TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

N° jgt : 26/00024

N° RG 24/00434 – N° Portalis DBZC-W-B7I-D6P5

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 02 Février 2026

DEMANDEUR(S)

Monsieur [P] [Y]

né le 26 Juillet 1973 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Anne-marie MAYSONNAVE, avocat au barreau de LAVAL

Monsieur [Z] [B] [A]

né le 15 Février 1979 à [Localité 10] (VIETNAM)

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Anne-marie MAYSONNAVE, avocat au barreau de LAVAL

DEFENDEUR(S)

S.C.I. CAPY 50

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Laurent GAILLARD, avocat au barreau de LAVAL

Maître [R] [W]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Marie-aude MORICE, avocat au barreau de LAVAL

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Anne LECARON (magistrat rédacteur)

Assesseur :Amélie HERPIN

Assesseur :Guillemette ROUSSELLIER

Greffier : Isabelle DESCAMPS

DEBATS à l’audience publique du 01 Décembre 2025 où siégeaient les magistrats sus-nommés. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 02 Février 2026.

JUGEMENT du 02 Février 2026

— Prononcé par mise à disposition au greffe par Anne LECARON, Président,

— Jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

— Signé par Anne LECARON, Président et par Isabelle DESCAMPS, Greffier.

Copie avec formule exécutoire à :

— M^e MAYSONNAVE

— M^e MORICE

— Me [Localité 9]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [Y] et madame [Z] [B] [A] ont signé le 28 décembre 2022 par l’intermédiaire de maître [R] [W], une “promesse de bail commercial” portant sur un local à usage de restaurant appartenant à la SCI CAPY 50 situé à [Adresse 8], dont l’ancien exploitant, la société ANAR SUSHI, était en liquidation judiciaire. La SCI CAPY a également signé l’acte.

Monsieur [P] [Y] et madame [Z] [B] [A] ont versé une indemnité d’immobilisation de 12.200 euros le 09 janvier 2023, et ont acquis au prix de 7.000 euros la totalité du matériel d’exploitation de la société ANAR SUSHI, selon autorisation du juge commissaire du 25 janvier 2023.

Par actes du 03 novembre 2023, monsieur [P] [Y] et madame [Z] [B] [A] ont fait assigner la SCI CAPY 50 et maître [R] [W] devant le Tribunal judiciaire de Saint Malo au visa des articles 1104, 1112, 1128 et 1163 du Code civil et de l’article 7 du décret du 12 juillet 2005 régissant la profession d’avocat, afin notamment d’obtenir leur condamnation “conjointe et solidaire” à leur rembourser l’indemnité d’immobilisation versée le 09 janvier 2023, et à les indemniser de leurs préjudices matériel et moral.

Par ordonnance du 10 juin 2024, le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Saint Malo a renvoyé l’examen de l’affaire devant le Tribunal judiciaire de Laval, en application de l’article 47 du Code de procédure civile.

Dans le dernier état de leurs écritures (numéro 2), notifiées par RPVA le 20 septembre 2025, monsieur [P] [Y] et madame [Z] [B] [A] sollicitent la condamnation “conjointement entre eux et in solidum” de la SCI CAPY 50 et de maître [R] [W] au paiement des sommes suivantes :

—  12.200 euros en restitution de l’indemnité d’immobilisation versée le 09 janvier 2023,

—  7.000 euros en réparation du préjudice causé par l’acquisition devenue sans objet du matériel d’exploitation de la société ANAR SUSHI,

—  10.000 euros à chacun d’eux en réparation de leur préjudice moral,

—  5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens y compris ceux liés à l’exécution de la décision,

— débouter la SCI CAPY 50 et de maître [R] [W] de toutes leurs demandes à leur encontre,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Ils se fondent sur les dispositions des articles 1104, 1112, 1128 et 1163 du Code civil et de l’article 7 du décret du 12 juillet 2005.

Ils soutiennent que le document dénommé promesse qu’ils ont signé ne peut valoir promesse puisque toutes les conditions ne sont pas arrêtées. Ils le qualifient d’acte préparatoire ou de lettre d’intention, puisqu’il a été prévu des travaux qui n’ont pas été fixés, et que l’état des lieux qui devait être effectué avant l’entrée dans les lieux n’a pas été effectué.

Ils estiment qu’en l’absence de recensement des travaux à effectuer, il ne pouvait y avoir un accord sur la chose louée.

Ils affirment avoir été de bonne foi, à la différence de la société CAPY 50, qui n’a pas hésité à leur faire délivrer une sommation d’avoir à venir signer un bail alors que toutes les conditions n’avaient pas été arrêtées et que les diagnostics obligatoires n’avaient pas été réalisés.

Si le Tribunal devait estimer que la promesse signée constitue un engagement définitif, ils en demandent l’annulation sur le fondement des articles 1128 et 1163 du Code civil. Ils soutiennent que n’est pas considérée comme un bail la promesse qui renvoie à une rédaction ultérieure pour l’établissement des charges et des conditions. Ils réitèrent le moyen lié à l’absence d’énumération des travaux, et estiment que la réduction opérée sur le prix du pas de porte était nécessairement approximative, d’autant qu’ils n’avaient pu visiter les lieux.

Ils contestent être des professionnels aguerris de la restauration et avoir été assistés par un expert comptable.

A titre subsidiaire, ils font état d’une erreur qui a vicié leur consentement, dès lors qu’ils étaient persuadés que l’acte qu’ils signaient était assorti d’une condition suspensive de financement bancaire, financement qui était prévu dans leur prévisionnel et dont maître [W], Conseil de la SCI CAPY 50 et rédacteur unique de la promesse de bail, avait une parfaite connaissance.

Sur l’entremise de maître [W], ils exposent que ce dernier s’est présenté comme l’avocat du bailleur, mais qu’il a aussi “voulu” être simultanément le leur en les recevant personnellement, et en leur offrant son concours pour la négociation de la licence IV, pour l’achat des biens d’exploitation et la visite des locaux. Ils rappellent qu’en vertu de l’article 7 du décret du 12 juillet 2005 régissant la profession d’avocat, un avocat ne peut être le conseil de plus d’un client s’il y a conflit d’intérêts entre les parties. Ils estiment que dès lors qu’il s’agissait de négocier les conditions de la reprise d’un local commercial, alors qu’il était l’avocat déclaré des propriétaires, maître [W] aurait dû les renvoyer dès son premier contact à mieux se faire conseiller, d’autant que les exigences présentées pour le compte du bailleur étaient tout sauf modérées.

Ils indiquent que c’est maître [W] qui a proposé de présenter une requête pour que le futur locataire fasse l’acquisition de tout le mobilier d’exploitation, avant même la visite des locaux, rendant ainsi plus certaine la signature du bail. Ils soulignent que lorsqu’ils ont refusé de signer le bail, maître [W] a pris fait et cause pour la SCI CAPY 50, les invitant tardivement à se faire assister d’un Conseil, puis leur adressant sa facture d’honoraires, en l’absence de toute convention préalable.

Ils soutiennent que maître [W] a manqué à son obligation de conseil, rappelant que l’Avocat rédacteur est tenu d’alerter expressément les parties des risques inhérents à l’opération, sans que l’intervention d’un autre professionnel ne le dispense de son obligation.

Ils affirment que l’absence de condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt les a privés d’une chance de pouvoir récupérer l’indemnité d’immobilisation versée.

Ils concluent que la nullité du bail entraîne des restitutions réciproques, en particulier l’indemnité d’immobilisation et la somme de 7.000 euros versée pour l’acquisition du matériel.

Ils font état de la déloyauté des défendeurs, à l’origine d’un préjudice moral au regard de la procédure longue et contraignante qu’ils subissent.

Dans le dernier état de ses écritures, notifiées par RPVA le 18 juin 2025, la SCI CAPY 50 s’oppose à toutes les demandes dirigées contre elle.

A titre subsidiaire, elle s’oppose à l’exécution provisoire.

A titre infiniment subsidiaire, elle demande que l’exécution provisoire soit subordonnée à la constitution par monsieur [P] [Y] et madame [A] d’une garantie réelle ou personnelle suffisante pour répondre de toutes restitutions et/ou réparations.

En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de monsieur [P] [Y] et madame [A] in solidum à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens.

Elle soutient que l’acte qui a été signé le 28 décembre 2022 constitue bien une promesse de bail. Elle rappelle les dispositions de l’article 1103 du Code civil, et fait valoir que l’acte qui a été signé, très clair et détaillé, avait un objet défini quant à la chose louée, au prix et à la durée.

Elle explique que c’est précisément parce que les travaux à effectuer par les preneurs n’étaient pas fixés qu’une réduction de prix de 38.000 euros leur a été consentie, puisqu’ils ont accepté de prendre les lieux en l’état. Elle conteste la qualification d’acte préparatoire ou de lettre d’intention.

Sur la nullité dont se prévalent les demandeurs, elle cite les articles 1128 et 1163 du [7] civil, et fait valoir que la question des travaux n’a été introduite dans la négociation que pour justifier une diminution du pas de porte à verser, sans qu’il ne soit jamais convenu de chiffrer un coût de travaux comme l’affirment les demandeurs, ou qu’il soit renvoyé à un document ultérieur. Elle explique que la volonté commune des parties était de renvoyer l’estimation des travaux au moment de l’état des lieux pour s’assurer de leur réalisation effective, et non pour ajuster le montant de la réduction forfaitaire consentie. Elle indique que les locaux étaient exploitables en l’état, et que les demandeurs n’ont jamais entendu en faire une cause de leur consentement ou une condition suspensive.

Elle souligne que le refus de financement bancaire dont se prévalent les demandeurs est postérieur à la sommation d’assister qu’elle leur a fait délivrer, et que le montant sollicité est très supérieur au montant figurant dans le prévisionnel. Elle considère que si les demandeurs avaient souhaité faire du financement bancaire une condition du bail, ils l’auraient fait stipuler dans la promesse de bail commercial, d’autant qu’ils sont rompus à l’exploitation de restaurants, et qu’ils étaient assistés d’un conseil, en la personne de monsieur [X] [V], expert comptable.

Elle affirme avoir pour sa part exécuté son engagement de rendre indisponible à la location son bien pendant la période précédant la date prévue pour la signature du bail définitif. Elle indique que ce sont les demandeurs qui ont refusé de signer, et que c’est à eux qu’est imputable la non-réitération.

Elle conteste l’erreur alléguée, l’affirmation par les demandeurs de leur conviction de l’existence d’une condition suspensive ne constituant pas une démonstration.

Elle conteste avoir commis quelque faute que ce soit s’agissant de l’acquisition par les demandeurs des éléments d’acquisition des éléments matériels du fonds de commerce de la société ANAR SUSHI, acquisition qu’elle conteste avoir exigée, et qui a au contraire été parfaitement volontaire et consciente. Elle rappelle que le prix de vente a été versé entre les mains du liquidateur de cette société.

Elle conteste les préjudices allégués.

Dans le dernier état de ses écritures, notifiées par RPVA le 02 septembre 2025, maître [R] [W] s’oppose à toutes les demandes de monsieur [Y] et de madame [A].

Il sollicite leur condamnation in solidum ou celle de toute partie succombante, à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et à supporter les dépens, dont distraction au profit de maître MORICE.

Il demande au Tribunal d’écarter l’exécution provisoire.

Il rappelle les conditions de mise en oeuvre de la responsabilité d’un avocat, à savoir une faute, un préjudice réel et certain, et un lien de causalité direct et certain entre les deux, circonstances qui selon lui ne sont pas démontrées.

Il souligne que les demandeurs sont chacun associés de six sociétés différentes, qu’ils sont, au regard de l’activité de ces sociétés, des professionnels de la restauration, de l’investissement, de la rénovation immobilière et de la gestion locative. Il ajoute qu’ils sont assistés, en général pour la gestion de leurs sociétés et en particulier pour la signature de l’acte critiqué, par le cabinet d’expertise comptable ALTEOR Conseil & Juridique, lequel a établi dès le 25 octobre 2022, soit bien avant la promesse, un dossier prévisionnel, et les a assistés dans le cadre des discussions qui ont eu lieu avant la signature de la promesse, puis pour créer la société OUI ASIE qui devait exploiter le local commercial litigieux.

Il affirme que ce sont les demandeurs, dûment assistés de leur expert comptable, qui ont manifesté le souhait de réserver le local, souhait matérialisé par la promesse de bail, à laquelle a été annexé un projet de bail commercial précisant les caractéristiques essentielles et les modalités de la location.

Il affirme que l’activité de transaction immobilière et de gestion locative est autorisée par le Règlement Intérieur National de la profession d’Avocat en son article 6.3, et que c’est donc à ce titre qu’il a établi la promesse critiquée, à la demande de monsieur [Y] et de madame [O], pour leur permettre de bénéficier d’une priorité sur d’autres candidats, avec la contrepartie de l’indemnité d’immobilisation, l’acte de bail lui-même devant être établi par le notaire. Il conteste toute faute à cet égard, et soutient que l’acte établi constituait un avant-contrat parfaitement régulier.

Il considère que les demandeurs ne justifient d’aucune démarche bancaire efficiente et cohérente par rapport à leurs prétendus besoins financiers pour l’opération, et qu’ils ne démontrent pas qu’ils auraient été en mesure de se prévaloir de la condition suspensive pour obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation, autrement dit que l’absence de régularisation du bail n’est pas intervenue en raison de leur défaillance, question à laquelle il s’estime étranger.

Il conclut qu’il n’est justifié d’aucun préjudice en lien avec la faute alléguée.

Il rappelle que le préjudice invoqué ne peut être qu’une perte de chance, laquelle ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Il conteste par ailleurs avoir incité madame [A] à acquérir le matériel du précédent exploitant du local, et souligne que c’est elle qui a sollicité l’autorisation de la faire auprès du juge commissaire. Il rappelle que l’ordonnance d’autorisation l’invitait à faire son affaire personnelle de l’enlèvement des actifs.

Il précise ne même pas avoir été payé pour les diligences accomplies.

*

* *

Par ordonnance de clôture en date du 06 novembre 2025, l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 1er décembre 2025.

MOTIFS de la DÉCISION :

Sur la portée de l’acte signé le 28 décembre 2022 et les demandes dirigées contre la SCI CAPY 50

Selon l’article 1103 du Code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

Par acte dénommé “promesse de bail commercial” signé le 28 décembre 2022, auquel a été annexé un projet de bail authentique établi par maître [S] [T], notaire à Rennes (Ille et Vilaine), madame [A] et monsieur [Y], promettants, se sont engagés à prendre à bail commercial un local appartenant à la SCI CAPY 50, bénéficiaire, situé à [Adresse 8].

Les parties, qui ont mentionné que le bail serait reçu par maître [S] [T] avant le 15 février 2023, ont convenu d’un droit d’entrée de 160.000 euros HT et d’un loyer de 4.200 euros HT payable d’avance en début de mois. Les parties ont cependant stipulé à l’article 4 que le bénéficiaire consentait une réduction exceptionnelle de 38.000 euros sur l’indemnité forfaitaire de droit d’entrée, réduction ainsi expliquée :

“Cette réduction est justifiée par différents travaux allégués par les PROMETTANTS qui relèveraient des réparations imputables au bailleur.

Ces travaux seraient notamment, le système de chauffage, l’isolation, les sanitaires, la climatisation et la toiture sans que cette liste soit exhaustive.

Les PROMETTANTS s’engagent à prendre les lieux en l’état et s’engagent à procéder aux travaux que les parties estimeront nécessaire au titre de l’obligation de délivrance imputable au bailleur.

Il est expressément convenu que la réalisation de ces travaux par les PROMETTANTS est la cause de la réduction consentie sur l’indemnité du droit d’entrée.

Celle-ci serait révoquée en cas de défaut de réalisation des travaux listés dans un délai de 12 mois ou de prétention élevée à ce titre par les PROMETTANTS dans un délai de 24 mois.

Un état des lieux sera dressé avant l’entrée en jouissance et les travaux seront recensés à cette occasion.”

Par ailleurs, les parties ont convenu d’une part que les promettants s’engageaient à verser une indemnité d’immobilisation de 10 % sous huit jours calendaires à compter de la signature de la promesse, d’autre part qu’en cas de défaillance des promettants à réitérer le bail devant notaire au plus tard le 28 février 2023, ces derniers seraient tenus d’une indemnité forfaitaire de 10 % du montant du droit d’entrée, et le bénéficiaire retrouverait toute liberté à vendre ou louer son bien à un tiers.

Les demandeurs contestent la qualification de promesse à cet acte au profit de celle de lettre d’intention ou d’acte préparatoire.

L’acte signé ne peut cependant recevoir la qualification de lettre d’intention, laquelle est définie à l’article 2322 du Code civil figurant dans le livre IV sur les sûretés comme “l’engagement de faire ou de ne pas faire ayant pour objet le soutien apporté à un débiteur dans l’exécution de son obligation envers son créancier.”

Par ailleurs, si une promesse, qu’elle soit unilatérale ou synallagmatique, constitue bien un “avant-contrat” ou “contrat préparatoire, un avant-contrat n’en est pas moins un véritable contrat, par lequel les signataires arrêtent les règles par lesquelles elles entendent ultérieurement s’engager dans l’exécution d’une ou de plusieurs opérations. Il engage ses signataires selon les stipulations convenues, de sorte que la qualification d’acte préparatoire ne peut avoir pour effet de dispenser les demandeurs des obligations stipulées.

Si les demandeurs ont sollicité, à titre subsidiaire, l’annulation de ce contrat en partie discussion de leurs écritures, ils n’ont pas formulé cette demande dans le dispositif, de sorte que le Tribunal n’en est pas saisi, conformément aux dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile. De même, l’éventuelle erreur dont ils font état quant à l’absence de condition suspensive d’obtention d’un prêt étant sanctionnée par la nullité du contrat qui n’est pas sollicitée, le moyen ne sera pas examiné.

Les parties sont dès lors tenues aux engagements souscrits, conformément à l’article 1103 du Code civil qui précède.

Elles ont clairement convenu que l’indemnité d’immobilisation serait définitivement acquise à la SCI CAPY 50 à défaut de respect de la part des promettants de leur engagement de réitérer le bail devant le notaire avant le 28 février 2023.

Pour justifier de leur refus de réitérer le contrat de bail, les demandeurs excipent de l’indétermination des conditions du contrat de bail.

Le 11 mars 2023, plus de deux mois après la signature de la promesse, et onze jours après la date butoir prévue pour la signature, ils ont adressé un mail à maître [W] pour lui faire part de leur désaccord sur dix points différents du bail:

— l’article sur les cautionnements solidaires,

— l’article sur les congés délivrés par le preneur et le renouvellement du bail,

— l’article sur le plafonnement des loyers,

— l’article sur l’indemnisation de spécialisation,

— l’article sur la présence ou l’élimination des nuisibles,

— l’article 4 leur apparaissant se rapporter à un bail d’habitation plutôt qu’à un bail commercial,

— l’article sur les enseignes,

— l’article 5 sur les travaux réalisés par le preneur,

— l’article 7 sur les travaux relatifs à la structure du bâtiment,

— l’article 24 sur l’exonération de responsabilité du bailleur en cas de vice caché.

Il ne s’agissait alors non pas d’indétermination des conditions du contrat, mais d’un désaccord exprimé sur des questions qui figuraient pourtant dans le projet de bail authentique annexé à la promesse, sans qu’il ne soit justifié d’aucun élément nouveau survenu depuis ladite promesse qui aurait pu le cas échéant justifier l’inexécution de leurs obligations, par application de l’article 1218 du Code civil.

Selon réponse du 09 mai 2023 à sommation d’assister délivrée le 14 avril 2023 pour un rendez-vous de signature du 19 avril 2023, ils ont cette fois fait état de l’indétermination des conditions du bail quant aux travaux qu’ils acceptaient de prendre à leur charge en contrepartie de la réduction du montant de droit d’entrée. C’est ce même moyen qu’ils réitèrent dans le cadre de la présente instance

Cependant, ainsi que le fait valoir la SCI CAPY 50, les demandeurs ont accepté de prendre les lieux en l’état ; c’est parce que les demandeurs se sont prévalus dans le cadre des négociations de travaux à effectuer et que ces travaux n’étaient pas fixés qu’une réduction forfaitaire de 38.000 euros sur le montant du pas de porte a été convenue.

S’il a été prévu qu’un état des lieux serait dressé avant l’entrée en jouissance et que les travaux à effectuer seraient recensés à cette occasion, les demandeurs ne démontrent pas – ni même n’allèguent- avoir demandé en vain la réalisation d’un état des lieux, que ce soit avant ou après la date prévue pour la signature de l’acte, et il n’est pas démontré que les parties en aient fait une condition essentielle de leur engagement.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les parties se sont bien entendues sur la chose et sur le prix, et que les demandeurs, qui ne justifient d’aucune cause d’inexécution de leurs obligations, ne sont pas fondés à réclamer la restitution des 12.200 euros versés à titre d’indemnité d’immobilisation.

S’agissant de la demande en paiement de la somme de 7.000 euros versée pour l’acquisition du matériel de la société ANAR SUSHI, placée en liquidation judiciaire, les demandeurs considèrent qu’il s’agit d’un effet de la nullité du bail, prétention dont ils n’ont pas saisi le Tribunal. En tout état de cause, ils ne démontrent pas l’existence d’une faute contractuelle qu’aurait commise la SCI CAPY 50 et qui les aurait conduits à acquérir les actifs de la société ANAR SUSHI, étant souligné qu’elle n’était pas partie à cette opération.

Les demandeurs doivent donc être déboutés de cette demande d’indemnisation.

Ils doivent également être déboutés de leur demande au titre du préjudice moral, faute de justifier d’une faute de la SCI CAPY 50 en lien avec le préjudice moral allégué.

Sur la responsabilité de l’avocat

Vu l’article 12 du Code de procédure civile,

Selon l’article 1231-1 du code civil, “le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.”

Plus généralement, la responsabilité de l’avocat relève des règles du droit commun de la responsabilité contractuelle, qui nécessite la démonstration de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un rapport de causalité entre l’une et l’autre.

Les demandeurs invoquent le manquement de maître [W] à l’article 7 du décret n°2005-790 du 12 juillet 2005 relatif aux règles de déontologie de la profession d’avocat, selon lequel “l’avocat ne peut être ni le conseil ni le représentant ou le défenseur de plus d’un client dans une même affaire s’il y a conflit entre les intérêts de ses clients ou, sauf accord des parties, s’il existe un risque sérieux d’un tel conflit”

Outre que ces dispositions ont été abrogées et remplacées par l’article 7 du décret n° 2023-552 du 30 juin 2023 relatif aux règles de déontologie de la profession d’avocat rédigé dans les mêmes termes, en application de l’article 12 du Code de procédure civile, c’est avant tout l’article 9 de ce même décret qui trouve à s’appliquer lorsque c’est à l’occasion de la rédaction d’un acte juridique que la responsabilité d’un avocat est recherchée. Il dispose : “L’avocat rédacteur d’un acte juridique assure la validité et la pleine efficacité de l’acte selon les prévisions des parties. Il refuse de participer à la rédaction d’un acte ou d’une convention manifestement illicite ou frauduleux. Sauf s’il en est déchargé par les parties, il est tenu de procéder aux formalités légales ou réglementaires requises par l’acte qu’il rédige et de demander le versement préalable des fonds nécessaires.

L’avocat seul rédacteur d’un acte veille à l’équilibre des intérêts des parties. Lorsqu’il a été saisi par une seule des parties, il informe l’autre partie de la possibilité qu’elle a d’être conseillée et de se faire assister par un autre avocat.

S’il est intervenu comme rédacteur unique en qualité de conseil de toutes les parties, il ne peut agir ou défendre sur la validité, l’exécution ou l’interprétation de l’acte qu’il a rédigé, sauf si la contestation émane d’un tiers.

S’il est intervenu en qualité de rédacteur unique sans être le conseil de toutes les parties, ou s’il a participé à sa rédaction sans être le rédacteur unique, il peut agir ou défendre sur l’exécution ou l’interprétation de l’acte dont il a été le rédacteur ou à la rédaction duquel il a participé. Il peut également défendre sur la validité de l’acte.”

Par ailleurs, l’avocat qui établit une convention est débiteur d’une obligation de résultat quant à la validité et l’efficacité juridique de cette convention. Il est donc tenu de prendre tous les renseignements nécessaires pour assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il prépare.

En l’espèce, il est constant que maître [W] est le rédacteur unique de la promesse de bail signée le 28 décembre 2023, de sorte qu’il était tenu de veiller à l’équilibre des parties et d’aviser monsieur [Y] et madame [A] de la possibilité de se faire assister et conseiller par un autre avocat.

Sur le premier point, à savoir l’équilibre des parties, maître [W] n’a prévu aucune condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt, alors qu’il ressort du dossier prévisionnel établi par l’expert comptable des demandeurs que le financement de leurs investissements devait se faire par un apport en capital et en comptes courants à hauteur de 1.000 et 67.000 euros, mais surtout par la souscription d’un emprunt de 240.000 euros au TAEG de 2,5 % maximum sur sept ans. Il ne prétend pas avoir ignoré que monsieur [Y] et madame [A] envisageaient ce recours à un emprunt bancaire, et se devait en tout état de cause de les interroger sur le financement de l’opération.

Si maître [W] a à cet égard manqué à son obligation de veiller à l’équilibre des parties, il n’est toutefois pas démontré que cette faute soit à l’origine d’un préjudice pour monsieur [Y] et madame [A].

En effet, ces derniers versent aux débats un courrier de refus de financement de la BNP qui est daté du 14 avril 2023, et qui est donc largement postérieur à la date prévue pour la réitération de signature de la promesse, étant précisé qu’ils versent dans le même temps un mail daté du 18 janvier 2023 par lequel ils ont indiqué à maître [W] qu’ils avaient obtenu un accord de principe pour le financement.

Ce courrier de la BNP mentionne en outre une demande de financement à hauteur de 326.500 euros, c’est à dire supérieure de 86.500 euros au montant mentionné dans le dossier prévisionnel précité.

Les demandeurs ne justifient donc pas avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques qui auraient été définies dans la promesse si la condition suspensive souhaitée avait été prévue.

Or, “la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement”, conformément à l’article 1304-3, alinéa 1.

Compte tenu de ces éléments, monsieur [Y] et madame [A] ne démontrent pas qu’ils auraient été en mesure de se prévaloir de la condition suspensive omise, et partant, qu’ils auraient eu une chance de récupérer l’indemnité d’immobilisation versée.

S’agissant de l’obligation d’aviser monsieur [Y] et madame [A] de la possibilité de se faire assister et conseiller par un autre avocat, maître [W] ne conteste pas ne pas avoir satisfait à son devoir d’information avant le 06 avril 2023, soit bien après la signature de la promesse, à un moment où le conflit d’intérêts était plus que manifeste, puisqu’il leur a dans ce mail rappelé leur engagement, et leur a transmis les “instructions” de la SCI CAPY 50 selon lesquelles à défaut de signature du bail, ou de transaction amiable prévoyant le versement d’une indemnité de 95.000 euros en contrepartie de l’abandon d’une éventuelle procédure, celle-ci engagerait une procédure judiciaire contre eux et leur réclamerait le montant du pas de porte prévu, les loyers depuis mars ainsi que différentes indemnités.

Au regard du caractère tardif de l’information, la faute est caractérisée. Cependant, elle n’est pas en lien avec l’absence de restitution de l’indemnité d’immobilisation, pour les motifs qui viennent d’être indiqués, et force est de relever qu’aucune des demandes évoquées dans ce mail n’a été formulée dans le cadre de la présente instance, la SCI CAPY 50 s’étant seulement opposée à ladite restitution. Par ailleurs, bien qu’ayant présenté une facture, maître [W] n’en a finalement pas poursuivi le paiement dans le cadre de la présente instance.

Les demandeurs se prévalent par ailleurs d’un préjudice lié à la reprise inutile des actifs de la société ANAR SUSHI.

Selon mail du 10 janvier 2023, maître [W] a exposé aux demandeurs la marche à suivre pour acquérir lesdits actifs, et leur a indiqué que la présentation d’une offre d’achat “en extrême urgence serait judicieuse”, une audience du juge-commissaire étant prévue le lendemain.

Finalement, madame [A] a présenté une offre non pas le lendemain, mais le surlendemain, 13 janvier 2023, et maître [U], mandataire judiciaire agissant en qualité de liquidateur judiciaire, a lui-même présenté le 18 janvier 2023 une requête aux fins d’être autorisé à vendre ces actifs, requête à laquelle il a été fait droit par ordonnance du juge-commissaire du 25 janvier 2023.

Il ne peut être déduit de cette chronologie et de ces éléments que maître [W] ait pressé les demandeurs d’acquérir les biens de la société ANAR SUSHI.

Surtout, ainsi qu’il a été précédemment exposé, la SCI CAPY 50 était tiers à l’acquisition. Le lien entre cette opération et le défaut d’information quant à la possibilité de se faire assister d’un autre Avocat n’est donc pas démontré, l’acquisition n’étant pas affectée par le conflit d’intérêts précité.

Par ailleurs, il ressort des éléments produits que les actifs devaient rester sur place, dans la logique de l’exploitation par les demandeurs du fonds de commerce, ce qui a conduit maître [U] à répondre au Conseil des demandeurs qui lui faisait part, dans un courrier du 18 avril 2023, des difficultés rencontrées pour les récupérer, que l’obligation de délivrance avait été satisfaite. C’est en raison du refus des demandeurs de signer le bail que les relations se sont crispées, et que, manifestant le souhait de récupérer les actifs, ils se seraient heurtés à un refus de la SCI CAPY 50 de pénétrer dans les lieux. Cependant, ces difficultés alléguées sont elles aussi sans lien avec le défaut d’information dès lors qu’à ce stade, les demandeurs avaient eu recours à un autre conseil.

Les demandeurs doivent par conséquent être déboutés de leur demande en paiement de la somme de 7.000 euros.

En revanche, les fautes commises par maître [W] sont à l’origine pour les demandeurs d’un préjudice moral qui doit être évalué à la somme de 3.000 euros.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Les demandeurs, qui succombent en leurs demandes à l’encontre de la SCI CAPY, doivent être condamnés aux dépens, hormis les frais d’assignation de maître [W], qui seront à la charge de ce dernier. Il convient d’autoriser la distraction des dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Ils devront en outre verser à la SCI CAPY 50 la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors qu’ils prospèrent en leurs demandes à l’encontre de maître [W], ce dernier devra leur verser la même somme sur le même fondement.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit, en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

Il n’existe aucun motif de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, et en premier ressort,

— DEBOUTE monsieur [P] [Y] et madame [Z] [B] [A] de toutes leurs demandes contre la SCI CAPY 50;

— DEBOUTE monsieur [P] [Y] et madame [Z] [B] [A] de leurs demandes en restitution de l’indemnité d’immobilisation et en réparation du préjudice causé par l’acquisition du matériel d’exploitation de la société ANAR SUSHI, à l’encontre de maître [R] [W] ;

— CONDAMNE maître [R] [W] à verser à monsieur [P] [Y] et madame [Z] [B] [A] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice moral ;

— CONDAMNE monsieur [P] [Y] et madame [Z] [B] [A] aux dépens, hormis les frais de l’assignation de maître [W], qui seront à la charge de ce dernier, avec application de l’article 699 du Code de procédure civile,

— CONDAMNE monsieur [P] [Y] et madame [Z] [B] [A] à verser à la SCI CAPY 50 la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNE maître [R] [W] à verser à monsieur [P] [Y] et madame [Z] [B] [A] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, et DIT n’y avoir lieu de l’écarter,

Ainsi jugé le 02 février 2025

Le Greffier Le Président