Tribunal Judiciaire de Nice, Service de proximite, 18 juillet 2025, n° 24/03018

TJ Nice 18 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Non prescription de la créance
La cour a jugé que l'assignation ayant été délivrée dans le délai imparti, la créance n'était pas prescrite.
Accepté
Montant des charges dues
La cour a constaté que les défendeurs n'avaient pas acquitté leur quote-part des charges, justifiant ainsi le montant réclamé.
Rejeté
Préjudice distinct du retard de paiement
La cour a estimé que le syndicat n'avait pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct du retard dans le paiement, rejetant ainsi la demande.
Accepté
Droit aux frais de recouvrement
La cour a jugé que les défendeurs devaient supporter les frais de recouvrement en raison de leur condamnation au paiement des charges.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, service de proximite, 18 juil. 2025, n° 24/03018
Numéro(s) :	24/03018
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	7 août 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christine CURCURU-BOLIERPhilippe TEBOUL
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires de la résidence AERO HABITAT sis [ Adresse 4 ] représenté la SASU ACROPOLIS' IMMO

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 18 Juillet 2025

N° RG 24/03018 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P27Z

Grosse délivrée

à M^e CURCURU

[V]

Copie délivrée

à M^e TEBOUL

Mme [E]

DEMANDEUR:

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence AERO HABITAT sis [Adresse 4] représenté la SASU ACROPOLIS’IMMO, dont le siège social est [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Christine CURCURU-BOLIER, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [F] [E]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représenté par Maître Philippe TEBOUL, avocat au barreau de NICE

Madame [G] [E]

[Adresse 5]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée,

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

PRÉSIDENT : Madame Sophia TAKLANTI, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 21 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Juillet 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 18 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [E] et Madame [G] [E] sont copropriétaires des lots 87 (appartement) et 254 (cave) au sein de l’ensemble immobilier dénommé AERO HABITAT situé [Adresse 3].

Par acte extra-judiciaire en date du 15 juillet 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses demandes et moyens, le syndicat des copropriétaires AERO HABITAT, représenté par son syndic, la SASU ACROPOLIS’IMMO, a fait assigner Monsieur [F] [E] et Madame [G] [E] devant le tribunal judiciaire de Nice, pôle de proximité, à l’audience du 21 novembre 2024 à 15 heures.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 21 mai 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires AERO HABITAT, représenté par son conseil, maintient ses moyens et demandes contenus dans ses dernières écritures, par lesquelles il sollicite de :

Dire et juger que la créance du syndicat de copropriétaires AERO HABITAT à l’encontre de Monsieur et Madame [E] n’est pas prescrite,Condamner les défendeurs à lui payer les sommes de :8.595,07 euros au titre du solde débiteur de son compte individuel de copropriété arrêté à la date du 31 mai 2025,Les intérêts au taux légal sur la somme de 4.107,28 euros à compter du 23 mai 2023, date du commandement de payer délivré par la SCP BENABU-BAUCHE,Faire application des dispositions de l’article 1154 du code civil,1.000 euros à titre de dommages et intérêts2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileLes entiers dépens en ce compris les coûts du commandement de payer de la SCP BENABU-BAUCHE et de ses suites ainsi que le droit proportionnel dégressif mis à la charge du créancier tel que prévu par l’article 10 du décret du 10/12/2016, modifié par le décret du 08/03/2001.

Monsieur [F] [E], représenté par son conseil, s’en remet également à ses dernières conclusions, aux termes desquelles il sollicite de voir débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence AERO HABITAT de toutes ses demandes, fins et conclusions, le condamner à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens et subsidiairement déduire la somme de 1.255,60 euros au titre des frais indus.

Madame [G] [E] quant à elle, n’a pas comparu, bien que régulièrement citée par acte remis à l’étude de commissaires de justice.

L’affaire est mise en délibéré au 18 juillet 2025.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur les demandes principales

Sur la prescription

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Selon l’article 42 modifié de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété ou entre un copropriétaire et le syndicat.

En matière de charges de copropriété, pour une créance née antérieurement à la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018, et à condition que la prescription ne soit pas acquise, l’action doit être introduite dans les cinq ans à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi, sous réserve que la durée totale n’excède pas la durée prévue par la loi antérieure.

Le point de départ du délai quinquennal à prendre en compte est la date de délivrance de l’assignation. Ainsi, lorsque l’action est initiée après le 23 novembre 2023, soit dans les cinq ans suivant l’entrée en vigueur de la loi ELAN, celle-ci est limitée au recouvrement des charges impayées durant les cinq dernières années.

En considération de ces éléments, l’assignation ayant été délivrée le 15 juillet 2024, toute action relative aux charges de copropriété ne peut être introduite pour des charges antérieures au 15 juillet 2019.

L’action se trouve donc prescrite pour les seules charges échues avant le 15 juillet 2019. Or, il ressort du relevé de compte produit au 31 mars 2025, qu’au 15 juillet 2019 le compte des défendeurs était débiteur de la somme de 9.302,30 euros. Cependant, cette dette a été soldée du fait de plusieurs virements partiels et principalement par l’encaissement d’un chèque en date du 07 avril 2022 d’un montant de 9.646,09 euros. Ainsi, le solde débiteur des défendeurs au 31 mars 2025, trouve son origine dans des charges échues après le 15 juillet 2019, lesquelles ne sont donc pas prescrites.

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 8.595,07 euros se fondant sur son dernier décompte actualisé arrêté au 1er janvier 2025 établi le 31 mars 2025. A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires AERO HABITAT verse aux débats :

la preuve de ce que Monsieur [F] [E] et Madame [G] [E] sont propriétaires des lots n°87 et 254 situés [Adresse 3] ;un relevé de compte du 15 juillet 2019 au 1er janvier 2025 ;le décompte des charges du 01 avril 2022 au 30 septembre 2024 ;le contrat de syndic ; les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 16 septembre 2022 et 23 février 2024, ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que les budgets prévisionnels jusqu’au 31 mars 2025 ; un commandement de payer la somme de 4.107,28 euros en principal en date du 23 mai 2023 ;une mise en demeure portant sur la somme de 4.795,23 euros, en date du 13 octobre 2023 (sans communication de l’accusé de réception).

Défaillante, Madame [G] [E] ne conteste pas ce montant.

Monsieur [F] [E] en revanche en conteste le montant, estimant que des frais ont été indument mis à la charge des copropriétaires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie que Monsieur [F] [E] et Madame [G] [E] n’ont pas acquitté dans leur intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 8.595,07 euros au 1er janvier 2025. Cette somme comprend notamment les frais suivants :

16/08/2019 : honoraire huissier [E] : 237,45 euros04/02/2022 : honoraires huissier : 463,60 euros10/06/2022 : frais de mise en demeure du 10/06/22 : 24 euros03/11/2022 : frais de mise en demeure du 03/11/22 : 24 euros23/02/2023 : frais de mise en demeure du 23/02/23 : 24 euros12/05/2023 : contentieux : 240 euros13/10/2023 : frais de mise en demeure du 13/10/2023 : 24 euros27/03/2024 : contentieux : 240 euros13/06/24 : honoraire transmission avocat : 240 euros

Or, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [F] [E] et Madame [G] [E], la somme de 701,05 euros correspond aux honoraires d’huissiers. Concernant les frais de mise en demeure en revanche, il n’est produit aucun accusé de réception permettant d’en justifier. Aussi, ils seront déduits, de même que les « frais de contentieux » et les « frais de transmission avocat » qui n’entrent pas dans le champ des frais pouvant être mis à la charge des copropriétaires défaillants, soit la somme totale de 816 euros.

Il convient, en conséquence, de condamner solidairement Monsieur [F] [E] et Madame [G] [E] au paiement de la somme de 7.779,07 euros, au titre des charges dues à la date du 1er janvier 2025, selon décompte arrêté au 31 mars 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 23 mai 2023 pour la somme de 4.107,28 euros, et à compter de l’assignation du 15 juillet 2024 pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêtsAux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, l’article précité ne posant aucune condition particulière, il sera ordonné la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires AERO HABITAT sollicite la condamnation des défendeurs à la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts, mais sans rapporter la preuve d’un préjudice distinct du retard dans l’exécution de l’obligation, ni de la mauvaise foi des défendeurs, le défaut de paiement des charges de copropriété ne pouvant, à lui seul, être considéré comme une résistance abusive.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [F] [E] et Madame [G] [E] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer de la SCP BENABU-BAUCHE.

Sur les frais de recouvrement de sommes d’argentLe droit proportionnel dégressif dû à l’huissier de justice, aujourd’hui le commissaire de justice ayant reçu un mandat de recouvrement est selon l’article R444-55, du code de commerce, à la charge du créancier pour la partie mentionnée à l’article A444-32 du même code sans qu’il puisse y être dérogé. En revanche, le droit proportionnel défini à l’article A444-31 du code de commerce est à la charge du débiteur lorsqu’il est condamné en vertu d’une décision de justice.

Ainsi, Monsieur [F] [E] et Madame [G] [E] qui sont condamnés à payer les charges susvisées, seront tenus de s’acquitter in solidum du droit proportionnel de l’article A444-31 du code de commerce.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner Monsieur [F] [E] et Madame [G] [E] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires AERO HABITAT, représenté par son syndic, la SASU ACROPOLIS’IMMO, la somme de 1.000 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [F] [E] tenant à la prescription de l’action ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [E] et Madame [G] [E] à verser au syndicat des copropriétaires AERO HABITAT, représenté par son syndic, la SASU ACROPOLIS’IMMO, la somme de 7.779,07 euros, au titre des charges dues à la date du 1er janvier 2025, selon décompte arrêté au 31 mars 2025

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 23 mai 2023 pour la somme de 4.107,28 euros, et à compter de l’assignation du 15 juillet 2024 pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires AERO HABITAT, représenté par son syndic, la SASU ACROPOLIS’IMMO, de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [F] [E] et Madame [G] [E] in solidum à verser au syndicat des copropriétaires AERO HABITAT, représenté par son syndic, la SASU ACROPOLIS’IMMO, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [E] et Madame [G] [E] in solidum aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais de commandement de payer de la SCP BENABU-BAUCHE et l’émolument proprortionnel prévu à l’article A444-31 du Code de commerce ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La Présidente