COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[O], [X] c/ [F]

MINUTE N°

DU 27 Mai 2025

N° RG 24/03627 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P6OY

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Céline ALINOT

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e Olfa CHAMKHI

Le

DEMANDERESSES:

Madame [Z], [E] [O] veuve [X]

née le 01 Août 1931 à PARIS

65 avenue du Théâtre Romain

Villa Via Aurélia

83600 FREJUS

représentée par M^e Céline ALINOT, avocat au barreau de NICE

Madame [W], [P], [A] [X] épouse [T]

née le 04 Juillet 1959 à SAINT MANDÉ

495 avenue de Cannes

Le Flourier

06370 MOUANS-SARTOUX

représentée par M^e Céline ALINOT, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [M] [F]

né le 02 Juin 1970 à TUNIS

5 Rue Hérold

Villa Arpège

06000 NICE

représenté par M^e Olfa CHAMKHI, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Monica GRASSO, avocat au barreau de NICE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025001858 du 07/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NICE)

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Marie FAIVRE-DUPAIGRE, Vice-présidente, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 26 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

[Z] [O] et [W] [X] épouse [T] sont propriétaires d’un appartement, d’une cave et d’un parking dans un ensemble immobilier sis 5 rue Hérold 06000 NICE.

Suivant acte sous seing privé en date du 30 juillet 2018, [Z] [O], ès-qualités d’usufruitière, a donné à bail à [M] [F] ce logement comprenant l’appartement et la cave, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 570 euros et de 115 euros à titre de provisions pour charges.

Par contrat du même jour, [Z] [O] a donné à bail à [M] [F] le garage moyennent un loyer de 80 euros outre une provision pour charges de 4 euros

Par ailleurs, [L] [C] s’est porté caution solidaire du paiement des loyers de [M] [F] par contrat du même jour.

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2023, [Z] [O] a fait délivrer à [M] [F] un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2024, [Z] [O] a fait délivrer congé pour motif sérieux et légitime, à effet au 2 août 2024.

Par acte commissaire de Justice du 11 septembre 2024, [Z] [O] et [W] [X] épouse [T] ont fait assigner [M] [F] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nice aux fins de :

— valider le congé pour motif sérieux et légitime signifié le 25 janvier 2024,

— constater la qualité d’occupant sans droit ni titre de [M] [F] depuis le 3 août 2024,

— ordonner l’expulsion de [M] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués 5 rue Hérold, Villa Arpège 06000 NICE, au besoin avec l’assistance de la force publique;

— condamner [M] [F] au paiement de la somme de 959,52 €correspondant aux arriérés de loyers et charges telles qu’arrêtées à la date du 31 août 2024,

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du dernier loyer charges comprises, soit la somme de 825,35 € mensuels, les condamner et dire que cette indemnité d’occupation sera due par [M] [F] du 1er septembre 2024 jusqu’à complète et effective libération des lieux,

— condamner [M] [F] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile et le paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du congé pour motif sérieux et légitime du 25 janvier 2024.

A l’audience du 26 mars 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, [Z] [O] et [W] [X] épouse [T], représentée par leur avocat, ont repris les termes de leurs dernières écritures visées à l’audience. Elles ont actualisé la dette de [M] [F] à 5.316,62 €, arrêtés au 21 mars 2025 et se sont opposées aux demandes de délais.

[M] [F], représenté par son conseil, demande de:

— valider le congé pour motif légitime et sérieux signifié le 25 janvier 2024,

— constater qu’il est déchu de tout titre d’occupation depuis le 3 août 2024,

— ordonner l’expulsion de [M] [F] et de tout occupant de son chef, faute de départ volontaire du logement sis 5, Rue Hérold Villa Arpège 06000 NICE,

— accorder à [M] [F] un délai de 12 mois à compter de la présente décision pour libérer les lieux et dire qu’il est sursis à l’exécution de la mesure d’expulsion pendant ce délai,

— accorder des délais de paiement de la dette locative pendant 12 mois à [M] [F], en sus du loyer courant,

— dire qu’à défaut pour lui de libérer volontairement les lieux à l’issue de ce délai, il sera procédé à son expulsion, et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L 411- et L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— rappeler que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 3 août 2024 au montant du dernier loyer et de la provision sur charges, 825,35 € par mois, et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs et condamné au paiement des indemnités d’occupation courant du 3 août 2024 jusqu’au jour de la libération des lieux,

— enjoindre à [Z] [O], en qualité d’usufruitière, de délivrer les quittances de loyer sous astreinte de 10 € par jour de retard à compter de la minute de la décision,

— condamner [M] [F] aux dépens,

— laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le Tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures déposées à l’audience, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de Procédure civile.

Après débats en audience publique du 26 mars 2025, la décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande de valider le congé signifié le 25 janvier 2024

En application de l’article 1134 du Code civil devenu l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Les parties s’accordent pour valider le congé délivré le 25 janvier 2024 à [M] [F] à la demande de [Z] [O].

En tout état de cause, ce congé apparaît régulier autant dans la forme que sur les motifs de fond retenus, à savoir “plusieurs défauts de paiement de loyers et règlements tardifs persistants malgré les relances, éléments partiels et différés multiples, nombreuses relances par lettre recommandée avec accusé de réception”

[M] [F] est donc occupant sans droit ni titre depuis le 3 août 2024, date expressément visée par le commandement sus-visé.

Il convient dès lors d’ordonner, faute de départ volontaire de [M] [F], son expulsion du logement précédemment donné à bail ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique.

Sur la séquestration des meubles

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré locatif

En application de l’article 1134 du Code civil devenu l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1353 du Code civil (ancien article 1315 du Code civil), celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré (qui prétend avoir payé sa dette) doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

[M] [F] ne conteste pas être redevable de la somme de 959,52 €,correspondant aux arriérés de loyers et charges telles qu’arrêtées à la date du 31 août 2024, dont le montant est justifiée par [Z] [O]. Il sera donc condamné à lui payer cette somme.

Concernant l’indemnité mensuelle d’occupation, elle sera fixée au montant mensuel actuel du loyer et des charges soit 825,35 euros, jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Cette indemnité d’occupation sera due à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.

Les parties s’accordent pour fixer la dette locative à la somme de 5.316,62 euros, arrêtée au 21 mars 2025.

Sur la demande de délai concernant l’expulsion

L’article L 412-3 du code de procédure civile d’exécution prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L 412-4 du même code dispose que la durée des délais prévus ne peut être inférieure à un mois ni supérieur à un an et que pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistrés par faits de guerre, la situation de famille de fortune de chacun d’eux les circonstances atmosphériques ainsi que les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés au recours et du délai prévisible de relogement des intéressés.

[M] [F], âgé de 54 ans, justifie de l’existence de très graves problèmes de santé. Il fait valoir que si la bailleresse lui délivre les quittances de loyer, il pourra solliciter les aides au logement auxquelles il a droit et produit un courriel du 7 octobre 2023 adressé à cette dernière pour lui demander les dites quittances de loyer.

Il produit en outre le justificatif de deux demandes de visites d’appartements dans le parc privé en janvier 2025 au nom de sa fille [S] et le courriel envoyé le 26 juin 2024 à la MSD de Nice relatif à une recherche de logement social.

[Z] [O] s’oppose à toute demande de délai, rappelant que [M] [F] paye irrégulièrement son loyer depuis le 2 avril 2019, qu’elle a dû lui envoyer plusieurs courriers recommandés ainsi qu’à la caution (quatre en 2019, un en 2020, deux en 2021, trois en 2022 et deux en 2023 avant le commandement de payer les loyers)

Agée de 93 ans, elle aurait pu utilement justifier de sa situation financière pour démontrer que le montant du loyer qu’elle perçoit de [M] [F] constitue, ainsi qu’elle le prétend ,une “partie non négligeable de sa retraite”

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder à [M] [F] un délai de douze mois (correspondant à sa demande) à compter de la présente décision pour libérer les lieux et dire qu’il est sursis à la mesure d’expulsion pendant ce délai.

Sur la demande de délai pour payer la dette locative

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

[M] [F] n’a rien versé entre le mois d’août 2024 et janvier 2021.

Il a versé la somme de 801 euros le 10 février 2025 et 825,35 euros le 21 mars 2025.

Il perçoit une pension d’invalidité de 856,94 € par mois et un complément de 366,21 € versés par PRO BTP, soit au total 1.223,15 euros

Compte tenu du montant de la dette (5.316,62 euros arrêtée au 21 mars 2025), des ressources et de la situation personnelle de [M] [F] , il convient de lui accorder des délais de paiement sur une période de 12 mois (telle qu’il l’a sollicitée) durant laquelle il réglera l’arriéré locatif par 11 mensualités d’un montant de 443 euros, en plus du loyer courant indexé et des provisions pour charges, la 12ème et dernière mensualité d’un montant de 443,62 euros devant solder la totalité de la dette locative.

Il importe d’insister auprès de [M] [F] sur le respect strict du plan d’apurement, car à défaut du paiement d’une seule échéance de l’arriéré ou du loyer courant, la totalité de la somme redeviendrait exigible.

Sur la demande d’enjoindre à [Z] [O] de délivrer les quittances de loyer sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter la minute de la décision

Il convient de faire droit à cette demande, sans que le prononcé d’une astreinte apparaisse nécessaire.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [M] [F], partie perdante, est condamné aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 janvier 2024.

Sur l’article 700 du Code de Procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

[M] [F], qui supporte les dépens, est condamné à payer à [Z] [O] et [W] [X] épouse [T] une somme qu’il est équitable de fixer à 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

Sans préjudice des dispositions de l’article 514-3, l’exécution provisoire de droit ne peut être écartée que par la décision en cause.

Lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire, s’agissant d’un domaine où la loi n’en dispose pas autrement, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

VALIDE le congé pour motif sérieux et légitime signifié à [M] [F] à la demande de [Z] [O] le 25 janvier 2024;

CONSTATE que [M] [F] est occupant sans droit ni titre depuis le 3 août 2024;

DIT que [M] [F] devra quitter et rendre libres de toute occupation les lieux loués 5 rue Hérold 06000 NICE, (appartement, cave et parking) en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans un délai de douze mois à compter de la présente décision;

ORDONNE, faute de départ volontaire de [M] [F] dans les 12 mois de la présente décision son expulsion des lieux loués 5 rue Hérold 06000 NICE, (appartement, cave et parking) , ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L411-1 et L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’il est sursis à la mesure d’expulsion pendant ce délai de 12 mois;

RENVOIE [Z] [O] aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991, codifiés aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, concernant le sort à réserver, le cas échéant, aux meubles,

CONDAMNE [M] [F] à payer à [Z] [O] la somme de 959,52 € au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 31 août 2024 ;

CONDAMNE [M] [F] à payer à [Z] [O] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du dernier loyer contractuel provisions sur charges comprises, soit la somme de 825,35 euros par mois à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à la date son départ effectif des lieux ;

CONSTATE que les parties s’accordent sur le montant de la dette locative arrêtée au 21 mars 2025 à hauteur de 5.613,62 euros;

AUTORISE [M] [F] à se libérer de la dette locative de 5.613,62 euros, arrêtée au 21 mars 2025, sur une période de 12 mois durant laquelle il réglera l’arriéré locatif par 11 mensualités d’un montant de 443 euros, en plus du loyer courant indexé et des provisions pour charges, la 12ème et dernière mensualité d’un montant de 443,62 euros devant solder la totalité de la dette locative;

PRÉCISE que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire pendant la durée des délais de paiement ;

DIT que si le débiteur respecte le paiement de toutes les mensualités en sus du loyer, la clause résolutoire sera non avenue, mais qu’à défaut du paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure restée plus de quinze jours infructueuse et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour le locataire et tous occupants de son chef ;

ORDONNE à [Z] [O] de délivrer l’ensemble des quittances de loyer à [M] [F];

REJETTE la demande d’astreinte formée par [M] [F];

CONDAMNE [M] [F] à payer à [Z] [O] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE [M] [F] au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 janvier 2024;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et qu’il n’y pas lieu de l’écarter ;

Ainsi jugé par mise à disposition du public par le greffe, le 27 mai 2025;

LE GREFFIER LE JUGE