COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES c/ [U] [K]

MINUTE N°

DU 24 Janvier 2025

N° RG 24/02637 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PY5F

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Catherine GAUTHIER

Expédition(s) délivrée(s)

à M. [D] [U] [K]

Le

DEMANDERESSE:

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son représentant légal en exercice.

19 – 21 Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR:

Monsieur [D] [U] [K]

né le 03 Décembre 2002 à SAINT PAUL (06570)

13 bis rue des avocats

97429 PETIT-ILE (LA REUNON)

comparant en personne

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 27 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Janvier 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 24 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 avril 2023, Monsieur [Y] [M], représenté par l’agence MRZ-Nous Gérons, a consenti à Monsieur [D] [U] [K] un bail d’habitation meublée portant sur un logement type studio sis 52 avenue de la Bornala, à NICE 06200, moyennant un loyer de 565,00 euros par mois, outre 85,00 euros de provision mensuelle sur charges, soit un montant mensuel total de 650,00 euros ainsi que le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 1130,00 euros.

Par acte sous seing privé du 20 avril 2023 (contrat de cautionnement visale n°A 10263464735) la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du locataire pour le paiement des loyers et des charges à l’égard du bailleur.

Selon acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2024, auquel il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [D] [U] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 12 septembre 2024 à 15 heures aux fins, au visa des dispositions des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

la déclarer recevable et bien fondée en son action ;à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts de Monsieur [D] [U] [K] ;en conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [U] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique ;condamner Monsieur [D] [U] [K] au paiement de la somme de 2 800,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 08 décembre 2023 ;condamner Monsieur [D] [U] [K] au paiement à son profit d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;condamner Monsieur [D] [U] [K] à lui payer la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens y compris le coût du commandement de payer.

Vu les différents renvois de l’affaire et le dernier à l’audience du 27 novembre 2024 à 9 heures,

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

A l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, indique que la dette locative s’élève à la somme de 1 599,00 euros arrêtée au mois de novembre 2024.

Elle s’en réfère expressément à son assignation pour le surplus.

Monsieur [D] [U] [K] invoque un solde créditeur de 695,00 euros selon l’agence de location MRZ. Il déclare reconnaître la dette locative mais pas le montant réclamé.

Le délibéré a été fixé au 24 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la recevabilité de l’action

La recevabilité à agir de la société ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de la subrogation

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Les droits du créancier bailleur, issus de la défaillance de son débiteur locataire dans le paiement des loyers comprennent l’acquisition contractuelle de la clause résolutoire incluse dans le contrat de bail.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de cautionnement, les quittances subrogatives établies par le mandataire du bailleur et la convention Etat-UESL du 24 décembre 2015 pour la mise en œuvre de Visale dans le cadre du dispositif pour la sécurisation du logement privé, qui prévoit dans son article 7.1 que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur.

Le contrat de cautionnement signé entre la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et le bailleur le 20 avril 2023 prévoit dans son article 8 que la subrogation de la caution dans les droits et actions du bailleur lui permettra d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc subrogée dans les droits du bailleur et recevable à agir en résiliation du contrat de bail et en paiement d’une indemnité d’occupation.

La recevabilité de l’action conformément à la loi du 6 juillet 1989

Il résulte de l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet suivant, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, et que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit la notification à la CCAPEX du commandement de payer du 08 décembre 2023 le 11 décembre 2023, soit plus de deux mois avant la date de l’assignation délivrée le 11 avril 2024, et la dénonce de l’assignation en expulsion locative à la Préfecture des Alpes Maritimes le 15 avril 2024, soit six semaines au moins avant la première audience prévue le 12 septembre 2024

Son action est par conséquent recevable.

Sur la résiliation du bail d’habitation

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Les dispositions de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 visent notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi, dans sa version en vigueur à la date d’entrée en application de la loi du 27 juillet 2023 le 29 juillet 2023, prévoit que la clause de résiliation de plein droit du bail ne peut produire ses effets que six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite à titre principal la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire, que soit prononcée la résiliation pour manquements graves et répétées du locataire à son obligation de paiement des loyers et des charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et le délai de six semaines a été délivré par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, à Monsieur [D] [U] [K] le 08 décembre 2023 pour un arriéré locatif de 2 050,01 euros selon décompte intégré à l’acte au titre des loyers et charges des mois de juin 2023 à août 2023, outre le coût de l’acte pour 133,30 euros et le coût de l’émolument proportionnel de l’article A444-31 du code de commerce à hauteur de 30,10 euros.

Les causes du commandement, que le débiteur ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans les délais échus. En conséquence la clause résolutoire est acquise. Il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 19 janvier 2024 et d’ordonner l’expulsion du locataire des lieux occupés, ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Monsieur [D] [U] [K] sera condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, soit une somme mensuelle de 650,00 euros, dès lors que la demande en paiement sera justifiée par une quittance subrogative, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au bailleur.

Il sera rappelé que le sort des meubles et objets meublant le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes dues au titre du bail

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 2309 du code civil prévoit que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit à l’audience une quittance subrogative actualisée au 16 février 2024 récapitulant les montants payés en sa qualité de caution auprès du bailleur pour un montant total de 2 800,00 euros, correspondant aux loyers, en tout ou partie, des mois de mai 2023, juin 2023, juillet 2023, août 2023, septembre 2023 et février 2024 inclus. Il résulte du décompte locatif de l’agence MRZ actualisé au mois de février 2024, déduction d’un versement du bailleur de 1 200,01 euros que le locataire reste redevable d’un reliquat envers la société ACTION LOGEMENT SERVICES fixé à la somme de 1 599,99 euros au mois de février 2024.

Monsieur [D] [U] [K] qui n’apporte aucun élément justifiant de ses allégations, ni ne justifie s’être acquitté du solde de sa dette locative d’un montant de 679,48 euros, sera débouté de sa contestation formée à l’audience.

Monsieur [D] [U] [K] sera par conséquent condamné à payer la somme de 1 599,99 euros à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 08 décembre 2023.

Sur les dépens de l’instance et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [D] [U] [K], qui succombe, supportera les entiers dépens dont le coût du commandement de payer du 08 décembre 2023 pour un montant de 133,30 euros, et sera condamné à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DECLARE l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation meublée signé le 26 avril 2023 entre Monsieur [Y] [M], représenté par l’agence MRZ-Nous Gérons, d’une part, et Monsieur [D] [U] [K] d’autre part, à effet au 19 janvier 2024 ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [D] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique

DIT qu’à défaut de départ volontaire du locataire ou de celui de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion du logement loué de type studio sis 52 avenue de la Bornala à NICE 06200, avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles et objets meublant le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CODAMNE Monsieur [D] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 650,00 euros, sur présentation d’une quittance subrogative, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [D] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, la somme de 1 599,99 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation échus au mois de février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 08 décembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [D] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [U] aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code civil, dont le coût du commandement de payer du 08 décembre 2023 d’un montant de 133,30 euros ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,