 euros du m² qu’il propose est satisfaisante et constitue une valeur supérieure aux moyennes précitées.

Il prétend en outre que la méthode par capitalisation de la valeur locative telle que proposée par la société expropriée est très relative en ce qu’elle présente des difficultés en termes d’évaluation de la valeur locative du marché et du taux de rendement à appliquer. S’agissant plus particulièrement de ce taux de rendement, elle expose que les taux de 6 % et de 7,13 % tels que proposés respectivement par la société SCI LOCO et la commissaire du gouvernement ne sont pas justifiés. Par ailleurs, elle précise que les termes de comparaison fournis dans le rapport d’expertise versé aux débats par la société SCI LOCO ne comportent pas la date de l’acte ni les références cadastrales de sorte qu’il lui est impossible de vérifier la réalité des ventes et de les comparer utilement.

Concernant l’indemnité pour perte de revenus locatifs, l’EPF PACA soutient que la société SCI LOCO n’est pas fondée à se prévaloir d’un montant de loyer actualisé qui n’est ni justifié ni réglé par l’actuel locataire.

Par mémoire reçu au greffe le 16 septembre 2025, la société SCI LOCO sollicite du juge de l’expropriation qu’il :

— à titre principal :

— déboute l’EPF PACA de ses demandes ;

— fixe l’indemnité principale d’expropriation à la somme de 239.191 euros.

— à défaut :

— fixe l’indemnité principale d’expropriation à la somme de 232.862 euros ;

— fixe l’indemnité de remploi à la somme de 25.169,10 euros.

— à défaut :

— fixe l’indemnité de remploi à la somme de 24.536,20 euros ;

— fixe l’indemnité pour perte de loyers futurs à la somme de 14.731,20 euros.

— à titre subsidiaire :

— fixe les indemnités à la hauteur de celles proposées par la société SCI LOCO, à savoir 160.000 euros au titre de l’indemnité principale, 17.000 euros au titre de l’indemnité de remploi et 13.800 euros au titre de l’indemnité de perte de loyers.

— en tout état de cause, condamne l’EPF PACA à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société SCI LOCO soutient tout d’abord, sur le fondement des articles L. 322-2 du code de l’expropriation, L. 210-1, L. 213-4, L. 213-6 et L. 300-1 du code de l’urbanisme, que la date de référence à retenir est celle du 11 juillet 2025 correspondant à la date de dernière modification du PLU. Pour voir fixer les indemnités qu’elle sollicite, au visa des articles 545 du code de procédure civile, L. 321-1, L. 321-3, L. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation, la société SCI LOCO prétend que le bien duquel elle a été expropriée se trouve dans une situation privilégiée en ce qu’il s’agit d’un local commercial bien situé dans lequel des travaux ont été effectués et toujours loué à l’heure actuelle. En réponse aux arguments de l’EPF PACA, elle expose qu’elle verse aux débats un nouveau rapport d’expertise comportant cette fois les références cadastrales sur les six termes de comparaison utilisés et lui permettant d’arriver à un prix moyen pondéré au m² de 5.690,67 euros. Concernant la méthode par capitalisation de la valeur locative, la société SCI LOCO prétend que le loyer au m² pour la même catégorie de biens dans NICE est de 30 euros pour un taux de rendement de 6 %.

Dans ces conditions, elle estime que la méthode la plus appropriée pour fixer l’indemnité est, à titre principal, de prendre la moyenne des valeurs obtenues par méthode comparative et par méthode par capitalisation (soit 239.191 euros), à titre subsidiaire de retenir uniquement la méthode par comparaison avec le prix au m² tel qu’elle l’a déterminé (soit 232.862 euros) et à titre encore plus subsidiaire de s’en rapporter à la proposition de la commissaire du gouvernement.

S’agissant de l’indemnité de remploi, elle indique, sur le fondement de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, qu’elle doit être calculée, selon la jurisprudence classique, à partir de l’indemnité principale telle qu’elle l’a déterminée ci-avant.

Concernant enfin l’indemnité pour perte de loyers futurs, la société SCI LOCO, au visa de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, soutient qu’elle est bien fondée à se voir indemniser les revenus locatifs desquels elle aurait pu jouir pendant la période correspondant à la recherche d’un nouveau bien. Elle sollicite ainsi d’être indemnisée à hauteur de douze mois en prenant le loyer actuel d’un montant de 1.150 euros mais en le réévaluant à hauteur du prix du marché, la société SCI LOCO soutenant qu’il n’avait jamais été réactualisé.

Par conclusions récapitulatives reçues au greffe le 22 septembre 2025, la commissaire du gouvernement demande que le juge de l’expropriation :

— fixe l’indemnité principale à 160.000 euros ;

— fixe l’indemnité de remploi à 17.000 euros ;

— fixe l’indemnité pour perte de loyers à 13.800 euros.

La commissaire du gouvernement expose tout d’abord que la date de référence est celle du 11 juillet 2025, tel que le soutient la partie expropriée. S’agissant de l’évaluation du bien pour voir fixer l’indemnité principale, la commissaire du gouvernement indique que les deux méthodes par comparaison et par capitalisation sont appropriées au cas d’espèce en ce que le bien de la société SCI LOCO est un local commercial loué. La commissaire du gouvernement précise cependant que le montant au m² tel qu’obtenu par l’expert mandaté par la société SCI LOCO n’est pas justifié en ce qu’il a retenu une valeur au m² supérieure à la moyenne des six termes de comparaison qu’il a fournis sans expliquer cette pondération. Par ailleurs, elle précise qu’elle a vérifié le prix au m² des termes de comparaison produits par la société SCI LOCO et elle expose que certains tarifs ne correspondent pas à la réalité et que d’autres ne sont pas pertinents (appartement en étage à usage d’habitation, terrain à bâtir). En retirant les termes non pertinents et en reprenant la véritable valeur au m², elle estime ainsi que la moyenne des termes utilisés par la partie expropriée est inférieure au prix proposé par l’autorité expropriante. De son côté, elle arrive à une moyenne de 2.866,50 euros du m² toujours inférieure à la somme de 3.050 euros proposée par l’EPF PACA. S’agissant de la méthode par capitalisation, elle soutient que la moyenne des taux de rendements s’établit à 7,13 % et que le prix au m² du loyer actuel se situe déjà dans la fourchette haute du marché de sorte qu’elle estime que le loyer actuel peut servir de base à l’évaluation du prix du bien en application de cette méthode. Elle propose ainsi de faire la moyenne des deux valeurs.

Concernant les indemnités de remploi et pour perte de loyers futurs, la commissaire du gouvernement propose également d’utiliser la méthode jurisprudentielle établie pour évaluer la première et de fixer la seconde à un an de loyers au montant actuel non réévalué.

A l’audience du 25 septembre 2025, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 27 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la date de référence

L’article L. 322-2 du code de l’expropriation dispose que « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 10] [Localité 14], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique ».

Aux termes des dispositions de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence de l’article L322-2 du code de l’expropriation est « la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ».

En l’espèce, si l’EPF PACA indique que le plan d’urbanisme (PLU) a été modifié le 6 octobre 2022 et sollicite que cette date soit retenue, la société SCI LOCO a exposé, dans ses conclusions postérieures, tout comme la commissaire du gouvernement, que le PLU avait été modifié le 11 juillet 2025. La partie expropriée et la commissaire du gouvernement sont donc en accord avec cette date.

Par conséquent, la date du 11 juillet 2025 sera retenue.

Sur la fixation de l’indemnité de dépossession

Il ressort de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article R. 311-22 du même code, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et de celles du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il est constant que le juge de l’expropriation choisit souverainement la méthode d’évaluation du prix du bien préempté qui lui apparaît la plus appropriée au regard de sa situation et de sa nature, sous réserve qu’elle présente un degré de fiabilité suffisant pour que le prix déterminé corresponde à sa valeur vénale.

En l’espèce, la parcelle concernée se trouve dans une zone urbaine mixte et est classée en zone Ubb1 dans le PLU. Sa superficie est de 40,92 m² et le bien est un local commercial pris à bail.

Concernant les méthodes d’évaluation du bien, la méthode d’évaluation de la valeur vénale par comparaison tend à déterminer la valeur vénale du bien préempté à partir de transactions antérieures portant sur des biens comparables. La fiabilité de cette méthode dépend de la qualité des termes de comparaison produits, dont la consistance doit être aussi proche que possible de celle du bien dont la valeur doit être estimée.

Par ailleurs, compte tenu de la situation commerciale du bien exproprié, en ce que le propriétaire dudit bien est intéressé par le revenu que produit son immeuble, la méthode par capitalisation apparaît également appropriée. Par conséquent, il y a dès lors lieu de faire application de la méthode proposée par la société SCI LOCO et la commissaire du gouvernement, soit la moyenne des deux valeurs obtenues par l’application de chacune des deux méthodes.

Application de la méthode par comparaison

La commissaire du gouvernement expose que les cinq termes de comparaison retenus par le l’EPF PACA, pour une moyenne de 2.980 euros, sont pertinents dès lors que les biens vendus se trouvent dans une zone géographique proche et portent sur des locaux commerciaux en rez-de-chaussée comme le local commercial de la société SCI LOCO. Dans ces conditions, ils seront repris. Elle propose également de retenir cinq termes de comparaison plus récents en ce que ceux retenus par la partie expropriante étaient tous antérieurs à l’année 2024. La commissaire du gouvernement fournit ainsi cinq termes pour des ventes intervenues entre 2023 et 2024 pour une moyenne du prix au m² de 2.571 euros, soit un prix inférieur à celui de l’EPF PACA, et pouvant potentiellement refléter une baisse du marché au regard de la situation géographique du bien. Elle indique également, sans que cela ne soit contesté, que l’expropriant a déjà obtenu deux accords amiables pour des locaux commerciaux en rez-de-chaussée au sein de la même copropriété pour une moyenne au m² de 2.866,50 euros. Ces termes seront également retenus.

S’agissant des rapports d’expertise versés aux débats par la société SCI LOCO, il convient tout d’abord d’indiquer que seul le second, en date du 18 juin 2025, sera utilisé dès lors que le premier daté du 27 mars 2025 ne comportait aucune référence cadastrale. Dans ce second rapport, l’expert retient six termes de comparaison pour une moyenne de 5.024 euros du m² qu’il pondère à la somme de 5.960 euros. Cependant, l’expert n’explique pas sa méthode de pondération et il se contente d’indiquer retenir une « pondération et une vétuste éventuelle » Aussi, cette valeur ne peut être retenue.

En outre, la commissaire du gouvernement expose que les termes 1 et 2 produits par la société SCI LOCO correspondent aux accords amiables obtenus avec l’EPF PACA par d’autres propriétaires expropriés et précise que le prix retenu par société SCI LOCO correspond à l’indemnité principale augmenté de l’indemnité de remploi. Dès lors, ces deux termes de comparaison ayant déjà été retenus précédemment, il n’y a pas lieu de les retenir. En outre, il n’y a pas davantage lieu de retenir les termes 4 et 6 qui ne correspondent pas à des locaux commerciaux. S’agissant du terme 3, la commissaire du gouvernement l’a retenu également dans ses cinq termes de comparaison. Par conséquent, il y a uniquement lieu de retenir le terme 5. Si la société SCI LOCO a retenu une surface de 91 m² pour ce terme, la commissaire du gouvernement a indiqué dans ses écritures postérieures, que la surface du bien était en réalité de 141,76 m², ce qui n’a pas été contesté par la partie expropriée. Dans ces conditions, il y a lieu de retenir cet unique terme de comparaison pour un prix de 4.409 euros du m².

Aussi, la valeur du bien avec la méthode de comparaison s’établit à :

— [Localité 15] retenus pour l’EPF PACA :

Moyenne de 2.980 euros pour 5 biens

— Termes retenus pour la société SCI LOCO :

Moyenne de 4.409 euros pour 1 bien

— [Localité 15] retenus pour la commissaire du gouvernement (marché) :

Moyenne de 2.571 euros pour 5 biens

— [Localité 15] retenus pour la commissaire du gouvernement (accords expro.) :

Moyenne de 2.867 euros pour 2 biens

— Moyenne :

2.915 euros/m²

— Valeur du bien :

2.915 euros x 40,92 m² = 119.282 euros

Application de la méthode par capitalisation

Au regard de l’ensemble des termes de comparaison retenus par la commissaire du gouvernement s’agissant des locaux commerciaux loués, cette dernière détermine que le taux de capitalisation moyens est de 7,13 %, soit un taux supérieur à celui retenu par l’expert mandaté par la société SCI LOCO. Il sera donc retenu en ce que ce taux est justifié par les transactions constituant les termes de comparaison utilisés précédemment par la commissaire du gouvernement.

Il convient également de retenir le loyer que verse le locataire de la société expropriée tel qu’il ressort des pièces versées aux débats, soit 1.150 euros par mois (13.800 euros par an) selon quittance de loyer du mois de février 2025, et non la valeur retenue par l’expert de la société SCI LOCO dès lors que cette valeur ne correspond pas à la réalité actuelle.

En outre, ledit expert retient une valeur du bien d’un montant de 245.520 euros avec la méthode par capitalisation, sans toutefois expliquer son calcul.

En tout état de cause, la valeur du bien avec la méthode par capitalisation est de : 13.800 / 7,13 % = 193.548 euros.

Résultat

L’indemnité principale sera fixée à la moyenne des valeurs obtenues ci-avant, soit : ( 119.282 + 193.548 ) / 2 = 156.415 euros.

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Il est constant que l’indemnité de remploi est calculée sur la base des taux suivants appliqués au montant de l’indemnité principale, à savoir :

—  20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 euros ;

—  15 % sur le fraction de l’indemnité principale comprise entre 5.001 et 15.000 euros ;

—  10 % au-delà.

Dès lors, l’indemnité de remploi s’élève en l’espèce à la somme de 16.642 euros.

Sur l’indemnité pour perte de loyers

Ce préjudice correspondant au manque à gagner résultant de l’absence de revenus locatifs au cours de la période s’écoulant entre l’expropriation effective du bien qui prive le bailleur de ses revenus locatifs et l’acquisition d’un nouveau bien pouvant donner lieu à la conclusion d’un nouveau bail permettant de percevoir de nouveaux loyers.

Il est admis habituellement en jurisprudence que la perte de revenus locatifs doit conduire à une compensation des loyers perdus durant une année.

En l’espèce, en considération du loyer actuellement versé à la société SCI LOCO, il convient de retenir un montant de 1.150 euros x 12 mois = 13.800 euros.

Sur les autres mesures

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance. Il convient en outre de condamner l’EPF PACA à verse à la société SCI LOCO la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

RETIENT comme date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien le 11 juillet 2025 ;

FIXE l’indemnité due par L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR à la société SCI LOCO du fait de l’expropriation de la parcelle située commune de NICE cadastrée section LA n° [Cadastre 2] lot [Cadastre 5] d’une superficie de 40,92 m² dont elle est propriétaire, à la somme de 186.857 euros décomposée comme suit :

—  156.415 euros au titre de l’indemnité principale ;

—  16.642 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

—  13.800 euros au titre de l’indemnité pour perte de loyers ;

LAISSE les dépens à la charge de L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR ;

CONDAMNE L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR à payer à la société SCI LOCO la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La greffière Le juge de l’exécution