COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 28 Mai 2025

N° RG 24/02786 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PZ2O

Expédition délivrée

à Me [H]

à M^e RICCIOTTI

au service Recouvrement

AJ

le

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE DEBUSSY sis [Adresse 4]

représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET CENTRAL GESTION

[Adresse 2]

représentée par M^e Léa AIM, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [X] [Y]

né le 08 Juin 1985 à [Localité 8] (06)

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représenté par M^e Giorgia RICCIOTTI, avocat au barreau de NICE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-06088-2024-007240 du 28/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 02 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [Y] est propriétaire des lots 75 et 76 au sein de l’immeuble LE DEBUSSY situé [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic la SARL CABINET CENTRAL GESTION, a fait assigner Monsieur [X] [Y] à l’audience du 07 novembre 2024 devant le tribunal judiciaire de Nice, pôle de proximité afin de :

• Constater qu’au 16 mai 2024 la dette de Monsieur [X] [Y] s’élève à la somme de 4907,33 euros,

• Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] recevable et bien fondé en ses demandes,

• Condamner Monsieur [X] [Y] au paiement de la somme de 4907,33 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 aout 2023 au titre des charges dues par lui à la date du courrier de mise en demeure de Maitre [H] et ce jusqu’à parfait paiement, capitalisés en application des dispositions de l’article 1151 du code civil,

• Ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an à compter de l’assignation pour la somme due au titre des charges de copropriété,

• Condamner Monsieur [X] [Y] au paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive,

• Condamner Monsieur [X] [Y] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 02 avril 2025.

A cette audience,

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET CENTRAL GESTION, a indiqué maintenir sa demande de paiement de la somme de 940.19 euros selon décompte actualisé à la date du 31 mars 2025 et ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [X] [Y], représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions en réplique, déposées à l’audience, aux termes desquelles il sollicite de voir :

• Constater qu’il s’est acquitté de la somme de 4 960 euros au titre des charges de copropriété, à déduire, outre toute autre somme éventuellement réglée, du montant duquel il sera éventuellement condamné ;

• Lui accorder les plus larges délais de paiement en cas de condamnation ;

• Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des dommages intérêts ;

• Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 28 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

I. Sur les demandes principales

• Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

En application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de ladite loi rappelle que « les provisions sur charges sont exigibles le premier jour du trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dispose que " I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le Syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

… Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1."

Aux termes des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, " par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur".

Les parties au contrat de syndic doivent se conformer à un contrat type. Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 est venu définir le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée. Le décret fixe la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l’objet d’une rémunération en complément du forfait. Cette liste et le contrat type de syndic sont annexés au décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Toutefois, si le contrat type prévoit que le syndic peut facturer des honoraires dans le cadre de la remise du dossier à l’auxiliaire de justice ou à l’avocat c’est uniquement lorsqu’il est justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 29 du décret du 17 mars 1967 modifié par l’article 1 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

C’est l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Enfin, selon l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Au dernier état de la procédure, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] réclame le paiement de la somme de 940.19 euros au titre des charges de copropriété dues par Monsieur [X] [Y] à la date du 31 mars 2025.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— Le relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [X] [Y] ;

— La mise en demeure en date du 28 août 2023, portant sur la somme de 1 849, 43 euros ;

— Les états de répartition de 2018 à 2023 ;

— Les comptes individuels de charges ;

— Les contrats de syndic de 2019 à 2024 ;

— Le procès-verbal des assemblées générales en date des 28 août 2020, 07 juillet 2021, 13 septembre 2022, 21 novembre 2023 et 17 avril 2024 ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de la copropriété ;

— Le décompte de la créance au 16 mai 2024 ;

— Le décompte de la créance actualisée au 31 mars 2025 ;

— Le relevé de situation du copropriétaire au 31 mars 2025 ;

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] produit à l’audience un décompte actualisé de situation de Monsieur [X] [Y] : ce décompte arrêté au 31 mars 2025, incluant la 2ème provision sur charges pour l’année 2025, présente un solde débiteur de 940.19 euros et fait apparaitre un report de solde antérieur débiteur de 3 169.98 euros.

Monsieur [X] [Y] conclut au principal que la dette est apurée puisqu’il a procédé à des versements d’une somme totale de 4 960 euros et que le reliquat réclamé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] correspond à des provisions sur charges appelées en 2025.

Il rapporte la preuve de plusieurs versements depuis l’assignation :

— virement le 05/08/2024 : 280 euros

— virement le 05/09/2024 : 250 euros

— virement le 17/09/2024 : 100 euros

— virement le 04/10/2024 : 300 euros

— virement le 05/11/2024 : 300 euros

— virement le 13/11/2024 : 500 euros

— virement le 05/12/2024 : 600 euros

— virement le 10/12/2024 : 1 000 euros

— virement le 06/01/2025 : 280 euros

— virement le 05/02/2025 : 350 euros

— virement le 06/03/2025 : 1 000 euros

Soit une somme totale de 4 960 euros.

Ces sommes versées ne sont pas contestées par le syndicat des copropriétaires qui les a créditées sur le compte du copropriétaire.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un décompte des sommes dues par Monsieur [X] [Y] au 31 mars 2025 à hauteur de 940.19 euros, provision sur charges d’avril 2025 inclues. Toutefois, ce décompte laisse apparaître un report à nouveau de 3 169.98 euros porté au débit du compte du défendeur au 1er janvier 2024.

Or, il est rappelé que le décompte produit par un syndicat des copropriétaires doit détailler l’ensemble des charges appelées et qui participent à la constitution de la créance afin de la justifier. Ce décompte ne doit pas inclure de reprise de solde antérieur qui apparaitrait en une ligne synthétique mais doit les détailler et présenter l’ensemble des charges qui ont été appelées.

Il ressort des pièces versées aux débats par le demandeur que la somme de 3 169.98 euros portée au débit du copropriétaire est détaillée et justifiée dans le relevé de situation du copropriétaire produit et dans les appels de fonds correspondants.

En revanche, le relevé mentionne à la date du 1er janvier 2023 un report à nouveau de 950.21 euros dont il n’est pas établi à quoi il correspondrait.

Dès lors, il convient d’expurger du décompte arrêté au 31 mars 2025 le solde antérieur débiteur de 950.21 euros non justifié.

Il convient par conséquent de déduire ce montant des sommes dues, (940.19 – 950.21) portant ainsi la créance du syndicat des copropriétaires à 0.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], qui ne justifie pas de sa créance, sera débouté de sa demande en paiement de charges de copropriété.

• Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] sollicite le paiement de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 1 500 euros, invoquant la résistance abusive de Monsieur [X] [Y].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni du préjudice financier certain et direct allégué. Le défendeur a procédé à plusieurs versements postérieurement à l’introduction de l’instance, apurant ainsi intégralement sa dette avant l’audience du 2 avril 2025.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], débouté de ses demandes, supportera les dépens.

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Au vu des circonstances de la cause, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties,

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic, la SARL CABINET CENTRAL GESTION, de sa demande au titre des arriérés de charges de copropriété ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic, la SARL CABINET CENTRAL GESTION de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic, la SARL CABINET CENTRAL GESTION de sa demande en paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic, la SARL CABINET CENTRAL GESTION aux entiers dépens de la présente instance ;

DEBOUTE les parties de toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le président