COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 31 Mars 2026

Minute n°

[V] c/ S.A.R.L. [W]

DU 31 Mars 2026

N° RG 25/03205 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QTMB

— Exécutoire le :

à M^e DUMONT [M]

— copie certifiée conforme le:

à M^e BOTTIN Matthieu

DEMANDERESSE:

Madame [L] [V] épouse [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e DUMONT Geoffrey, avocat au barreau de Nice

DEFENDERESSE:

S.A.R.L. [W]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e BOTTIN Matthieu, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT,Première Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 09 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 31 Mars 2026

DECISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 31 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [S] a bénéficié d’un bail d’habitation verbal à compter d’octobre 1974 et jusqu’en juillet 1995 portant sur un appartement sis à [Localité 4], [Adresse 3].

Madame [U] [Z] a, avec la participation du cabinet [A] [B], selon acte sous seing privé du 28 juillet 1995 à effet au 1er août 1995, donné à bail d’habitation à Monsieur [R] [S], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un appartement T 4 sis à [Adresse 4] [Localité 5], [Adresse 5], rez-de-chaussée.

Suite au décès de son époux en date du 1er juin 2021, Madame [L] [S] née [V] est devenue elle-même titulaire de ce bail d’habitation.

En date du 17 novembre 2023, un incendie survenu dans l’appartement situé au-dessus de celui de Madame [L] [S] née [V] aura des répercussions sur le sien notamment l’humidité liée à l’eau projetée par les sapeurs pompiers sur l’appartement sinistré afin de circonscrire les flammes qui s’est infiltrée dans le sien.

Madame [L] [S] née [V] se plaint ainsi de la présence d’humidité selon elle déjà existante dans son logement antérieurement à l’incendie ainsi que de l’absence de travaux dans son appartement depuis le sinistre notamment l’absence de réfection de ses fenêtres alors que toutes celles de l’immeuble auraient été changées sauf les siennes.

Selon acte reçu par Maître [J] [E], notaire associé de la SAS LEXGROUP [Localité 6] en date du 31 octobre 2024, la SARL [W] a acquis l’ensemble des lots constituant l’immeuble sis [Adresse 6], dont celui objet du bail d’habitation en cause et vient donc aux droits des anciens propriétaires, Madame [G] [Y] épouse [N] et Monsieur [T] [Y].

Considérant que son bailleur a été défaillant dans l’exécution de son obligation de lui délivrer un logement décent, Madame [L] [S] née [V] a décidé d’engager une action en référé à son encontre.

C’est ainsi que par acte de commissaire de justice en date du 09 juillet 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, Madame [L] [S] née [V] a fait assigner la SARL [W], en référé devant le juge du contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, à l’audience du 15 décembre 2025 à 09 heures 15 aux fins notamment, au visa des dispositions des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile, 1719 du code civil et celles de la loi du 6 juillet 1989, d’ordonner une expertise judiciaire avec la mission habituelle telle que décrite au dispositif de l’acte, condamner la SARL [W] à lui verser une provision de 5 000,00 euros à valoir sur son préjudice de jouissance et dire que les dépens seront provisoirement mis à sa charge jusqu’à ce qu’il soit statuer autrement au fond.

Vu les renvois contradictoires de l’affaire dont le dernier à l’audience des référés du 09 février 2026 à 10 heures 30,

Vu les conclusions additionnelles en réponse n°2 de Madame [L] [S] née [V] déposées à cette audience, auxquelles il sera renvoyé, maintenant sa demande d’expertise judiciaire et sollicitant en outre la suspension des loyers dus par elle jusqu’à l’exécution complète des travaux de remise en état de son appartement déterminés par l’expert,

Vu les écritures en réplique de la SARL [W], s’opposant à l’expertise judiciaire demandée ainsi qu’à l’ensemble des prétentions de sa locataire,

Vu les articles 462-1, 768 et 455 du code de procédure civile,

À l’audience du 09 février 2026, les parties représentées par leur conseil respectif maintiennent l’intégralité de leurs prétentions et moyens formulés dans leurs dernières conclusions, qu’elles soutiennent expressément.

Le délibéré a été fixé au 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure de référé et la demande d’expertise judiciaire

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

Selon les dispositions de l’article 9, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Madame [L] [S] née [V] sollicite l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire aux fins de voir déterminer par l’expert les éventuels désordres affectant son appartement et les travaux pour y remédier notamment.

La SARL [W] s’y oppose au motif que Madame [L] [S] née [V] a été indemnisée par sa compagnie d’assurance et n’aurait pas utilisé les fonds perçus pour procéder à la réfection de son appartement.

Madame [L] [S] née [V] produit à cet égard divers courriers dont un daté du 15 novembre 2023, deux jours avant la survenance de l’incendie, adressé à EURO IMMO, mandataire des propriétaires valant demande de réalisation de travaux de mise en conformité du logement, à savoir le changement de fenêtres, évoquant l’existence d’humidité et de moisissures et de problèmes d’isolation outre d’infestation d’espèces nuisibles et parasites (rongeurs côté cour).

Or, la copie dégradée de l’envoi du recommandé avec avis de réception ne comporte aucune date, ni tampon de la poste et n’est accompagnée d’aucun accusé de réception signé par les bailleurs ou leur mandataire.

Il est constant qu’un incendie s’est déclaré dans un des appartements de l’immeuble sis à [Adresse 7], celui situé au-dessus de celui occupé par Madame [L] [S] née [V].

Cette dernière reconnaît que son appartement a subi des infiltrations d’eau, voire « une inondation » suite à l’intervention des pompiers et l’utilisation de leur lance à eau dans l’appartement voisin pour éteindre les flammes et l’incendie. Elle verse aux débats un procès-verbal de constat du 19 février 2024 de Maître [I] de la SELARL ACT’RIVIERA, commissaire de justice associée à [Localité 7] qui rappelle les faits selon les propres déclarations de leur mandante qui témoignent de la réalité de la situation et de l’obligation pour celle-ci d’être temporairement relogée au regard de l’état de son logement.

Si à cette date, Madame [L] [S] née [V] explique dans cet acte qu’elle n’a pas réintégré son appartement, lequel est dégradé ainsi que le mobilier le garnissant, qu’aucuns travaux, ni indemnisation n’ont été engagés, elle ne conteste pas au jour de l’audience aux termes de ses dernières écritures avoir été indemnisée par sa compagnie d’assurance pour les dommages ayant atteint son appartement (bâtiment) et au titre des embellissements et du parquet à hauteur de 21732,18 euros comme en attestent le courriel de l’assureur conseil [P] [D] Assurances en date du 09 janvier 2026 ainsi que le chiffrage des dommages par le cabinet d’expertise Polyexpert (pièces 1 et 2 adverses).

Il ressort de la lecture d’un second procès-verbal de constat établi à la demande de Madame [L] [S] née [V] en date du 16 mai 2025 que les travaux de réfection, de remise en état et d’embellissement de son appartement n’ont toujours pas été réalisés à l’initiative de cette dernière en dépit de l’indemnisation dont elle a bénéficié.

En outre, aucun désordre structurel de son logement n’a été mis en exergue par le rapport du cabinet BETEX du 30 novembre 2023.

Au regard de l’ensemble des développements sus-énoncés, Madame [L] [S] née [V] ne démontre pas l’intérêt légitime à obtenir l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.Elle sera déboutée de cette demande.

Sur l’exécution de travaux, la suspension des loyers ou la consignation des loyers

Aux termes de l’article 06 alinéa 1er de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur doit remettre au preneur un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

L’article 2 de ce décret prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1.Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation…..

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements,

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Selon l’article 3, le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1.Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient… ;

5.Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un wc, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un wc extérieur au logement à condition que ce wc soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6.Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Le bailleur est en outre tenu, selon le paragraphe a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Si, au sens de l’article 20-1 de ladite loi, le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.

Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Il est constant au regard de plusieurs éléments objectifs du dossier (courrier de la locataire du 05 août 2024, procès-verbal de constat du 16 mai 2025 accompagné de photographies en couleur, courrier de la Mairie de [Localité 8] adressé en date du 25 novembre 2024 à EURO IMMO, gestionnaire du bien loué sollicitant des explications sur l’absence de changement des huisseries extérieures de l’appartement de Madame [L] [S] née [V]), et non contesté par le bailleur actuel lui-même, la SARL [W] que l’ensemble des menuiseries du logement de Madame [L] [S] née [V] sont totalement dégradées et que ces désordres dont l’existence est bien antérieure à la survenance de l’incendie font obstacle à l’isolation et à la parfaite sécurisation du logement.

Il ressort de l’échange de sms entre les parties que la SARL [W] a mandaté un professionnel afin qu’il intervienne au sein de l’appartement de la locataire et avec son accord en vue dans un premier temps de prendre les mesures de l’ensemble des fenêtres et huisseries du logement puis de procéder à leur remplacement.

La SARL [W] sera donc condamnée à faire procéder au retrait de l’ensemble des fenêtres, huisseries et menuiseries dégradées de l’appartement de Madame [L] [S] née [V] et à leur remplacement complet afin d’assurer une parfaite isolation des lieux loués dans un délai de quatre mois afin de tenir compte des délais de commande et de pose et à défaut d’achèvement total desdits travaux (sous réserve d’un événement extérieur au bailleur) sous astreinte provisoire de 150,00 euros par jour de retard à compter du 05 août 2026 et ce pendant un délai de 20 jours.

Il ne sera en revanche pas fait droit à la demande de Madame [L] [S] née [V] en suspension du paiement de ses loyers ou en consignation de ceux-ci pendant la durée d’exécution des travaux laquelle a été précisément fixée et l’obligation d’exécution par le bailleur ordonnée sous astreinte provisoire. Cette mesure apparaît donc suffisamment comminatoire pour contraindre le bailleur à s’exécuter, étant précisé que la SARL [W] a d’ores et déjà pris conscience de la nécessité de réaliser ces travaux dans l’intérêt de sa locataire et afin de se conformer à son obligation légale de délivrance d’un logement décent.

Sur les demandes en paiement de dommages et intérêts provisionnels et l’existence de préjudices

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Madame [L] [S] née [V] sollicite l’octroi d’une provision de 5 000,00 euros chacune à valoir sur les deux préjudices qu’elle allègue avoir subi, au titre d’un préjudice moral et d’un préjudice de jouissance.

Il est constant que la locataire a objectivement et effectivement subi un préjudice de jouissance de vivre dans un logement dont les fenêtres sont très dégradées et n’assurent aucunement une isolation attendue des lieux loués. Il lui sera donc accordé à ce titre une provision de 1 000,00 euros à valoir sur la liquidation de ce préjudice qui sera mise à la charge de la SARL [W].

En ce qui concerne le préjudice moral voir le préjudice de santé, Madame [L] [S] née [V] verse aux débats plusieurs ordonnances lui prescrivant divers médicaments sans que la pathologie dont elle souffrirait ne soit précisée et sans qu’un certificat médical ne mentionne que celle-ci serait en lien avec l’état de son logement.

Quoiqu’il en soit, il n’appartient pas au juge des contentieux de la protection saisi en référé de statuer sur l’existence d’un préjudice moral qui implique nécessairement un examen sur fond des pièces et éléments produits au soutien d’une demande de dommages et intérêts, fusse-t-elle émise à titre provisionnel.

Madame [L] [S] née [V] sera donc renvoyée à mieux se pourvoir au fond comme elle avisera sur sa demande provisionnelle d’un montant de 5 000,00 euros liée à ce préjudice moral invoqué.

L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur de 1 000,00 euros, il convient de condamner la SARL [W] à payer à Madame [L] [S] née [V] cette somme à titre provisionnel à valoir sur le préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance .

Sur la demande de remise sous astreinte provisoire des effets personnels de la locataire dans sa cave

Madame [L] [S] née [V] qui ne justifie pas disposer à titre privatif dans le cadre de son bail d’habitation de la jouissance d’une cave dans l’immeuble sera déboutée de cette demande non justifiée

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

La SARL [W], qui succombe au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé et sera condamnée à payer à Madame [L] [S] née [V],une somme de 650,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Rejetons la demande d’expertise judiciaire de Madame [L] [S] née [V],

Condamnons SARL [W] à faire procéder au retrait de l’ensemble des fenêtres, Menuisseries et menuiseries dégradées de l’appartement de Madame [L] [S] née [V] et à leur remplacement complet dans un délai de quatre mois et à défaut d’achèvement total desdits travaux (sous réserve d’un événement extérieur au bailleur) sous astreinte provisoire de 150,00 euros par jour de retard à compter du 05 août 2026 et ce pendant un délai de 20 jours,

Rejetons la demande de Madame [L] [S] née [V] en suspension du paiement de ses loyers ou en consignation de ceux-ci pendant la durée d’exécution des travaux,

Condamnons la SARL [W] à payer à Madame [L] [S] née [V] la somme de 1 000,00 euros à titre de provision à valoir sur la liquidation de son préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Condamnons la SARL [W] à payer à Madame [L] [S] née [V] la somme de 650,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons le surplus des demandes de Madame [L] [S] née [V] ainsi que sa demande de remise de ses effets personnels dans une cave de l’immeuble,

Renvoyons Madame [L] [S] née [V] à mieux se pourvoir au fond comme elle avisera sur ses autres demandes provisionnelles,

Condamnons la SARL [W] aux entiers dépens de l’instance de référé en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ,

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,