N° RG 22/00458 – N° Portalis DB2E-W-B7G-K2I3

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 22/00458 – N° Portalis DB2E-W-B7G-K2I3

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Cédric D’OOGHE

M^e Arnaud FRIEDERICH

Le

Le greffier

M^e Cédric D’OOGHE

M^e Arnaud FRIEDERICH

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son Syndic, la société IMMOVAL, SASU immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° B 778.846.279. prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Arnaud FRIEDERICH, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 70

DEFENDEURS :

Monsieur [K] [U] [N] [H]

né le 19 Mars 1966 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 3]

défaillant

Madame [I] [F]

née le 16 Janvier 2004

demeurant [Adresse 6] (ALLEMAGNE)

représentée par M^e Cédric D’OOGHE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 139

Monsieur [X] [F]

né le 13 Novembre 2001

demeurant [Adresse 6] (ALLEMAGNE)

représenté par M^e Cédric D’OOGHE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 139

Madame [R] [F]

née le 01 Octobre 1999

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Cédric D’OOGHE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 139

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 27 Janvier 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

Mme [R] [F], M. [X] [F] et Mme [I] [F] (ci-après « les consorts [F] ») sont propriétaires en indivision des lots nos 1, 2, 3 et 26 représentant 3266/10000èmes au sein de la copropriété située [Adresse 1].

Par assignation délivrée le 11 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a attrait M. [K] [H], tant en son nom personnel qu’en sa qualité de représentant légal de Mme [I] [F], mineure, ainsi que M. [X] [F] et Mme [R] [F], devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de les voir condamner solidairement au paiement de charges de copropriété impayées et de dommages et intérêts. La procédure a été enregistrée sous le numéro de RG 22/00458.

Par jugement avant-dire droit en date du 26 juillet 2022, le tribunal a constaté l’interruption de l’instance à l’égard de Mme [I] [F] représentée par M. [K] [H] compte tenu de l’acquisition de la majorité de celle-ci, a invité le syndicat des copropriétaires à reprendre l’instance à son égard par voie de citation conformément à l’article 373 du code de procédure civile, a invité le syndicat des copropriétaires à produire les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété fondant sa demande et un historique du compte individuel des défendeurs laissant apparaître le dernier solde créditeur, et a renvoyé l’affaire à une audience de mise en état.

Par assignation délivrée le 23 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires a attrait Mme [I] [F] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg. La procédure a été enregistrée sous le numéro de RG 22/07730. Les deux procédures ont été jointes par mention au dossier le 13 décembre 2022.

Par jugement avant-dire droit en date du 12 mars 2024, le tribunal a ordonné la réouverture des débats et le rabat de l’ordonnance de clôture du 5 décembre 2023, en invitant le syndicat des copropriétaires à produire les appels individuels de fonds pour les périodes au cours desquelles il est demandé le paiement de charges, le décompte de répartition des charges de chaque fin d’exercice considéré, un relevé de compte propriétaire sans report à nouveau et à donner tout élément sur l’état de la procédure devant la cour d’appel de Versailles (RG n° 22/04238).

Par conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2024, les consorts [F] ont sollicité de voir juger nulles et inopposables à leur égard l’assemblée générale du 19 janvier 2023 ainsi que l’ensemble des assemblées générales antérieures, et de voir juger nulles et inopposables l’ensemble des sommes sollicitées par le syndicat des copropriétaires avant le 1er janvier 2023. Le juge de la mise en état a ordonné la disjonction de la demande d’annulation d’assemblée générale par mention au dossier le 14 janvier 2025. L’affaire disjointe a été enregistrée sous le numéro de RG 25/00569.

M. [K] [H] n’a pas constitué avocat. La présente décision étant susceptible d’appel et la convocation en justice n’ayant pas été délivrée à personne, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

La clôture a été prononcée le 24 juin 2025, et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 25 novembre 2025 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 12 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— juger la demande présentée par le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondée ;

— y faire droit ;

— en conséquence, condamner conjointement et solidairement les consorts [F] à lui payer les sommes de :

* 117 269,59 € en leur qualité de propriétaires des lots 1, 2 et 3, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des charges selon décompte du 9 mai 2025 ;

* 2 538,50 € en leur qualité de propriétaires du lot 26, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des charges selon décompte du 9 mai 2025 ;

* 100 000 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— les débouter de l’intégralité de leurs fins, moyens, conclusions et demandes ;

— ordonner la capitalisation des intérêts au titre de l’article 1154 du code civil ;

— les condamner conjointement et solidairement à lui payer un montant de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner conjointement et solidairement aux frais et dépens de la procédure ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

* * *

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 31 mars 2025, les consorts [F] demandent au tribunal de :

— juger les demandes du syndicat des copropriétaires irrecevables et non fondées ;

— constater que l’ensemble des courriers adressés avant le 1er janvier 2023 ne sont pas parvenus aux consorts [F] ;

— en conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes relatives aux frais et provisions appelées au titre des travaux d’étanchéité ainsi que les frais judiciaires y afférents ;

— débouter les frais de mise en demeure jusqu’au 31 décembre 2022 ;

— juger que seuls les appels de charges sans lien avec les procédures judiciaires sont dus à compter du 1er janvier 2023 ;

— juger M. [K] [H] responsable de tout préjudice subi par le syndicat des copropriétaires du fait de l’absence du paiement des charges ;

— condamner M. [K] [H] à garantir les consorts [F] de toutes condamnations pouvant intervenir à leur encontre ;

— à titre subsidiaire, réduire les sommes sollicitées au titre des charges et des travaux, soit de la somme de 24 865,61 € pour les lots 1, 2 et 3, et de 1 360,91 € pour le lot 26 ;

— en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires en tous les frais et dépens ainsi qu’au versement solidairement aux consorts [F] d’un montant de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

* * *

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « juger », « dit », « constaté » ou « donné acte » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.

Par ailleurs, si les consorts [F] demandent dans le dispositif de leurs dernières conclusions que les demandes du syndicat des copropriétaires soient jugées irrecevables, ils ne développent aucune fin de non-recevoir dans la partie discussion, étant par ailleurs relevé que selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

1. Sur la demande principale

1.1 Sur la demande en paiement des appels de fonds, charges et travaux

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Il appartient au syndicat des copropriétaires qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

1.1.1 Sur la représentation des consorts [F]

Aux termes de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu et, sous réserve de leur accord exprès, l’adresse électronique de l’acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu aux deuxième et troisième alinéas de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte, le cas échéant, l’indication des accords prévus à l’article 26-8 de cette loi.

Cette notification doit être faite indépendamment de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.

Par ailleurs, l’article 29 du règlement de copropriété du 18 mars 1969 énonce qu’ « En toute hypothèse, le nouveau copropriétaire est tenu de faire une élection de domicile dans la notification constatant la mutation de propriété intervenue à son profit, faute de quoi, ce domicile sera considéré de plein droit comme étant élu dans l’immeuble. »

En l’espèce, les consorts [F] soutiennent que les sommes réclamées à leur égard ne leur seraient pas « opposables », au motif que leur père, M. [K] [H], était intervenu jusqu’à leur majorité en qualité de représentant légal et à cet égard représentant de l’indivision [F] au sein de la copropriété, et que nonobstant le fait qu’à compter de la majorité de chacun des membres de l’indivision M. [K] [H] avait nécessairement perdu cette qualité, le syndic ne leur avait pourtant transmis aucune des convocations aux assemblées générales, ni les procès-verbaux en ayant découlé, ni les appels de fonds, charges et travaux, ayant continué à adresser systématiquement ces documents à M. [K] [H] jusqu’en 2023.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette argumentation, motif pris des dispositions de l’article 6 du décret du 17 mars 1967 ainsi que de l’article 29 du règlement de copropriété ci-avant rappelées.

En l’occurrence, il est constant comme admis par chacune des parties, que M. [K] [H] s’est toujours comporté en qualité de représentant de l’indivision [F], en ce sens qu’il est toujours intervenu en qualité d’interlocuteur exclusif dans le cadre de la copropriété, et ce jusqu’en 2023.

A l’origine, cette intervention s’est justifiée en sa qualité de représentant légal de ses enfants mineurs.

Une fois les consorts [F] devenus majeurs, respectivement le 1er octobre 2017 s’agissant d'[R] [F], le 13 novembre 2019 s’agissant de [X] [F] et le 16 janvier 2022 s’agissant de [I] [F], le syndic a continué à adresser à M. [K] [H] l’intégralité des documents qui étaient destinés aux consorts [F] en leur qualité de copropriétaires indivis.

Il sera observé que les dispositions ci-avant rappelées n’ont pas vocation à s’appliquer en l’espèce, puisque M. [K] [H] n’étant intervenu qu’en qualité de représentant légal des indivisaires qui étaient à l’époque mineurs, lors ensuite de l’acquisition de la majorité par chacun des indivisaires, et de la perte subséquente des pouvoirs de M. [K] [H] pour les représenter, aucune mutation au sens des dispositions ci-avant rappelées n’est intervenue.

Cependant, si les consorts [F] reprochent au syndicat des copropriétaires d’avoir procédé ainsi, force est de constater qu’une fois leur majorité acquise ils n’ont jamais procédé auprès des organes de la copropriété à la désignation d’un nouveau représentant de l’indivision, ni notifié une nouvelle adresse à laquelle ils auraient souhaité recevoir les communications qui leur étaient destinées, alors qu’ils en avaient désormais la capacité, et que tel ne pouvait être effectué de la propre initiative du syndic.

Il en résulte que la notification des convocations aux assemblées générales, des procès-verbaux subséquents ainsi que des appels de fonds, charges et travaux, a été valablement effectuée jusqu’en 2023 à l’adresse de M. [K] [H] en sa qualité de représentant désigné de l’indivision [F], nonobstant l’acquisition de la majorité de ses membres de façon successive, puis directement auprès de l’ « indivision [F] » à compter de cette date.

Il sera enfin rappelé que les sommes régulièrement appelées par le syndic en application des délibérations votées par le syndicat des copropriétaires sont exigibles à l’égard des consorts [F] en leur qualité suffisante de copropriétaires, sans préjudice des recours qu’ils seraient susceptibles d’engager à l’encontre de leur ex-représentant pour les éventuelles fautes de gestion qu’il aurait commises, lesquelles ne peuvent être de nature à priver les appels de fonds, charges et travaux de leur exigibilité mais seulement à ouvrir droit à l’octroi de dommages et intérêts, mesure de réparation non sollicitée en l’espèce.

Par conséquent, ces documents, et partant les sommes y arrêtées et régulièrement appelées en exécution des délibérations de l’assemblée générale des copropriétaires à ce jour non judiciairement remises en cause, sont opposables aux consorts [F].

1.1.2 Sur les appels de fonds, charges et de travaux

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— l’acte de donation notariée en date du 7 mai 2004 effectuée par M. [L] [Z] au profit de ses petits-enfants les consorts [F] ;

— certains appels de charges et travaux ;

— certains relevés individuels de charges ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 décembre 2010, 19 décembre 2011, 24 novembre 2012, 29 novembre 2013, 13 décembre 2014, 16 décembre 2015, 30 novembre 2016, 20 décembre 2017, 28 novembre 2018, 21 novembre 2019, 9 décembre 2020,15 décembre 2021, 19 janvier 2023 et 30 novembre 2023 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé et adoption du budget prévisionnel de l’exercice suivant, ainsi que l’adoption de travaux ;

— des extraits de compte concernant la période du 1er juillet 2016 au 9 mai 2025, l’un concernant les lots 1, 2 et 3, et l’autre le lot 26 ;

— les mises en demeure simples (10 juillet 2024) et par lettre recommandée avec accusé de réception (5 février 2024 et 8 avril 2024), et les lettres de relance simples (16 mai 2012 et 21 août 2013) et par lettre recommandée avec accusé de réception (6 novembre 2012 et août 2014) ;

— un contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que les consorts [F] restent devoir les sommes de 117 269,59 € au titre des lots 1, 2 et 3, et de 2 358,50 € pour le lot 26.

Toutefois, les sommes mises en compte dans les relevés de compte jusqu’au 1er octobre 2017 inclus ne font l’objet d’aucune justification en particulier par la production des appels de charges et travaux afférents.

Pourtant, par jugement avant-dire droit du 12 mars 2024 le tribunal a notamment invité le syndicat des copropriétaires à produire l’ensemble des appels individuels de fonds pour les périodes considérées, le décompte de répartition des charges de chaque fin d’exercice et un relevé de compte propriétaire sans mention d’un report à nouveau.

A cet égard, dans ses conclusions le syndicat des copropriétaires admet ne plus disposer des documents antérieurs au 30 juin 2017.

Il convient dès lors de retrancher du solde réclamé les sommes respectivement de 25 750,97 € pour les lots 1, 2 et 3, et de 767,51 € pour le lot 26.

De la même façon, aucune pièce de la sorte n’est produite s’agissant des appels de charges et travaux, non plus que des frais de mise en demeure (hormis les deux mises en demeure de juillet 2024), à compter du 1er juillet 2024, soit les sommes respectivement à soustraire de 4 139,76 € pour les lots 1, 2 et 3 et de 241,60 € pour le lot 26.

Il y a enfin lieu de retrancher du montant réclamé les sommes mises en compte au titre des frais de mise en demeure, soit trois fois 60 € pour les lots 1, 2 et 3, et trois fois 60 € pour le lot 26, comme ne constituant pas des charges de copropriété ni des appels de travaux mais des frais de recouvrement et qui seront à ce titre examinés ci-après.

Les consorts [F] contestent toutefois l’exigibilité de deux postes mis en compte.

1.1.2.1 Sur l’exigibilité des appels de travaux relatifs à l’étanchéité de la terrasse

Les consorts [F] soutiennent d’une part qu’il ne peut leur être réclamé le paiement d’aucuns travaux concernant la terrasse, en particulier ceux faisant l’objet de la présente procédure en paiement.

Ils se prévalent à cet égard d’une résolution n° 11 votée lors de l’assemblée générale du 20 mars 2003, aux termes de laquelle « Les copropriétaires décident que les propriétaires des lots 1, 2 et 3, qui acceptent cette décision, participeront à hauteur de 25 %, maximum, du coût des travaux lors de la première rénovation de la façade. Les travaux de rénovation autres que la façade, à savoir le hall de l’immeuble, la cour et la toiture arrière, seront réalisés aux seuls frais des copropriétaires des lots autres que 1 à 3. Ceci ne concerne que la rénovation envisagée par la société SOFI ou tous ayants cause. En cas d’infiltrations d’eau les dommages résultant de ces travaux devront être réparés par les copropriétaires des lots autres que 1 à 3. Il en sera de même lors de l’enlèvement des remises dans la cour. Lors de la rénovation il devra être vérifié et garanti l’étanchéité des locaux en sous-sol. »

Toutefois, par l’emploi du démonstratif « ces travaux », le syndicat des copropriétaires a manifestement entendu ne se référer qu’aux travaux de rénovation exécutés par la société Sofi ou ses ayants-cause, votés lors de cette assemblée générale, sans exclure la participation financière des consorts [F] de tous autres travaux sans rapport avec l’intervention de cette société.

D’ailleurs, par jugement du 7 septembre 2021 le tribunal judiciaire de Strasbourg a déjà estimé que compte tenu de sa rédaction, cette résolution ne pouvait être comprise comme dispensant les propriétaires des lots 1 à 3, à savoir les consorts [F], de manière définitive, de toute contribution à des travaux portant sur la cour commune et la toiture terrasse, et qu’ainsi rien ne venait établir que ladite résolution avait vocation à s’appliquer aux travaux votés en décembre 2014.

Or, aucun élément ne permet de considérer que les travaux dont le paiement est réclamé, votés par le syndicat des copropriétaires en 2013, seraient en rapport avec ceux réalisés plusieurs années auparavant par la société Sofi réceptionnés en 2008. A l’inverse même, les consorts [F] admettent dans leurs conclusions que les travaux réalisés en 2008 « n’ont aucun intérêt en l’espèce ».

D’autre part, les consorts [F] soutiennent que le bail commercial conclu avec la SARL Bady II comporte une clause exclusive de responsabilité du bailleur en matière d’infiltrations, et qu’ainsi aucuns frais relatifs à des travaux ayant pour objet de remédier à de telles infiltrations ne peuvent leur être réclamés.

En l’occurrence, le bail stipule (page 7) que « Le locataire renonce dès à présent à tout recours en responsabilité contre le bailleur : […] – en cas d’humidité, fuites, infiltrations, ou autre cause ainsi que des fuites sur canalisations communes masquées par un coffrage établi par les bailleurs ; le preneur devra d’ailleurs s’assurer contre ces risques ; […] ».

Toutefois, ces dispositions contractuelles, qui portent renonciation à tout recours contre les consorts [F] de la part uniquement du preneur donc de la SARL Bady II, sont stipulées entre les consorts [F] et leur preneur, sans dès lors pouvoir être opposées au syndicat des copropriétaires, tiers au contrat.

Par conséquent, faute pour les consorts [F] de justifier utilement d’une situation les exemptant de contribuer aux travaux votés en assemblée générale des copropriétaires, l’exigibilité des sommes qui leur sont réclamées à cet égard est établie.

1.1.2.2 Sur les provisions au titre des condamnations résultant des décisions judiciaires

Selon les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, sont mises en compte des provisions à valoir sur les condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires – sommes considérées comme des provisions dès lors que les décisions en cause ne sont pas définitives.

D’une part, par jugement du 7 septembre 2021 du tribunal judiciaire de Strasbourg, réformé partiellement par arrêt du 22 février 2024 de la cour d’appel de Colmar, en substance la SA Générali IARD a été condamnée à payer à la SARL Bady II la somme de 41 520 € au titre de la garantie « dégât des eaux » avec intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2015, et le syndicat des copropriétaires a été condamné à garantir la SA Général IARD de toutes condamnations prononcées à l’encontre de celle-ci. Cet arrêt fait l’objet d’un pourvoi en cassation.

A cet égard, la somme appelée à l’égard des consorts [F] au titre de la provision à verser faisant suite à l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 4], d’un montant total de 13 560,44 € (13 352,84 € pour les lots 1, 2 et 3, et 207,60 € pour le lot 26) correspond précisément à 3266/10000èmes de la condamnation en principal de 41 520 €. Le montant ainsi mis en compte à l’égard des consorts [F] s’en trouve dès lors justifié.

D’autre part, par jugement du 20 mai 2022 le tribunal judiciaire de Pontoise a dit M. [C] [W] bien fondé à voir engager par voie oblique la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires et de Mme [R] [F] et M. [X] [F] et M. [K] [H] en sa qualité de représentant de sa fille mineure, dit que le syndicat des copropriétaires, Mme [R] [F], M. [X] [F] et M. [K] [H] en sa qualité de représentant de sa fille mineure seraient condamnés in solidum à garantir M. [C] [W] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice du Crédit Mutuel par jugement du tribunal de grande instance de Pontoise du 16 novembre 2018 confirmé par arrêt de la cour d’appel de Versailles du 8 octobre 2020 – lequel a condamné M. [C] [W] en sa qualité de caution solidaire à payer au Crédit Mutuel les sommes de 152 000 € au titre du remboursement du prêt consenti à la SARL Bady II et 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile – et fixé le partage de responsabilités entre le syndicat des copropriétaires, d’une part, et Mme [R] [F], M. [X] [F] et M. [K] [H] en sa qualité de représentant de sa fille mineure, d’autre part, ainsi : 50 % pour le syndicat des copropriétaires, et 50 % pour Mme [R] [F], M. [X] [F] et M. [K] [H] en sa qualité de représentant de sa fille mineure, et dit que dans leurs recours entre eux, le syndicat des copropriétaires et Mme [R] [F], M. [X] [F] et M. [K] [H] en sa qualité de représentant de sa fille mineure seraient garantis des condamnations prononcées à leur encontre à proportion du partage de responsabilité ainsi fixé. Ce jugement fait l’objet d’un appel pendant devant la cour d’appel de [Localité 8], la radiation ayant toutefois été prononcée pour défaut d’exécution du jugement de première instance mais les parties ayant sollicité la réinscription.

Là encore, la proportion de ces condamnations imputée aux consorts [F] correspond aux tantièmes dont ils sont propriétaires. Ces sommes, régulièrement appelées selon les appels de charges versés aux débats, sont donc justifiées.

Néanmoins, s’agissant des frais intitulés « Procédure Cour Cassation » d’un montant total de 3 478,28 € (3 859,20 € – 434,17 € soit 3 425,03 € pour les lots 1, 2 et 3 ; 60 € – 6,75 € soit 53,25 € pour le lot 26), il n’est justifié ni de la nature ni du montant de ces frais, lesquels doivent par conséquent être retranchés des sommes réclamées.

Les consorts [F] prétendent en tout état de cause devoir être dispensés en totalité de la participation au paiement de ces provisions, motif pris de l’établissement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires et non de la leur propre.

En l’occurrence, s’agissant du jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 7 septembre 2021 partiellement réformé par arrêt de la cour d’appel de Colmar du 22 février 2024, le syndicat des copropriétaires a été condamné à garantir la SA Générali IARD des condamnations prononcées à son encontre à l’égard de la SARL Bady II.

Dans ce cadre, le syndicat des copropriétaires a été débouté de son appel en garantie à l’égard des consorts [F]. Dès lors, ces derniers ne peuvent être tenus aux frais de procédure de l’appel en garantie. Toutefois, aucune somme ne leur est réclamée à ce titre précis dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant de la condamnation au fond du syndicat des copropriétaires à garantir la SA Générali IARD à hauteur des montants ci-avant rappelé, il n’est justifié d’aucun élément de nature à exempter les consorts [F], membres du syndicat des copropriétaires en leur qualité de copropriétaires, de contribuer à ce titre à la prise en charge financière des condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires dans le cadre de l’instance initiée en réalité par le preneur à bail commercial, alors qu’ils en sont à l’inverse nécessairement redevables à hauteur de leur quote-part dans la copropriété en leur qualité de copropriétaires et donc membres du syndicat des copropriétaires.

De plus fort, s’agissant du jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 20 mai 2022, le syndicat des copropriétaires et les consorts [F] ont été condamnés in solidum à garantir la caution de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre, le partage de responsabilité entre eux étant fixé par moitié, de sorte qu’il ne peut être considéré qu’il en résulterait une exemption des consorts [F] sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à contribuer à la prise en charge financière des causes du jugement prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Il sera enfin observé à cet égard que les développements des parties relatifs à l’éventuelle responsabilité du syndicat des copropriétaires quant à la réalisation tardive des travaux ayant conduit au dégât des eaux subi par la SARL Bady II sont sans emport sur la question de l’exigibilité des sommes réclamées à l’égard des consorts [F], lesquelles ont pour cause exclusive la qualité de copropriétaires des consorts [F] et non leur éventuelle responsabilité dans la survenance des dommages subis par le preneur à bail commercial.

* * *

En définitive, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance d’un montant de 83 773,83 € pour les lots 1, 2 et 3, et de 1 116,14 € pour le lot 26.

Il y a dès lors lieu de condamner les consorts [F] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 83 773,83 € pour les lots 1, 2 et 3, et de 1 116,14 € pour le lot 26, à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 9 mai 2025.

S’agissant des intérêts moratoires, si la partie demanderesse est fondée à obtenir sur les sommes réclamées des intérêts de retard, ils ne sauraient courir avant mise en demeure soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1344 et 1344-1 du code civil. Le point de départ des intérêts ne peut dès lors courir à compter de la seule date d’exigibilité des sommes réclamées. Dès lors, les intérêts réclamés seront calculés à compter de l’assignation valant mise en demeure, soit le 11 janvier 2022 sur la somme de 52 093,04 €, pour les lots 1, 2 et 3, et à compter du présent jugement pour le surplus, et à compter du 11 janvier 2022 sur la somme de 1 116,14 € pour le lot 26.

1.2 Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

A cet égard, peuvent être imputées au copropriétaire défaillant les sommes correspondant à des frais de mise en demeure, de rappel, de sommation et de frais de commissaire de justice nécessaires au recouvrement des charges, lesquelles ne font pas partie des dépens, ces sommes devant être mises à sa charge en application de l’article 10-1. A l’inverse les sommes réclamées au titre des frais de contentieux et honoraires de vacation ne sont pas imputables au seul copropriétaire défaillant dans la mesure où elles font partie de la gestion courante du syndic de copropriété (CA [Localité 8], 4ème ch., 10 févr. 2014, n° 12/02567 : JurisData n° 2014-002745).

De plus les frais d’assignation sont inclus dans les dépens, les honoraires d’avocat sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, et les frais de relance antérieurs à la mise en demeure ne sont pas imputables au seul copropriétaire concerné dans la mesure où ils font partie de la gestion courante du syndic de copropriété (CA [Localité 8], 4ème ch., 8 avr. 2013, n° 11/07453 : JurisData n° 2013-007140).

En tout état de cause, les rapports entre un syndicat de copropriétaires et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat entre le syndicat et le syndic, de sorte qu’il ne peut être mis à la charge du copropriétaire défaillant des frais de remise à l’avocat et des frais de remise au commissaire de justice après sommation de payer du seul fait qu’ils soient prévus dans le contrat de syndic (3e Civ., 11 déc. 2012, n° 11-27.621).

En l’espèce, sont produites les mises en demeure des 5 février 2024, 8 avril 2024 et 10 juillet 2024 pour les lots 1, 2 et 3 d’une part, et pour le lot 26 d’autre part, soit au total six mises en demeure. Ces frais sont justifiés, et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

Le seul contrat de syndic visé au bordereau de communication de pièces de la partie demanderesse constitue son annexe 1 soit le contrat de syndic conclu avec la société CBI Gestion pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2014, alors qu’il est constant que depuis, la société Immoval a été désignée en qualité de syndic, or aucun contrat de syndic n’est produit concernant cette société et concernant la période concernée par les mises en demeure en question.

Dès lors que le syndicat des copropriétaires ne produit pas le contrat de syndic permettant de justifier la facturation desdites mises en demeure, la demande en paiement au titre de ces frais, dont le coût ne peut être évalué à plus de 6 € par mise en demeure, sera par conséquent accueillie à cette hauteur, soit un montant total de 36 € (6 x 6 €).

Le fait que les consorts [F] n’aient pas été mis en mesure de régler eux-mêmes les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, dès lors que les convocations aux assemblées générales, les notifications des procès-verbaux et les appels de fonds, charges et travaux aient toujours été notifiés uniquement à M. [K] [H], et donc que les consorts [F] n’aient à titre personnel aucune responsabilité dans la constitution des impayés en cause lesquels ont généré des intérêts de retard ainsi que des frais de recouvrement, n’est pas de nature à écarter l’exigibilité de ces pénalités de retard qui s’attachent aux retards de paiement lesquels sont objectivement démontrés, au préjudice de la copropriété. Dès lors, cet argument est sans emport, et sera seulement étudié ci-après relativement à l’appel en garantie des consorts [F] à l’égard de M. [K] [H].

1.3 Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges, et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne vise aucune clause de solidarité susceptible de s’appliquer aux parties défenderesses, de sorte que les consorts [F], copropriétaires indivis, doivent être condamnés à supporter la dette à hauteur de leur part et proportion dans l’indivision, étant par ailleurs relevé qu’aucune condamnation « conjointement et solidairement » ne peut être prononcée compte tenu de l’antinomie de ces deux termes.

1.4 Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le caractère répété et ancien du manquement de l’indivision [F] dans le paiement des charges, caractérisant une résistance abusive dans l’exécution de ses obligations, entraîne pour le syndicat des copropriétaires un préjudice, en ce qu’il engendre un manque récurrent de trésorerie pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs, que ne couvrent pas les paiements ponctuels partiels que l’indivision a pu faire.

A cet égard, le mandataire ad hoc nommé par ordonnance du 9 janvier 2019 du tribunal de grande instance de Strasbourg notamment pour établir un rapport sur la situation financière de la copropriété et élaborer des préconisations pour rétablir l’équilibre financier de la copropriété, a pu relever dans son rapport du 31 octobre 2019 que les consorts [F] n’étaient plus à jour du règlement des charges de copropriété depuis l’exercice 2013, que déjà en date du 9 avril 2019 les impayés s’élevaient à 32 591,04 €, et qu’ainsi les impayés de charges courantes des consorts [F] représentaient plus de 100 % du budget prévisionnel de la copropriété, cette situation devant par conséquent amener à envisager un recouvrement rapide des impayés à l’encontre de l’indivision.

Il ressort des relevés de compte produits que depuis les consorts [F] se sont encore abstenus de tout règlement. Il convient à cet égard de relever que les consorts [F] sont propriétaires de près d’un tiers des tantièmes de la copropriété, et que leur défaut de paiement prive de ce fait la copropriété d’une partie substantielle de son budget.

Ce préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, distinct de celui résultant du simple retard, sera réparé par l’allocation d’une somme de 7 000 € à titre de dommages et intérêts.

Les intérêts sur les sommes dues ne courent qu’à compter du présent jugement, qui seul détermine le principe et le montant de la créance indemnitaire, l’article 1231-6 du code civil n’étant applicable que dans l’hypothèse où le principe et le montant de la créance résultent de la loi ou du contrat.

Le fait que les consorts [F] n’aient pas été mis en mesure de régler eux-mêmes les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, dès lors que les convocations aux assemblées générales, les notifications des procès-verbaux et les appels de fonds, charges et travaux aient toujours été notifiés uniquement à M. [K] [H], et donc que les consorts [F] n’aient à titre personnel aucune responsabilité dans la constitution des impayés en cause lesquels ont généré des intérêts de retard ainsi que des frais de recouvrement, n’est pas de nature à les dispenser de réparer le préjudice du syndicat des copropriétaires qui est directement lié aux retards de paiement lesquels sont objectivement démontrés, au préjudice de la copropriété, occasionnés par l’inertie de l’indivision par l’intermédiaire de son représentant M. [K] [H] à compter de 2013, puis de ses membres eux-mêmes depuis 2023. Dès lors, cet argument est sans emport, et sera seulement étudié ci-après relativement à l’appel en garantie des consorts [F] à l’égard de M. [K] [H].

1.5 Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation s’agissant des charges et des frais de recouvrement, et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts.

2. Sur l’appel en garantie formé à titre reconventionnel par les consorts [F]

En l’espèce, il est constant que l’essentiel de l’arriéré constitué au préjudice de la copropriété dont le paiement est réclamé dans le cadre de la présente instance a été constitué alors que M. [K] [H] était en charge de la représentation des intérêts de ses enfants mineurs. Tel constitue une faute de gestion, sans que M. [K] [H], non comparant dans le cadre de la présente instance, n’apporte d’éléments de nature à justifier cette situation.

Par conséquent, il y a lieu de condamner M. [K] [H] à garantir les consorts [F] du paiement des frais de recouvrement, soit la somme de 36 €, ainsi que du paiement des dommages et intérêts accordés, soit la somme de 7 000 €.

S’agissant des intérêts de retard, ceux-ci sont calculés aux termes de la présente décision à compter de l’assignation, soit à un moment où [R] et [X] [F] étaient déjà majeurs, [I] [F] l’étant devenue seulement cinq jours après la délivrance de l’assignation. Ainsi, à cette date par principe l’indivision [F] était informée de la nature et de l’étendue des arriérés, sans pour autant qu’aucun règlement ne soit intervenu suite à la délivrance de cette assignation, qui aurait pourtant été de nature à illustrer le souhait des consorts [F] de régulariser désormais cette situation. Ils ne justifient d’ailleurs d’aucune impossibilité de procéder aux paiements requis, à tout le moins le paiement des charges courantes, en particulier faute de justifier de leur situation financière actuelle. Par conséquent, il n’y a pas lieu de condamner M. [K] [H] à garantir le paiement des intérêts de retard.

Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu de condamner M. [K] [H] à garantir les consorts [F] du paiement des dépens et des frais irrépétibles occasionnés par la présente instance.

3. Sur les mesures accessoires

3.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, les consorts [F] et M. [K] [H], succombant à l’instance, seront condamnés aux dépens.

Cette condamnation emporte nécessairement rejet de leurs propres demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

3.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, condamnés aux dépens, les consorts [F] seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Contrairement à ce que soutiennent les consorts [F], tel ne revient pas à leur faire supporter deux fois les mêmes montants, à savoir d’une part ces frais irrépétibles, et d’autre part les frais de Conseil mis en compte par le syndicat des copropriétaires pour assurer la défense de ses intérêts dans le cadre de la présente instance, puisque ces deux sommes ne se fondent pas sur la même cause, et surtout que le corollaire en étant que les frais irrépétibles au paiement desquels les consorts [F] sont condamnés auront précisément vocation à abonder le patrimoine du syndicat des copropriétaires dont ils sont eux-mêmes membres en leur qualité de copropriétaire.

Aucune demande n’est formulée à l’encontre de M. [K] [H] au titre des frais irrépétibles.

3.3 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Mme [R] [F], M. [X] [F] et Mme [I] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] la somme de 83 773,83 € (quatre-vingt-trois mille sept cent soixante-treize euros et quatre-vingt-trois centimes) au titre des charges de copropriété des lots 1, 2 et 3, pour la période du 1er juillet 2016 au 9 mai 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2022 sur la somme de 52 093,04 € (cinquante-deux mille quatre-vingt-treize euros et quatre centimes) et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [R] [F], M. [X] [F] et Mme [I] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] la somme de 1 116,14 € (mille cent seize euros et quatorze centimes) au titre des charges de copropriété du lot 26, pour la période du 1er juillet 2016 au 9 mai 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2022 ;

CONDAMNE Mme [R] [F], M. [X] [F] et Mme [I] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] la somme de 36 € (trente-six euros) au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Mme [R] [F], M. [X] [F] et Mme [I] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] la somme de 7 000 € (sept mille euros) à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT que ces condamnations interviennent de façon conjointe ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [K] [H] à garantir Mme [R] [F], M. [X] [F] et Mme [I] [F] des condamnations prononcées à leur encontre relatives aux frais de recouvrement ainsi qu’aux dommages et intérêts dus à l’égard du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] ;

MET les dépens à la charge de Mme [R] [F], M. [X] [F], Mme [I] [F] et M. [K] [H] ;

CONDAMNE Mme [R] [F], M. [X] [F] et Mme [I] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] une indemnité de 4 000 € (quatre mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Mme [R] [F], M. [X] [F] et Mme [I] [F] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY